Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 1 – Chambre 8
ARRET DU 27 JANVIER 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/11231 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7A2
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Avril 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY – RG n°
APPELANTE
S.C.I. DU [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau D’ESSONNE
INTIMES
M. [R] [C]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Mme [B] [S]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés par Me Michel MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau D’ESSONNE
Assistés par Me Cindy REY, avocat au barreau D’ESSONNE, substituant Me Michel MIORINI
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 décembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Marie GOIN
ARRÊT :
– CONTRADICTOIRE
– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier, lors de la mise à disposition.
Par acte du 26 juin 2014, M. [C] et Mme [S] ont acquis un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie précédemment exploité par la société Aux délices d'[Localité 4] dans des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Essonne) appartenant à la SCI du [Adresse 1].
Par acte du même jour, cette dernière a donné à bail à M. [C] et Mme [S] lesdits locaux moyennant paiement d’un loyer annuel de 20.066,88 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement, le 1er de chaque mois.
Les loyers n’ayant pas été régulièrement payés, la SCI du [Adresse 1] a fait délivrer, le 30 novembre 2021, aux preneurs un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 6.934,42 euros.
Par acte du 27 décembre 2021, M. [C] et Mme [S] ont fait assigner la SCI du [Adresse 1] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry aux fins, notamment, de suspension des effets de la clause résolutoire et désignation d’un expert judiciaire.
Par ordonnance du 12 avril 2022, le juge des référés a :
dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI du [Adresse 1] s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences ;
dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [C] et Mme [S] s’agissant de la suspension de la clause résolutoire et ses conséquences ;
ordonné une mesure d’expertise et désigné pour y procéder M. [I] avec mission, notamment, de relever et décrire les désordres allégués dans l’assignation et les pièces visées dans le bordereau de communication de pièces annexé à celle-ci affectant les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], en détailler l’origine, les causes et l’étendue et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer si ces désordres sont imputables au bailleur ; dire s’ils proviennent d’une non-conformité aux règles de l’art ou aux documents contractuels, d’une exécution défectueuse, indiquer leurs conséquences et date d’apparition ; donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier ; faire les comptes entre les parties ;
rejeté toute demande plus ample et contraire ;
dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamné M. [C] et Mme [S] aux dépens.
Par déclaration du 13 juin 2022, la SCI du [Adresse 1] a relevé appel de cette décision en ses dispositions relatives au rejet de ses demandes portant sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, à la désignation d’un expert et au rejet de toute demande plus ample ou contraire et de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 1er septembre 2022, la SCI du [Adresse 1] demande à la cour de :
infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :
dit n’y avoir lieu à référé sur ses demandes s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences ;
ordonné une mesure d’expertise ;
rejeté toute demande plus ample et contraire ;
dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
statuant à nouveau,
sur l’acquisition de la clause résolutoire,
constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti le 26 juin 2014 à compter du 30 décembre 2021 ;
ordonner, faute de départ volontaire du locataire dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef des locaux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique ;
l’autoriser à faire transporter et séquestrer dans tel garde meuble de son choix, aux frais de la partie expulsée, les meubles laissés dans les lieux loués ;
condamner solidairement, à titre provisionnel, M. [C] et Mme [S] à lui payer la somme de 5.734,54 euros, échéance du mois de juin 2022 incluse, au titre des loyers, provisions sur charges, accessoires et indemnités d’occupation ;
dire que les sommes dues porteront intérêts au taux de 1% par mois à compter du 30 novembre 2021 ;
condamner solidairement, à titre provisionnel M. [C] et Mme [S] à lui payer la somme de 573,45 euros au titre de la clause pénale ;
condamner solidairement M. [C] et Mme [S] à lui payer, une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant actuel ;
dire que le dépôt de garantie versé par M. [C] et Mme [S] lui reste acquis ;
sur la demande d’expertise,
à titre principal,
dire que M. [C] et Mme [S] n’ont plus qualité à agir compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire ;
à titre subsidiaire,
débouter M. [C] et Mme [S] de leur demande, faute d’établir que les désordres résulteraient d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles ;
à titre infiniment subsidiaire,
dire que l’expert devra préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes ;
étendre la mission de l’expert aux travaux entrepris par M. [C] et Mme [S] et, dans le cadre de ce chef de mission, préciser que l’expert devra dire si les travaux réalisés ont affecté le gros ‘uvre et la façade de l’immeuble ;
en tout état de cause,
condamner solidairement M. [C] et Mme [S] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais du commandement.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 3 août 2022, M. [C] et Mme [S] demandent à la cour de :
débouter la SCI du [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes,
infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur leurs demandes s’agissant de la suspension de la clause résolutoire et ses conséquences.
confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions et notamment en ce qu’elle a ordonné une expertise judiciaire ;
statuant à nouveau,
suspendre les effets de la clause résolutoire visée par le commandement du 30 novembre 2021 et les autoriser à se libérer du solde des loyers restant dus dans un délai de six mois à compter de l’arrêt à intervenir par des versements en sus du loyer courant
condamner la SCI du [Adresse 1] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner la SCI du [Adresse 1] aux entiers dépens de l’instance.
La clôture de la procédure a été prononcée le 23 novembre 2022.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
En l’espèce, il est constant que le 30 novembre 2021, la SCI du [Adresse 1] a fait délivrer à M. [C] et Mme [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme en principal de 6.934,42 euros correspondant ainsi que l’a exactement relevé le premier juge et qu’il résulte des mentions portées sur le commandement, à :
un solde de taxe foncière 2020 d’un montant de 1.000 euros,
un reliquat de loyer impayé de novembre 2021 d’un montant de 4,92 euros,
la taxe foncière 2021 d’un montant de 5.929,50 euros.
La SCI du [Adresse 1] soutient que dans le mois de ce commandent, ses causes n’ont pas été réglées puisqu’il restait dû, au 30 décembre 2021, la somme de 4.110,70 euros. Elle produit plusieurs décomptes pour justifier cette somme à la lecture desquels il apparaît qu’elle correspond à :
un solde de loyers de l’année 2019 d’un montant de 3.175,69 euros,
un solde de loyer de l’année 2020 d’un montant de 1.984,51 euros,
après déduction d’une somme de 1.049,50 euros correspondant à un trop versé par les preneurs au titre de l’année 2021 (pièces 21 et 22 de la SCI du [Adresse 1]).
Aux termes de leurs écritures, les preneurs soutiennent, d’une part, que les sommes dues par eux ‘sont relativement faibles et que les causes du commandement ont été réglées’, que ‘la cour ne pourra que dire que la clause résolutoire n’est pas acquise puisque l’assignation a été délivrée dans le délai du mois (de cet acte) et que (ses) causes (…) sont éteintes’, tout en affirmant de manière contradictoire rester devoir ‘la somme résiduelle de 5.847,89 euros’, correspondant au montant du commandement (7.098,89 euros en ce compris les frais d’acte) après déduction d’un versement de 1.251 euros qu’ils indiquent avoir réglé et sollicitent donc, dans le dispositif des conclusions, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de paiement.
La cour observe cependant qu’en additionnant les sommes restant dues au titre des arriérés 2019, 2020 et 2022 mentionné dans le décompte produit par le bailleur en pièce 22, (aucune somme ne restant due sur l’année 2021), les preneurs restent devoir, au 30 juin 2022, la somme globale de 4.685,04 euros.
La cour relève encore qu’alors que le commandement de payer du 30 novembre 2021 visait pour l’essentiel des sommes dues au titre des taxes foncières 2020 et 2021 (soit une somme globale de 6.929,50 ), il est mentionné, dans le décompte communiqué par le bailleur, dans la colonne ‘règlement’, le versement des sommes de 5.442,04 euros le 28 novembre 2021 et de 1.251 euros le 13 décembre 2021 (soit au total 6.693,04 euros), étant encore rappelé qu’au 30 décembre 2021, ledit décompte ne mentionne aucune somme restant due au titre du commandement de payer, lequel ne saurait produire effet pour des arriérés de loyers qu’il ne vise pas.
Au regard de ces éléments, l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicitée par l’appelante se heurte à une contestation sérieuse.
Par voie de conséquence, la demande des intimés tendant à la suspension des effets la clause résolutoire se heurte également à une contestation sérieuse.
Il convient donc de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes et leurs conséquences.
Sur la provision
Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il résulte de la pièce 22 de l’appelante qu’au titre des six premiers mois de l’année 2022, les preneurs ont réglé la somme globale de 12.766,54 euros sur un montant global appelé de 13.340,88 euros, soit un reste dû par ces derniers de 574,34 euros au 30 juin 2022.
Le bailleur justifie donc d’une créance au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date de 4.685,04 euros, correspondant aux arriérés locatifs des années 2019 et 2020, après déduction d’une somme de 1.049,50 euros correspondant à un trop versé en 2021 (soit 4.110,70 euros + 574,34 euros).
L’obligation de M. [C] et de Mme [S] au paiement de cette somme résultant du décompte produit par le bailleur, qui n’a pas été discuté, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Il convient donc de condamner solidairement les intimés à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme provisionnelle de 4.685,04 euros arrêtée au 30 juin 2022. L’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de provision formée par le bailleur, sera donc infirmée de ce chef.
La SCI du [Adresse 1] sollicite d’une part, le paiement d’une indemnité de 10 % des sommes restant dues au titre de la clause pénale et, d’autre part, le paiement d’un intérêt sur celles-ci de 1% par mois ainsi qu’il a été stipulé dans le bail.
Cependant, ces pénalités ont été prévues à l’article 10 du contrat intitulé ‘Clause résolutoire’. Celle-ci n’étant pas acquise en l’espèce, l’obligation des preneurs à leur paiement se heurte à une contestation sérieuse.
Il n’y a pas davantage lieu de statuer sur le dépôt de garantie en l’absence de constat de la résiliation du bail.
Sur la demande de délais
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Les intimés qui n’ont versé aux débats que les liasses fiscales 2019 et 2020, n’ont produit aucun élément comptable sur l’exercice 2021 ni situation prévisionnelle pour 2022. N’ayant pas produit de pièces récentes pour justifier leur situation financière actuelle, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement.
Ils sollicitent dans les motifs de leurs conclusions la mensualisation des taxes foncières. Cette demande à laquelle s’oppose le bailleur, n’a cependant pas été formée dans le dispositif des conclusions de sorte que la cour n’en est pas saisie
Sur la mesure d’expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
Pour ordonner une expertise en application de ce texte, le juge des référés doit constater l’existence d’un procès ‘en germe’, possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.
Au cas présent, les preneurs ont sollicité une mesure d’expertise afin que soient examinés les désordres affectant la chaudière dont ils précisent qu’elle n’est plus réparable du fait de sa vétusté et les locaux qui subissent des infiltrations en provenance de la toiture.
La qualité de preneur des intimés n’étant pas contestable, la fin de non recevoir soulevée par la SCI du [Adresse 1] tirée de la perte de cette qualité, ne peut être que rejetée.
M. [C] et Mme [S] versent aux débats un procès-verbal de constat dressé le 14 décembre 2021 qui démontre le mauvais état des sous-faces de toit et de leur revêtement, la vétusté de la verrière de toit, des traces d’humidité visibles dans les locaux loués qui se manifestent par des décollements de peinture, des cloques et des moisissures.
Ils établissent également par une lettre de M. [H], artisan plombier, en date du 12 décembre 2021 la vétusté de la chaudière.
Ces éléments justifient l’existence d’un motif légitime permettant d’accueillir la demande d’expertise qui permettra de déterminer les causes de ces désordres et de vérifier s’ils sont imputables à un défaut d’entretien des locaux ou comme le soutient la SCI du [Adresse 1] ou à l’état du bâtiment, d’autant que celle-ci ne démontre pas que toute action qui serait engagée à son encontre serait manifestement vouée à l’échec.
Il convient donc de confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.
La mission d’expertise sera, conformément à la demande de l’appelante, complétée afin qu’il soit recherché si les travaux entrepris par les preneurs lors de la prise des locaux ont pu affecter le gros oeuvre et la façade de l’immeuble et avoir été en tout ou partie à l’origine des désordres constatés. Il sera relevé que la mission définie par le premier juge comprend notamment la recherche de la date d’apparition des désordres. Il n’y a donc pas lieu de la compléter sur ce point.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Au regard de l’issue du litige en appel, il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et dépens engagés devant la juridiction du second degré.
PAR CES MOTIFS
Confirme l’ordonnance en ses dispositions dont il a été fait appel sauf en celles ayant rejeté la demande de provision de la SCI du [Adresse 1] ;
Statuant à nouveau de ce seul chef infirmé et y ajoutant,
Condamne solidairement M. [C] et Mme [S] à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme provisionnelle de 4.685,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Déboute la SCI du [Adresse 1] de ses demandes au titre des pénalités ;
Complète la mission de l’expert judiciaire ;
Dit en conséquence que l’expert devra rechercher si les travaux entrepris par M. [C] et Mme [S] ont pu affecter le gros oeuvre et la façade de l’immeuble et avoir été en tout ou partie à l’origine des désordres constatés ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles.
Le Greffier, Le Président,
