COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 1ER JUIN 2023

N° RG 20/02971 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LUVJ

S.A.R.L. ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES (OCJ)

c/

S.A.R.L. BYBLOS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 juillet 2020 (R.G. 18/03576) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 07 août 2020

APPELANTE :

S.A.R.L. ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES (OCJ), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Tiphaine GUIMBARD de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. BYBLOS, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 27 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er janvier 2007, Mme [C] [B] épouse [V], en qualité de bailleur, a donné à bail commercial des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] à la société Byblos, en qualité de preneur, afin d’y exercer une activité de galerie d’art, pour une durée de sept ans et un loyer annuel d’un montant de 8 877 euros.

Par acte du 07 septembre 2016, la société Organisation et Construction Jumelées a acquis lesdits locaux. Le 27 janvier 2017, le nouveau bailleur a accepté la demande de renouvellement du contrat de bail. Toutefois, les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer pour le bail renouvelé.

Par acte d’huissier du 17 avril 2018, la société Organisation et Construction Jumelées a assigné la société Byblos devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de faire fixer le montant du loyer pour le bail renouvelé à compter du 27 janvier 2017.

Par jugement du 12 septembre 2018, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Bordeaux a ordonné une mesure d’expertise. Mme [E] [F] a été désignée en qualité d’expert judiciaire. Cette dernière a déposé son rapport définitif le 15 avril 2019. Elle a évalué la valeur locative des locaux à la somme annuelle de 23 900 euros et la valeur du loyer renouvelé plafonné à la somme de 10 229,13 euros.

Par mémoire après expertise du 04 décembre 2019, la société Organisation et Construction a demandé au juge des loyers commerciaux la fixation du loyer renouvelé à effet du 27 janvier 2017 à la somme de 23 900 euros hors-charges et hors taxes

Par jugement contradictoire du 15 juillet 2020, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– dit que le bail renouvelé au 27 janvier 2017 est fixé selon la règle du plafonnement,

– fixé le prix du loyer du bail renouvelé à effet du 27 janvier 2017 à la somme annuelle de 10 229,13 euros, hors taxes et hors charges,

– rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en fonction des échéances contractuelles à compter du 17 avril 2018,

– ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien, devenu l’article 1343-2 du code civil,

– débouté les parties des autres chefs de leur demande,

– condamné la société Organisation et Construction Jumelées à payer les dépens ainsi qu’à payer à la société Byblos la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal judiciaire a considéré qu’il n’était pas démontré que la modification notable des facteurs locaux de commercialité avait eu une incidence favorable sur le commerce considéré.

Par déclaration du 07 août 2020, la société Organisation et Construction Jumelées a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société Byblos.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 10 mars 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Organisation et Construction Jumelées, demande à la cour de :

– vu les dispositions des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce,

– vu les écritures de l’appelant,

– vu le rapport d’expertise,

– vu les autres pièces versées aux débats,

– la recevant en ses demandes,

– réformer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Bordeaux,

– fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 27 janvier 2017 à la valeur locative, soit la somme de 23 900 euros annuelle,

– condamner la société Byblos au paiement des intérêts de droit au taux légal avec capitalisation des intérêts d’année en année en vertu de l’article 1343-2 du code civil, sur la différence entre les loyers effectivement acquittés et les sommes dues au titre du loyer fixé par le tribunal,

– condamner la société Byblos à verser une indemnité de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

– rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société Byblos.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 16 mars 2023 auxquelles la cour se réfère expressément, la société Byblos, demande à la cour de :

– à titre principal,

– confimer le jugement du 15 juillet 2020 en ce qu’il a dit que le bail renouvelé au 27 janvier 2017 doit être fixé selon la règle du plafonnement à la somme annuelle de 10 229,13 euros,

– à titre subsidiaire si la règle du plafonnement devait être écartée,

– fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative pour un montant annuel entre 10 505 euros et 11 937,50 euros,

– en tout état de cause,

– ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries,

– réformer le jugement du 15 juillet 2020 en ce qu’il a jugé que le loyer devait être fixé hors taxes et hors charges et, statuant à nouveau, juger que le prix du bail renouvelé à effet du 27 janvier 2017 doit être fixé TVA et charges incluses,

– réformer le jugement du 15 juillet 2020 en ce qu’il lui a alloué la somme de

2 000 euros net en application de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau lui allouer la somme de 7 254,80 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance,

– confirmer le jugement du 15 juillet 2020 en ce qu’il a condamné la société Organisation et Construction Jumelées aux entiers dépens,

– condamner la société Organisation et Construction Jumelées à lui verser la somme de 3 500 euros en application des dispositions l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2023 et le dossier a été fixé à l’audience du 27 mars 2023. A cette date, l’ordonnance de clôture a été révoquée. A la demande des parties, l’affaire a été à nouveau clôturée, puis plaidée et mise en délibéré.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

1- La société Organisation et Construction Jumelées argue d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité en raison de l’entier réaménagement de la [Adresse 6], de l’implantation du Tramway, de l’ouverture d’un hôtel de renommée et du développement des évènements culturels liés à l’art contemporain et plus généralement du développement du tourisme à [Localité 3]. Ces modifications ont eu une incidence favorable sur l’activité du preneur.

2- Le preneur soutient que les premiers juge ont, à tort, jugé, qu’il ne contestait pas l’existence d’une modification notable des facteurs de commercialité. En revanche, le tribunal a, à bon droit, retenu qu’une telle modification, si elle devait être retenue, ne pouvait en tout état de cause pas avoir une incidence favorable sur son activité.

3- Aux termes de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

4- Aux termes de l’article L 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

5- Il appartient au bailleur qui sollicite le déplafonnement du loyer d’établir d’une part une modification notable des facteurs de commercialité et d’autre part l’incidence favorable de cette modification sur l’activité du preneur.

sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité et son incidence sur l’activité du preneur :

6- Aux termes de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

7- L’expert a retenu quatre modifications notables de commercialité intervenues en cours de bail , c’est-à-dire sur la période du 1er janvier 2007 au 26 janvier 2017, dont le preneur conteste l’existence. Il a ainsi tout d’abord noté la réalisation de travaux et de projets immobiliers qui a selon lui augmenté la commercialité du quartier tel que la réalisation de la [Adresse 7], l’ouverture de l’auditorium, la construction de logement haut de gamme et d’un hôtel. Il a ensuite fait état ensuite des travaux d’extension du tramway et de l’augmentation des transports en commun dans leur ensemble, de l’ouverture de commerces sur la [Adresse 1] et de l’ouverture de quatre galeries d’art dans la [Adresse 8], rue parallèle à la [Adresse 1]. Enfin, l’expert retient l’augmentation importante du tourisme dans la ville de [Localité 3].

8- Le preneur soutient notamment que la zone de chalandise retenue par l’expert de 500 mètres est trop importante et devrait être réduite à 250 mètres. Il expose que les centres commerciaux situés à proximité à [Localité 11] et à [Adresse 4] ont un taux de vacances de leurs commerces important, que les travaux du tramway étaient terminés en 2007 et que les extensions réalisées n’ont pas eu d’impact sur son commerce, que de nombreuses boutiques d’art ont fermé à [Localité 3] pendant la période, que les boutiques d’art ayant ouvert [Adresse 1] ne sont pas des galeries, que l’augmentation du tourisme a un impact favorable uniquement sur les bars restaurants et les boutiques de vêtements et de souvenirs.

9- Le local loué se situe dans une rue piétonne en plein centre de [Localité 3], dans une rue perpendiculaire à la [Adresse 9] et donnant à la suite sur la cathédrale [10] , l’Hotel de ville, la Tour [5]. Le quartier est desservi par deux lignes de tramway et plusieurs bus.

Ce quartier a effectivement fait l’objet de nombreux travaux d’amélioration et de la création d’une desserte par le tramway, antérieurement à la période considérée.

10- Pendant la période considérée, il est cependant établi:

– que le tourisme bordelais a connu un essor important du fait notamment des nombreux projets immobiliers développés sur cette période dans la ville, et notamment dans l’hypercentre dans lequel se situe la [Adresse 1] , ( de 500 000 passages de touristes en 2008 à 895 092 passages en 2016),

– que des travaux d’extension des deux lignes de tramways ont été réalisés,

– que 8 commerces se sont installés dans la [Adresse 1] sur cette période ( dont une galerie d’art photo et une galerie d’art) et deux magasins de décoration,

– que quatre galeries se sont installées [Adresse 8], rue parallèle à la [Adresse 1].

L’expert ajoute que l’ensemble des commerces de la [Adresse 1] sont loués, ce qui démontre l’attractivité du secteur.

11- L’expert a, à juste titre, écarté les deux centres commerciaux, dont la gestion locative est spécifique à ce type de centre et dont l’activité est sans lien avec un local commercial dans une rue piétonne.

12- Il ressort de ces éléments que les facteurs locaux de commercialité ont connu une modification notable dans le quartier dans lequel se situe le local concerné du fait d’une augmentation de la fréquentation touristique, mais également de la clientèle bordelaise ou issue de banlieues proches.

13- S’agissant de l’ impact favorable de ces modifications notables sur l’activité concernée, qui est celle de galerie d’art, la cour retiendra que si de plusieurs galeries d’art ont fermé à [Localité 3] pendant la période considérée, il n’est pas justifié de fermeture de galeries dans l’environnement immédiat du local de la preneuse pendant la période concernée mais au contraire de quatre ouvertures de galeries d’art [Adresse 8], ce qui établit l’attractivité importante de ce quartier central pour ce type d’activité et ainsi l’incidence favorable des modifications notables de commercialité pour le preneur.

14- La baisse du chiffre d’affaires qui est alléguée par la preneuse ne suffit pas à elle seule à établir l’absence d’incidence favorable de la modification notable des facteurs de commercialité.

Il résulte d’ailleurs des écritures même de la preneuse que ces difficultés résultent en partie de sa difficulté à acquérir des oeuvres de [S] [X], aujourd’hui décédé, pour les revendre, le choix ayant été fait de consacrer la galerie uniquement à cet artiste, critère qui ne peut être pris en compte par cette cour pour faire obstacle au déplafonnement du loyer.

15- La décision de première instance sera ainsi infirmée en toutes ses dispositions.

sur le montant du loyer :

16- Le local loué se situe un immeuble de pierre en taille. Il bénéfice d’un linéaire de 5 mètres sur la rue comprenant salles d’exposition, bureau, réserves et sanitaires. Il est en bon état général. Le bail est tout commerce sauf night club mais la copropriété prohibe toute activité de restauration. Le preneur n’a à sa charge aucune obligation exorbitante du droit commun. Les parties s’opposent uniquement sur la pertinence des termes retenus par l’expert, le preneur demandant à la cour de retenir des termes qu’il a produit et que l’expert a écarté.

17- L’expert évalue le loyer déplafonné du local commercial de 47,75 m² à la somme de 23 900 euros HT par an , soit 500 euros le m². Le preneur conteste les éléments de comparaison retenus par l’expert, faisant notamment valoir qu’il convient de distinguer le haut de la [Adresse 1], plus attractif, du bas et soutient que le prix au m² doit être fixé entre 220 euros le m²HT et 250 euros le m²HT). Il ajoute que le droit au bail, que l’expert a confondu avec le droit d’entrée, ne doit pas être pris en compte.

18- L’expert a retenu six termes de comparaison. Deux termes (n°2 et n°3) portent sur des locaux commerciaux à usage de restaurant, activité interdite dans les lieux objet de ce litige par le règlement de copropriété de l’immeuble et qui comportent une terrasse non prise en compte par l’expert. Il ne s’agit pas de termes de comparaison comparables. Ils ne seront pas retenus.

Le preneur conteste la surface retenue pour le premier terme de comparaison mais n’établit pas que l’expert ait commis une erreur. Il n’est pas plus démontré que des loyers plus élevés soient pratiqués dans le haut de la rue. Ce terme sera retenu. Le loyer est de 540 euros le m².

Le 4ème et le 6ème terme de comparaison ( désignés par erreur matérielle par l’expert sous les n°5 et 6) concernent des locaux à la location d’une surface similaire du local concerné ( 42 et 55 m²) situés dans la même rue, pour un prix au m² de 343 euros et 317 euros.

Le terme 5 ( improprement nommée terme 6) sera écarté car il porte sur une surface beaucoup plus petite que le local concerné.

19-Les termes de comparaison proposés par le preneur ne sont pas suffisamment documentés ( bail non produit en intégralité) ou porte sur un bail renouvelé en dehors de la période concernée.

20-Eu égard à ces éléments et sans tenir compte d’un éventuel droit d’entrée, il convient de retenir un loyer déplafonné de 400 euros le m².

21- Compte tenu de la surface du local (47,75 m²), le loyer annuel sera fixé à 19 100 euros, étant rappelé que le bail ne met à la charge du locataire ni taxes ni charges, ce qui n’est pas contesté.

Sur les demandes accessoires :

22- La société Byblos qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

23- Elle sera condamnée à verser la somme de 5000 euros à la société Organisation et Construction Jumelées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,

Infirme la décision rendue le 15 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux,

et statuant à nouveau,

Fait droit à la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé,

Fixe le loyer commercial du bail renouvelé au 27 janvier 2017 à la valeur locative, soit la somme de 19 100 euros par an, étant rappelé que le bail ne met à la charge du locataire ni taxes ni charges,

Rappelle que la société Byblos sera tenue du versement des intérêts de droit au taux légal avec capitalisation des intérêts d’année en année en vertu de l’article 1343-2 du code civil, sur la différence entre les loyers effectivement acquittés et les sommes dues au titre du loyer fixé par la cour,

Condamne la société Byblos aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire

Condamne la société Byblos à verser la somme de 5000 euros à la société Organisation et Construction Jumelées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Franco, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.