ARRÊT N°235
N° RG 22/02540
N° Portalis DBV5-V-B7G-GUYM
[ND]
[SB]
C/
[R]
[KA]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 23 MAI 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 septembre 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de NIORT
APPELANTS :
Monsieur [N] [P] [ND]
né le 09 Février 1969 à [Localité 6] (79)
[Adresse 2]
[Localité 6]
ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLÉANS, avocat au barreau de POITIERS
ayant pour avocat plaidant Me Sophie ÉRIGNAC, avocat au barreau de PARIS
Madame [NY] [SB] épouse [ND]
née le 08 Juin 1972 à [Localité 6] (79)
[Adresse 2]
[Localité 6]
ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS
ayant pour avocat plaidant Me Sophie ÉRIGNAC, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS :
Monsieur [F] [R]
né le 23 Novembre 1973 à [Localité 8] (94)
[Adresse 3]
[Localité 6]
ayant pour avocat postulant et plaidant Me Fatiha NOURI de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS
Madame [HR] [KA] épouse [R]
née le 19 Août 1975 à [Localité 6] (79)
[Adresse 3]
[Localité 6]
ayant pour avocat postulant et plaidant Me Fatiha NOURI de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 13 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
– CONTRADICTOIRE
– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,
– Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
[N] [ND] et [MJ] [SB] étaient propriétaires à [Localité 6] (Deux-Sèvres) :
– d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 3], cadastrée section CP n° [Cadastre 4] ;
– d’un immeuble composé de deux appartements et d’un garage, situé [Adresse 1], cadastré section CP n° [Cadastre 5].
Les parcelles sur lesquelles sont situées ces constructions sont contiguës.
Par actes du 28 janvier 2019, Maître [B] [DT] a reçu les promesses synallagmatiques de vente de ces biens de [N] [ND] et [MJ] [SB], de leur achat des époux [F] [R] et [HR] [KA]. La vente a été convenue sous réserve de l’exercice du droit de préemption urbain et sous condition suspensive de l’obtention de l’attestation de non contestation de l’achèvement et/ou de la conformité des travaux afférents à la piscine.
Par arrêt du 12 novembre 2019 la cour d’appel de Poitiers a, dans un litige initié par [NY] [Z] et [V] [JF] ayant souhaité acquérir les biens, statué notamment en ces termes :
‘DIT parfaite la vente par Monsieur [N] [ND] et Madame [MJ] [SB] à Monsieur [F] [R] et Madame [HR] [KA], avec faculté de substitution, d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6] (Deux-Sèvres), cadastrée section CP n° [Cadastre 4] pour une contenance de 5 a 53 ca, au prix de 671.200 €, de meubles pour un prix de 28.800 €, soit un prix total de 700.000 €, objet d’une promesse synallagmatique de vente du 28 janvier 2019 reçue par Maître [B] [DT], notaire associé à [Localité 6];
DIT parfaite la vente par Monsieur [N] [ND] et Madame [MJ] [SB] à Monsieur [F] [R] et Madame [HR] [KA], avec faculté de substitution, d’un immeuble composé de deux logements et d’un garage situé [Adresse 1] à [Localité 6] (Deux-Sèvres), cadastrée section CP n° [Cadastre 5] pour une contenance de 1 a 85 ca, au prix de 160.000 €, objet d’une promesse synallagmatique de vente du 28 janvier 2019 reçue par Maître [B] [DT], notaire associé à [Localité 6] ;
DÉSIGNE Maître [O] [S], notaire à [Localité 6], ou tout notaire qui lui est associé, avec le concours et la participation de Maître [B] [DT], notaire, aux fins de réitération par actes authentiques des ventes convenues aux promesses synallagmatiques de vente du 28 janvier 2019 ;
DIT qu’à défaut pour les parties d’avoir régularisé les actes dans le délai de trois à compter de la date de signification du présent arrêt, celui-ci vaudra acte de vente et pourra être publié au service de publicité foncière par la partie la plus diligente et exécuté en tant que de besoin ;
REJETTE la demande de Monsieur [N] [ND] et Madame [MJ] [SB] de report de l’entrée en jouissance des biens des acquéreurs’.
Par ordonnance du 18 février 2020, les époux [F] [R] et [HR] [KA] ont été autorisés à faire constater par Maître [X] [A], huissier de justice à [Localité 6] ou l’un de ses associés, l’état des immeubles et à faire assigner les vendeurs d’heure à heure pour solliciter la mise sous séquestre d’une partie du prix de vente.
Maîtres [X] [A] et [LO] [PM], huissiers de justice associés, ont dressé le 19 février 2020 un procès-verbal de constat de l’état des biens immobiliers.
Par ordonnance du 12 mars 2020, le juge des référés de ce tribunal a ordonné le séquestre entre les mains de Maître [O] [S], notaire à [Localité 6], de la somme de 15.000 € prélevée sur le prix de vente des biens en garantie d’éventuels travaux de remise en état des immeubles.
La vente a été réitérée par acte authentique du 10 avril 2020.
Par acte du 29 avril 2020, les époux [F] [R] et [HR] [KA] ont fait assigner les époux [N] [ND] et [MJ] [SB] devant le tribunal judiciaire de Niort. Ils ont à titre principal demandé d’ordonner mainlevée à leur profit du séquestre de la somme de 15.000 € et de condamner les défendeurs au paiement de la somme de 36.466, 41 € correspondant au coût de remise en état des biens vendus.
Ils ont soutenu que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance des biens dans l’état qui était le leur à la date de la vente.
Les défendeurs ont conclu au rejet de ces demandes, les acquéreurs ayant selon eux accepté de prendre les biens dans l’état qui était le leur à la date d’entrée en jouissance et les équipements listés à l’acte de vente ayant été livrés. Ils ont ajouté que les demandeurs ne justifiaient pas de leurs prétentions.
[WU] [C], notaire assistant, en qualité de séquestre de l’étude de Maître [O] [S], notaire, a demandé qu’il soit jugé que la libération du séquestre n’interviendrait qu’après signification de la décision à venir.
Par jugement du 19 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Niort a statué en ces termes :
‘DIT que Monsieur [N] [ND] et Madame [NY] [SB] sont solidairement tenus à payer à Monsieur [F] [R] et Madame [HR] [KA] là somme de 40 084,52 euros TTC ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [ND] et Madame [NY] [SB] à payer à Monsieur [F] [R] et Madame [HR] [KA] la somme de 25 084,52 euros ;
ORDONNE la main-levée du séquestre et enjoint à Maître [S] de remettre les 15 000 euros séquestrés dans les mains de Monsieur [F] [R] et Madame [HR] [KA] dès lors que le présent jugement, exécutoire, lui aura été signifié
CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [ND] et Madame [NY] [SB] à payer à Monsieur [F] [R] et Madame [HR] [KA] la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de constat d’huissier ;
DÉBOUTE Monsieur [N] [ND] et Madame [NY] [SB] de leur demande de dommages et intérêts ;
DÉBOUTE Monsieur [N] [ND] et Madame [NY] [SB] de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile;
DÉBOUTE Maître Stéphanie Amblard Hibon de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement M. [N] [ND] et Mme [NY] [SB] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit’.
Il a considéré, s’agissant de l’immeuble situé [Adresse 3], que les demandeurs justifiaient :
– de l’enlèvement de végétaux, du système d’arrosage du jardin et de l’éclairage des massifs du jardin ;
– d’une absence d’entretien extérieur ;
– du dysfonctionnement du système de déverrouillage du rideau de la piscine, élément de sécurité ;
– du remplacement d’une porte du jardin ;
– de l’enlèvement de rideaux occultant de fenêtres de toit et d’un store électrique.
Il a rejeté les autres demandes relatives à ce bien.
S’agissant de l’immeuble situé [Adresse 1], il a considéré qu’était établie l’absence de penderies, de meubles de cuisine et d’une main courante imputable aux vendeurs.
Il a fait droit comme suit à la demande principale en paiement :
– maison d’habitation située [Adresse 3] :
– 21.615,17 € s’agissant de la remise en état du jardin (remplacement de végétaux, remise en place de l’arrosage automatique et de l’éclairage, nettoyage) ;
– 674,07 € pour le remplacement des rideaux occultants des ‘vélux’ des chambres et d’un store électrique ;
– 209,45 € s’agissant du système de verrouillage de la piscine ;
– 6.030,75 s’agissant du remplacement de la porte sous arcade dans le jardin ;
– immeuble situé [Adresse 1] :
– 413,52 € pour le remplacement de la main courante ;
– 11.141, 56 € s’agissant des penderies ;
soit un total de 40.084, 52 €.
Il a en outre fait droit à la demande de mainlevée du séquestre dont le montant a été déduit de la somme précitée.
Par déclaration reçue au greffe le 13 octobre 2022, les époux [N] [ND] et [NY] [SB] ont interjeté appel de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2023, ils ont demandé de :
‘Vu les articles 9 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1103, 1104 et 1614 du Code civil,
Juger Monsieur et Madame [ND] recevables et bien fondés en leurs demandes,
Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 septembre 2022 par le Tribunal judiciaire de Niort,
Par conséquent et statuant à nouveau :
Condamner Monsieur et Madame [R] à restituer à Monsieur et Madame [ND] la somme de 15.000 € perçue du notaire séquestre dans le cadre de l’exécution provisoire du jugement,
Débouter Monsieur et Madame [R] de l’ensemble de leurs demandes,
Condamner in solidum Monsieur et Madame [R] à verser à Monsieur et Madame [ND], tant à titre personnel qu’en leur qualité de représentant légaux de leur fils, la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamner Monsieur et Madame [R] avec même solidarité à verser à Monsieur et Madame [ND] la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les condamner aux entiers dépens de l’instance et autoriser SELARL LEXAVOUE POITIERS ORLEANS, agissant par Maître Jérôme CLERC, avocat constitué, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile’.
Ils ont soutenu que :
– les biens avaient été acquis en l’état qui était le leur à la date de l’entrée en jouissance ;
– si l’acte de vente de la maison d’habitation décrivait les meubles cédés, celui de l’immeuble de rapport ne comportait aucune liste ;
– la charge de la preuve de l’enlèvement des meubles de la maison d’habitation décrits à l’acte de vente incombait aux intimés ;
– les photographies produites n’étaient pas contemporaines du compromis et au surplus ne faisaient pas apparaître les équipements extérieurs (arrosage, éclairage) qui auraient été déposés ;
– celles issues du site ‘le bon coin’ n’étaient pas probantes ;
– les attestations produites par les intimés ne rapportaient pas la preuve de leurs allégations ;
– certaines photographies avaient été prises en violation de leur domicile ;
– le procès-verbal dressé par Maître [A], huissier de justice commis par ordonnance du 18 février 2020 sur la requête des intimés, ne s’était pas limité à un simple constat de l’état des lieux.
S’agissant de la maison d’habitation, ils ont exposé que :
– le mitigeur fonctionnait et que le coût de son remplacement était exagéré ;
– la preuve que les deux robinets de la salle de bains fonctionnaient à la date de la promesse de vente n’était pas rapportée ;
– la cuisine n’avait pas été équipée d’un osmoseur ;
– le procès-verbal de constat n’établissait pas l’absence de dressing dans la chambre parentale, ni l’enlèvement d’un film protecteur sur la fenêtre de la salle de bains ;
– l’enlèvement d’un sèche-serviette dans la salle d’eau en rez-de-jardin n’était pas corroboré par les constatations de l’huissier de justice ;
– s’agissant des stores des fenêtres et du ‘velux’, les intimés n’avaient pas répondu à leur demande relative à leur maintien ;
– l’absence de photographie du meuble de la salle d’eau parentale ne permettait pas de retenir que celui y étant n’était pas celui installé à la date de la promesse;
– la preuve que les poignées de porte absentes étaient présentes à la date de la promesse n’était pas rapportée ;
– l’huissier de justice n’avait pas constaté l’absence d’étagères dans les îlots de la cuisine ;
– la dégradation alléguée du revêtement mural de la chambre d’enfant n’était pas établie ;
– le trou dans la salle d’eau parentale était préexistant.
S’agissant du jardin, ils ont ajouté que :
– le système de verrouillage du rideau de la piscine fonctionnait, seul un contre- écrou étant à resserrer ;
– si certains végétaux étaient morts, la végétation avait été maintenue, seules des plantes en pot ayant été emportées ;
– les photographies de l’annonce publiée sur le site ‘le bon coin’ ne faisaient pas apparaître de système d’arrosage automatique ;
– l’installation d’éclairage n’avait pas existé ;
– la pelouse synthétique n’avait nécessité qu’un nettoyage ;
– la porte de l’arcade, détruite par une tempête, avait dû être remplacée ;
– les cyprès du jardin n’avaient pas été maintenus par des tuteurs qui n’avaient pu avoir été enlevés.
S’agissant de l’immeuble situé [Adresse 1], ils ont soutenu que:
– les intimés ne justifiaient pas de leurs allégations ;
– les portes du garage étaient abîmées à la date de la promesse de vente ;
– les traces de dégâts des eaux dans les appartements étaient anciennes ;
– la preuve de la présence d’un store électrique et de divers éléments mobiliers qui auraient été enlevés n’était pas rapportée.
Selon eux, l’acharnement des intimés avait été cause d’un préjudice moral devant être indemnisé à hauteur de 50.000 €.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2023, les époux [F] [R] et [HR] [KA] ont demandé de ;
‘Vu les articles 1604 et suivants et 1956 du code Civil,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
Vu le jugement du 19 septembre 2022
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées au débat
[…]
– DECLARER Monsieur [F] [R] et Madame [HR] [KA] épouse [R] recevables en leurs demandes et les déclarer bien fondés
– CONFIRMER le jugement du 19 septembre 2022 en ce qu’il a :
« DIT que Monsieur [N] [ND] et Madame [NY] [SB] sont solidairement tenus à payer à Monsieur [F] [R] et Madame [HR] [KA] la somme de 40 084,52 euros TTC ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [ND] et Madame [NY] [SB] à payer à Monsieur [F] [R] et Madame [HR] [KA] la somme de 25 084,52 euros ;
ORDONNE la main-levée du séquestre et enjoint Maître [S] de remettre les 15 000 euros séquestrés dans les mains de Monsieur [F] [R] et Madame [HR] [KA] dès lors que le présent jugement exécutoire lui aura été signifié ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [ND] et Madame [NY] [SB] à payer à Monsieur [F] [R] et Madame [HR] [KA] la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de constat d’huissier ;
DEBOUTE Monsieur [N] [ND] et Madame [NY] [SB] de leur demande de dommages et intérêts ;
DEBOUTE Monsieur [N] [ND] et Madame [NY] [SB] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Maître Stéphanie Amblard Hibon de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [ND] et Madame [NY] [SB] aux entiers dépens ;
– INFIRMER le jugement du 19 septembre 2022 en ce qu’il n’a pas retenu l’ensemble des préjudices subis par Monsieur [F] [R] et Madame [HR] [KA] épouse [R],
Statuant à nouveau,
– CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [ND] et Madame [NY] [SB] épouse [ND] à payer à Monsieur [F] [R] et Madame [HR] [KA] épouse [R] la somme de 12.104,16 € en réparation de leurs préjudices avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir.
– CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [ND] et Madame [NY] [SB] épouse [ND] à payer à Monsieur [F] [R] et Madame [HR] [KA] épouse [R] la somme de 10.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile
– CONDAMNER dans les mêmes conditions [N] [ND] et Madame [NY] [SB] épouse [ND] aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront frais de constat d’huissier en date du 19 février 2020″.
Ils ont maintenu :
– que les vendeurs n’avaient pas délivré les biens en l’état qui était le leur à la date des promesses de vente ;
– leurs demandes indemnitaires, les dégradations commises étant selon eux établies par le procès-verbal de constat, les photographies et les attestations produites.
Ils ont sollicité la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu que ces dégradations affectaient :
– la maison située [Adresse 3], à savoir :
– le jardin (plantations, système d’arrosage, éclairage, présence de détritus, porte en bois exotique remplacée) ;
– la piscine (système de verrouillage/déverrouillage) ;
– l’enlèvement des stores occultants des ‘velux’ et d’un store électrique;
– la maison située [Adresse 1], des équipements immeubles par destination ayant été retirés à savoir :
– des placards ;
– la main courante de l’escalier ;
– des meubles de cuisine.
Ils ont sollicité l’infirmation du jugement en ce qu’il n’a pas indemnisé les désordres suivants :
– maison située [Adresse 3] :
– remplacement du mitigeur fuyard de la baignoire ;
– défaut de fonctionnement d’un robinet du double lavabo ;
– rideaux occultant et store électrique des fenêtres de toit retirés ;
– poignées de porte manquantes ;
– remplacement du dressing de la chambre parentale par des rangements de qualité médiocre ;
– trou dans le mur de la salle d’eau ;
– remplacement d’un meuble sous vasque de la salle d’eau parentale ;
– enlèvement de l’osmoseur installé dans la cuisine ;
– enlèvement des étagères de l’îlot central de la cuisine ;
– retrait des films de protection sur les fenêtres des salles de bains ;
– remplacement du sèche-serviette de la salle de bain du rez de jardin par un petit convecteur ;
– dégradation du revêtement mural d’une chambre d’enfant ;
– la maison située [Adresse 1] :
– dégradations intérieures constatées par l’huissier de justice ;
– cour : enlèvement des végétaux, interrupteurs et câbles d’éclairage arrachés.
Ils ont chiffré leur indemnisation complémentaire à 12.104,16 € par référence aux devis de travaux ou factures produits.
Ils ont contesté les préjudices allégués par les appelants en l’absence de pression sur les témoins, de violation de propriété notamment, de dégradation de serrure lors de l’établissement du procès-verbal de constat, le retard de vente leur étant imputable et leur mauvaise foi établie.
L’ordonnance de clôture est du 20 février 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A – SUR LA DÉLIVRANCE
L’article 1604 du code civil dispose que ‘la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur’ et l’article 1606 que ‘l’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété’. Le vendeur a l’obligation de délivrer un bien conforme aux prévisions contractuelles.
L’article 9 du code de procédure civile dispose que : ‘Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention’. La charge de la preuve d’un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme pèse sur les acquéreurs.
1 – sur la date à laquelle apprécier les biens vendus
L’arrêt du 12 novembre 2019, désormais irrévocable, a dit parfaite les ventes des biens objet des promesses synallagmatiques de vente. En page 10 des motifs, il a été indiqué que : ‘par application de l’article 1589 précité, cette promesse de vente vaut vente, laquelle doit être regardée parfaite’.
L’état du bien à prendre en considération pour déterminer si les vendeurs ont exécuté leur obligation de délivrance, s’apprécie à la date des promesses de vente.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
2 – sur le bien situé [Adresse 3]
a – sur les stipulations contractuelles
Il a été stipulé en page 4 de la promesse de vente que :
‘Les parties déclarent que la vente ne comprend (lire : comprend) les meubles suivants :
– Meubles de cuisine: 15.000,00 euros ;
– îlot dans cuisine avec hotte aspirante: 5.000,00 euros ;
– Plaque de cuisson: 500,00 euros
– Réfrigérateur congélateur: 800,00 euros ;
– Dressings x3 :3500,00 euros ;
– Meuble sous vasque dans chacune des trois salles de bains: 4.500,00 euros.
TOTAL: 28.800,00 euros’.
En pages 22 et 23, il a été stipulé au paragraphe ‘éléments d’équipement’ que :
‘Le VENDEUR s’engage à laisser dans le BIEN tout ce qui est immeuble par destination ainsi que, sans que cette liste soit limitative et sous la seule réserve que les biens ci-après désignés existent :
‘ les plaques de cheminées scellées, les inserts,
‘ les supports de tringles à rideau, s’ils sont scellés dans le mur,
‘ les trumeaux scellés, les dessus de radiateurs, les moquettes,
‘ les poignées de porte telles qu’elles existaient lors de la visite,
‘ les portes, planches et équipements de placard (tiroirs, penderie, porte- chaussures),
‘ les abattants de water-closets,
‘ les arbres, arbustes, rosiers, plantes et fleurs en terre si jardin privatif,
‘ les bancs de pierre, les margelles de puits et les vasques en pierre si terrain,
‘ les antennes extérieures de télévision,
‘ tout l’équipement sanitaire et l’équipement de chauffage,
‘ les convecteurs électriques,
‘ tous les carreaux et vitrages sans cassures ni fêlures,
‘ les volets, persiennes, stores-bannes et leurs motorisations,
‘ les motorisations de portail et de portes de garage s’il en existe,
‘ l’adoucisseur d’eau’.
En page 23 de la promesse de vente, il a été stipulé que :
‘Jusqu’à l’entrée en jouissance de l’ACQUEREUR, le VENDEUR s’engage à :
‘ ne pas apporter de modification quelconque,
‘ délivrer le BIEN dans son état actuel,
‘ Conserver ses assurances,
‘ maintenir en bon état de fonctionnement les équipements du BIEN indispensables pour y habiter : chaudière, chauffe-eau, VMC, évier de cuisine, pompes de relevage,
‘ laisser les fils électriques d’éclairage suffisamment longs et équipés de leurs douilles et ampoules,
‘ entretenir le BIEN et ses abords,
‘ mettre hors-gel les installations en saison froide,
‘ réparer les dégâts survenus depuis la visite, notamment les carreaux cassés,
Les PARTIES se rapprocheront directement entre elles afin d’effectuer une visite préalablement à la signature de l’acte authentique de vente dans le but de vérifier l’état général par rapport à ce qu’il est à ce jour et de procéder au relevé des compteurs’.
Il résulte de ces stipulations que les vendeurs s’engageaient jusqu’à la prise de possession des acquéreurs à :
– céder le bien dans l’état qui était le sien à la date de la promesse ;
– y laisser les élément d’équipement autres que les meubles meublants ;
– ne pas procéder à des modifications ;
– laisser l’installation électrique en état de fonctionner ;
– entretenir le bien.
b – sur les extérieurs
1 – sur le jardin
Les intimés soutiennent que les vendeurs ont :
– arraché l’éclairage intégré du jardin ;
– retiré l’installation d’arrosage automatique ;
– arraché des plantations ;
– omis d’entretenir le jardin et les extérieurs ;
– dégradé une porte en bois dans le jardin.
a – sur les éléments de preuve
1 – sur le procès-verbal de constat
Maîtres [X] [A] et [LO] [PM] précités ont fait le 19 février 2020 le constat suivant :
‘Nous accédons via la porte arrière de la maison…à une terrasse.
Nous constatons la présence de déchets végétaux au sol.
Sur le mur de droite, nous relevons la présence d’un robinet avec un boîtier de dérivation récent.
A suivre de part et d’autre de l’escalier en bois permettant d’accéder au reste du jardin se trouvent des bacs à fleurs comprenant des oliviers.
Nous trouvons des trous sur le pourtour en bois de tous les bacs.
Arrivés sur la terrasse en bois, nous constatons la présence de dix cyprès sans tuteur qui sont tous appuyés le long du mur de clôture.
Au pied de ces cyprès, nous constatons la présence de trous au niveau de la terrasse bois.
A suivre auprès ces cyprès se trouve un coffret ouvert contenant une vanne d’arrivée d’eau mais nous ne notons pas de système d’arrosage raccordé.
A suivre au niveau de l’arrière du jardin constitué d’un gazon synthétique, nous relevons sur l’ensemble la présence de végétaux jonchant le sol.
[…]
Nous nous rendons désormais au rez-de-jardin.
Massif sur la droite :
Nous relevons que la terre a été retournée à plusieurs endroits. Nous notons l’absence de système d’arrosage automatique.
Dans le prolongement de ce massif, nous constatons la présence de cyprès. Entre eux, nous notons que la terre a été retournée.
Nous constatons également la présence d’un tuyau avec boitier de dérivation récent.
De l’autre côté de la terrasse, nous notons la présence d’une première arcade voutée, carrelée au sol. Celle-ci est entièrement vide.
A gauche de celle-ci se trouve une seconde arcade: son accès est bouché par un ensemble de quatre brises-vue avec un système de porte. En ouvrant la porte nous relevons que l’ensemble est vide.
Dans le prolongement de cette deuxième arcade, au pied du mur, nous constatons la présence d’un petit palmier et que des pieds de lavande fanée ont été posés dans les trous.
Le mur est vierge’.
2 – sur les attestations
[BE] [G], agent immobilier à [Localité 6] auquel un mandat de vente avait été confié a indiqué dans une attestation en date du 8 juin 2021 que :
‘Le mandat de vente portait sur une magnifique maison de ville de caractère d’environ 380 m², entièrement rénové avec des prestations haut de gamme, un jardin paysagé équipé d’un éclairage sous chacun des végétaux, d’un arrosage automatique, une piscine sécurisée et chauffée et un garage 2 voitures’.
Cette attestation qui décrit le bien qui avait été proposé à la vente en agence n’est pas contraire aux règles déontologiques de l’agent immobilier et à son devoir de discrétion.
La fiche de l’immeuble mentionne en observation : ‘ARROSAGE AUTO / 5 PRISES RJ45″.
[T] [BJ] épouse [TP] a dans une attestation en date du 16 novembre 2020 déclaré que :
‘ Je suis la proche voisine…J’habite au [Adresse 7]. Notre maison de quatre étages nous permet d’avoir une vue directe sur leur jardin.
Avant leur installation, la maison était occupée par M. et Mme [ND]. Leur jardin était magnifique : lumière sous les palmiers, lumière sous les oliviers, lumière qui éclairait les végétaux et la piscine. Ce n’étaient pas des lampes solaires !
En février 2020, j’ai vu M. et Mme [ND] enlever les végétaux au niveau des deux premiers palmiers et sous les oliviers visibles de chez moi. Ils ont aussi enlévé les bambous sur la terrasse.
Depuis ce jour, le jardin avait perdu ses lumières et plusieurs végétaux’.
[I] [UK], chargé de clientèle, a dans une attestation en date du 12 mai 2021 déclaré que :
Nous avons trouvé lors de nos recherches de cablages electriques :
– des gaines dans les parterres d’oliviers, dans celle-ci quelques fils électriques étaient encore présent et sur une partie de fil subsistait un morceau de boîte de dérivation (cache d’entrée ou de sortie)
– des gaines au pied des 4 palmiers se dirigeant vers le cabanon habritant la machinerie de la piscine
– des gaines partant d’un mur portant les stigmates d’interrupteurs en saillies à droite de la partie en PVC, proche de la sortie du garage et allant jusqu’au pied des parterres d’olivier en longeant les cyprès.
– des gaines ayants le même point de départ que précédemment se dirigeant vers le cabanon abritant le machinerie de la piscine.
– dans ce même local et à la sortie de la gaine on trouve des accroches cables détérioré.
– des fils électriques présents derrière un obturateur d’interrupteurs dans le hall d’entrée côté jardin
– des fils électriques présents derrière un obturateur dans l’entrée côté jardin.
– des fils électrique repliés (cachés derrière le cache de la goulotte) et non raccordés sur le tableau électrique du sous-sol.
– des gaines avec fils électriques dissimulés sous de la pelouse synthétique au pied de la terrasse à droite de la voute en pierre et ceux-ci raccordés au tableau du sous-sol.
– une ligne entière de disjoncteurs baissée sur le tableau du sous-sol avec des annotations sur certains d’eaux (COMMANDE, LED, OLI, PJ, TERRASSE)’.
[CO] [M], chargé de maintenance, a établi une attestation en date du 13 juin 2021 dans laquelle il a notamment indiqué :
‘J’ai été sollicité pour trouver un défaut électrique en dépannage sur l’installation de Mme et Mr [R] dans leur maison sur [Localité 6].
J’ai constaté dans le tableau électrique au sous-sol, le départ inter différentiel 30 mA de protection des alimentations des points de distributions de courant extérieurs était défectueux…
J’avais du courant en amont mais rien en aval (sortie disjoncteur).
[…]
Ce fameux inter différentiel a été changé depuis pour distribuer du courant électrique comme il se doit sur ces disjoncteurs secondaires.
[…]
Néanmoins, il est à noter que les cablage de distributions sont présents mais rien ne fonctionne à l’autre bout.
Il manque des continuités électriques sur des gaines existantes, il n’y a pas non plus d’interrupteurs, ou de boutons poussoirs en lien avec le cablage dans l’armoire
[…]
Il y a des fils électriques derrière des obturateurs au sous-sol et Rdc donnant vers l’accès extérieur (‘) Non raccordés.
Il y a également des fils présents dans la goulotte de jonction du tableau électrique (‘) Non raccordés.
Nos avons 2 boites de dérivation au Rdc et sous-sol extérieur qui sont identifiés via leur cables électriques depuis l’armoire mais pas de point lumineux au bout’.
[FH] [E] a attesté le 18 février 2020 en ces termes :
‘J’atteste avoir travaillé en tant qu’employé de maison du 1/06/2015 au 23/10/2015 chez Monsieur et madame [ND]
[…]
J’atteste que le jardin avait un système d’arrosage en goutte à goutte sur tous les végétaux plantés en terre.
J’atteste que le jardin était équipé d’un système d’éclairage au sol’.
3 – sur les photographies
Seule une des photographies qui figuraient sur l’annonce publiée sur le site ‘le bon coin’ représente le jardin. Elle ne fait apparaître ni le système d’arrosage, ni celui d’éclairage. Seule apparaît la porte pleine fermant la cave voûtée, remplacée par des brise-vues. Celle comportant en filigrane l’indication ‘Groupe Mercure’ n’a pas pour objet le jardin.
La date des autres photographies produites n’est pas certaine. Elles peuvent toutefois être retenues comme élément de preuve dès lors qu’il est certain qu’elles ont été prises peu avant la cession litigieuse.
Elles font apparaître un jardin, une terrasse et une piscine propres et entretenus, une végétation dense et la présence de spots lumineux aux emplacements décrits vides par les huissiers de justice.
b – sur les éléments enlevés
1 – sur l’éclairage
Il résulte des développements précédents qu’était incorporé aux bacs de végétaux et à la terrasse en bois un système d’éclairage constitué de spots lumineux.
Il résulte du procès-verbal de constat et des attestations dont les contenus ont été précédemment rappelés que cet éclairage a été retiré, voire arraché sans précaution.
Dès lors, les attestations en date des 19 février et 18 juin 2020 de [SW] [D], gérant de la société AG Service 79 et de [EN] [Y] indiquant qu’il n’y avait pas de système d’arrosage automatique ni d’éclairage dans le jardin ne peuvent être retenues.
Maître [K] [J], huissier de justice associé à [Localité 6] a constaté le 30 avril 2021 sur la requête des appelants que figuraient, sur une vidéo de la terrasse en bois réalisée en 2018 et conservée sur le téléphone de l’appelant, deux orifices, vides. Ce constat, partiel, est insuffisant à prouver l’absence d’éclairage extérieur.
Les vendeurs s’étaient contractuellement engagés à ne pas modifier le bien et, par voie de conséquence, à ne pas retirer cet éclairage.
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu un manquement des vendeurs de ce chef.
2 – enlèvement de végétaux
La comparaison de la photographie parue sur le site ‘le bon coin’ avec celles figurant au procès-verbal de constat, l’attestation de [T] [BJ] épouse [TP] établissent que les vendeurs ont enlevé des végétaux qui étaient plantés en pleine terre. Ce retrait excède la mortalité normale des plantations sur la période courant de la promesse de vente à l’acte authentique de vente.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
3 – sur le système d’arrosage
Le procès-verbal de constat établit l’absence de système d’arrosage automatique.
Les attestations de [BE] [G] et [FH] [E] établissent qu’un tel arrosage du jardin avait été installé.
Les constatations des huissiers du justice précités établissent que le réseau de distribution intérieure d’eau avait été aménagé afin de desservir un tel système.
Les vendeurs étaient, par application des stipulations contractuelles précédemment rappelées, tenus de laisser en place ce système d’arrosage.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
4 – sur l’entretien des espaces extérieurs
Le procès-verbal de constat établit que les espaces extérieurs n’ont pas été entretenus entre la date de la promesse de vente et celle de l’acte authentique.
5 – sur une porte extérieure
La porte pleine qui fermait la seconde arcade voûtée du jardin, figurant sur la photographie annexée à l’annonce publiée sur le site ‘le bon coin’, a été remplacée par des brise-vues.
Il n’est justifié d’aucun motif de remplacement de cette porte à double battant, notamment de conditions climatiques extrêmes qui l’auraient détériorée et auraient justifié son remplacement.
Aucune déclaration de sinistre qui n’aurait pas manqué d’être effectuée n’a été produite aux débats.
Le remplacement de cette porte a dès lors été réalisé par les vendeurs en manquement à leurs obligations contractuelles.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
2 – sur la piscine
Il a été rapporté en page 21 du procès-verbal de constat que :
‘De retour au fond du jardin, nous constatons la présence du local technique de la piscine. On y accède via une installation en bois avec bâche.
Nous tentons ensuite de faire fonctionner le rideau de la piscine mais le système de verrouillage/déverrouillage sort de son emplacement’.
[EN] [Y] précité a indiqué dans son attestation que :
‘…le mécanisme d’ouverture et de fermeture du rideau de la piscine sortait de son logement sans pour autant affecter son fonctionnement.
Il fonctionnait parfaitement (la fixation de cet interrupteur doit être resseré de temps en temps du à sa manipulation. Serrage du contre écrou à l’intérieur du poteau)’.
Il résulte du procès-verbal de constat et de cette attestation que le rideau de la piscine dysfonctionnait. L’attestation précitée n’expose pas clairement la cause de ce dysfonctionnement sur lequel les vendeurs n’ont pas attiré l’attention des acquéreurs.
Les vendeurs avaient l’obligation de délivrer une piscine équipée d’un rideau, élément de sécurité, en état de fonctionner, ainsi que présenté sur les photographie de l’annonce sur le sirte ‘le bon coin’ sur lesquelles la piscine était découverte.
C’est dès lors exactement que le premier juge a considéré que les vendeurs avaient sur ce point manqué à leur obligation de délivrance. Le jugement sera confirmé de ce chef.
c – sur l’intérieur
1 – cuisine
Cette pièce a été décrite comme suit au procès-verbal de constat :
‘Nous découvrons sur le plan de travail un ensemble de clés avec une télécommande.
Au niveau de l’électroménager, nous constatons la présence d’une plaque de cuisson, d’une hotte aspirante et d’un réfrigérateur.
A suivre, un évier en inox avec robinet douchette vaisselle qui fonctionne, une colonne avec bouche d’évacuation, et une seconde colonne avec cubes de bois’.
Les parties avaient convenu de la vente des meubles suivants :
– les meubles de cuisine au prix de 15.000 € ;
– l’îlot avec une hotte aspirante au prix de 5.000,00 € ;
– une plaque de cuisson au prix de 500 € ;
– un réfrigérateur-congélateur au prix de 800 €.
En page 25 de la promesse, il a été convenu que l’adoucisseur d’eau devait demeurer, sous réserve qu’il fût installé. Il n’a pas été fait mention d’un osmoseur parmi les meubles vendus. L’annonce du site ‘Le bon coin’ n’indique pas la présence d’un osmoseur. Ni les photographies jointes à cette annonce, ni le procès-verbal de constat ne permettent de retenir qu’un tel appareil avait été installé.
Les photographies tant de cette annonce que du procès-verbal de constat ne permettent pas de retenir que des étagères avaient été retirées de l’îlot central, l’une de ces niches semblant sur ces photographies équipée pour recevoir de l’appareillage électro-ménager.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes présentées de ces chefs.
2 – sur la chambre parentale
Cette pièce a été décrite comme suit au procès-verbal de constat :
‘Concernant le dressing, nous constatons un ensemble de six placards de deux portes chacun.
Au niveau de l’extrémité gauche de la partie dressing, nous constatons la présence de deux panneaux de bois de couleurs différentes.
Au sein du premier placard, nous relevons la présence d’une étagère et d’une tringle en partie haute. Nous constatons la même chose au sein du deuxième placard. Pour le troisième placard il s’agit d’une tringle et de deux étagères (une en partie haute et une en partie basse). Deux étagères se trouvent au sein du quatrième placard. Concernant le cinquième placard, il est constitué d’une étagère en partie basse et d’une tringle en partie haute.
Le sixième placard est différent des précédents : il s’ouvre via deux portes en verre trempé blanc et monture bois. A l’intérieur se trouvent deux étagères’.
Ces constatations ne font pas apparaître une modification de l’état des lieux s’agissant des placards.
[FH] [E] précitée a attesté que : ‘le dressing de la chambre parentale au premier étage a de nombreux tiroirs et est complet de gauche à droite avec des blocs meubles en enfilade sans panneaux fixe visé à gauche’. Cette description est insuffisante à établir que les placards décrits au procès-verbal de constat n’étaient pas ceux installés à la date de la promesse de vente.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes présentées de ce chef.
3 – salle d’eau parentale
Cette pièce a été décrite comme suit au procès-verbal de constat :
‘Concernant la salle de douche, nous relevons la présence d’un lavabo sur meuble avec deux tiroirs. Le robinet mitigeur fonctionne.
Au-dessus, au niveau de la crédence de couleur violette, nous constatons la présence d’un trou ainsi que de deux crochets.
Concernant la douche, nous constatons que la douchette et le ciel de pluie fonctionnent’.
Il ne résulte aucunement de ces constatations qu’un meuble et une vasque assortis ont été remplacés par des éléments de qualité moindre. Aucune photographie de l’annonce publiée sur internet ne fait apparaître ces meubles.
Aucun élément des débats n’établit que le trou a été réalisé postérieurement à la promesse de vente.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes.
4 – salle de bains du premier étage
Cette pièce a été décrite comme suit au procès-verbal de constat :
‘Nous constatons la présence d’une baignoire sur pied avec colonne indépendante en inox.
La douchette fonctionne mais le robinet fuit.
A suivre nous constatons la présence de deux lavabos reposant sur des commodes style Louis’Philippe (trois tiroirs pour celle de gauche et deux tiroirs pour celle de droite et dessus marbre pour les deux) fixées au mur.
Le premier lavabo avec robinet mélangeur ne fonctionne pas.
Le tiroir du milieu a été retiré : nous constatons que le tuyau n’est pas raccordé.
Concernant le deuxième lavabo avec robinet mélangeur est quant à lui bien raccordé.
Au niveau de la crédence blanche, nous relevons la présence de traces et de trois crochets avec fils sur domino au-dessus de chaque lavabo.
Concernant la crédence sombre, nous relevons deux trous.
Au niveau du plafond, un spot a été retiré, laissant apparaître un fil avec douille’.
S’agissant du robinet non raccordé, la photographie annexée au procès-verbal de constat fait apparaître que les arrivées d’eau existent et qu’au moins un flexible de raccordement est présent.
Il n’est pas établi que la réparation de la fuite du robinet de la baignoire justifie son remplacement.
Dans un courriel en date du 18 février 2019 adressé à Maître [O] [S], les vendeurs ont indiqué que : ‘Concernant le robinet du lavabo proche du radiateur celui-ci n’était pas en fonction et ce depuis plusieurs années’. Cette affirmation est compatible avec les constatations des huissiers de justice.
Dès lors, aucun élément des débats ne permet de retenir que le raccordement du robinet a été supprimé postérieurement à la promesse de vente.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes présentées de ce chef.
5 – sur les rideaux et stores occultant
Maîtres [X] [A] et [LO] [PM] ont constaté :
– que dans la chambre sur rue, ‘le velux ne comporte pas de rideau occultant’ (page 11) ;
– dans la deuxième chambre sur rue, ‘la présence de deux velux, sur lesquels nous ne relevons pas de rideaux occultant’ (page 12) ;
– que dans la chambre sur jardin et la chambre avec dressing, ‘le velux ne comporte pas de rideau occultant’.
Dans un courriel en date du 20 janvier 2020 adressé à Maître [VZ] [W], leur notaire, transféré à Maître [O] [S], les vendeurs ont notamment indiqué :
‘… les stores sont simplement clipsés sur les velux sans être fixés au mur ou au plafond. En effet nous avons toujours eu l’intention de pouvoir les enlever et nous n’avons jamais eu l’intention de créer un lien entre ces meubles et la maison.
[…]
Concernant l’obscurité vous vous contredisez puisque vous acceptez la qualification de rideau pour les stores des fenêtres alors que vous estimez que les stores des velux n’en sont pas sachant que, seuls, les stores des velux ne peuvent pas permettre l’obscurité des pièces concernées’.
Dans un courriel en date du 5 février adressé à l’étude du notaire devant instrumenter, Maître [VZ] [GC] a indiqué que :
‘Par ailleurs, en ce qui concerne les meubles (ou immeubles par destination) mes clients considèrent qu’en l’absence de réponse de la part de vos clients au dernier mail adressé à ce sujet, cela équivaut à une acceptation de son contenu’.
Dans leur courriel précité en date du 18 février 2020, les vendeurs avaient indiqué que :
‘Concernant les stores des fenêtres du deuxième étage, nous vous renvoyons vers votre mail du 16/ 01/ 2020 dans lequel vous avez écrit que les [R] acceptaient la désignation de meuble et donc nous les avons enlevé.
Pour les stores VELUX nous vous avons envoyé un mail du 20/ 01 /2020 auquel vous n’avez pas répondu. Par la suite Maitre [GC] vous a envoyé un mail le 05/02/2020 pour constater la non contestation donc l’accord concernant ces meubles’.
Dans ces courriels, les vendeurs admettent la présence de stores aux fenêtres de l’étage et de rideaux sur les fenêtres de toit.
Ils s’étaient engagés à la promesse de vente dont les termes ont été précédemment rappelés à laisser en place ces rideaux ou stores.
Le silence de leurs cocontractants ne peut valoir acceptation de leur position.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en qu’il a dit que les vendeurs étaient tenus de laisser ces équipements et devaient supporter le coût de leur remplacement.
6 – rez-de jardin
a – descriptif
Les pièces situées en rez-de jardin ont été décrites comme suit en pages 22 et 23 du procès-verbal de constat :
‘Depuis la terrasse carrelée, nous accédons à la partie de l’immeuble principal situé en rez-de-jardin.
Cette partie est composée d’une chambre avec dressing et salle de douche à l’italienne.
La robinetterie de l’ensemble fonctionne.
Je note la présence d’un petit convecteur électrique uniquement.
Partie dressing
Constituée de deux colonnes avec étagères.
II m’est impossible d’y accéder.
[…]
WC
Le verrou des WC a été retiré’.
Un sèche-serviette apparaît sur la photographie de cette salle d’eau publiée sur le site ‘le bon coin’. Il a été remplacé par un convecteur. Les huissiers de justice n’ont toutefois pas constaté la présence de trous de pose du
sèche-serviette d’une hauteur supérieure au convecteur et dont des attaches étaient situées en hauteur. Il ne peut dès lors être retenu que le sèche-serviette a été enlevé postérieurement à la signature de la promesse de vente.
Il en est de même du verrou des toilettes.
La comparaison de la photographie de l’annonce et de celle annexée au procès-verbal de constat établit que les étagères n’ont pas été modifiées, mais seulement vidées de leur contenu.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes présentées de ces chefs.
7 – chambre d’enfant
L’état de cette chambre n’a été constaté que le 19 février 2020. La dégradation du revêtement mural alléguée par les acquéreurs ne peut dès lors être retenue.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande présentée de ce chef.
8 – les poignées de porte
Aucun éléments de débats ne permet de retenir que la poignée de porte dont l’absence a été constatée a été retirée par les vendeurs postérieurement à la signature de la promesse de vente.
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande présentée de ce chef.
3 – sur l’immeuble situé [Adresse 1]
a – sur le bien vendu
Ce bien a été décrit à la promesse de vente comme étant : ‘un immeuble composé de deux logements et d’un garage’.
La vente de biens mobiliers n’a pas été convenue.
En pages 22 et 23 de la promesse de vente, les paragraphes ‘éléments d’équipement’ et ‘entretien, réparation’ ont été stipulés en termes identiques à ceux de la promesse de vente du bien situé [Adresse 3].
En page 13 de la promesse de vente ont été décrits les travaux de ‘transformation d’un cabinet de masseur-kinésithérapeuthe en deux logements et garage’ et les factures qui y ont été annexées. Ont été effectués des travaux sur une dalle, d’assainissement, de maçonnerie, de plomberie, de menuiserie, d’isolation, de pose d’escalier et de peinture.
L’annexion sans observation à la promesse de vente de ces factures établit que l’état du bien cédé était celui étant résulté de la réalisation de ces travaux.
b – sur la cour des appartements
Celle-ci a été décrite en ces termes au procès-verbal de constat :
‘On accède à une cour menant à cet immeuble via une porte PVC pleine ouverte lors de notre passage.
La peau côté jardin est percée en plusieurs endroits.
Au niveau de la cour où se trouvent un massif de bambous de petite taille et dont la hauteur ne dépasse pas le muret, et un second massif au sein duquel la terre a été retournée.
A noter également la présence d’un boitier électrique.
A noter aussi qu’un boitier a été retiré à droite de la porte d’accès en PVC’.
L’annonce publiée sur internet ne décrit pas cette cour.
L’enlèvement des végétaux n’est pas établi, ni le remplacement de bambous par d’autres de taille plus réduite.
[EN] [Y] a dans une attestation en date du 18 juin 2020 indiqué que :’la porte menant aux compteurs électriques ainsi que la porte de séparation entre la cour et le jardin ont toujours présntée des trous’. La date d’apparition des trous dans la porte ne peut pas être établie. Aucun élément des débats ne permet de considérer qu’elle est postérieure à celle de la promesse de vente.
La photographie annexée en page 26 du procès-verbal de constat laisse penser qu’en raison de l’état du mur, l’enlèvement du boîtier est ancien.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes présentées du chef de cette cour intérieure.
c – sur les intérieurs
1 – garage
Le procès-verbal de constat le décrit en ces termes :
‘Je constate que la porte d’accès au garage est cassée.
A l’intérieur, le placoplâtre a été abîmé (partie droite et gauche du garage).
A suivre, la porte isoplane du placard est également abimée, percée’.
Dans une attestation en date du 19 février 2020, [BE] [L] a indiqué que : ‘dans le cadre de mes interventions chez mr et Mme [ND] le garage est resté dans un état identique et ce depuis au moins 2 ans’.
[EN] [Y] a dans son attestation en date du 18 juin 2020 indiqué que : ‘le garage de Mr et Mme [ND] situé au [Adresse 1] n’a jamais fait l’objet d’une rénovation et ce depuis mes premières interventions à leur domicile’.
[G] [VF], artisan, a indiqué dans une attestation en date du 4 juillet 2020 que : ‘le garage de Me et Mme [ND] na pas ete renove et donc il reste dans son etat d’origine tel qui’il apparaît sur les photos prises par Maitre [A] dans son constat’.
En l’absence de descriptif du bien antérieur à la promesse de vente et eu égard aux termes des attestations précitées, il ne peut pas être retenu que ces détériorations sont postérieures à celle-ci.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes présentées de ce chefs.
2 – sur les appartements
a – descriptif
Ceux-ci ont été décrits comme suit au procès-verbal de constat :
‘APPARTEMENT DU 1er ETAGE
On y accède via un escalier bois depuis une porte située sur la [Adresse 1]. Je note l’absence d’électricité au sein de l’appartement.
A l’étage, nous notons que la main courante en bois en partie haute est absente (retour du mur).
Aussi, nous relevons l’absence d’éléments de cuisine.
Nous notons que les Velux de l’appartement ne comportent pas de rideau occultant.
Nous notons aussi l’absence de placard dans les trois premières chambres.
Dans la quatrième chambre, nous relevons un dégât des eaux au niveau du plafond dans la chambre donnant sur la rue.
APPARTEMENT DU REZ-DE-CHAUSSEE
Nous relevons au surplus l’absence de cuisine.
Nous notons également l’enfoncement du placoplâtre derrière une porte.
Nous notons aussi l’absence de placard dans la chambre’.
b – sur les placards
[G] [VF] a établi plusieurs factures, n° 2204 en date du 20 septembre 2009, n° 2206 en date du 18 octobre 2009 et n° 2254 en date du 28 novembre 2009 mentionnant chacune la pose d’un placard dans une chambre pour le ballon d’eau chaude, l’agencement intérieur des placards d’une chambre et d’une façade coulissante. Celle n° 2004 mentionne en outre l’agencement intérieur des placards d’une chambre et la pose d’une façade coulissante deux vantaux.
Le procès-verbal de constat ne fait pas mention de ces placards, qui n’apparaissent pas sur les factures y ayant été annexées.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a retenu que ces placards avaient été retirés postérieurement à la date de la promesse.
c – sur la main courante de l’escalier
Les factures n° 2205 et 2251 mentionnent la pose de mains courantes.
Il a été constaté l’absence d’une main courante.
L’annexion de ces factures à la promesse de vente et l’absence d’observation sur l’état du bien conduisent à retenir que cette main courante était présente à la date de signature de la promesse.
Comme précédemment, le jugement confirmé en ce qu’il a retenu que cette main courante avait été retirée postérieurement à la date de la promesse.
d – meubles de cuisine
Le bail de l’appartement du rez-de-chaussée en date du 1er septembre 2016 consenti à [U] [H] a été produit aux débats par les intimés. Il mentionne en page 2 : ‘meubles de cuisine + cuisinière/four électrique AYYA’.
[U] [H] a, dans une attestation en date du 18 février 2020 comportant une signature ‘AB’ identique à celle figurant sur le bail, indiqué que : ‘les meubles de cuisine ainsi que l’aménagement du placard m’appartenaient’.
Ainsi que relevé par le premier juge, les termes de cette attestations sont contraires à ceux du bail. C’est justement qu’il a considéré cette attestation, qu’aucun autre élément ou indice ne vient corroborer, sans force probante.
Un bail en date du 1er mai 2016 a été conclu. L’exemplaire produit ne comporte pas l’identité du locataire. Il mentionne en page 2 : ‘Meubles de cuisine 1 meuble SDB’.
Les photographies annexées au procès-verbal de constat font apparaître un meuble sous évier dans l’appartement du premier étage et aucun meuble sous évier dans celui du rez-de-chaussée. La présence d’aucun autre meuble a été constatée.
Ainsi que relevé par le premier juge, les photographies annexées au procès-verbal de constat établissent que l’enlèvement de ce mobilier est récent.
Le bien délivré n’est ainsi pas celui décrit à la promesse de vente.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a fait droit aux demandes des intimés relatives à ces meubles.
e – sur les fenêtres de toit
L’absence de rideau occultant a été constatée.
Toutefois, ni la photographie annexée au procès-verbal de constat, ni les élements produits aux débats permettent de retenir qu’un tel rideau était installé et a été enlevé par les vendeurs.
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes présentées de ces chefs.
f – sur les autres dégradations
Aucun élément des débats ne permet de retenir que les dégradations constatées et précédemment rappelées sont postérieures à la signature de la promesse de vente.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes.
B – SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES
L’article 1231-1 du code civil dispose que : ‘Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure’.
1 – sur le manquement à l’obligation de délivrance
L’article 1611 du code civil dispose que : ‘Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu’.
a – maison [Adresse 3]
Il résulte des devis produits aux débats par les intimés, non réfutés par les appelants, que le préjudice à indemniser est le suivant (montants toutes taxes comprises) :
– extérieurs :
– jardin éclairage, arrosage et nettoyage 21.615,17 €
(devis n° 020200127 du 19 février 2020 de la société Bonneau Paysages)
– porte extérieure 6.030,75 €
(devis n° DE2002/071 du 18 février 2020 de la société Jubien)
– piscine 209,45 €
(devis n° 70003763 du 7 mars 2021 de la société Piscine service 79)
– intérieur :
– rideaux occultant 674,07 €
(devis n° 1275419 de Castorama [Localité 6])
Le jugement sera confirmé de ces chefs.
b – maison [Adresse 1]
Il résulte des devis produits aux débats par les intimés, non réfutés par les appelants, que le préjudice à indemniser est le suivant (montants toutes taxes comprises) :
– remplacement main courante 413,52 €
(Devis n° D-20/02-05612 du 19 février 2020 de la société Pro-M)
– remplacement des meubles de cuisine et des penderies 11.141,56 €
(5 devis Cuinella du 18 février 2020)
c – récapitulatif
Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit aux demandes des époux [F] [R] et [HR] [KA] pour un montant de 40.084,52 €.
C – SUR LE SÉQUESTRE
L’article 1956 du code civil dispose que : ‘Le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir’.
Pour les motifs qui précèdent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné la mainlevée du séquestre, la remise des fonds aux intimés et les a déduits de l’indemnisation à verser par les vendeurs.
D – SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES DES APPELANTS
Ceux-ci ne justifient pas des fautes qu’ils imputent aux intimés. Le retard de réitération de la vente par acte authentique n’est pas de leur fait. La procédure sur requête aux fins de constat n’était pas déloyale. La violation de domicile et les pressions sur des témoins alléguées ne sont pas établies.
En l’absence de faute des intimés et d’un préjudice subi leur étant imputable, cette demande indemnitaire n’est pas fondée.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il l’a rejetée.
E – SUR LES DÉPENS
La charge des dépens d’appel incombe aux appelants.
F – SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par les appelants.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à leur demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
PAR CES MOTIFS,
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement du 19 septembre 2022 du tribunal judiciaire de Niort;
CONDAMNE in solidum les époux [N] [ND] et [MJ] [SB] à payer en cause d’appel aux époux [F] [R] et [HR] [KA] pris ensemble la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum les époux [N] [ND] et [MJ] [SB] aux dépens d’appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
