Selon l’article 6-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Le bailleur doit ainsi faire la police dans l’immeuble, et s’assurer que son locataire ne trouble pas la tranquillité de ses voisins. Si le tiers victime n’est pas lié contractuellement avec ce bailleur, il ne dispose pas d’action spécifique à son encontre. L’objectif de ce texte est de donner une assise précise au recours du tiers victime, puisqu’il peut reprocher au bailleur de l’auteur son inaction, en d’autres termes, de n’avoir pas mis fin aux troubles de fait occasionnés par son ou ses locataires ou les personnes hébergées par ceux-ci.

Si le tiers victime souhaite obtenir des dommages et intérêts de la part du bailleur (in solidum avec l’auteur des troubles ), il lui faut agir contre celui-ci. Ces dispositions énoncent avec autorité que le fait, pour le bailleur, de ne pas mettre en ‘uvre ses droits constitue une faute.

COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 01 Février 2023

N° RG 20/01411 – N° Portalis DBVU-V-B7E-FO7Y

VTD

Arrêt rendu le Premier Février deux mille vingt trois

Sur APPEL d’une décision rendue le 7 septembre 2020 par le Tribunal judiciaire de MOULINS (RG n° 11-19-0329)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire

En présence de : Mme Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [Y] [U]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentant : Me Sophie CLUZY, avocat au barreau de MOULINS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/008836 du 04/12/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND et décision rectificative du 21/01/2021)

APPELANT

ET :

M. [V] [G]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : la SELARL CAP AVOCATS, avocats au barreau de MOULINS

Mme [O] [B]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : la SELARL CAP AVOCATS, avocats au barreau de MOULINS

M. [P] [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : Me Florence BUCCI, avocat au barreau de MOULINS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/009900 du 04/12/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

UDAF DEL’ALLIER

[Adresse 5]

[Localité 1]

agissant ès qualités de curateur de M. [P] [E]

Représentant : Me Florence BUCCI, avocat au barreau de MOULINS

INTIMÉS

DEBATS : A l’audience publique du 07 Décembre 2022 Madame THEUIL-DIF a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 01 Février 2023.

ARRET :

Prononcé publiquement le 01 Février 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [G] et Mme [O] [B] épouse [G] sont domiciliés [Adresse 4], dans une maison qui jouxte celle louée depuis le 7 mai 2013 à M. [P] [E] par M. [Y] [U].

Les époux [G] se plaignent de subir depuis le mois de janvier 2018, diverses nuisances commises par leur voisin, M. [E], telles que nuisances sonores diurnes et nocturnes, violences et insultes verbales notamment de type raciste, menaces de mort réitérées, et ce, malgré de nombreuses démarches amiables auprès de la mairie, de la préfecture, du procureur de la République et de l’UDAF de l’Allier, curateur de M. [E].

Ils ont fait délivrer une sommation d’avoir à cesser les troubles de voisinage adressée à M. [E] le 1er octobre 2019, et ont dénoncé cette sommation et mis en demeure d’intervenir l’UDAF de l’Allier et le propriétaire bailleur, M. [U].

Par actes d’huissier du 15 novembre 2019, M. et Mme [G] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Moulins, M. [E] et son curateur, l’UDAF de l’Allier, ainsi que M. [U] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :

– constater qu’ils subissent des troubles anormaux du voisinage exercés par M. [E] ;

– constater que M. [U] en sa qualité de propriétaire ne fait rien pour faire cesser ces troubles ;

– condamner, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision, M. [U] à faire cesser ces troubles anormaux du voisinage ;

– condamner in solidum M. [U] et M. [E] à leur verser à chacun la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

– leur donner acte qu’ils se réservent le droit de solliciter l’indemnisation de leurs autres postes de préjudice, notamment moral et financier dans le cadre d’une autre action ;

– dire que le jugement sera opposable à l’UDAF de l’Allier ès qualité de curateur de M. [E].

Par jugement du 7 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Moulins a

– dit l’action engagée par M. et Mme [G] à l’encontre de M. [U] recevable ;

– dit que M. et Mme [G] subissent du fait des agissements de M. [E] des troubles anormaux du voisinage ;

– dit que M. [U] n’a pas entrepris de démarches judiciaires pour faire cesser ces troubles anormaux du voisinage ;

– dit que M. [U] devra dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, justifier aux époux [G] avoir initié à l’encontre de M. [E] une procédure de résiliation de bail et d’expulsion ;

– condamné in solidum M. [E] et M. [U] à verser à chacun des époux [G] une somme de 500 euros ;

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum M. [E] et M. [U] aux entiers dépens qui comprendront notamment les sommations du 3 octobre 2019 ;

– dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire du jugement.

M. [Y] [U] a interjeté appel de cette décision le 22 octobre 2020.

Par conclusions déposées et notifiées le 20 janvier 2021, l’appelant demande à la cour de :

– de déclarer recevable et bien-fondé son appel ;

– en conséquence, réformant le jugement, rejeter toutes responsabilités délictuelles à son encontre en ce qu’il n’a commis aucune faute, ni réticence, ni même imprudence fautive dans la gestion du contrat de bail le liant à M. [E], ayant de surcroît occasionné quelque dommage que ce soit aux époux [G] ;

– en conséquence, dire n’y avoir lieu à sa responsabilité, ni à dommages et intérêts à l’égard des époux [G] ;

– condamner les époux [G] aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge en déclarant recevable leur action, les époux [G] n’ont jamais justifié de leurs qualités de propriétaires riverains.

Il expose en outre n’avoir eu connaissance desdits troubles qu’à compter d’une sommation par huissier en date du 3 octobre 2019, suite à laquelle il a pris toutes ses dispositions, tant auprès de M. [E] que de son curateur, et ce, dans le même temps que lui était délivré assignation le 15 novembre 2019 à comparaître devant le tribunal. En effet, il a donné congé à son locataire par LRAR non du 8 janvier 2019 comme retenu par erreur par le tribunal, mais le 8 janvier 2020. Le congé n’ayant pas été dénoncé par le locataire dans les six mois de sa notification, il est régulier et M. [E] est devenu sans droit ni titre de sorte qu’il se voit contraint d’engager une procédure en expulsion à son encontre. Il estime avoir tout mis en oeuvre pour remédier à la situation dès lors qu’il en a eu connaissance.

Par conclusions déposées et notifiées le 19 avril 2021, M. [V] [G] et Mme [O] [B] épouse [G] demandent à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

déclaré leur action recevable ;

constaté qu’ils subissent des troubles anormaux de voisinage exercés par M. [E] ;

constaté l’inertie du propriétaire de M. [E], M. [U] pour faire cesser ces troubles ;

– infirmer le jugement sur les points suivants et statuant à nouveau :

– condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, le propriétaire, M. [U], à faire cesser ces troubles anormaux de voisinage ;

– condamner in solidum M. [U] et M. [E] à leur payer la somme de 4 000 euros chacun au titre de leur préjudice de jouissance ;

– leur donner acte qu’ils se réservent le droit de solliciter l’indemnisation de leurs autres postes de préjudice, notamment moral et financier dans le cadre d’une autre action ;

– dire et juger que ce jugement sera opposable à l’UDAF de l’Allier ès qualité de curateur de M. [E] ;

– condamner in solidum M. [U] et M. [E] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance ; – condamner M. [U] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais d’appel ;

– condamner les mêmes in solidum aux dépens de première instance comprenant les frais de sommation, dénonciation et mise en demeure ;

– condamner M. [U] en tous les dépens d’appel.

Ils soutiennent que leur voisin direct, M. [E], est à l’origine de troubles excédant les troubles normaux de voisinage : menaces de mort régulières, agressivité, nuisances sonores, insultes racistes visant également leurs enfants âgés de 7 et 9 ans. Ils font valoir que le bailleur de M. [E] a été informé par leurs soins dès 2018 des difficultés rencontrées, mais a fait preuve d’inertie, les loyers étant régulièrement payés par l’UDAF.

Ils estiment que les sommes allouées par le tribunal sont insuffisantes au regard du préjudice subi.

Aux termes de leurs dernière conclusions déposées et notifiées le 11 mai 2021, M. [P] [E] et l’UDAF de l’Allier, ès qualité de curateur de l’intéressé, sollicitent la confirmation du jugement et le débouté de M. [U] tout comme de M. et Mme [G] de l’intégralité de leurs demandes.

Ils font observer qu’outre les difficultés rencontrées par M. [E] au vu de sa personnalité de type borderline, le tribunal correctionnel de Moulins l’a condamné à payer la somme totale de 4 000 euros à M. et Mme [G] à titre de dommages et intérêts ; que par cette somme, le tribunal a indemnisé l’intégralité des préjudices subis par les époux [G], et a fortiori leur préjudice découlant du trouble de jouissance.

Ils exposent en outre, notamment s’agissant de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que la situation financière de M. [E] est catastrophique : ses ressources sont équivalentes à ses charges et il a dû mettre en place des échéanciers pour régler ses dettes.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2022.

MOTIFS

– Sur les demandes des époux [G] à l’encontre de M. [E]

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation à la personne qui est à l’origine du trouble, responsable de plein droit. Ce régime de responsabilité ne repose pas sur la preuve d’un comportement fautif de l’auteur du dommage : seul compte l’existence d’un trouble excédant la gêne normalement attendue dans le cadre de relations de voisinage.

Celui qui se prévaut d’un tel trouble, doit en établir l’existence et son imputabilité à celui qu’il poursuit.

En l’espèce, dans les rapports entre les époux [G] et M. [P] [E], le tribunal a :

dit que M. et Mme [G] subissaient du fait des agissements de M. [E] des troubles anormaux du voisinage ;

condamné M. [E] (in solidum avec M. [U]) à verser à chacun des époux [G] une somme de 500 euros.

M. [E] ne conteste pas l’existence de ces troubles anormaux du voisinage dans la mesure où il sollicite la confirmation du jugement.

Néanmoins, les époux [G] ont formé un appel incident et demandent de condamner notamment M. [E], à leur payer la somme de 4 000 euros chacun au titre de leur préjudice de jouissance, et de leur donner acte qu’ils se réservent le droit de solliciter l’indemnisation de leurs autres postes de préjudice, notamment moral et financier dans le cadre d’une autre action.

Le tribunal a, à juste titre relevé :

que les époux [G] se plaignaient de nuisances provenant de l’appartement occupé par M. [E], à savoir des bruits provenant de diffusion de musique, de coups dans les murs, de violences et insultes verbales à caractère raciste, ainsi que de menaces de mort ;

que M. [E] avait été condamné par le tribunal correctionnel de Moulin par jugement du 22 mai 2020 pour des faits de menaces réitérées de mort, menaces de crime et d’injures non publiques en raison de l’origine, l’ethnie, la nation, la race ou la religion à l’encontre de M. [G] et de Mme [G] ;

que l’existence des troubles anormaux de voisinage était établie en raison de la gravité et de la répétition des faits pour lesquels il avait été condamné et qu’il avait reconnus ;

que les nombreuses plaintes des époux [G] attestaient que M. [E] était à l’origine de nuisances sonores musicales diurnes et nocturnes et des coups dans le mur mitoyen ;

que les dommages et intérêts alloués par le tribunal correctionnel, à savoir la somme de 2 000 euros à chacun, réparaient exclusivement les faits pour lesquels M. [E] avait été condamné et que les époux [G] étaient fondés à solliciter en réparation des troubles de jouissance répétés résultant de bruits, de musique et de coups dans les murs, le versement de dommages et intérêts distincts des précédents.

Toutefois, la cour estime que le quantum du préjudice de jouissance subi par chacun des époux doit être fixé à 1 000 euros..

Le jugement sera ainsi infirmé sur le quantum retenu des préjudices des époux [G], précision faite que la cour ne statue que sur les demandes de dommages et intérêts formées par les parties.

– Sur les demandes des époux [G] à l’encontre de M. [U]

Selon l’article 6-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Le bailleur doit ainsi faire la police dans l’immeuble, et s’assurer que son locataire ne trouble pas la tranquillité de ses voisins. Si le tiers victime n’est pas lié contractuellement avec ce bailleur, il ne dispose pas d’action spécifique à son encontre. L’objectif de ce texte est de donner une assise précise au recours du tiers victime, puisqu’il peut reprocher au bailleur de l’auteur son inaction, en d’autres termes, de n’avoir pas mis fin aux troubles de fait occasionnés par son ou ses locataires ou les personnes hébergées par ceux-ci. Si le tiers victime souhaite obtenir des dommages et intérêts de la part du bailleur (in solidum avec l’auteur des troubles ), il lui faut agir contre celui-ci. Ces dispositions énoncent avec autorité que le fait, pour le bailleur, de ne pas mettre en ‘uvre ses droits constitue une faute.

En l’espèce, le tribunal a énoncé que M. [U] n’était pas sans ignorer la gravité de la situation comme le démontrait le congé du 8 janvier 2019 adressé à son locataire en vue de vendre, dans lequel il lui rappelait son obligation d’user paisiblement des locaux loués et l’informait que malgré plusieurs courriers qui lui avaient été adressés, ainsi qu’à son curateur, le sommant de faire cesser les troubles de jouissance, il n’excluait pas de résilier le bail ; que cependant, depuis le début de l’année 2019, M. [U] s’était dispensé de mettre en oeuvre toute démarche judiciaire à l’encontre de son locataire, qu’il n’avait pas non plus réagi à la sommation des époux [G] du 3 octobre 2019 d’avoir à faire cesser les troubles du voisinage ; qu’il serait ainsi condamné in solidum avec son locataire à verser les dommages et intérêts susvisés.

M. [E] est locataire des locaux situés [Adresse 3] en vertu d’un contrat de bail d’habitation signé le 10 mai 2013 avec M. [U].

Il n’est pas sérieusement contesté que M. et Mme [G] sont les voisins de M. [E], ces derniers étant domiciliés [Adresse 4].

Il résulte des conclusions des époux [G] que ceux-ci se plaignent de subir diverses nuisances commises par M. [E] depuis le mois de janvier 2018. Au vu des développements précédents, les nuisances dénoncées ne sont pas non plus sérieusement contestables.

Les époux [G] versent à l’appui de leur demande de condamnation, les multiples mains courantes et plaintes déposées à l’encontre de M. [E], les courriers qu’ils ont adressés au Procureur de la République près le tribunal judiciaire de Moulins, au Préfet de l’Allier, ou encore au maire de la ville de Moulins au cours de l’année 2018. Il est également produit les échanges avec l’UDAF de l’Allier en charge de la mesure de curatelle de M. [E].

Néanmoins, le seul élément produit adressé directement au bailleur est la sommation d’avoir à faire cesser les troubles de voisinage qu’ils ont fait signifier à M. [E] le 1er octobre 2019, et qu’ils ont dénoncée à M. [U], bailleur, le 3 octobre 2019.

En effet, s’il est mentionné l’existence de réclamations auprès du propriétaire bailleur dans les courriers adressés aux différentes administrations, il n’est versé aux débats aucune de ces réclamations. La première véritable demande formulée auprès du bailleur ne peut donc être datée que du 3 octobre 2019. Or, M. [U] a été assigné le 15 novembre 2019 par les époux [G], soit un mois et demi après lui avoir demandé d’intervenir auprès de son locataire.

A la suite de cette assignation, il est établi que M. [U] a adressé un courrier à son locataire M. [E], daté par erreur du 8 janvier 2019 (l’accusé de réception mentionnant expressément un envoi au 9 janvier 2020), dans lequel il a rappelé à l’intéressé son obligation d’user paisiblement des locaux loués, et a indiqué lui délivrer congé. Il a en outre précisé :

‘Malgré les différentes démarches et courriers à votre intention et à votre mandataire judiciaire vous sommant de faire cesser les troubles de jouissance que vous occasionnez avec le voisinage, ceux-ci n’ont pas cessé. Un exploit d’huissier et une assignation devant le tribunal m’ont été adressé malgré tous les efforts que j’ai accomplis pour faire cesser ces troubles.’.

Il a ensuite fait assigner le 27 novembre 2020 M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Moulins aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de M. [E]. Par jugement du 25 mai 2021, la résiliation du bail a été prononcée aux torts exclusifs du locataire et son expulsion a été ordonnée.

Il n’est donc pas établi que le bailleur n’a pas mis en oeuvre les droits dont il disposait en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés aux époux [G] par la personne qui occupait ses locaux. Le fait d’écrire dans le courrier du 8 janvier 2020 que son locataire n’a pas réagi à ses différentes démarches ne peut suffir à caractériser un manquement à ses obligations. Malgré la réalité et l’ampleur du préjudice subi par M. et Mme [G], la demande visant à condamner le propriétaire bailleur in solidum avec le locataire sera rejetée et le jugement infirmé sur ce point.

La demande des époux [G] visant infirmer le jugement et condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, le propriétaire M. [U] à faire cesser les troubles anormaux de voisinage sera en outre rejetée dans la mesure où le propriétaire a justifié avoir initié et obtenu, à l’encontre de M. [E], une procédure de résiliation de bail et d’expulsion.

– Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant en appel, les époux [G] supporteront les dépens d’appel, les dépens de première instance seront entièrement supportés par M. [E].

M. et Mme [G] seront déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

– dit l’action engagée par M. [V] [G] et Mme [O] [B] épouse [G] à l’encontre de M. [Y] [U] recevable ;

– dit que M. [V] [G] et Mme [O] [B] épouse [G] subissaient du fait des agissements de M. [P] [E] des troubles anormaux du voisinage ;

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [P] [E] aux entiers dépens qui comprendraient notamment les sommations ;

Infirme le surplus des dispositions du jugement ;

Statuant à nouveau :

Condamne M. [P] [E] à verser à chacun des époux [G] une somme de 1 000 euros ;

Déboute M. [V] [G] et Mme [O] [B] épouse [G] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de M. [Y] [U] ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [G] et Mme [O] [B] épouse [G] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,