20 avril 2023
Cour d’appel de Toulouse
RG n°
22/02106

20/04/2023

ARRÊT N° 274/2023

N° RG 22/02106 – N° Portalis DBVI-V-B7G-O2JX

AM/IA

Décision déférée du 13 Mai 2022 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/03584)

S.MOREL

[C] [G]

C/

[N] [W] [K]

[Y] [Z]

[M] [D]

[P] [B]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANT

Monsieur [C] [G]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Me Laurie DELAS, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro du 12/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMES

Madame [N] [W] [K] en sa qualité de représentant légal de Mademoiselle [T] [K], de nationalité française, née le [Date naissance 4]2008 à [Localité 6], domiciliée [Adresse 5] à [Localité 6].

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Me Laura VIALLARD de l’AARPI LEXVIA, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Y] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Me Anne-cécile MUNOZ, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.014690 du 26/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Madame [M] [D]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Anne-cécile MUNOZ, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.010737 du 11/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Madame [P] [B]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Nathalie BILLON, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2022/013855 du 12/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : M. BUTEL

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

FAITS

Suivant acte sous seing privé du 11 juin 2019, Mme [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K], a donné à bail à M. [Y] [Z] et Mme [M] [D] un logement situé [Adresse 8], moyennant un loyer initial de 750 euros charges comprises.

Des engagements de cautions solidaires avaient été établis en date du 9 juin 2019 au nom de Mme [L] [B], mère de Mme [D], et de M. [C] [G], compagnon de la première.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme de 1408,01 euros au principal, visant la clause résolutoire, a été délivré aux locataires le 9 juin 2021 et dénoncé aux cautions les 29 septembre et 8 octobre 2021, en vain.

PROCÉDURE

Par actes des 4 et 8 novembre 2021, dénoncés le 8 novembre 2021 au préfet de la Haute Garonne, Mme [T] [K] représentée par sa mère, Mme [S] veuve [K] a fait assigner M. [Z], Mme [D], Mme [B] et M. [G] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé aux fins de constatation de la résiliation du bail, d’expulsion des occupants, et du paiement provisionnel et solidaire de l’arriéré de loyers et d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Par ordonnance réputée contradictoire du 13 mai 2022, le juge a :

– constaté la résiliation du bail à compter du 9 août 2021,

– condamné solidairement M. [Y] [Z] et Mme [M] [D] ainsi que M. [C] [G] et Mme [P] [B] à payer à Mademoiselle [T] [K] représentée par sa mère Mme [N] [W] [S] veuve [K] la somme de 2631,09€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 10 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

– à compter du 9 août 2021, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Mademoiselle [T] [K] représentée par sa mère Mme [N] [W] [S] veuve [K] par M. [Y] [Z] et Mme [M] [D] ainsi que M. [C] [G] et Mme [P] [B] et les y condamne solidairement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

– ordonné l’expulsion de M. [Y] [Z] et Mme [M] et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués situés [Adresse 9] à [Localité 6], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

– dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

– condamné solidairement M. [Y] [Z] et Mme [M] [D] ainsi que M. [C] [G] et Mme [P] [B] à payer à Mademoiselle [T] [K] représentée par sa mère Mme [N] [W] [S] veuve [K] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamné solidairement M. [Y] [Z] et Mme [M] [D] ainsi que M. [C] [G] et Mme [P] [B] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

– rejeté les demandes plus amples ou contraires qui excèdent les attributions du juge des référés,

– rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Pour se déterminer ainsi, le juge a retenu principalement que :

. l’acquisition de la clause résolutoire au 9 août 2021 est antérieure au constat réalisé le 21 septembre 2021 alors que les locataires étaient devenus occupants sans droit ni titre ; et la contestation sur la décence excède les attributions du juge des référés, tout comme la demande de réduction du loyer,

. M. [Z] et Mme [D] n’ont pas repris le paiement des loyers courants, même en leur part résiduelle, et ne peuvent donc arguer de leur bonne foi pour obtenir des délais de paiement,

. M. [G] a une signature changeante, son absence à l’audience ne permet pas une comparaison d’écriture par le juge et il n’a pas réagi lors de la dénonciation du commandement : il sera donc tenu solidairement avec Mme [B] en tant que caution.

Par déclaration en date du 3 juin 2022, M. [G] a interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions à l’exception du constat de la résiliation du bail, de l’expulsion et de l’exécution provisoire, “alors qu’il était demandé de :

– Constater que Mme [K] est défaillante dans la preuve de l’engagement de caution de M. [C] [G],

– Débouter Mme [K] des demandes formulées à l’encontre de M. [G] comme étant irrecevables et en tous les cas mal fondées,

– Condamner Mme [K] à verser à M. [G] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

– Condamner la même aux dépens.”

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [G], dans ses dernières écritures en date du 13 octobre 2022, demande à la cour, au visa des articles 834 du code de procédure civile, 1353 et 1343-5 du code civil et 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

– déclarer M. [C] [G] recevable et bien fondé en son appel,

– infirmer l’ordonnance de référé rendue le 13 mai 2022 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’elle a condamné M. [C] [G] au paiement de sommes suivantes :

. la somme de 2.631,09 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 10 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

. à compter du 9 août 2021, une indemnité d’occupation au montant du loyer et de la provision pour charges, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

. la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.

Statuant à nouveau :

– déclarer que les demandes formées par Mme [T] [K], représentée par Mme [N] [W] [S] veuve [K], à l’encontre de M. [C] [G] se heurtent à des contestations sérieuses,

– déclarer par conséquent qu’il n’y pas lieu à référé,

– débouter Mme [T] [K], représentée par Mme [N] [W] [S] veuve [K], de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de M. [C] [G],

Subsidiairement,

– accorder à M. [C] [G] les plus larges délais de paiement,

En toutes hypothèses,

– condamner Mme [T] [K], représentée par Mme [N] [W] [S] veuve [K], à payer à M. [C] [G] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [T] [K], représentée par Mme [N] [W] [S] veuve [K] aux entiers dépens.

M. [G] expose qu’il n’est plus en rapport avec les locataires et Mme [B], avec laquelle il a vécu quelques mois en 2019 : il a pris connaissance d’un prétendu engagement de caution le 29 septembre 2021 juste avant d’être assigné, et depuis, il ne cesse de contester en être l’auteur, même s’il a tardé à déposer plainte en raison des liens passés.

L’engagement du 9 juin 2019 est inexistant :

. il n’y a aucune similitude entre les mentions manuscrites de l’acte et son écriture devant témoin, il appartenait au juge de le convoquer, s’il l’estimait nécessaire,

. et il bénéficiait alors d’une procédure de surendettement et n’avait pas les capacités financières de garantir la dette d’autrui ; Mme [B] a pu aisément avoir accès à ses documents personnels et à son téléphone.

L’acte est en outre nul :

. il n’a jamais été destinataire d’un exemplaire du bail, signé à une date postérieure à l’acte de caution, de sorte que la mention manuscrite afférente lui est inopposable.

Ces contestations sérieuses justifient le rejet des demandes de Mme [K].

À titre subsidiaire, il sollicite les plus larges délais de paiement, ses revenus lui permettant uniquement de faire face à ses charges courantes.

Au terme de ses dernières conclusions portant appel incident déposées le 9 mars 2023, Mme [K] en qualité de représentante légale de sa fille [T], prie la cour au visa de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 485, 486, 834, 835 du code de procédure civile et 1728 du code civil, de :

– confirmer l’ordonnance de référé rendue le 13 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’elle a :

. constaté la résiliation du bail à compter du 9 août 2021,

. condamné solidairement M. [Z] et Mme [D] ainsi que M. [G] et Mme [B] à payer à Melle [K] représentée par sa mère la somme 2.631,09 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 10 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

. à compter du 9 août 2021, fixé au montant du loyer et de la provision pour charge l’indemnité d’occupation versée à Melle [K] représentée par sa mère par M. [Z], Mme [D], M. [G] et Mme [B] et les y a condamné solidairement jusqu’au départ des lieux des occupants

. ordonné l’expulsion de M. [Z] et Mme [D] et celle de tout occupant de leur chef des lieux loués situés [Adresse 9] à [Localité 6] et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique

. dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des articles L 451-1 et R 451-1 en cas d’abandon des lieux,

. condamné solidairement M. [Z] et Mme [D], ainsi que M. [G] et Mme [B] au paiement de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– infirmer l’ordonnance du 13 mai 2022 en ce qu’elle a :

. rejeté les demandes plus amples,

Statuant à nouveau,

– condamner M. [Y] [Z] et Mme [M] [D] à payer à Mme [K] [A] (en sa qualité de représentant légal de Melle [T] [K]) la somme de 800 euros à titre de provision en réparation de son préjudice moral,

– condamner solidairement M. [Y] [Z], Mme [M] [D], M. [C] [G] et [P] [B] à payer à Mme [K] [A] (en sa qualité de représentant légal de Melle [T] [K]) la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement M. [Y] [Z], Mme [M] [D], M. [C] [G] et [P] [B] à payer à Mme [K] [A] (en sa qualité de représentant légal de Melle [T] [K]) aux entiers dépens.

Mme [K] met en avant l’urgence de la situation, compte tenu de la précarité financière découlant pour elle des impayés de loyers alors qu’elle élève seule sa fille depuis le décès de son mari, même si elle honore son loyer contrairement aux intimés : aucun paiement n’est intervenu depuis la décision de première instance, et les attestations d’assurance et d’entretien de la chaudière n’ont pas été communiquées.

Les locataires ont quitté les lieux et l’état des lieux de sortie a pu être organisé le 14 novembre 2022 : la dette locative est donc arrêtée à la somme de 10975,55 euros.

S’agissant de l’état du logement, il était en très bon état lors de la prise à bail, c’est de mauvaise foi que les locataires contestent leur signature sur l’état des lieux d’entrée, et ils n’ont évoqué une prétendue indécence qu’après le commandement de payer : la bailleresse conteste la portée du constat postérieur de l’association Soliha.

L’obligation de payer les loyers n’est donc pas sérieusement contestable, et les locataires qui ne font aucun paiement et ne cherchent pas à se reloger ne sauraient bénéficier des 36 mois de délais sollicités.

La demande d’expulsion est également fondée sur leur occupation non paisible des lieux qui entraîne les plaintes des copropriétaires et des courriers du syndic : nuisances sonores et olfactives, et incivilités.

S’agissant des actes de cautionnement, Mme [K] soutient pour l’essentiel que :

. M. [G] a remis des éléments dont il était le seul à pouvoir disposer, et les échanges SMS produits par les locataires sont explicites ; sa contestation est tardive et non étayée par les échantillons d’écriture réalisés à domicile,

. Mme [B], qui était défaillante en première instance et excipe désormais de la nullité de son engagement faute d’avoir été destinataire d’un exemplaire du bail, a pourtant expressément reconnu l’avoir reçu ; et faute de justifier d’un retour à meilleure fortune d’ici deux ans, ne peut se voir accorder le report de dette sollicité.

La bailleresse réclame enfin la condamnation des locataires et cautions à lui verser des dommages et intérêts pour résistance abusive, en raison des difficultés financières et du stress générés par les impayés.

Suivant dernières conclusions du 3 mars 2023 portant appel incident, M. [Z] et Mme [D] demandent à la juridiction, au visa des articles 6 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1347, 1719, 1720 du code civil, 834, 700 du code de procédure civile et le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, de :

– réformer l’ordonnance de référé du 13 mai 2022 en ce qu’elle :

. a constaté la résiliation du bail à compter du 9 août 2021,

. a condamné solidairement M. [Y] [Z] et Mme [M] [D] à payer à Melle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K] la somme de 2631,09 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 10 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

. a fixé, à compter du 9 août 2021 l’indemnité d’occupation au montant du loyer et de la provision pour charges et a condamné M. [Y] [Z] et Mme [M] [D] solidairement, jusqu’au départ des lieux des occupants,

. a ordonné l’expulsion de M. [Y] [Z] et Mme [M] [D] et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués situés [Adresse 9] à [Localité 6] et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux,

. a condamné solidairement M. [Y] [Z] et Mme [M] [D] à payer à Melle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ceux compris les frais du commandement de payer,

. a rejeté les demandes plus amples ou contraires de Mme [M] [D] et M. [Y] [Z],

. n’a pas réduit le montant du loyer de Mme [M] [D] et M. [Y] [Z] de 30% au regard du préjudice de jouissance à compter de l’entrée dans les lieux et jusqu’à la réalisation des travaux,

. n’a pas fixé le loyer de Mme [M] [D] et M. [Y] [Z] à la somme de 552 euros,

. n’a pas condamné Melle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K] à restituer à Mme [M] [D] et M. [Y] [Z] la somme de 3.826,23 euros indûment perçue,

. n’a pas limité le quantum de la dette de Mme [M] [D] et M. [Y] [Z] à la somme de 2.509,77 euros,

. n’a pas, par l’effet de la compensation, condamné Melle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K] à payer à Mme [M] [D] et M. [Y] [Z] la somme de 1.316,46 euros,

. n’a pas, dans l’hypothèse où Mme [M] [D] et M. [Y] [Z] étaient jugés débiteurs d’une dette locative et Melle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K] bien fondée en ses demandes en référé

…accordé à Mme [M] [D] et M. [Y] [Z] les plus larges délais de paiement, soit 36 mois,

…suspendu les effets de la clause résolutoire,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

– déclarer le manquement de Melle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K] à son obligation de délivrance d’un logement décent,

– déclarer que les demandes formulées par Melle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K] se heurtent à l’existence de contestations sérieuses,

– déclarer que la procédure diligentée par Melle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K] est mal fondée et qu’il n’y a pas lieu à référé

– débouter Melle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

À titre reconventionnel,

– réduire le montant du loyer de Mme [M] [D] et M. [Y] [Z] de 30% au regard du préjudice de jouissance subi et ceci à compter de l’entrée dans les lieux et jusqu’à la réalisation des travaux,

– fixer le loyer de Mme [M] [D] et M. [Y] [Z] à la somme de 552 euros,

– condamner Melle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K] à restituer à Mme [M] [D] et M. [Y] [Z] la somme de 7.326 euros indument perçue,

– limiter le quantum de la dette de Mme [M] [D] et M. [Y] [Z] à la somme de 3.875,85 euros, sauf à parfaire, échéance de juillet 2022 incluse,

– en conséquence, par l’effet de la compensation Condamner Melle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K] à payer à Mme [M] [D] et M. [Y] [Z] la somme de 3.450,15 euros, somme à parfaire au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir,

si par extraordinaire, Mme [M] [D] et M. [Y] [Z] étaient jugés débiteurs d’une dette locative et Melle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K] bien fondée en ses demandes en référé,

– accorder à Mme [M] [D] et M. [Y] [Z] les plus larges délais de paiement, soit 36 mois,

– suspendre les effets de la clause résolutoire

En tout état de cause,

– rejeter la demande de Melle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K] au titre des frais irrépétibles et dépens,

– débouter Melle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Ils déclarent avoir été très rapidement confrontés à des problèmes d’humidité, sans que le bailleur donne suite à leur demande : ils ont dû alerter l’ADIL et la seule réaction de Mme [K] a été de délivrer un commandement de payer. Elle se montre désormais harcelante à leur égard et ne cesse de les troubler à leur domicile.

Ils précisent n’être pas les signataires de l’état des lieux d’entrée produit.

Les locataires soulèvent une contestation tenant à l’état du logement, et cette difficulté ne peut être tranchée par le juge des référés : le rapport du 21 septembre 2021 confirme les désordres et manquements au décret décence : humidité/risque sanitaire, risque d’infiltration d’air et d’eau, risque électrique.

Dans l’attente d’une mise en conformité, les allocations logement ne sont plus versées à la bailleresse, soit 439 euros, mais les désordres perdurent et leurs enfants en subissent aussi les conséquences : Mme [K] a fait chiffrer les travaux à deux reprises, sans mandater d’entreprise.

Et si le constat est postérieur à l’acquisition de la clause résolutoire, l’insalubrité est assurément antérieure.

M. [Z] et Mme [D] soutiennent que les attestations produites par la bailleresse sont de pure complaisance, et ils en contestent la teneur. Elle ne démontre pas non plus le préjudice allégué.

À titre reconventionnel, le montant des allocations logement retenues faute de travaux ne peut être mis à leur charge, de sorte qu’en juillet 2022, la dette ne saurait être supérieure à 3875,85 euros.

Et leur préjudice de jouissance, évalué à 30 % du montant du loyer doit entraîner sa réduction de 198 euros par mois : Mme [K] devra leur rembourser 7326 euros indûment perçus depuis le 11 juin 2019, soit 3450,15 euros après compensation par application de l’article 1347 du code civil.

À titre très subsidiaire, ils sollicitent des délais de paiement, les impayés étant dus à leurs difficultés de paiement : ils sont provisoirement sans emploi et ont deux enfants à charge.

Suivant dernières conclusions du 22 février 2023 portant appel incident, Mme [B] prie la cour au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil, de : – réformer l’ordonnance de référé en date du 13 mai 2022 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribuNal judiciaire de Toulouse en ce qu’elle a :

. constaté la résiliation du bail à compter du 9 août 2021,

. condamné solidairement M. [Z] et Mme [D] ainsi que M. [G] et Mme [B] à payer à Mme [K] représentée par sa mère Mme [S] la somme de 2631,09 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 10 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

. à compter du 9 août 2021, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Mme [K] représentée par sa mère Mme [S] par M. [Z] et Mme [D] ainsi que M. [G] et Mme [B] et les y a condamnés solidairement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

. ordonné l’expulsion de M. [Z] et Mme [D] et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués,

. condamné solidairement M. [Z] et Mme [D] ainsi que M. [G] et Mme [B] à payer à Mme [K] représentée par sa mère Mme [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

. condamné solidairement M. [Z] et Mme [D] ainsi que M. [G] et Mme [B] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

. rejeté les demandes plus amples ou contraires qui excèdent les attributions du juge des référés,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

– constater l’existence de contestations sérieuses,

– dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référé,

– débouter Mme [K] représentée par sa mère Mme [S] veuve [K] de l’ensemble de ses demandes,

À titre subsidiaire,

– ordonner le report des sommes qui seraient mises à la charge de Mme [B] pendant deux années,

En toutes hypothèses,

– condamner in solidum Mme [K] représentée par sa mère Mme [S] et M. [G] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, dont distraction à Me Nathalie Billon sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [B] conteste la validité de l’engagement de caution qu’elle dit nul au motif qu’elle n’a pas été destinataire d’un exemplaire du bail et n’a pu en prendre connaissance puisqu’il a été signé postérieurement à l’acte : les demandes provisionnelles ne peuvent qu’être rejetées.

En réponse à M. [G], elle réfute avoir rédigé un faux ou communiqué des documents à son insu : elle a porté plainte à son encontre pour dénonciation calomnieuse. Il avait noué une relation forte avec sa fille comme le démontrent les SMS échangés et accepté de se porter caution et de faire les démarches nécessaires.

Mme [B] conteste également la dette locative : la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance, elle est donc infondée en sa demande de paiement et les locataires revendiquent à juste titre une réduction du loyer. Il n’y a pas lieu à référé.

Subsidiairement, elle sollicite un report des sommes qui seraient mises à sa charge dans l’attente d’un retour à l’emploi car elle perçoit le RSA.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le constat de la résiliation

L’article 835 alinea 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; …”

L’article 6 impose au bailleur :

‘a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;…’

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de versement du dépôt de garantie prévu au contrat ou de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, ou défaut d’assurance locative.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux” .

Le bailleur a fait délivrer le 9 juin 2021 un commandement de payer la somme de 1408,01 euros au principal, visant la clause résolutoire : le relevé de compte joint à l’acte montre qu’il s’agissait là du solde débiteur au 7 juin 2021, résultant du défaut de paiement du loyer de septembre 2020 et de paiements incomplets par la suite.

Et, cela n’est pas contesté, au cours des deux mois qui ont suivi le commandement, les sommes versées à la bailleresse, soit 992 euros, n’ont pas apuré les causes du commandement.

Les locataires opposent toutefois que la bailleresse a manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent et entendent voir retenir cette contestation sérieuse qui n’excède pas les pouvoirs du juge des référés et rejeter en conséquence l’ensemble des demandes de Mme [K].

Il convient donc de vérifier si le commandement de payer a été délivré de bonne foi.

Au soutien de leur prétention, ils produisent le rapport de visite du 21 septembre 2021 établi par l’association Soliha qui a relevé :

– plusieurs traces d’humidité dans le logement imputé au manque de renouvellement d’air :

. dans la salle d’eau dépourvue d’extraction d’air,

. et dans la chambre 2 dont la fenêtre ne présente pas d’entrée d’air et dont le mur extérieur est peu isolé,

– l’absence d’entrée d’air sur les menuiseries du salon et de la chambre 1,

– un risque d’infiltration :

. d’air et d’eau par la baie coulissante du salon qui ne ferme pas complètement,

. et d’eau par la fenêtre de la chambre 2,

– un défaut de raccordement du siphon de l’évier au conduit d’évacuation qui n’assure pas une évacuation normale des eaux usées,

– un risque électrique tenant à la présence de deux prises murales sans socle de protection dans la chambre 2,

et conclu au non-respect de l’article 2 alinea1, 2, 4, 5 et 6 et de l’article 3-4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Le texte visé dispose en effet en son article 2 que ‘le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros ‘uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation….

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante…

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;’,

en son article 3 que ‘le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :…

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.’

La bailleresse oppose principalement que ce constat est postérieur à l’acquisition de la clause résolutoire au 10 août 2021.

De fait, aucune pièce du dossier n’établit que l’humidité ou les moisissures, la mauvaise fermeture de la baie et d’une fenêtre, le défaut de protection de deux prises ou le problème de raccordement de l’évacuation des eaux usées sous l’évier existaient avant cette date et sont entièrement imputables à la bailleresse, demeurant l’absence de remarques en la matière dans l’état des lieux d’entrée dont le caractère contradictoire n’est pas sérieusement contredit. Et si l’absence d’extraction d’air dans la salle d’eau ou d’entrée d’air sur les menuiseries du salon et de la chambre 1 est nécessairement antérieure, il n’est démontré que cela portait atteinte à la jouissance des lieux.

Il n’apparaît donc pas que la contestation soulevée soit suffisamment sérieuse pour priver de légitimité les causes du commandement.

Dès lors, celles-ci n’ayant pas été apurées dans les deux mois de sa délivrance, la clause résolutoire a joué et c’est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail, sauf à préciser que c’est à la date du 10 août 2019, ordonné l’expulsion des locataires et fixé une indemnité d’occupation. La décision déférée doit en conséquence être confirmé sur ces points.

Les locataires maintiennent une demande de suspension des effets de la clause résolutoire pourtant désormais privée d’objet demeurant leur départ à l’automne 2022.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que “Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.”.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte locataire qu’ils n’ont pu procéder à aucun paiement même partiel de leurs loyers courants depuis le 10 décembre 2021, ce dont il doit être déduit qu’ils ne sont pas en mesure de faire face au remboursement de l’arriéré locatif en sus de leurs charges courantes. La demande de délai de paiement et de suspension corrélative de la clause résolutoire a donc été rejetée à juste titre par le premier juge dont la décision sera confirmée de ce chef.

Sur les sommes dues au titre du contrat de bail

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, c’est moyennant un loyer mensuel que Melle [K] a consenti le bail à Mme [D] et M. [Z] et l’extrait du compte locataire arrêté au 9 mars 2023 fait apparaître une dette locative d’un montant de 10975,55 euros quittancement de novembre 2022 inclus.

Les locataires opposent à la demande de provision l’indécence de leur logement, considérant que le juge des référés ne peut trancher cette difficulté.

De fait, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur ce qui s’analyse comme une exception d’inexécution. Il ne peut davantage examiner les demandes de réduction du montant du loyer et de condamnation de la bailleresse à restituer aux locataires les sommes indûment perçues et à leur payer celle de 3875,85 euros par compensation avec leur dette locative : ne s’agissant pas de demandes provisionnelles, elles relèvent du juge du fond, le pouvoir du juge des référés étant limité à la vérification du caractère suffisamment sérieux de la contestation de l’obligation de paiement des loyers.

La décision déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a rejeté ces demandes reconventionnelles des locataires.

S’agissant de l’arriéré locatif, il est relevé que :

. la hausse isolée du montant de l’échéance d’août 2022, + 45,15 euros, et le débit de 200 euros porté au compte des locataires au 13 janvier 2023 sous l’intitulé ‘Compte de départ de janvier 2023 au 13/01/2023 de [Z] [Y]’ ne sont pas explicités par les écritures ou pièces du dossier,

. la suspension du versement de l’APL à compter de décembre 2021, soit 439 euros par mois, n’est pas imputable aux locataires, ayant été décidée par la CAF dans l’attente de la réalisation des travaux de mise en conformité résultant du diagnostic réalisé par Soliha.

La provision due solidairement en vertu du contrat de bail par les locataires au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation doit donc être arrêtée à (10975,55 – 45,45 – 439 x 12=) 5662,40 euros au 9 mars 2023, et la décision entreprise sera infirmée en ce sens.

Mme [D] et M. [Z] forment une demande de délais de paiement sur 36 mois.

En cas d’urgence, les articles 510 du code de procédure civile et 1343-5 alinea 1 du code civil permettent au juge des référés, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Outre que la résiliation du bail ne permet pas aux intimés de bénéficier de la durée de 3 ans ouverte par la loi du 6 juillet 1989, il a été vu plus haut que de janvier à novembre 2022, ils n’ont pas pu faire face au paiement même partiel de leurs loyers courants, et ce, même lorsque Mme [D] a bénéficié d’un CDD d’août à décembre 2022.

Dès lors, en l’absence d’éléments en faveur d’un retour à meilleur fortune, il ne peut leur être accordé un paiement échelonné de leur dette dont ils ne seraient pas en mesure de respecter les échéances, l’ordonnance du juge des référés étant confirmée de ce chef.

Sur les engagements de caution

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La caution de M. [G]

L’appelant soulève deux contestations.

Il soutient tout d’abord qu’il n’est pas l’auteur de l’engagement de caution.

De fait, l’examen des échantillons d’écriture qu’il a réalisés devant témoin pour les besoins de la présente procédure met en évidence des caractéristiques très différentes de l’écriture de l’acte de caution quant à la taille proportionnelle des lettres et des mots, le rythme et l’orientation générale de l’écriture, la formation des lettres.

L’écriture de M. [G] varie certes au cours de ces trois longues pages mais aucune de ces variations ne présente de similitude avec les mentions manuscrites de l’acte de caution, contrairement à celle de l’un des locataires dont les trois mots ‘Lu et approuvé’ sur le contrat de bail sont très semblables aux mêmes mots mentionnés à la fin de l’acte de caution.

De même, aucun des 12 échantillons de signature produits ne ressemble un tant soit peu à celle qui figure sur l’engagement de caution : si deux d’entre elles sont plus courtes et ne comprennent pas toutes les lettres du nom de M. [G], leur entame est identique et sans rapport avec celle de la signature litigieuse.

Dès lors, la contestation soulevée apparaît sérieuse.

Et le fait que des justificatifs personnels de l’appelant aient été remis à la bailleresse, ou qu’il ait rapidement noué une forte relation affective avec Mme [D], n’est pas susceptible de remettre en cause le constat de l’écart entre sa manière d’écrire et de signer et les mentions manuscrites de l’acte de cautionnement : à supposer authentique l’échange de SMS produit par les locataires et contesté par M. [G], il peut venir étayer l’hypothèse de sa participation consciente à la constitution du dossier sans pour autant fragiliser les grandes différences d’écriture et de signature relevées.

Le sérieux de la contestation de l’appelant n’est donc pas utilement contesté.

Dès lors, il n’apparaît pas avec l’évidence nécessaire en référé, que l’appelant s’est engagé comme caution solidaire des locataires de Mme [K].

En conséquence, la décision déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné M. [C] [G] solidairement avec M. [Z], Mme [D] et Mme [B] à payer à Mademoiselle [K] la somme de 2631,09 euros au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 10 décembre 2021, et l’indemnité d’occupation fixée jusqu’au départ des lieux des occupants, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la seconde contestation.

La caution de Mme [B]

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prescrit à peine de nullité du cautionnement différentes formalités dont la remise par le bailleur à la caution d’un exemplaire du contrat de location.

Au cas d’espèce, caution et bailleresse s’opposent sur l’accomplissement de cette formalité.

De fait, si l’acte de caution solidaire signé par Mme [B] mentionne en première page qu’elle a ‘reçu un exemplaire dudit contrat de location dont [elle est] également signataire’, force est de constater qu’elle l’a signé le 9 juin 2019 et que le bail n’a été établi que le 11 juin 2019 : il ne pouvait donc lui être communiqué le 9, ce dont il résulte que la mention portée dans l’acte de cautionnement ne fait pas foi de la remise d’un exemplaire.

Or, Mme [K] ne rapporte pas d’autre preuve de ce que cette formalité a bien été respectée.

Dès lors, la contestation soulevée par Mme [B], qui n’est pas valablement combattue, s’avère suffisamment sérieuse pour être retenue.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire au paiement provisionnel de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation formée à son encontre par la bailleresse, la décision étant infirmée de ces chefs.

Sur la demande de provision sur dommages et intérêts pour préjudice moral

Au soutien de sa demande, Mme [K] met en avant la résistance abusive des locataires la contraignant à agir en justice, les difficultés financières pour sa fille et elle et son stress générés par les impayés.

Il doit être relevé que Mme [K] n’agit qu’en qualité de représentante légale de sa fille et non à titre personnel et ne peut donc alléguer que le préjudice subi par celle-ci. Il doit cependant être admis que cette adolescente de 15 ans n’est pas imperméable aux difficultés financières et judiciaires du foyer dont les revenus sont limités, comme à l’état de stress en résultant pour sa mère, en lien notamment avec les multiples doléances transmises par les copropriétaires et attesté en mars 2022 par certificat médical.

Dès lors, la provision sollicitée s’avère justifiée et il sera fait droit à la demande de Melle [K].

Sur les frais et dépens

Mme [D] et M. [Z] qui succombent pour l’essentiel seront condamnés aux dépens d’appel de première instance et d’appel.

L’équité et l’issue du litige commandent en outre de les condamner à verser à Mme [K] la somme supplémentaire de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour, sauf à préciser que la résiliation du bail est intervenue au 10 août 2019, et à l’exception des condamnations prononcées à l’encontre de M. [C] [G] et de Mme [P] [B] et du montant de la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [D] et M. [Z] au titre de l’arriéré locatif,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [Y] [Z] et Mme [M] [D] à payer à Mademoiselle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K], la somme provisionnelle de 5662,40 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 9 mars 2023,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision à valoir sur l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation formées par Mademoiselle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K] à l’encontre de M. [C] [G] et Mme [P] [B],

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [Y] [Z] et Mme [M] [D] à payer à Mademoiselle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K], la somme provisionnelle de 800 euros à valoir sur la réparation de son préjudice moral,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement M. [Y] [Z] et Mme [M] [D] à verser à Mademoiselle [T] [K] représentée par sa mère, Mme [N] [W] [S] veuve [K], la somme supplémentaire de 1000 euros,

Condamne solidairement M. [Y] [Z] et Mme [M] [D] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. BUTEL C. BENEIX-BACHER