7 décembre 2022
Cour d’appel de Paris
RG n°
19/11298

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 DECEMBRE 2022

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/11298 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CABX4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 13/04751

APPELANTE

SCI FD 90

immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 379 542 657

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Ayant pour avocat plaidant : Me Elodie LE GLEUT de la SELARL BARRE – LE GLEUT, avocat au barreau de LYON, toque : 42

INTIMES

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet WARREN & Associés, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 493 363 733

C/O Cabinet WARREN & Associés

[Adresse 14]

[Localité 12]

Représentée par Me Marc GAILLARD de la SELARL MARC GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0962

Société DES MAISONS DE RAPPORT

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 130 999

[Adresse 9]

[Localité 15]

Représentée par Me Emmanuelle FARTHOUAT – FALEK, avocat au barreau de PARIS, toque : G097

Ayant pour avocat plaidant : Me Fabienne MOUREAU-LEVY de l’AARPI MLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0073

INTERVENANTS FORCES

SCP THIERRY BLANCHET & CEDRIC BLANCHET, notaires

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 342 342 094

[Adresse 5]

[Localité 13]

Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Maître Thierry BLANCHET, notaire

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant la Cour composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et de Madame Muriel PAGE, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Mme Marie-Sophie L’ELEU DE LA SIMONE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Le 30 juillet 1991, Maître Thierry Blanchet, notaire associé à Paris 1er, a reçu 1’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2].

Ce règlement de copropriété prévoit que les lots 259, 260, 261 et 262 sont constitués d’un panneau publicitaire.

Le 4 mai 2007, Maître Jacques Berat, notaire associé à [Localité 8], a reçu une requête en scission du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2].

Par acte en date du 30 octobre 2007 reçu par Maître Berat, la Société des Maisons de Rapport a vendu à la société FD 90 notamment les lots numéros 261 et 262.

Par un acte en date du 28 mars 2013, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (ou le syndicat des copropriétaires) a assigné la société FD 90 aux fins d’annulation des lots numéros 261 et 262 de 1’état descriptif de division de l’immeuble.

Par assignation en date du 24 mars 2014, la société FD 90 a appelé en garantie la S.A.R.L. la Société des Maisons de Rapport.

Par jugement du 11 avril 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

– déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en son action,

– ordonné la suppression des lots de copropriété 261 et 262 de l’immeuble sis à [Localité 11],

– réputé non écrites les clauses du règlement de copropriété de l’immeuble sis à [Localité 11] relatives aux lots 261et 262,

– ordonné la publication du jugement,

– débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamner la société FD 90 à lui payer :

– la somme de 38.500 € en remboursement des redevances indûment perçues, pour l’exploitation du lot n° 261 de l’état descriptif de division de l’immeuble,

– la somme de 38.500 € en remboursement des redevances indûment perçues, pour l’exploitation du lot n° 262 de l’état descriptif de division de 1’immeuble,

– condamné la société des Maisons de Rapport à payer à la société FD 90 :

– le montant de 1.560 € au titre de la restitution du prix du lot numéro 261,

– le montant de 1.560 € au titre de la restitution du prix du lot numéro 262,

– condamné la société la société des maisons de rapport à garantir la société FD 90 de toute condamnation prononcée contre elle,

– débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

– condamné in solidum la société FD 90 et la société la société des maisons de rapport à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum la société FD 90 et la société des maisons de rapport aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de maître Gaillard,

– ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

La société FD 90 a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 mai 2019.

La Société des Maisons de Rapport a assigné en intervention forcée Maître Thierry Blanchet par acte du 28 octobre 2019 remis à domicile et la société Thierry Blanchet & Cédric Blanchet par acte du 28 octobre 2019 remis à personne morale.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 octobre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 20 septembre 2022 par lesquelles la société FD 90, appelante, invite la cour, au visa des articles 55 du décret du 17 mars 1967, 117, 554 et 555 du code de procédure civile, 1,2, 3, 26, 42, 43 et 46 de la loi du 10 juillet 1965, 1240, 1629 et 2227 du code civil et 1er du protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales; à :

– réformer le jugement rendu en ce qu’il a :

– déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble recevable en son action,

– ordonné la suppression des lots de copropriétés 261 et 262,

– réputé non écrites les clauses du règlement de copropriété relatives aux lots 261 et 262,

– ordonné la publication du jugement,

– condamné la Société des Maisons de Rapport à lui verser :

‘ le montant de 1.560 € au titre de la restitution du prix du lot 261,

‘ le montant de 1.560 € au titre de la restitution du prix du lot 262,

– débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

– l’a condamnée in solidum avec la société des maisons de rapport à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– l’a condamnée avec la société des maisons de rapport aux dépens de l’instance,

– ordonné l’exécution provisoire du jugement,

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

– rejeté la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires,

– consacré la garantie d’éviction due par la Société des Maisons de Rapport à son profit,

statuant à nouveau,

sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires,

– juger que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires en vue de voir annuler les lots n°261 et 262 n’a pas pour objet la restitution d’une partie commune qu’un copropriétaire se serait indûment approprié,

– juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune violation des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 limitativement énumérés par l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965,

– juger que le syndicat des copropriétaires ne peut donc solliciter de voir les clauses du règlement de copropriété visant la constitution des lots n°261 et 262 comme non écrites,

– juger que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires est une action entre un copropriétaire et le syndicat, au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, portant sur la consistance de lots de copropriété, et constitue donc une action personnelle,

en conséquence,

– juger que l’action engagée le 28 mars 2013 par le syndicat des copropriétaires ayant pour objet l’annulation de lots privatifs n°261 et 262 constitués par le règlement de copropriété du 30 juillet 1991 est prescrite,

– rejeter purement et simplement toutes demandes, fins et prétentions du syndicat des

copropriétaires comme étant prescrites,

sur le mal fondé des demandes du syndicat des copropriétaires,

– juger qu’un panneau publicitaire peut être considéré comme un immeuble par destination,

en conséquence,

– juger que les lots n°261 et 262 répondent aux conditions posées par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 et constituent de réels lots de copropriété,

– juger que les dispositions du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier doivent être respectées en ce qu’elles ont institué :

Un lot n°261 ainsi désigné : ‘ [Adresse 17], panneau publicitaire, façade latérale gauche. Et les 4/50.000 èmes des parties communes générales’.

Un lot n°262 ainsi désigné : ‘[Adresse 16], panneau publicitaire façade latérale gauche. Et les 1/50 000 èmes des parties communes générales’,

en conséquence,

– rejeter la demande d’annulation des lots 261 et 262 formée par le syndicat des copropriétaires,

– à titre subsidiaire, si le caractère mobilier des panneaux litigieux pour écarter leur qualification de lot de copropriété devait être retenu, juger que l’action ne pourra pas être qualifiée de réelle immobilière,

sur la reconnaissance de son droit de jouissance exclusif ,

– la juger fondée à solliciter la reconnaissance d’un droit de jouissance exclusif sur les parties communes, sur le fondement notamment des dispositions l’article 1er du protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales,

– juger que les dispositions du règlement de copropriété ayant créé les lots n°261 et 262 doivent être interprétées comme consacrant, a minima, un droit de jouissance exclusive sur les parties communes, à savoir la façade gauche de l’immeuble sis [Adresse 3], sur lequel les panneaux publicitaires sont ancrés,

– juger que, dans ce cas, n’ayant pas la qualité de copropriétaire au titre de ce lot 261, elle ne sera redevable d’aucune charge de copropriété mais seulement des frais d’entretien et de réparation du panneau publicitaire objet du droit d’usage exclusif,

sur la garantie d’éviction de la société les Maisons de Rapport,

– réformer le jugement en ce qu’il a retenu un montant d’indemnisation au titre de la garantie d’éviction uniquement égal à la valeur d’acquisition des lots (1.560 € chacun) et n’a pas fait droit à sa demande de garantie au titre des demandes éventuelles des locataires qui se trouveraient dans l’impossibilité d’exploiter

– juger que l’acquéreur évincé a droit à la réparation de tout le préjudice causé par l’inexécution du contrat,

ainsi, statuant à nouveau :

– condamner la Société des Maisons de Rapport à :

-lui verser la somme de 88.000 € correspondant au manque à gagner au titre de huit années de redevances locatives,

-la garantir de toute demande du locataire du dispositif publicitaire implanté sur les

lots n°261 et 262 compte tenu de l’impossibilité d’exploitation,

à titre infiniment subsidiaire, sur la responsabilité du notaire,

– juger qu’elle n’est pas prescrite en ses demandes,

– juger que Maître Thierry Blanchet a manqué à son devoir de conseil,

– juger que Maître Thierry Blanchet a commis une faute dans la rédaction de l’état descriptif de division et celle du règlement de copropriété,

– juger qu’en conséquence Maître Thierry Blanchet engage sa responsabilité professionnelle ainsi que la responsabilité de la société au nom de laquelle il a passé l’acte à son encontre,

en conséquence,

– condamner solidairement la société Thierry Blanchet et Cédric Blanchet d’une part et Maître Thierry Blanchet d’autre part à la garantir de toutes condamnations à son endroit consécutive à la constitution de lots de copropriété illégaux,

– débouter la société Thierry Blanchet et Cédric Blanchet d’une part et Maître Thierry

Blanchet de ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause,

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la Société des Maisons de Rapport, ou qui mieux le devra, à lui verser la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société des Maisons de Rapport à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires, en ce compris sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965,

– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société des Maisons de Rapport, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens, de première instance et d’appel, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 27 septembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1, 8, 37 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et 71-2 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pour l’application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en son action,

ordonné la suppression des lots de copropriété 261 et 262,

réputé non écrites les clauses du règlement de copropriété relatives aux lots 261 et 262,

ordonné la publication du jugement,

statuant à nouveau, de

– condamner solidairement les sociétés FD 90 et des Maisons de Rapport, à lui verser :

‘ la somme 38.500 € à titre de dommages et intérêts, compte-tenu de sa privation de l’exploitation du panneau publicitaire correspondant au lot n° 261 de l’état descriptif de division de l’immeuble,

‘ la somme de 38.500 € à titre de dommages et intérêts, compte-tenu de sa privation de l’exploitation du panneau publicitaire correspondant au lot n° 262 de l’état descriptif de division de l’immeuble,

dans tous les cas,

– débouter les société FD 90 et les Maisons de Rapport, Maître Thierry Blanchet et la

société Thierry Blanchet et Cédric Blanchet, de l’intégralité de leurs demandes,

– condamner solidairement les sociétés FD 90 et Maisons de Rapport, aux entiers dépens

de l’instance et au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 23 septembre 2022 par lesquelles, la S.A.R.L. Société Des Maisons de Rapport, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1134 ancien, 1101 et suivants nouveau du code civil, 1382 anciens et suivants et 1240 et suivants nouveau du code civil, 117 et 696 du code de procédure civile, 1, 3, 42, 43, 46 de la loi du 10 juillet 1965, 30-5 du décret n° 55- du 4 janvier 1955, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident, fins, conclusions et assignation en intervention forcée,

y faisant droit,

sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en son action,

ordonné la suppression des lots de copropriétés 261 et 262,

réputé non écrites les clauses du règlement de copropriété relatives aux lots 261 et 262,

ordonné la publication du présent jugement,

condamné in solidum la société FD 90 et la société des Maisons de Rapport à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum la société FD 90 et la société des maisons de rapport aux dépens de l’instance,

statuant de nouveau,

à titre principal, sur la recevabilité du syndicat des copropriétaires,

– constater la prescription de l’action engagée le 28 mars 2013 par le syndicat des copropriétaires ayant pour objet l’annulation d’un lot privatif figurant dans le règlement de copropriété adopté le 30 juillet 1991,

– déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en son action ainsi qu’en toutes ses demandes, fins et conclusions,

subsidiairement sur le fond, à titre principal,

– infirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la suppression des lots 261 et 262 et en ce qu’il a dit réputé non écrites les clauses du règlement de copropriété y afférents,

statuant à nouveau sur ces points,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour confirmait la suppression les lots litigieux,

– juger que la société FD 90 dispose d’un droit de jouissance privative sur l’espace actuellement désignés par les lots 261 et 262,

en conséquence,

– faire droit à la demande formulée à titre subsidiaire par la société FD 90 à ce titre,

en toute hypothèse,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire dirigée contre elle et la société FD 90,

II/ Sur les demandes de la société FD 90 à son encontre,

à titre principal,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à garantir la société FD 90 et en ce qu’il l’a condamnée à lui payer les sommes de :

1.560 € au titre de la restitution du prix du lot 261,

1.560 € au titre de la restitution du prix du lot 262,

statuant de nouveau sur ces points,

– débouter la société FD 90 de son appel en garantie et des demandes afférentes,

à titre subsidiaire, si par impossible la Cour croyait devoir confirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’elle devait garantir la société FD 90,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité sa garantie à la somme de :

1.560 € au titre de la restitution du prix du lot 261,

1.560 € au titre de la restitution du prix du lot 262,

– débouter en conséquence la société FD 90 de sa demande en paiement de la somme de 88.000 € et de sa demande en garantie de toute demande du locataire du dispositif publicitaire implanté sur les lots n°261 et 262,

– débouter la société FD 90 de sa demande de dommages et intérêts, totalement infondée,

III/ sur l’intervention forcée de Maître Thierry Blanchet et de la SCP Thierry Blanchet et Cédric Blanchet

– la juger recevable et bien fondée à solliciter l’intervention forcée de la société civile professionnelle en cause d’appel,

Si par extraordinaire la Cour d’appel confirmait le jugement en ce qu’il a déclaré nul les

lots de copropriété n° 261 et 262,

– juger qu’elle n’est pas prescrite en ses demandes,

– juger que Maître Thierry Blanchet a manqué à son devoir de conseil,

– juger que Maître Thierry Blanchet a commis une faute dans la rédaction de l’état descriptif de division et celle du règlement de copropriété,

– juger qu’en conséquence Maître Thierry Blanchet engage sa responsabilité professionnelle ainsi que la responsabilité de la société au nom de laquelle il a passé l’acte à son encontre,

en conséquence,

– condamner solidairement la société Thierry Blanchet et Cédric Blanchet d’une part et Maître Thierry Blanchet d’autre part à la garantir de toute condamnation à son endroit consécutive à la constitution de lots de copropriété illégaux,

– débouter la société Thierry Blanchet et Cédric Blanchet d’une part et Maître Thierry Blanchet de ses demandes, fins et conclusions;

IV/ En tout état de cause

– condamner in solidum la société FD 90 et le syndicat des copropriétaires, la société Thierry Blanchet et Cédric Blanchet et Maître Thierry Blanchet à lui payer la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les conclusions en date du 21 septembre 2022 par lesquelles Maître Thierry Blanchet et la société Thierry Blanchet & Cédric Blanchet, intimés en intervention forcée en cause d’appel, demandent à la cour, au visa des articles 555 et 547 du code de procédure civile, et 2224 et 1240 du code civil, de :

– déclarer la société des Maisons de Rapport et la société FD 90 irrecevables en leurs actions dirigée à leur encontre,

subsidiairement,

– les déclarer prescrites en leurs actions,

en tout état de cause,

– les déclarer mal fondées,

– constater l’absence de faute du notaire, l’absence de préjudice actuel et certain, et l’absence de lien de causalité entre une hypothétique faute du notaire et les préjudices allégués,

en conséquence,

-débouter la société des Maisons de Rapport et la société FD 90 de leurs demandes tendant à être garanties de toute condamnation à leur endroit consécutive à la constitution de lots de copropriété prétendument illégaux,

– les condamner à leur payer, la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la prescription

Devant la cour, la société FD 90 et la S.A.R.L. Société des Maisons de Rapport maintiennent que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite en ce qu’il s’agit d’une action personnelle et non d’une action réelle immobilière ;

Elles font valoir que l’objet de l’action du syndicat des copropriétaires n’est pas d’obtenir la restitution d’une partie commune, qu’il s’agit d’une action portant sur la nature et la consistance de lots de copropriété ;

Le syndicat des copropriétaires répond que son action s’analyse en une action en revendication de la propriété des panneaux publicitaires, illicitement constitués en lots de copropriété ; qu’elle a pour but de restituer aux parties communes, ce qu’un copropriétaire s’est indûment approprié ;

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l’espèce : ‘Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.’ ;

Aux actions personnelles, s’opposent les actions réelles auxquelles le délai de 10 ans n’est pas applicable ;

Sont des actions réelles, celles tendant à faire reconnaître ou protéger le droit de propriété sur les parties communes ;

En l’espèce, il est constant que le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 4], a institué au profit de la S.A.R.L. Société des Maisons de Rapport, auteur de la division de l’immeuble, les lots n° 261 et 262 désignés comme des panneaux publicitaires, situés [Adresse 18] (page 61), qu’elle a vendus à la société FD 90, selon acte du 30 octobre 2007 ;

L’action du syndicat des copropriétaires qui poursuit l’annulation de ces lots de l’état descriptif de division, s’analyse bien en une action en revendication de la propriété des panneaux publicitaires, comme l’a retenu le tribunal ;

Le syndicat des copropriétaires entend voir sanctionner une appropriation illicite d’une partie commune que constitue le mur de façade ;

Il s’agit donc bien d’une action réelle qui se prescrit par trente ans ;

S’agissant du point de départ de cette prescription, le tribunal a exactement énoncé que les lots 261 et 262 ont été créés le 30 juillet 1991 sans être, par la suite, modifiés ;

Si une scission de la copropriété est intervenue en 2007, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] n’est que l’émanation du syndicat des copropriétaires d’origine et ne peut donc se prévaloir de ce qu’il n’a été créé que le 4 mai 2007 pour soutenir que le point de départ de la prescription se situe à cette date ;

Le délai de prescription de l’action du syndicat débute bien à la date de publication du règlement de copropriété, le 5 août 1991, jour où le syndicat des copropriétaires a connu ou aurait dû connaître l’existence des lots litigieux lui permettant d’exercer son action ;

Le syndicat a assigné la société FD 90 par acte en date du 28 mars 2013, soit avant le 30 juillet 2021, date de prescription de l’action ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en son action ;

Sur la demande en annulation des lots numéros 261 et 263

Devant la cour la société FD 90 fait valoir que les panneaux publicitaires ne sont pas des biens meubles mais des immeubles par destination ;

Elle ajoute que les dispositions librement décidées par les copropriétaires du règlement de copropriété doivent être respectées dans la mesure où elles ne contreviennent pas à une disposition d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ; que ces dispositions intègrent aux parties privatives : les installations d’enseigne, panneaux ou affiche sur la façade des bâtiments ;

Enfin, elle fait valoir que les lots n° 261 et 262 comprennent un partie privative et une quote-part des parties communes et ne portent pas sur un droit d’affichage mais sur la propriété d’un panneau publicitaire ;

La Société des Maisons de Rapport précise que la matérialité des lots est constituée par l’emplacement sur le mur de façade affecté à la pose du panneau ;

Le syndicat des copropriétaires répond que les panneaux publicitaires ne constituent pas des lots de copropriété au sens des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, qu’un panneau est par sa nature juridique un meuble et non pas un immeuble ;

Le premier alinéa de l’article 1er de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ;

Les lots numéros 261 et 262 sont indiqués dans l’état descriptif de division de l’immeuble comme suit : ‘[Adresse 16], bâtiment L, panneau publicitaire, façade latérale gauche et les 4/50000ème des parties communes générales’ et ‘[Adresse 16], bâtiment L, panneau publicitaire, façade latérale gauche et les 1/50000ème des parties communes générales’ ;

Le règlement de copropriété a prévu que les lots 261 et 262 comprennent chacun une partie privative, le panneau publicitaire, et une quote-part des parties communes ;

Le règlement de copropriété définit également en page 73 les parties privatives, au nombre desquelles figurent notamment les installations d’enseigne, panneau ou affiche sur la façade ;

Néanmoins, comme l’a exactement énoncé le tribunal, la définition des parties privatives de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas de caractère d’ordre public en application de l’article 43 de cette même loi, le choix du bien constituant la partie privative est forcément opéré dans la limite de ce que prévoit le premier alinéa de l’article premier de cette même loi, à savoir une fraction d’immeuble ;

Or, le panneau publicitaire, au regard de sa nature amovible et son ancrage dans une partie commune qu’est le mur pignon, doit être considéré comme un bien meuble, et, ce caractère mobilier est incompatible avec la nature immobilière du lot de copropriété décrit dans l’article premier de la loi ;

Contrairement aux affirmations de la Société des Maisons de Rapport, les lots ne correspondent pas aux emplacements sur le mur de façade mais bien à des panneaux publicitaires conformément aux termes du règlement de copropriété ;

De surcroît, ces emplacements n’existent pas ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat de Maître Micallef, commissaire de justice, daté du 3 août 2022, qui mentionne uniquement la présence sur le mur de façade gauche, d’un panneau à l’enseigne Clear Channel ;

Il apparaît ainsi que la matérialité des lots et leurs emplacements exacts sur les murs ne sont pas établis ;

Dès lors, les lots numéros 261 et 262 ne peuvent pas constituer des lots de copropriété en ce qu’ils sont des panneaux publicitaires ;

L’application du premier alinéa de l’article premier de la loi précitée étant impérative, les lots litigieux n’existent pas et les clauses relatives à la description respectivement, des lots 261 et 262 dans l’état descriptif de division intégré dans le règlement de copropriété, doivent être annulées ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a annulé les lots 261 et 262 du règlement de copropriété ;

Les lots n° 261 et 262 étant supprimés par annulation, il n’y a pas lieu de réputer non écrites les clauses relatives à la description des lots numéros 261 et 262 dans le règlement de copropriété ;

Le jugement déféré sera réformé sur ce dernier point ;

Sur la demande de reconnaissance du droit d’usage exclusif

Devant la cour, la société FD 90 maintient qu’elle bénéficie en sa qualité de titulaire des lots n° 261 et 262, d’un droit de jouissance privative sur la façade latérale de l’immeuble ;

Elle soutient que la Cour de cassation a admis un droit de jouissance privative sur les parties communes qui ne soit pas rattaché à un lot ;

En l’espèce, les lots litigieux permettent à leur titulaire d’être propriétaire de deux panneaux publicitaires situés en façade de l’immeuble et non de bénéficier d’un droit de jouissance exclusive sur des emplacements en façade, qui, ainsi qu’il a été vu, ne sont pas matérialisés ;

La société FD 90 n’est pas titulaire d’un bien immobilier qualifié de droit de jouissance exclusive sur les parties communes ;

Contrairement à ses affirmations, elle n’est donc pas fondée à se faire reconnaître un tel droit comme résultant des clauses du règlement de copropriété relatives aux lots n° 261 et 262 ;

Ses lots de copropriété portant sur des panneaux publicitaires étant inexistants, il n’y a pas d’atteinte au respect de ses biens ;

Egalement, il n’est pas contesté que le droit d’affichage sur les parties communes constitue un droit accessoire aux parties communes ;

La société FD 90 ne peut valablement considérer que l’exercice de ce droit lui est réservé par le règlement de copropriété dès lors que comme le souligne le syndicat des copropriétaires aucune contrepartie au bénéfice des copropriétaires n’a été stipulée ;

Enfin, l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ;

Or, comme l’a exactement énoncé le tribunal, il ne ressort pas de l’acte d’acquisition de la société FD 90 que les panneaux publicitaires soient des biens accessoires aux autres lots acquis ;

Il convient de débouter la société FD 90 de sa demande de voir juger qu’elle bénéficie d’un droit de jouissance exclusive sur les parties communes, à savoir la façade gauche de l’immeuble, sur lesquels les panneaux publicitaires sont ancrés et de sa demande de voir juger que dans ce cas, n’ayant pas la qualité de copropriétaire au titre du lot n° 261, elle ne sera redevable d’aucune charge de copropriété mais seulement des frais d’entretien et de réparation du panneau publicitaire ;

Le jugement déféré sera donc confirmé de ces chefs ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de la société FD 90 et de la Société des Maisons de Rapport à lui verser des dommages-intérêts compte-tenu de la privation de l’exploitation des panneaux publicitaires ;

Tout comme sa demande en paiement formée en première instance, cette demande de dommages-intérêts ne peut qu’être rejetée ;

En effet, l’exploitation commerciale des panneaux publicitaires résulte de l’instauration des lots numéros 261 et 262 au profit de la Société des Maisons de Rapport par le règlement de copropriété ;

Il n’est pas démontré de faute ou de collusion frauduleuse entre la Société des Maisons de Rapport et la société FD 90 ayant abouti à priver le syndicat des copropriétaires de la perception des sommes dues au titre de l’exploitation des panneaux ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires et sa demande de dommages-intérêts formée en appel sera également rejetée ;

Sur les demandes la société FD 90 à l’encontre de la Société des Maisons de Rapport

Sur la garantie d’éviction

En application de l’article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ;

En l’espèce, il est stipulé aux pages 11 et 12 de l’acte de vente conclu entre la société FD 90 et la Société des Maisons de Rapport, le 30 octobre 2007 :

– ‘ le vendeur […] ne pourra se retrancher derrière les clauses d’exonération de garantie envers l’acquéreur s’il venait à être considéré comme un professionnel de l’immobilier’,

– ‘l’acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs, prendra les biens vendus dans l’état ou ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit s’il s’agit d’un immeuble bâti, de l’état de leur construction, de leurs vices cachés, sous réserve des dispositions législatives […] soit même de l’état parasitaire […] soit de l’état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous les biens, de mitoyenneté, d’erreur ou d’omission dans la désignation qui précède, soit même de la surface des biens vendus […]’ ;

Selon la Société des Maisons de Rapport, elle n’est pas tenue à la garantie d’éviction envers la société FD 90 dès lors que la clause de non garantie précitée s’applique lorsque la vente est conclue entre professionnels de la même spécialité ;

Il apparaît toutefois que l’acte de vente a bien précisé que le vendeur ne pouvait se retrancher derrière les clauses d’exonération de garantie envers l’acquéreur s’il venait à être considéré comme un professionnel de l’immobilier ;

Aucune mention n’a été ajoutée quant à la qualité de profane ou de professionnel de l’immobilier de l’acquéreur ;

En outre, comme le souligne également la société FD 90, cette clause relative à l’état des biens vendus, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre de la garantie d’éviction de l’article 1626 du code civil ;

Les premiers juges ont exactement énoncé que la Société des Maisons de Rapport est envers la société FD 90 explicitement tenue à la garantie d’éviction, responsabilité de plein droit donc indépendamment de l’existence d’une faute, peu importe que cette dernière soit un professionnel de l’immobilier ;

Sur la demande en restitution du prix et paiement de sommes

L’article 1630 du code civil dispose que lorsque la garantie a été promise, ou qu’il n’a rien été stipulé à ce sujet, si l’acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :

1° La restitution du prix ;

2° Celle des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince ;

3° Les frais faits à la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;

4°’ Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat ;

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

En l’espèce, à la page 17 de l’acte d’acquisition des lots 261 et 262, chacun de ces lots est évalué à 1.560 € ;

Le contrat de location d’emplacement publicitaire conclu le 23 mars 2010 entre la société FD 90 et la société Clear Channel France stipule un loyer annuel de 11.000 € payable trimestriellement pour le dispositif publicitaire ;

La société FD 90 fait valoir qu’elle a droit à la réparation de tout le préjudice causé par l’inexécution du contrat et sollicite en appel une somme de 88.000 € correspondant au manque à gagner de 8 années d’exploitation des panneaux publicitaires ;

Toutefois, ce préjudice n’apparaît pas certain dès lors que les loyers encaissés dépendent du renouvellement ou non du contrat par la société Clear Channel, étant précisé que le contrat se renouvelle de plein droit au 1er juillet par périodes d’un an, sauf dénonciation par l’une des parties par lettre recommandée trois mois au moins avant l’expiration du bail ;

Le tribunal a retenu à juste titre une indemnisation équivalente au prix d’achat des lots ;

Aucune faute ne peut être retenue contre la société FD 90 au titre de la gestion de ses biens et il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mai 2011, qu’elle a voté contre la décision d’agir en justice en vue de l’annulation de ses lots ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la Société des Maisons de Rapport à payer à la société FD 90 :

– le montant de 1.560 € au titre de la restitution du prix du lot 261,

– le montant de 1.560 € au titre de la restitution du prix du lot 262 ;

Le surplus de la demande d’indemnisation formée en appel sera rejeté ;

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de la société FD 90 de garantie des condamnations prononcés contre elle par la Société des Maisons de Rapport ;

S’agissant de la demande de garantie de toute demande du locataire du dispositif publicitaire implantés sur les lots n° 261 et 262, cette demande a été rejetée à juste titre par le tribunal dans la mesure où aucune demande de ce chef n’est justifiée ;

Il n’y a pas lieu de ‘consacrer’ le principe de cette garantie ;

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 547 du code de procédure civile, en matière contentieuse, l’appel ne peut être dirigé que contre ceux qui ont été parties en première instance. Tous ceux qui ont été parties peuvent être intimés ;

Aux termes de l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité ;

Aux termes de l’article 555 du code de procédure civile, ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause ;

Maître Thierry Blanchet et la société Thierry Blanchet & Cédric Blanchet soulèvent l’irrecevabilité des demandes formées à leur encontre, dès lors que l’appel ne peut être dirigé que contre ceux qui ont été parties en première instance ;

La Société des Maisons de Rapport répond que l’annulation par le jugement déféré des lots litigieux implique une faute commise par les notaires dans l’état descriptif de division qui constitue une évolution du litige et qui justifie leur mise en cause à hauteur d’appel ;

En l’espèce, l’annulation des lots litigieux a été demandée par le syndicat des copropriétaires dès son assignation du 28 mars 2013 ;

La Société des Maisons de Rapport pouvait donc assigner les notaires en première instance, ce qu’elle n’a pas fait ;

Leur mise en cause à hauteur d’appel seulement, les prive d’un degré de juridiction et n’est pas recevable ;

Il convient de déclarer irrecevables toutes les demandes dirigées contre Maître Thierry Blanchet et la société Thierry Blanchet & Cédric Blanchet ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

La société FD 90 et la Société des Maisons de Rapport, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

La Société des Maisons de Rapport sera également condamnée à payer à Maître Thierry Blanchet et la société Thierry Blanchet & Cédric Blanchet la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par la société FD 90 ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la Société des Maisons de Rapport ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe,

Dans la limite de sa saisine :

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a réputé non écrites les clauses du règlement de copropriété de l’immeuble sis à [Localité 11] relatives aux lots 261 et 262 ;

Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à réputer non écrites les clauses du règlement de copropriété de l’immeuble sis à [Localité 11] relatives aux lots 261et 262 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de dommages-intérêts formée en appel ;

Déboute la société FD 90 du surplus de sa demande de dommages-intérêts formée en appel ;

Déclare irrecevables toutes les demandes dirigées contre Maître Thierry Blanchet et la société Thierry Blanchet & Cédric Blanchet ;

Condamne in solidum la société FD 90 et la Société des Maisons de Rapport aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

Condamne la Société des Maisons de Rapport à payer à Maître Thierry Blanchet et la société Thierry Blanchet & Cédric Blanchet, la somme globale de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT