13 juin 2023
Cour d’appel de Toulouse
RG n°
21/01731

13/06/2023

ARRÊT N°

N° RG 21/01731

N° Portalis DBVI-V-B7F-ODJR

MD/ND

Décision déférée du 23 Mars 2021 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTAUBAN -20/00150

Mme REIS

[V] [E]

C/

[H], [F] [S]

[J], [O] [W]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANT

Monsieur [V] [E]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représenté par Me Catherine HOULL de la SELARL CATHERINE HOULL & ASSOCIES, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMES

Monsieur [H], [F] [S]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représenté par Me Jérôme HORTAL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [J], [O] [W]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentée par Me Jérôme HORTAL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 21 Novembre 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. DEFIX, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par M. DEFIX, président, et par R. CHRISTINE, faisant fonction de greffier de chambre.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [H] [S] et Mme [J] [W] ont acquis de M. [V] [E] par acte de Maître [D] du 24 janvier 2015 un ensemble immobilier à [Localité 13] (Tarn-et-Garonne), dit ‘Domaine de l’Alchimiste’, avec une réserve d’usage et d’habitation du vendeur sur une partie de l’immeuble et le prix convenu de 140 000 euros étant entièrement converti en diverses charges et obligations viagères à son profit, concernant notamment l’aménagement d’un logement, le paiement des taxes et charges courantes, son entretien alimentaire et en santé.

Par actes d’huissier de justice des 21 et 23 janvier 2020, M. [S] et Mme [W] ont fait assigner M. [E], la Scp [D] et Maître [C] [D] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins d’annulation de la vente et d’indemnisation de divers préjudices.

Par jugement contradictoire du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire de Montauban a :

– rejeté la demande de requalification du contrat en bail à nourriture,

– rejeté la demande de nullité de la vente,

– ‘rejeté la fin de non-recevoir’,

– prononcé aux torts partagés des parties, la résolution du contrat de vente du 24 janvier 2015 portant sur l’ensemble immobilier sis à [Localité 13] (Tarn-et-Garonne) cadastré CW n°[Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 8],[Cadastre 10] lieu-dit [Localité 12], n°[Cadastre 6] & [Cadastre 6] lieudit [Adresse 3] et n°[Cadastre 9], lieudit [Adresse 1],

– condamné M. [S] et Mme [W] à restituer à M. [E] l’immeuble objet de la vente, la restitution s’entendant de la remise des clés,

– dit n’y avoir lieu à astreinte,

– condamné M. [E] à restituer à M. [S] et Mme [W] la somme de 27 535, 54 euros au titre de la fraction de prix payée,

– condamné M. [E] à payer à M. [S] et Mme [W] la somme de 22 520,63 euros au titre du remboursement de leurs impenses,

– rejeté toutes autres demandes indemnitaires,

– débouté M. [S] et Mme [W] de leurs demandes à l’encontre de la Scp [D] et de Maître [C] [D],

– condamné M. [S] et Mme [W] à payer à la Scp [D] et à Maître [C] [D], à eux ensemble, la somme de 2 000 euros en application de l’article ‘700, 1°’ du code de procédure civile,

– dit que M. [E] et les consorts [H] [S] et [J] [W] conservent la charge de leurs frais et dépens, sauf ceux de mise en cause de la Scp [D] et de Maître [C] [D] qui sont à la charge de M. [S] et Mme [W], et accordé le droit de recouvrement direct à Maître Cherel et Maître Houll qui en ont fait la demande, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le tribunal a considéré que le contrat de vente immobilière ne saurait être qualifié de bail à nourriture, quelles que soient les modalités convenues de paiement du prix, car les frais d’achat de provisions et les dépenses de santé restaient à la charge du vendeur.

Il a ensuite rappelé que l’objet de la vente portait sur une chose immobilière et non une personne de sorte que la personnalité supposée du vendeur ne pouvait constituer la cause déterminante de l’engagement et vicier le consentement dans une convention sans intuitu personae entre personnes qui n’avaient aucun lien particulier entre elles.

Le tribunal a jugé que les demandes respectives des parties ont été présentées en conformité avec les exigences du décret du 4 janvier 1955 et a rejeté la fin de non-recevoir reciproquement opposée par les parties à ce titre.

Sur le fond de la demande en résolution de la vente, le tribunal a d’une part relevé un comportement, par notamment des pollutions volontaires, l’impossibilité de laisser l’accès à l’atelier, une surconsommation anormale de l’électricité, caractérisant une atteinte grave et persistante commise intentionnellement par M. [E] à la jouissance paisible des acquéreurs et d’autre part constaté l’inachèvement des travaux d’aménagement de son logement à la charge des acquéreurs dans le délai convenu prévu le 6 juin 2017, le chantier étant demeuré interrompu. Il a prononcé la résolution de la vente aux torts partagés des parties.

Le tribunal s’est prononcé sur les restitutions et les impenses exposées par les acquéreurs pour la conservation et l’amélioration de l’immeuble acquis. Il a mis hors de cause le notaire.

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Par déclarations du 2 avril 2021 et du 15 avril 2021, M. [V] [E] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

– prononcé aux torts partagés des parties, la résolution du contrat de vente du 24 janvier 2015 portant sur l’ensemble immobilier sis à [Localité 13] (Tarn-et-Garonne) cadastré CW n°[Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 8],[Cadastre 10] lieu-dit [Localité 12], n°[Cadastre 6] & [Cadastre 6] lieudit [Adresse 3] et n°[Cadastre 9], lieudit [Adresse 1],

– dit n’y avoir lieu à astreinte,

– condamné M. [E] à restituer à M. [S] et Mme [W] la somme de 27 535, 54 euros au titre de la fraction de prix payée,

– condamné M. [E] à payer à M. [S] et Mme [W] la somme de 22 520,63 euros au titre du remboursement de leurs impenses,

– rejeté toutes autres demandes indemnitaires,

– dit que M. [E] et les consorts [H] [S] et [J] [W] conservent la charge de leurs frais et dépens, sauf ceux de mise en cause de la Scp [D] et de Maître [C] [D] qui sont à la charge de M. [S] et Mme [W], et accordé le droit de recouvrement direct à Maître Cherel et Maître Houll qui en ont fait la demande, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 10 novembre 2022, M. [V] [E], appelant, demande à la cour, au visa de l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme de la matière contractuelle et des anciens articles 1110, 1134, 1184,1382 du code civil, d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

* a prononcé aux torts partagés des parties, la résolution du contrat de vente du 24 janvier 2015 portant sur l’ensemble immobilier sis à [Localité 13] (Tarn-et-Garonne) cadastré CW n°[Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 8],[Cadastre 10] lieu-dit [Localité 12], n°[Cadastre 6] & [Cadastre 6] lieudit [Adresse 3] et n°[Cadastre 9], lieudit [Adresse 1],

* l’a condamné à payer à M. [H] [S] et Mme [J] [W] la somme de 22 520,63 euros au titre du remboursement de leurs impenses,

* a rejeté toutes autres demandes indemnitaires,

* a dit que les consorts [H] [S] et [J] [W] et lui-même conservent la charge de leurs frais et dépens,

Statuant à nouveau de :

– prononcer aux torts exclusifs des consorts [S] / [W], la résolution du contrat de vente du 24 janvier 2015 portant sur l’ensemble immobilier sis à [Localité 13] (Tarn et Garonne) cadastré CW n°[Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 8],[Cadastre 10] lieu-dit [Localité 12], n°[Cadastre 6] & [Cadastre 6] lieudit [Adresse 3] et n°[Cadastre 9], lieudit [Adresse 1],

– condamner M. [S] et Mme [W], du fait des fautes commises, au règlement des sommes suivantes :

* dommages et intérêts à hauteur de la somme de 25 000 euros,

* provision pour remise en état des lieux 50 000 euros,

– condamner M. [S] et Mme [W] au règlement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Houll,

Avant dire droit sur la totalité du préjudice qu’il a subi,

– ordonner une expertise judiciaire confiée à un expert spécialiste en matière immobilière avec la mission suivante :

* convoquer et entendre les parties,

* se faire remettre l’ensemble des documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux,

* décrire l’état exact des lieux, leur habitabilité et le bénéfice qu’il peut tirer des travaux inachevés,

* préciser et chiffrer les travaux nécessaires pour garantir l’habitabilité et /ou la remise en état de la maison située au [Adresse 1],

* dire que l’expert déposera un pré-rapport,

* fixer la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire qui sera désigné.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 18 novembre 2022, M. [H] [S] et Mme [J] [W], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 908 à 910-1 du code de procédure civile et des articles 625, 861 et 862, 1134, 1147, 1184 et 1291 du code civil (dans leur rédaction à la date de la signature du contrat), de :

Avant toute défense au fond,

– déclarer irrecevables les conclusions signifiées par M. [E] le 10 novembre 2022, pour avoir d’une part déposé hors délais ses conclusions en réponse à l’appel incident formulées conformément aux dispositions de l’article 909 du code de procédure civile, violant ainsi les dispositions de l’article 910 du même code qui sanctionne de telles conclusions tardives par l’irrecevabilité et d’autre part pour avoir en tout état de cause été déposées tardivement, trois jours avant le clôture en méconnaissance de l’article 15 du code de procédure civile.

Sur le fond,

– débouter M. [E] de l’intégralité de ses demandes et, en conséquence, le débouter de son appel en totalité,

Sur la résolution de la vente,

– réformer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé aux torts partagés des parties, la résolution du contrat de vente du 24 janvier 2015 portant sur l’ensemble immobilier sis à [Localité 13] (Tarn-et-Garonne) cadastré CW n°[Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 8],[Cadastre 10] lieu-dit [Localité 12], n°[Cadastre 6] & [Cadastre 6] lieudit [Adresse 3] et n°[Cadastre 9], lieudit [Adresse 1],

Et la cour statuant à nouveau,

– prononcer aux torts exclusifs de M. [E] sur le fondement des articles 1134 et 1184 du code civil, la résolution de la vente intervenue par acte authentique en date du 24 janvier 2015 reçu par Maître [C] [D], notaire et associé de la Scp [D], notaire à Moissac, de l’ensemble immobilier situé aux numéros [Adresse 2] (Tarn-et-Garonne) sur des parcelles, d’une surface de 1 ha 14 a 42 ca, figurant au cadastre, sur le territoire de ladite commune, sous les références section CW :

* N°[Cadastre 4], 440, [Cadastre 8] et [Cadastre 10] lieudit « Ducart »,

* N°438 et [Cadastre 6] lieudit « [Adresse 3] »,

* N°[Cadastre 9], lieudit « [Adresse 1] »,

Ou ‘si mieux n’aime la Cour’,

– constater l’accord des parties pour la résolution de la vente intervenue par acte authentique en date du 24 janvier 2015 reçu par Maître [C] [D], notaire et associé de la Scp [D], notaire à Moissac, de l’ensemble immobilier situé aux numéros [Adresse 2] (Tarn-et-Garonne) sur des parcelles, d’une surface de 1 ha 14 a 42 ca, figurant au cadastre, sur le territoire de ladite commune, sous les références section CW :

* N°[Cadastre 4], 440, [Cadastre 8] et [Cadastre 10] lieudit « Ducart »,

* N°438 et [Cadastre 6] lieudit « [Adresse 3] »,

* N°[Cadastre 9], lieudit « [Adresse 1] »,

En toutes hypothèses, sur les opérations de restitution de :

– constater que la restitution des lieux par eux a déjà été exécutée et l’intégralité des clés remises,

– réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* condamné M. [E] à leur payer la somme de 22 520,63 euros au titre du remboursement de leurs impenses,

* condamné M. [E] à leur restituer la somme de 27 535,54 euros au titre de la fraction de prix payée,

Et la Cour statuant à nouveau après actualisation du montant des impenses et de la fraction du prix payée de :

– condamner M. [E] à leur verser la somme de 30 760,99 euros au titre du remboursement de leurs impenses,

– condamner M. [E] à leur verser la somme de 30 340,85 euros au titre du remboursement de la fraction du prix payé,

– condamner M. [E] à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [E] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Jérôme Hortal, sur son affirmation de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

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La clôture de l’affaire est intervenue le 18 novembre 2022 et l’affaire a été examinée à l’audience du 21 novembre 2022.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Il sera précisé à titre liminaire que les parties se sont accordées à l’audience sur la recevabilité de leurs écritures respectives ainsi qu’il a été acté sur le plumitif.

2. Les parties ne contestent pas le principe de la résiliation du contrat du 24 janvier 2015 mais divergent sur l’imputabilité de l’inexécution fautive de cette convention.

Celle-ci porte sur la vente par M. [E] de diverses parcelles sur lesquelles se trouvent des bâtiments décrits à l’acte comme :

– ‘une maison ancienne à usage d’habitation, aménagée sommairement […] dépendances diverses séparées et terrain autour’,

– ‘une maison très ancienne à usage d’habitation, sans élément de confort, à restaurer entièrement […] dépendance séparée’.

M. [E] s’est expressément réservé, ‘pendant sa vie, et jusqu’à son décès, le droit d’usage et d’habitation d’une partie du bien vendu. Cette modalité est expressément acceptée par l’acquéreur comme condition essentielle de la présente vente’.

L’assiette de ce droit de jouissance porte sur ‘un appartement que les acquéreurs s’obligent solidairement à aménager à leurs frais personnels au rez-de-chaussée de la maison sises au n° [Adresse 1] en vert sur la plan ci-annexé, du garage privatif d’environ 40 m² indiqué sur le plan annexé, d’un jardin privatif d’environ 280 m² situé entre le futur logement du vendeur et le garage indiqué en rayures noires sur le plan ci-annexé”.

Il est ajouté : ‘il est en outre expressément convenu entre les parties que le vendeur pourra utiliser en commun avec les acquéreurs l’atelier situé à la suite du garage ainsi que les outils qu’il contient ; le vendeur pourra en outre déambuler librement sur la propriété vendue sans nuire toutefois à la jouissance paisible des acquéreurs’.

Le prix de vente a été fixé au montant de 140 000 euros, les parties décidant ‘expressément et d’un commun accord, que ce prix n’est pas payable en argent, mais converti en diverses charges et obligations que les acquéreurs devront founir à Monsieur [E] à partir de ce jour et jusqu’à son décès à savoir’ :

– au titre d’une obligation de faire, l’aménagement à ‘leurs frais exclusifs’ d’un ‘logement personnel pour le vendeur’ de la maison précitée dont la description est rappelée, ‘le tout conformément aux plans (pour environ 63 m²) et descriptif de travaux ci-joints et approuvés par les parties. Ces travaux devront être exécutés et achevés au plus tard dans les six mois des présentes faute de quoi le vendeur pourrait se prévaloir des privilèges et action résolutoire qu’il se réserve expressément [en gras dans le texte]’,

– au titre des charges viagères, l’obligation solidaire des acquéreurs de servir les charges suivantes : l’acquittement, aux lieu et place du vendeur titulaire du droit d’usage et d’habitation, les factures d’assurance habitation, la taxe d’habitation, les factures d’eau, d’électricité et de chauffage, l’accomplissement à la première demande du vendeur, de ‘toutes les formalités administratives et autres lui incombant’, la charge de faire ‘toutes les courses d’apprivisionnement (notamment alimentation…), de santé et autres nécessaires à son entretien, (les frais d’achat de toutes provisions restant à la charge du vendeur’ et enfin l’obligation de faire donner au vendeur ‘tous les soins médicaux et chirurgicaux que sa position pourra réclamer (les frais médicaux, chirurgicaux, dentaires et pharmaceutiques restant à la charge du vendeur)’.

3. Il n’est plus discuté que l’acte du 24 janvier 2015 est une vente immobilière avec des modalités de paiement intégral du prix de vente par l’attribution au vendeur d’un droit d’usage et d’habitation sur une partie du bien vendu, l’exécution de diverses obligations en nature et la rénovation d’un des bâtiments en vue de l’exercice du droit d’usage et d’habitation.

Il résulte des pièces du dossier et spécialement de la pièce n°4 de l’appelant, de la pièce n° 34 des intimés et des constats d’huissier dressés à la requête de chacune des parties que:

– le bâtiment principal que les intimés devaient restaurer pour leur propre compte est un édifice datant du ’16E ou 17E siècle ; remaniements postérieurs, notamment après l’inondation de 1875; mentionné comme fief dans Cassini’ et décrite en 1965 comme une ‘construction massive carrée’ avec ‘une façade sud encadrée par deux pigeonniers tours carrées reconstuites après les dégâts de l’inondation de 1875″ étant précisé qu’à cette époque ‘deux autres tours pigeonniers ne furent pas terminées’ et que ‘les girouettes du XVIIIème s. furent remontées’, l’ensemble étant à la date de la vente décrit par les parties comme sans confort et totalement à restaurer,

– ledit bâtiment est repertorié dans l’inventaire général des Monuments Historiques et de richesses artistiques de France/Bas Quercy en annexe du règlement du PLU, les parcelles étant classées en zone rouge dans le plan de prévention du risque inondation, la desserte en assainissement n’étant pas desservie,

– le certificat d’urbanisme précise que la destination après travaux du bâtiment B, à savoir le bâtiment principal, était la ‘réhabilitation de la demeure ancienne avec ouverture au public (activités ludiques et didactiques)’ et que le bâtiment A qui est un séchoir à tabac était ‘transformé en lieu d’accueil, sans hébergement (repas, réunion, etc..)’,

– M. [E] vivait déjà dans une partie de cette bâtisse qui était décrite en 2020 par l’huissier désigné par ce dernier comme ‘peu aménagée’, accessible par une véranda fermée sommairement, l’ensemble étant sans isolation, sans chauffage adapté, avec notamment des murs en parpaings bruts et la présence d’une gouttière au plafond,

– le bâtiment situé à côté de l’immeuble occupé par M. [E], est ancien mais plus récent que celui principal et devait servir de logement au vendeur à la suite de la réalisation des travaux au sujet desquels il était constaté le 28 janvier 2020 qu’ils avaient débuté et que les menuiseries avaient été posées sans autre suite au chantier manifestement inachevé.

Il suit de ces premières constatations que la convention représentait pour M. [E] une possibilité de bénéficier de conditions de vies bien meilleures que sa situation antérieure ne lui permettait manifestement pas d’obtenir sans quitter les lieux mais créaient à l’égard des parties, notamment pour les acquéreurs, un cadre juridique complexe, supposant une parfaite coopération de celles-ci dans l’exécution de leurs obligations respectives dont certaines devaient être exécutées dans un délai contraint (six mois pour la rénovation de la deuxième maison) et l’ensemble dans un contexte viager de proximité.

4.Il sera tout d’abord constaté que les consorts [S]-[W] ont pris l’initiative de la rupture du contrat en demandant prioritairement l’annulation du contrat et subsidiairement sa résolution. La résolution est désormais le seul fondement de l’action au motif que le vendeur a adopté un comportement particulièrement agressif et intrusif, notamment en refusant systématiquement toute forme d’aide ou d’assistance de leur part, en tenant des propos souvent déplacés voire à caractère sexuel, en rédigeant un faux témoignage dans la procédure ayant opposé les acquéreurs à l’entreprise qu’ils avaient chargée de réaliser les travaux convenus, en dérobant des objets personnels des acquéreurs, en multipliant volontairement par dix la consommation d’électricité depuis la vente du bien, en dégradant volontairement les lieux par abandon d’ordures et excréments, en insécurisant ces mêmes lieux en laissant des outils tranchants au sol ou en laissant ouvert le puits, en rendant inaccessible l’accès à l’atelier ou dégradant la partie rénovée pour les besoins d’un constat d’huissier et en s’opposant à tout dialogue pour sortir de cette situation.

Contestant les faits qui lui sont reprochés, M. [E] a soutenu pour réclamer la résolution du contrat aux torts exclusifs des acquéreurs, le non-respect par ces derniers de leur obligation de lui fournir un logement décent même après avoir reçu l’argent résultant du procès qu’ils avaient gagné contre l’entreprise chargée des travaux en préférant monter contre lui un dossier reposant sur des allégations non démontrées et des attestations de personnes inconnues de lui pour se dégager de leurs obligations.

5. Selon l’article 1184 du code civil en sa rédaction applicable au litige : ‘La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances’.

6. Il est constant que par jugement du 6 décembre 2016 intégralement confirmé par l’arrêt de la cour d’appel du 24 janvier 2019, le tribunal judiciaire de Montauban a condamné la société chargée de réaliser les travaux de renovation de l’immeuble que les acquéreurs s’étaient engagés à restaurer dans l’intérêt de M. [E], à payer aux maîtres de l’ouvrage diverses sommes en réparation de désordres affectant notamment l’étanchéité de l’ouvrage à la suite d’infiltrations d’eau et de l’abandon de chantier.

Il était convenu un délai supplémentaire de six mois dans ‘un avenant’sous seing privé signé par les parties et convenu à la suite à la découverte de malfaçons dans l’exécution des travaux de gros oeuvre.

Certes, les travaux n’ont pas repris après l’arrêt confirmatif précité et l’assignation délivrée à la diligence des acquéreurs n’est intervenue qu’un an plus tard.

La gravité de l’inexécution à compter de la date de l’exécution de l’arrêt dont il était raisonnable pour les acquéreurs d’attendre le prononcé même en présence d’une décision de première instance exécutoire par provision, ne peut être appréciée qu’après analyse des faits reprochés à M. [E] avant et durant cette période.

7. Les intimés produisent des courriers qu’ils ont adressés à M. [E] décrivant par le détail un certain nombre de comportements et rédigés en des termes mesurés mais prescrivant le respect d’un certains nombre de règles de vie (courriers des 3 mars 2017, 12 mai 2017, 13 juillet 2017, 14 mars 2018, 4 juillet 2018 figurant en pièces 19 à 23). Si certaines demandes qu’ils formulaient excédaient les termes du contrat (demander à M. [E] de se débarasser de ses fusils qu’il ne lui était pas reproché d’avoir utilisés), l’essentiel des doléances portaient sur la sécurité, l’hygiène et la santé en reprochant le déversement d’ordures dans le jardin, des travaux réalisés par le vendeur sans autorisation le long des ateliers, le changement de serrures interdisant l’accès à des bâtiments communs, des dégradations du bien à rénover qui restait sous la responsabilité des maîtres de l’ouvrage dans l’attente de sa livraison au vendeur, l’ouverture ou la disparition de courriers, le déplacement d’effets personnels des acquéreurs.

Dans le courrier du 13 juillet 2017, les acquéreurs déclarent ‘Quand nous sommes arrivés, vous étiez dans le jardin. Nous avons alors saisi l’occasion de venir vous parler, vous qui nous fuyez depuis de nombreux mois. Nous vous avons alors demandé une énième fois ce qui avait déclenché cette hostilité envers nous et toutes les malveillances que vous nous faites subir depuis maintenant deux ans. Nous vous avons demandé ce que nous pouvions faire pour arranger la situation. Une fois de plus, nous n’avons pas eu de réponse […] Nous vous avons proposé de téléphoner à votre ami Me [G] [D] qui répondant à vos désirs a dressé les grandes lignes de l’acte, afin qu’il joue un rôle de médiateur, vous avez refusé’.

Il est produit un courrier du notaire, Maître [C] [D], successeur de [G] [D], adressé le 12 juillet 2019 à M. [E] faisant état des échanges de ce dernier avec Maître [G] [D] et les consorts [S]-[W] et précisant : ‘Conscients que la situation actuelle ne convient plus à personne et afin de vous permettre de redevenir seul propriétaire de votre maison, ces derniers proposent de vous céder les droits qu’ils en détiennent contre le paiement de la somme de cinquante mille euros […]’ rappelant qu’ils ont engagé pour plus de 60 000 euros de travaux et couvert plus de 22 000 euros de charges sans compter les frais d’achat et d’intérêts d’emprunt.

Il sera constaté qu’il n’est établi aucune réponse à ces courriers et qu’il est objectivé une surconsommation anormale d’électricité entre la date de la vente et juin 2017 :

– janvier 2015 à juin 2015 : 396 kwh

– décembre 2015 à juin 2016 : 2 595 kwh

– décembre 2016 à juin 2017 : 7 424 kwh.

Il n’est donné aucune explication crédible à cette augmentation autrement imputée par M. [E] qu’au retard dans la livraison du logement décent promis. À tout le moins, il est ainsi démontré que les acquéreurs ont assumé leurs obligations de prise en charge des frais contractuellement mis à leur charge sur ce point.

Sur la réalité des comportements agressifs ou irrespectueux affectant la jouissance paisible par les acquéreurs, notamment sur le plan de l’intimité, de la sécurité et de la tranquillité des lieux qu’ils étaient en droit d’occuper privativement lors de leurs séjours, il est produit pas moins de quarante cinq attestations de pertinence variable. Pour sa part, M. [E] en produit dix-huit.

Ce sont essentiellement des témoignages de moralité dont la sincérité ne peut être mise a priori en doute et qui illustrent à tout le moins deux mondes culturels différents. Ceux produits par les intimés décrivent ces derniers comme étant dépourvus de malignité dans leur démarche mais au contraire comme ayant une personnalité plutôt altruiste. L’un des rares attestants, beau-frère de Mme [W], à avoir rencontré M. [E] au début du projet a décrit ce dernier comme ‘s’étant montré jovial et loquace, très cultivé mais aussi plutôt excentrique et apparamment pas, ou plus habitué aux relations sociales. Sa grande maison était en grande partie négligée et il en habitait une toute petite partie, dans un désordre total. J’en ai retenu l’impression d’un homme original, un peu déconnecté de la réalité, qui s’est créé au fil du temps et habite un petit monde personnel’.

Les personnes ayant attesté dans l’intérêt de M. [E] décrivent un homme ‘serviable, gentil, affable et dynamique’. L’attestation qui est la plus prolixe le présente comme ‘une personne d’une grande sociabilité, autodidacte, avide de connaissances, ce qui en fait quelqu’un d’atypique qui exprime ses points de vue avec passion’ en insistant sur la vulnérabilité de celui-ci ‘liée exclusivement à sa personnalité et son emballement passionné par le projet présenté par les personnes qui l’assignent en justice’.

Les désagréments du quotidien dans un lieu partagé n’ont pas fait l’objet de constats d’huissier sur la plupart des faits dénoncés. De nombreuses photographies dont la date et les circonstances ne sont certes pas vérifiables accréditent toutefois des points de vue irréconciliables dans le contexte d’un vendeur, coutumier d’un mode de vie fruste, résidant de longue date sur un bien familial qu’il n’a pas l’intention de quitter et dont la limitation de son périmètre d’action ne pouvait que mal s’accomoder de la vision des acquéreurs, n’habitant pas sur place, aux modes de vie bien réglés et porteurs de projets nécessairement personnels même si les prévisions contractuelles contribuaient à assurer des conditions matérielles objectivement bien meilleures à M. [E].

La lettre du 20 septembre 2015 adressée par les acquéreurs au vendeur qui l’a annotée de sa main et produite à l’instance (pièce n° 16 de son dossier) résume bien la logique de la dissension déjà amorcée neuf mois après la vente. Ce courrier qui dénonçait déjà la présence de détritus, des manquements aux règles d’hygiène et finalement un manque de communication spontanée entre les parties, M. [E] entourant le mot ‘notre’ dans la phrase suivante ‘Toutes ces actions ont pour finalité de rendre le lieu propre, sécurisé et agréable, et de démarrer la mise en valeur du site pour notre projet culturel’. À la fin de la phrase qui la suit : ‘Comme convenu devant le notaire nous nous tenons à votre disposition pour toute course, n’hésitez pas à nous faire part de vos besoins’, M. [E] a ajouté ‘là vous travaillez et cultivés votre image de marque que vous choyez j’aurais préféré lire ‘vous savez que vous pouvez compter sur notre sens humanitaire, car c’est pour nous une joie et un bonheur d’être agréable à autrui. Ainsi je m’incline respectueusement et humblement devant les altruistes que vous êtes”.

Il suit des constats qui précèdent que les consorts [S]-[W] ont commencé à exécuter leurs obligations dont certaines ont été contrariées par des faits extérieurs à leur volonté, objectivées par la procédure judiciaire au cours de laquelle il n’est pas discuté que l’attestation établie le 11 mars 2016 écrite par M. [E] (pièce n° 18 des intimés) a été produite

et par laquelle ce dernier affirmait : ‘étant tous les jours sur le chantier, je suis au couran de tout ce qui se dit et ce décide entre monsieur [S] et madame [W] et monsieur [N] concernan précisément la construction de ce mur, ils étaient tous d’accord, et que après sa construction, madame [W] ma déclaré qu’elle le trouvait joli’. Cette attestation a été évoquée par le tribunal judiciaire de Montauban relativement à l’acceptation prétendue par l’entreprise de la réalisation de ce mur contrairement à la position des maîtres de l’ouvrage et qui n’a finalement pas été décisive, démontrant en tout état de cause, par cette attestation à la remise de laquelle il n’était pas tenu, une attitude déloyale de M. [E] contraire à l’exécution de bonne foi du contrat et même de ses propres intérêts à voir cette procédure aboutir favorablement.

M. [E] a tenu à produire un certificat médical d’un médecin neurologue établi le 31 juillet 2018 attestant que l’intéressé ne présentait aucun trouble psychopathologique grave et chronique ni trouble cognitif dans le cadre d’une maladie neurodégénérative ou d’un retard mental de naissance ou acquis par une pathologie intercurrente ajoutant ‘dans ces conditions, il n’y a aucune raison médicale qui pourrait amener à une démarche vers une mesure de protection’. Force est donc de constater que l’appelant écarte lui-même par cette production l’éventualité d’avoir été victime d’un abus de faiblesse ou d’une conscience altérée des actes qu’il a pu poser.

Il ne peut dans ces conditions soutenir que les acquéreurs ont méconnu de manière fautive leur obligation de réhabilitation du bâtiment destiné au relogement décent du vendeur. Ces derniers qui ont tenu leur engagement de prise en charge des frais qu’ils avaient accepté de couvrir, font état de faits imputables au vendeur et dont la réalité ne saurait raisonnablement faire de doute au regard des constatations qui précèdent, rendant impossible le maintien de la relation contractuelle et la poursuite des opérations de rénovation quelque soit le ressort psychologique non pathologique qui a pu animer M. [E] dans son attitude.

8. Infirmant le jugement entrepris ayant partagé par moitié les parties la faute à l’origine de la résolution, il convient de prononcer cette dernière aux torts exclusifs de M. [E].

9. La résolution entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat signé le 24 janvier 2015 et la remise des choses dans le même état que si l’obligation n’avait pas existé. En l’espèce et compte tenu de la nature du contrat résolu comportant des obligations à exécution instantanée et des obligations à exécution successive, il convient de relever que dans l’esprit des parties tel que résultant de la formulation du texte de la convention, celle-ci forme un tout indivisible entraînant sa disparition rétroactive, nonobstant la fourniture échelonnée de certaines des prestations.

9.1 Il ressort de l’attestation du notaire qui les détenait préalablement et de l’huissier constatant la restitution, de la remise le 26 mars 2021 par M. [S] de l’ensemble des clés des bâtiments compris dans la vente et ayant servi ce jour là pour les ouvrir au diagnostiqueur chargé de les expertiser, valant restitution de l’ensemble des biens vendus à M. [E].

9.2 Il convient de relever ainsi que le rappellent les intimés que le bâtiment prévu pour le relogement de M. [E] était, lors de la vente, inhabitable compte tenu de l’absence d’un système d’assainissement aux normes, de sa toiture et sa zinguerie totalement dégradées et fuyardes, de l’absence de conformité de l’électricité et de la plomberie aux normes en vigueur, de l’absence d’isolation et de chauffage efficaces et fonctionnels.

Il est produit des éléments suffisants pour retenir la somme de 61 741,85 euros au titre du coût des travaux réalisés dans lieux, dépenses que les intimés qualifient ‘d’impenses’ et qui n’étaient en réalité que l’exécution de l’obligation mise à leur charge. La remise en l’état intégrale en raison de l’imputation exclusive au vendeur de l’inexécution fautive du contrat conduit à tout le moins à indemniser les acquéreurs de la valeur de ces travaux dont il doit être déduit le montant du solde après compensation reçu de l’exécution du jugement du 6 décembre 2016 (39 221,22 euros) sans qu’il soit déduit de ce solde la somme de 7 820,22 euros relative à la démolition du mur pignon et la réalisation d’un arêtier au motif péremptoire et peu clair ‘qu’elle ne concerne pas Mr [E]’ en faisant référence à un mur réalisé en contradiction avec la commande reçue mais qui a fait l’objet du compte définitivement fait par le tribunal entre les parties à cet acte de rénovation.

Certes, les travaux étaient inachevés et affectés de désordres mais cette situation est loin d’avoir empiré l’état déjà fortement dégradé d’un bâtiment qui n’était pas habité et dont la restitution à titre de propriétaire lui rend à M. [E] la faculté de les achever en tenant compte dans l’indemnisation mise à sa charge des travaux déjà réalisés du coût de la remise en état des désordres constatés et indemnisés à la suite de la décision judiciaire définitive.

Sans qu’il soit nécessaire de recourir à une expertise, M. [E] sera donc tenu du paiement de la somme de 22 520,62 euros au titre de cette indemnisation ainsi calculée, le jugement étant confirmé sur ce point.

9.3 Compte tenu du caractère indivisible des obligations respectives des parties ainsi que déjà rappelé, M. [E] qui n’a pas voulu adhérer à la solution transactionnelle qui lui avait été proposée sous l’égide du notaire, est tenu de régler aux consorts [S]-[W] la somme de 30 760,99 euros qu’ils réclament au titre du remboursement des sommes réglées en exécution de leur obligation (primes d’assurance, factures Edf et eau, taxes foncières) dont le montant n’est pas sérieusement discuté. Le jugement qui avait retenu une somme inférieure sera infirmé sur ce point.

9.4 Il suit de la résolution aux torts exclusifs de M. [E] que ses demandes en réparation du préjudice qu’il prétend avoir subi du fait de cette résolution doivent être rejetées.

10. M. [E], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera tenu des dépens de première instance et d’appel, infirmant le jugement sur ce point.

11. Les intimés sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer à l’occasion de cette procédure tant en première instance qu’en appel. M. [E], appelant tenu aux dépens, sera condamné à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera également réformé sur ce point.

M. [E], tenu aux dépens, sera débouté de sa demande formée au titre de ces mêmes dispositions

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 23 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Montauban en toutes ses dispositions soumises à la saisine de la cour à l’exception de celles relatives aux torts retenus pour le prononcé de la résolution de la vente, au montant du remboursement de la fraction de prix payée, aux dépens et frais irrépétibles.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce aux torts exclusifs de M. [V] [E] la résolution du contrat de vente du 24 janvier 2015 portant sur l’ensemble immobilier sis à [Localité 13] (Tarn-et-Garonne) cadastré section CW n° [Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10] lieu-dit [Localité 12], n° [Cadastre 6] et [Cadastre 6], lieu-dit [Adresse 3] et n° [Cadastre 9] lieu-dit [Adresse 1].

Condamne M. [V] [E] à payer à M. [H] [S] et Mme [J] [W] la somme de 30 760,99 euros au titre de la restitution des sommes dépensées en exécution des obligations mises à leur charge en vertu du contrat résolu.

Condamne M. [V] [E] aux dépens de première instance et d’appel.

Autorise conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Jérôme Hortal, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Condamne M. [V] [E] à payer à M. [H] [S] et Mme [J] [W], pris ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute M. [V] [E] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

R. CHRISTINE M. DEFIX

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