République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 26/01/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 20/05129 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TKTK

Jugement (N° 19/01242)

rendu le 1er décembre 2020 par le tribunal de grande instance d’Avesnes-sur-Helpe

APPELANTE

La SAS Art Immobilier

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Me Jonathan Daré, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉS

Madame [I] [V]

née le 12 octobre 1959 à [Localité 6]

Monsieur [E] [D]

né le 02 janvier 1963 à [Localité 4]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 4]

La SCI Dermath

prise en la personne de son gérant

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Me Romain Soual, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 05 septembre 2022 tenue par Camille Colonna magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2023 après prorogation du délibéré en date du 17 novembre 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 juillet 2022

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Par l’intermédiaire de la société Art Immobilier, agence immobilière exerçant à Maubeuge sous l’enseigne Century 21, M. [E] [D] et Mme [I] [V] ont visité un bien au sein de l’immeuble [Adresse 5], comprenant un appartement, une cave et un garage, puis signé un compromis de vente avec la société Tata Steel [Localité 4], venderesse.

Le 3 octobre 2017, la vente a été régularisée par la société civile immobilière Dermath se substituant à M. [D] et Mme [V], ses associés, pour le prix de 122 514 euros incluant les frais d’agence.

M. [D], Mme [V] et la société Dermath ont recherché la responsabilité de la société Art Immobilier concernant une erreur de désignation de la cave vendue et l’inexécution de prestations accessoires à la vente.

Par jugement contradictoire du 1er décembre 2020, le tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe a :

-déclaré recevable la fin de non-recevoir de la SAS Art Immobilier tirée du défaut de qualité de Mme [I] [V] et de M. [E] [D],

-constaté l’intervention volontaire de la société Dermath,

-déclaré la société Art Immobilier responsable du préjudice subi par cette dernière,

-condamné la société Art Immobilier à lui verser les sommes de 4 000 euros au titre du préjudice moral et 1 500 euros pour la non satisfaction du pack déménagement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts,

-débouté la SCI Dermath de ses demandes d’indemnisation pour perte des effets de Mme [Z] [R], préjudice de surface, résistance abusive, absence d’organisation d’une réception en présence des autres résidents et copropriétaires de l’immeuble,

-condamné la SAS Art Immobilier aux dépens ainsi qu’au paiement à la SCI Dermath de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté sa propre demande présentée sur ce fondement.

La société Art Immobilier a interjeté appel de ce jugement et, par conclusions remises le 20 juillet 2021, demande à la cour de débouter la Sci Dermath de l’ensemble de ses demandes et de la condamner aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au règlement, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de 3000 euros au titre de la procédure de première instance et 3 000 euros au titre de la procédure d’appel.

Elle fait valoir que la cave désignée par l’acte authentique correspond bien à la cave acquise et que le préjudice moral de la société Dermath n’est pas démontré, que, n’étant pas la venderesse, aucun défaut de conformité ne peut lui être reproché et qu’elle conteste un éventuel défaut de conseil et d’information qui s’évaluerait, s’il était démontré, en perte de chance de ne pas contracter, que le « pack déménagement » est un geste commercial qui s’effectue toujours sous réserve de disponibilité du camion, lequel était indisponible et que l’évaluation du préjudice n’est pas documentée, que les intimés ne démontrent pas les préjudices nés de la perte des affaires de Mme [R], de la perte de surface, qui constitue un défaut de conformité dont seule peut répondre la venderesse, et du défaut d’organisation du déménagement.

La SCI Dermath ainsi que M. [D] et Mme [V], par conclusions remises le 3 mai 2021, demandent à la cour de :

– infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a limité le montant de la réparation du préjudice moral de la société Dermath et rejeté leurs autres demandes en réparation,

– condamner la société Art Immobilier à payer à la société Dermath les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

* 5 000 euros au titre de son préjudice moral,

* 732,64 euros au titre de la différence de surface,

* 1 200 euros au titre du remboursement de la perte des vêtements de Mme [R]

* 2 000 euros au titre de la résistance abusive,

– débouter la société Art Immobilier de l’intégralité de ses demandes,

– la condamner aux entiers frais et dépens de l’appel et à payer à la société Dermath la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent à cet effet que leur action est fondée sur la responsabilité délictuelle de la société Art Immobilier du fait de la présentation d’une cave autre que celle vendue et non sur le défaut de conformité entre le bien vendu et le bien livré, que cette erreur caractérise une faute de l’agent immobilier et qu’ils n’ont pas personnellement commis de faute exonérant partiellement la société Art Immobilier de sa responsabilité, que cette faute leur a causé divers préjudices dès lors que la cave acquise est moins spacieuse que la cave visitée, qu’ils ont vidé la cave qui leur avait été attribuée pour l’occuper et ont été contraints, après découverte de l’erreur, d’indemniser Mme [R], véritable propriétaire de cette cave, pour la perte de ses effets, qu’il en ont ressenti une déception et la culpabilité d’avoir disposé à leur arrivée dans l’immeuble d’une cave qui n’était pas la leur, outre l’atteinte à leur réputation qui en a résulté. Par ailleurs, ils mettent en jeu la responsabilité contractuelle de la société Art Immobilier pour sa défaillance quant aux prestations commerciales promises et non réalisées au titre du pack déménagement. Ils allèguent enfin un préjudice distinct, du fait de la résistance abusive de la société Art Immobilier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur l’erreur relative à la cave et les demandes en rapport avec celle-ci

Selon le compromis de vente et les actes notariés produits, la cave vendue à la SCI Dermath est la cave n°1 au sous sol du bâtiment A de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « Le Danemark ».

Il est démontré, notamment par les courriers échangés entre les parties et les attestations des personnes présentes à la réunion du 10 novembre 2017, et non contesté par la société Art Immobilier, que son agent immobilier, M. [S], a fait visiter à M. [D] et Mme [V] la cave n° 31, appartenant en réalité à Mme [R], comme étant la cave proposée à la vente.

Cette erreur caractérise une faute de l’agent immobilier et la société Art Immobilier ne peut valablement se soustraire à la responsabilité résultant de cette faute en excipant d’un défaut de vérification par les acquéreurs potentiels de la concordance entre la cave qu’il leur a présentée et un état descriptif de division de la copropriété, lequel n’était accessible qu’au propriétaire du bien ou à son mandataire.

Le droit à réparation du préjudice moral d’une personne morale est acquis et le préjudice moral de la société Dermath est caractérisé par le préjudice moral causé à ses associés en rapport avec l’objet de la société.

La déception et le mécontentement de ces derniers quant à la prestation rémunérée de l’agent immobilier, outre la culpabilité et le malaise ressenti par M. [D] et Mme [V] à l’égard de Mme [R] et des autres copropriétaires en raison de l’occupation du bien d’un tiers à leur arrivée dans l’immeuble, justifient l’indemnisation du préjudice moral de la société dont ils sont les associés.

En revanche, la production d’une « fiche entreprise » justifiant que Mme [V] exerce une activité de création artistique relevant des arts plastiques ne suffit pas à démontrer que la destination réservée à la cave présentée était d’accueillir cette activité et que la cave effectivement acquise ne le permette pas, ce qui serait une source de déception supplémentaire.

C’est dès lors à juste titre que les premiers juges ont retenu l’existence d’un préjudice moral subi par la SCI Dermath, préjudice qu’ils ont néanmoins surestimé et qu’une indemnité de 2 000 euros réparera plus justement.

En deuxième lieu, si un écart de surface de 2,41 m² entre la cave présentée et la cave réellement acquise est démontré en cause d’appel, il n’est pas établi que le prix payé ait été fixé en fonction de la cave visitée et non de la cave n°1, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice de surface.

Enfin, en cause d’appel, la société Dermath justifie avoir indemnisé Mme [R], propriétaire de la cave n°31, pour les effets personnels lui appartenant et débarrassés par M. [D] et Mme [V] pensant vider la cave qu’ils venaient d’acquérir. Cette dépense de 1 200 euros résulte directement de la faute de l’agence et justifie qu’il soit fait droit à la demande des intimés de ce chef.

Sur la demande relative à l’inexécution de prestations accessoires à la vente

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1231 du même code, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En l’espèce, les annonces publicitaires produites aux débats indiquent qu’une prestation « pack déménagement » (camion de déménagement, cartons, scotch, papier bulle et mise à disposition d’une personne pendant quatre heures) est offerte lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier par l’intermédiaire de l’agence Century 21 de [Localité 4].

Il est justifié de ce que Mme [V] a sollicité la mise en ‘uvre du pack déménagement par courrier recommandé avec accusé de réception auquel le directeur de l’agence immobilière a répondu en indiquant que les fournitures et le camion étaient indisponibles et en concluant « Nous ne manquerons pas de vous informer dès que nous serons en possession du pack déménagement ainsi que du camion », ce que l’appelante ne démontre pas avoir fait.

L’engagement contractuel de cette dernière quant à ces prestations est suffisamment démontré et il n’est pas contesté qu’elles n’ont pas été réalisées. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande de ce chef par une juste évaluation du préjudice subi.

Sur la demande de dommages et intérêt pour résistance abusive

La résistance à une action ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, insuffisamment caractérisé en l’espèce, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la société Art Immobilier de cette demande.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour

infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Art Immobilier à verser à la SCI Dermath la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice moral et l’a déboutée de sa demande d’indemnisation pour perte des effets de Mme [Z] [R] (préjudice financier),

statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

condamne la société Art Immobilier à verser à la SCI Dermath, à titre de dommages et intérêts, les sommes de :

– 2 000 euros en réparation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

– 1 200 euros en réparation de son préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

et ordonne la capitalisation des intérêts,

confirme le jugement en ses autres dispositions,

condamne la société Art Immobilier aux dépens et au paiement à la Sci Dermath d’une indemnité de deux mille euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Bruno Poupet