République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 09/02/2023

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N° de MINUTE :23/158

N° RG 21/04115 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TYMP

Jugement (N° 20/000756) rendu le 17 Mai 2021 par le tribunal judiciaire de Dunkerque

APPELANT

Monsieur [K] [O]

né le 08 Décembre 1977 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Yann Leupe, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué, assisté de Me Bruno Khayat, avocat au barreau de Dunkerque

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022021007428 du 08/07/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉS

Monsieur [J] [X]

né le 04 Mars 1949 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [P] [S] épouse [X]

née le 10 Novembre 1949 À [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par Me Marc Debeugny, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 22 novembre 2022 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 février 2023 après prorogation du délibéré en date du 26 janvier 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 octobre 2022

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Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2018, M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] ont donné à bail à M. [K] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer d’un montant actualisé de 520 euros outre une provision sur charges de 48 euros.

Le locataire ne s’étant pas acquitté régulièrement de son loyer, M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] lui ont fait délivrer par acte d’huissier de justice en date du 5 juin 2020 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire d’un montant de 4 093 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 23 octobre 2020, M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] ont fait assigner M. [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque.

Exposant que le locataire n’avait pas apuré les causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier, M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] sollicitaient du tribunal de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, et ainsi la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de leur chef, si besoin grâce au recours de la force publique, condamner M. [K] [O] au paiement de la somme principale de 4 829 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 12 octobre 2020, la somme de 482,90 euros au titre de la clause pénale, une indemnité d’occupation fixée à la somme de 568 euros jusqu’à la libération effective des lieux, la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Suivant jugement contradictoire en date du 17 mai 2021, auquel il est renvoyé pour un exposé de la procédure antérieure au jugement, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dunkerque a :

– constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 6 août 2020,

– débouté M. [K] [O] de sa demande en restitution des loyers versés depuis le 1er octobre 2020,

– débouté M. [K] [O] de sa demande en suspension du paiement des loyers jusqu’à accomplissement des travaux de mise en conformité du logement,

– condamné M. [K] [O] à payer à M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] la somme de 5 965 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 mars 2021,

– dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

– autorisé M. [K] [O] à s’acquitter de sa dette par 35 versements mensuels d’un montant de 170 euros, outre un 36ème versement devant apurer le solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

– rappelé que ce paiement intervient en plus du loyer et des charges courants,

– suspendu les effets de la clause résolutoire de plein droit,

– dit qu’en cas de respect des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué son effet,

Si les délais ne sont pas respectés :

– dit qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité,

– constaté que la clause résolutoire reprend son plein effet, et en conséquence que le bail portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], est résilié depuis le 6 août 2020,

– ordonné à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de M. [K] [O] et de tout occupant de son chef des lieux loué, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

– rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

– condamné M. [K] [O] , en tant que de besoin, à payer à M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 568 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

– dit que cette somme ne produira pas intérêts au taux légal,

– rappelé que la commission de médiation peut être saisie en vue d’une offre de logement dans le département,

– débouté M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] de leur demande au titre de la clause pénale,

– condamné M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] à procéder aux travaux de mise en conformité de l’installation de chauffage dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

– dit que faute pour M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] de procéder aux travaux ordonnés, ils seront redevables, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 30 septembre 2021 à 45 euros par jour de retard,

– s’est réservé expressément le pouvoir de liquider la présente astreinte,

– débouté M. [K] [O] de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

– ordonné à M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] de remettre à M. [K] [O] les quittances de loyer dont il s’est acquitté ainsi que les reçus de paiements partiels depuis la conclusion du bail,

– ordonné à M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] la communication à M. [K] [O] des décomptes annuels de charges locatives à compter de la conclusion du bail,

– condamné M. [K] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 5 juin 2020 et de l’assignation,

– dit n’y avoir lieu à application des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– rappelé que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

M. [K] [O] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 23 juillet 2021, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] ont constitué avocat le 20 août 2021.

Par ses dernières conclusions en date du 23 septembre 2022 , M. [K] [O] demande à la cour de :

– débouter les époux [X] de leur demande relative à leur appel incident,

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [K] [O] de ses demandes reconventionnelles,

Et statuant à nouveau :

– accueillir les demandes reconventionnelles de M. [K] [O] et,

– constater que le logement ne répond pas aux critères de décence posés par l’article 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, et en conséquence,

– ordonner la restitution des loyers versés par M. [K] [O] à M. et Mme [X] depuis le 1er octobre 2020, soit 4 778 euros, à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux et la décision à intervenir,

– ordonner que M. [K] [O] soit dispensé de verser un loyer jusqu’à l’accomplissement des travaux par M. et Mme [X], et la mise en conformité de l’alimentation du gaz,

– condamner M. et Mme [X] à payer à M. [K] [O] la somme de 6 248 euros au titre du préjudice de jouissance subi sur la période du 1er octobre 2020 au 1er septembre 2021, somme à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux et la décision à intervenir,

– ordonner tant que besoin la compensatoire entre les sommes dues par M. [O] et celles dues par M. et Mme [X],

– condamner M. et Mme [X] à payer à M. [K] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi de 1991,

– condamner M. et Mme [X] aux entiers dépens,

– confirmer le jugement entrepris pour le surplus.

M. [O] fait essentiellement valoir qu’il s’est acquitté des termes du plan d’apurement fixé par le jugement entrepris, réglant la somme de 170 euros par mois en sus du loyer courant. Il expose qu’alors qu’il a informé verbalement les propriétaires des difficultés rencontrées concernant le changement de gaz, ces derniers n’ont pas pris la mesure de la situation de sorte qu’il est privé de chauffage depuis 1er octobre 2020, le logement ne répondant pas aux critères de décence posés par l’article 1719 du code civil et la loi du 6 juillet 1989.

En outre, il ajoute que les propriétaires ne sont intervenus qu’au cours du mois de juillet 2021 et que l’artisan qui est intervenu ne s’est pas assuré que l’installation était conforme. Il soutient enfin qu’il a subi un préjudice de jouissance qui doit être indemnisé nonobstant une mise en demeure préalable.

Par leurs dernières conclusions en date du 31 mai 2022, M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] demandent à la cour de :

– s’entendre débouter M. [K] [O] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

Sur appel incident :

– s’entendre réformer le jugement sur les seuls points ayant autorisé M. [K] [O] de s’acquitter de sa dette en 35 versements mensuels d’un montant de 170 euros outre le 36ème versement apurant le solde de la dette, y ayant suspendu les effets de la clause résolutoire durant cette période, ayant condamné M. et Mme [J] [X]-[S] à procéder aux travaux de mise en conformité de l’installation de chauffage dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 45 euros par jour de retard,

En tout état de cause :

– s’entendre confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 17 mai 2021 pour le surplus,

– s’entendre condamner M. [K] [O] à payer à M. et Mme [J] [X]-[S] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

M. et Mme [X] font valoir que la dette locative s’est aggravée à hauteur de 302 euros entre l’audience du 17 mars 2021 et la signification du jugement intervenue le 29 juin 2021 et qu’ils ont respecté leurs obligations, d’une part, en faisant intervenir un artisan pour procéder au remplacement des radiateurs en juin 2021 et, d’autre part, en procédant à la notification de certaines quittances de loyers. En outre, ils précisent que la remise en route de la chaudière est intervenue le 1er septembre 2021, celle-ci étant impossible le 16 juin 2021 compte tenu de la coupure du gaz.

Ils soutiennent qu’il n’est pas démontré que l’absence de mise à disposition du chauffage serait le fait du bailleur alors qu’ils n’ont pas été informés de l’existence d’une fuite d’eau au niveau de deux radiateurs ni des échanges avec GRDF relatif au changement d’alimentation du gaz.

Ils ajoutent que la coupure de gaz est due à une absence de paiement des factures de gaz à partir du mois de septembre 2019, M. [O] s’abstenant volontairement de verser aux débats l’ensemble des factures de gaz.

Enfin, ils précisent que M. [O] ne démontre pas que ce logement serait inhabitable ou insalubre et qu’il ne justifie pas de l’existence d’un préjudice exclusivement imputable aux bailleurs.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour relève que le présent appel n’a pour objet, pour ce qui concerne M. [O], que de contester le débouté de ce dernier de ses demandes reconventionnelles au titre de la restitution des loyers, de la dispense de versement des loyers et de l’indemnisation de son préjudice de jouissance et pour ce qui concerne les époux [X], l’octroi de délais de paiement au locataire.

En l’absence d’irrégularités contrevenant à des dispositions d’ordre public que la cour aurait à relever d’office, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 6 août 2020, les causes du commandement de payer délivré par acte d’huissier de justice en date du 5 juin 2020 n’ayant pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance.

Sur la note en délibéré

En l’absence d’autorisation donnée par la cour, il y a lieu de rejeter la note en délibéré communiquée par les époux [X] par voie électronique le 9 janvier 2023.

Sur la créance locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 6 du même texte dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

Le bailleur est obligé de:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…)

B) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code cvil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

Il résulte des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxièmes alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

M. [O] sollicite le remboursement des loyers versés depuis le 1er octobre 2020 ainsi que la dispense de versement jusqu’à l’accomplissement des travaux, soit la somme de 4 778 euros en faisant valoir que le logement ne répond pas aux critères de décence en ce qu’il est privé de chauffage depuis le 1er octobre 2020.

C’est à juste titre que le premier juge a retenu que si M. [O] produit aux débats un courrier en date du 24 août 2020 adressé par Grdf indiquant que l’installation de chauffage ne permet pas la réalisation des réglages nécessaires au changement de gaz, occasionnant une coupure de gaz à compter du 21 septembre 2020 et que ses relevés de consommation de gaz démontrent qu’il n’y a aucune consommation depuis le mois d’octobre 2020, l’appelant ne démontre pas le caractère inhabitable du logement alors que seule une impossibilité totale d’habiter le logement donné à bail peut justifier la mise en oeuvre d’une exception d’inexécution. Il suffisait en effet au locataire d’avertir les propriétaires pour que ces derniers procédent à la réparation de la fuite et au besoin changent le ou les radiateurs et M. [O] ne démontre pas avoir mis en demeure les propriétaires de remédier aux désordres allégués alors qu’il avait parfaitement connaissance de l’existence de la fuite du radiateur et qu’il a effectué un devis de remplacement des radiateurs le 15 juillet 2020.

Par ailleurs, alors que les propriétaires n’ont été informés de l’existence des désordres que dans le cadre du présent litige, M. et Mme [X] justifient avoir fait intervenir un artisan aux fins de remplacement des deux radiateurs le 19 juin 2021, la mise en route de la chaudière ayant été réalisée le 1er septembre 2021 compte tenu de la coupure de gaz constatée lors de l’intervention du mois de juin 2021.

En outre, il résulte de l’attestation de M. [V], artisan, produite aux débats, que la mise en route de la chaudière est intervenue le 1er septembre 2021, cette dernière fonctionnant normalement en production d’eau chaude et de chauffage sans que M. [O] ne démontre la persistance de désordres postérieurs à cette intervention.

Ainsi, alors que M. [O] ne démontre pas l’existence d’une impossibilité totale de jouir du logement loué avant le remplacement des radiateurs ni avoir mis en demeure les bailleurs de procéder aux travaux de mise en conformité de l’installation de chauffage, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses demandes reconventionnelles au titre de la restitution des loyers versés et de la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’accomplissement des travaux pour lesquels il s’avère qu’ils ne sont plus en tout état de cause.

Enfin, si le montant de la créance locative fixée par le tribunal à la somme de 5 965 euros au titre des sommes dues au 17mars 2021 ne fait l’objet d’aucune contestation, force est de constater que la réalité des versements réguliers réalisés par M. [O] dans le cadre de l’échéancier fixé par la décision n’est pas contestée en cause d’appel de sorte que cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances valables.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Au regard de ce qui a été indiqué plus haut, il ne sera alloué d’indemnisation au locataire au titre d’un préjudice de jouissance que pour la période postérieure à la date à laquelle M. [O] a fait valoir ses demandes devant le premier juge et fait connaître ainsi aux propriétaires les désordres existants et allant jusqu’au 19 juin 2021, date de remplacement des radiateurs par les propriétaires,

Il convient d’allouer ainsi au locataire, par réformation du jugement entrepris la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Il convient d’ordonner la compensation des créances réciproques.

Sur la demande reconventionnelle aux fins de mise en conformité de l’installation de chauffage :

Ainsi que cela a été énoncé plus haut, les époux [X] justifient avoir fait procéder au travaux de changement des radiateurs défectueux le 16 juin 2021, la mise en service de la chaudière ayant quant à elle réalisée le 1er septembre 2020.

M. et Mme [X] justifient ainsi avoir réalisé les travaux de mise en conformité de l’installation de chauffage, l’attestation établie par M. [V], artisan intervenu pour la mise en service de la chaudière, précisant que cette dernière fonctionne normalement en eau chaude et chauffage, et M. [O] ne produit aux débats aucun élément justifiant de la persistance de désordres affectant cette installation.

Dès lors, la demande de réalisation des travaux sous astreinte est devenue sans objet.

La décision entreprise sera donc infirmée de ce chef au regard des éléments nouveaux intervenus depuis qu’elle a été rendue.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

C’est à juste titre que le premier juge a retenu que M. [O] est demandeur d’emploi et perçoit des ressources mensuelles de l’ordre de 1 147 euros et qu’il n’a aucune personne à charge et qu’il lui a accordé des délais de paiement pour une durée de 36 mois, la cour relevant par ailleurs qu’il n’est pas contesté que M. [O] respecte l’échéancier fixé par le jugemement entrepris en s’acquittant de la somme de 170 euros en sus du loyer mensuel.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Le jugement déféré sera aussi confirmé en ce qu’il a fixé une indemnité d’occupation à la charge de M. [O] correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résolution du bail.

Sur les autres demandes

La décision entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O], partie succombant principalement , sera condamné à supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Rejette la note en délibéré communiquée par M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] le 9 janvier 2023;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] à procéder aux travaux de mise en conformité de l’installation de chauffage dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et assorti cette condamnation d’une astreinte, et en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance présentée par M. [O] ,

Statuant à nouveau sur ces deux points ,

Dit que la demande de M. [O] tendant à voir M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] condamnés à procéder aux travaux de mise en conformité de l’installation de chauffage sans objet ;

Condamne M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] à payer à M. [K] [O] la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

Y ajoutant,

Dit que la condamnation de M. [K] [O] à payer à M. [J] [X] et Mme [P] [S] épouse [X] la somme de 5 965 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 mars 2021 sera prononcée en deniers ou quittances valables,

Ordonne la compensation des condamnations réciproques,

Condamne M. [K] [O] aux dépens d’appel, recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

Le Greffier

Harmony Poyteau

Le Président

Véronique Dellelis