MARS/CD

Numéro 23/01655

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 16/05/2023

Dossier : N° RG 21/03065 – N°��Portalis DBVV-V-B7F-H7KS

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

[Z] [WS],

[N] [F]

C/

[L] [GB] [R] époux de [H], [O], [I] [T],

[W] [O] [R] épouse de [L] [M],

[J], [GB], [A] [R] époux de [Y] [JA],

[G], [S], [PF], [RZ] [R] épouse de [D] [HN],

[P], [E], [GB] [R] époux de [CV] [X],

[U], [B], [G] [R] épouse de [YE] [EH]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 16 Mai 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 14 Mars 2023, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame REHM, Magistrate honoraire

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [Z] [WS]

née le 22 février 1997 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 12]

Monsieur [N] [F]

né le 09 août 1989 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représentés et assistés de Maître BAFFIN, avocat au barreau de TARBES

INTIMES :

Monsieur [L] [GB] [R] époux de Mme [H], [O], [I] [T]

né le 10 mai 1950 à Vic Bigorre

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 11]

Madame [W] [O] [R] épouse de M. [L] [M]

née le 01 Janvier 1953 à [Localité 20] (65)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]

Monsieur [J], [GB], [A] [R] époux de Mme [Y] [JA]

né le 06 mai 1949 à Vic Bigorre

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 10]

Madame [G], [S], [PF], [RZ] [R] épouse de M. [D] [HN]

née le 25 décembre 1947 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 9]

Monsieur [P], [E], [GB] [R] époux de Mme [CV] [X]

né le 06 mai 1956 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 14]

Madame [U], [B], [G] [R] épouse de M. [YE] [EH]

née le 29 janvier 1962 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentés et assistés de Maître SANS, avocat au barreau de TARBES

sur appel de la décision

en date du 06 JUILLET 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

RG numéro : 19/01758

Le 1er juin 2018, par acte sous seing privé, Mesdames [G] [R], [W] [O] [R], [U] [R], [I] [R] et Messieurs [J] [R], [L] [R], [P] [R], [TL] [R] et [C] [R] ont vendu à Madame [Z] [WS] et Monsieur [N] [F] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 8] (65) pour un prix de 135 000 €.

L’acte authentique devait être régularisé chez Maître [K], notaire, à [Localité 18] au plus tard le 31 août 2018.

La promesse de vente, assortie de plusieurs conditions suspensives, n’a pas été réitérée par acte authentique.

Le 15 octobre 2018, l’assureur de Monsieur [L] [R] a mis en demeure Madame [Z] [WS] et Monsieur [N] [F] de s’acquitter du montant fixé à titre de clause pénale dans le contrat.

Par acte d’huissier du 4 décembre 2019, Mesdames [G] [R], [W] [O] [R], [U] [R] et Messieurs [J] [R], [L] [R] et [P] [R] (ci-après « les consorts [R] ») ont fait assigner Madame [Z] [WS] et Monsieur [N] [F] devant le tribunal de grande instance de Tarbes, en paiement de la somme de 13 500 € en présence de Madame [I] [R] épouse [V], Monsieur [TL] [R], Monsieur [C] [R] suivant assignation du 02 décembre 2019.

Par jugement réputé contradictoire (Madame [I] [R] épouse [V], Monsieur [TL] [R], Monsieur [C] [R] n’ont pas comparu) du 6 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Tarbes a :

– condamné [Z] [WS] et [N] [F] à payer à [G], [J], [L], [W] [O], [P], [U], [I], [TL] et [C] [R] la somme de 5 000 € à titre de clause pénale ;

– condamné Madame [Z] [WS] et [N] [F] à payer à [G], [J], [L], [W] [O], [P], [U], [I], [TL] et [C] [R] la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné [Z] [WS] et [N] [F] aux dépens de l’instance ;

– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Madame [Z] [WS] et Monsieur [N] [F] ont interjeté appel de ce jugement le 14 septembre 2021.

Par conclusions récapitulatives n° 2 du 14 février 2022, Madame [Z] [WS] et Monsieur [N] [F] demandent rejetant toutes conclusions contraires, d’infirmer la décision déférée et statuant à nouveau, de :

– dire que Madame [WS] et Monsieur [F] n’ont pas violé la clause pénale,

– ordonner le remboursement de la somme de 7 422,10 € versée par Monsieur [N] [F] au titre de :

– la clause pénale : 5 000 €

– l’article 700 du code de procédure civile : 1 500 €

– les frais de procédure : 352,17 €

– des frais divers : 524,12 €

– les intérêts au 26/08/2021 : 28,34 €

– les émoluments A444-31 : 17,47 €

– condamner les consorts [R], solidairement à leur payer la somme de 9 040 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions du 31 janvier 2022, Mesdames [G] [R], [W] [O] [R], [U] [R] et Messieurs [J] [R], [L] [R] et [P] [R] demandent, au visa des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, de confirmer en son principe, la décision du tribunal judiciaire de Tarbes du 06 juillet 2021 en ce qu’elle a condamné les consorts [WS] [Z] – [F] [N] à verser aux consorts [R] des dommages et intérêts au titre de la clause pénale.

Formant appel incident, ils demandent de réformer le jugement en ce qu’il a retenu au titre de l’application de la clause pénale une somme de 5 000 € et statuant à nouveau, ils demandent de condamner les consorts [WS] [F] à leur verser à titre de clause pénale la somme de 13 500 €, somme assortie des intérêts de droit et de les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2023.

Sur ce :

En application des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il est stipulé dans l’acte de vente du 1er juin 2018, à la rubrique « conditions suspensives » « prêt – protection de l’emprunteur », que l’acquéreur paiera le prix de vente à l’aide d’un ou plusieurs prêts correspondant aux caractéristiques suivantes :

– montant global maximum du ou des prêts envisagés : 146 500 €

– durée maximale de 25 ans

– taux d’intérêt maximal hors frais de dossier assurance de garantie : 1,8 % l’an hors assurance.

Il est notamment précisé, page 12 :

– que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles visées ci-dessus entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1304-3 du code civil ;

– que le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par le bénéficiaire des offres de prêt établies conformément aux dispositions des articles L313-1 et suivants du code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus et de l’agrément par les assureurs du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d’assurances collective, liés à ces prêts ;

– que l’acquéreur devra notifier, au notaire désigné pour la rédaction de l’acte authentique, dans les 8 jours de leur remise ou de leur réception, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt ;

– que le refus du ou des prêts devra être justifié au moyen d’une lettre du ou des établissements bancaires ou de crédit adressée à l’acquéreur et faisant ressortir de manière expresse le refus du ou des prêts ;

– si le défaut d’obtention du ou des prêts résulte de la faute de l’acquéreur, notamment s’il a négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles ou s’il a refusé, sans motif légitime, la ou les offres reçues, la somme ci-après prévue au titre de la clause pénale sera acquise au vendeur en application de l’article 1304-3 du code civil.

Des pièces produites aux débats il résulte que Madame [Z] [WS] et Monsieur [N] [F] justifient :

– Avoir effectué une demande de prêt auprès de la Banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique le 1er juillet 2018, soit un mois après l’acte sous seing privé et avoir obtenu une réponse négative de cet établissement le 23 août 2018, délai de réponse de l’établissement dont il ne saurait cependant leur être tenu rigueur. Si ce courrier démontre que la demande a bien été effectuée pour un crédit d’un montant de 146 350 €, conforme aux dispositions du sous seing privé, aucune information n’est cependant donnée concernant la durée du crédit et le taux d’intérêt en sorte qu’il n’est pas établi que ce refus ait été donné à une demande conforme aux conditions posées par le sous seing privé.

– Par ailleurs, il n’est pas établi que ce courrier de refus ait été communiqué au notaire.

– Avoir obtenu une réponse négative de la BNP Paribas le 10 août 2018, à une demande de prêt pour un montant de 212 066 €, dont 200 716 € pour financer le projet immobilier de [Localité 21]. Ce montant excède de beaucoup le montant prévu dans le sous seing privé, soit 146 500 €.

– Avoir informé le notaire, le 17 août 2018, de cette réponse négative de la BNP Paribas.

Par conséquent, Madame [Z] [WS] et Monsieur [N] [F] ne justifiant pas avoir présenté des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles visées au compromis de vente (montant, durée et taux d’intérêt) c’est par des motifs exacts que le premier juge a relevé qu’ils ont empêché l’accomplissement de la conclusion de la condition suspensive et qu’il a fait droit à la demande des consorts [R] tendant à ce que la condition suspensive soit réputée accomplie et qu’il soit fait application de la clause pénale.

Sur la clause pénale

Les consorts [R] forment appel incident de ce chef et demandent que la clause pénale soit fixée à son montant prévu à l’acte sous seing privé, soit 13 500 €.

Madame [Z] [WS] et Monsieur [N] [F] qui s’opposent à l’application de la clause pénale, soutiennent que les autres conditions suspensives n’étaient pas réalisées, mais ne produisent aucun élément au soutien de leurs allégations.

Dès lors qu’ils n’ont pas justifié avoir effectué la demande de crédit conformément aux stipulations contractuelles, la clause pénale est acquise au vendeur, sous réserve de l’application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, qui permettent au juge de modérer ou d’augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Pour la fixer à la somme de 5 000 €, le premier juge a retenu qu’elle était manifestement excessive. Pour autant, rien n’établi en quoi cette clause pénale, correspondant à 10 % du prix de vente serait excessive et contrairement à ce que soutiennent Madame [Z] [WS] et Monsieur [N] [F] les éléments afférents à leur comportement sont indifférents à l’appréciation de son caractère excessif ou non.

Par contre, la notion de disproportion s’apprécie en comparant le montant de la clause pénale conventionnellement fixée au préjudice effectivement subi.

En l’espèce, alors qu’ils n’en avaient pas justifié en première instance, les consorts [R] démontrent devant la cour que cet immeuble sis [Adresse 8] a finalement été vendu le 25 avril 2019, au prix de 125 000 €, suivant acte reçu par Maître [K], notaire associé à [Localité 18].

Ils justifient ainsi d’un préjudice consécutif à l’absence de réitération de l’acte sous seing privé du 1er juin 2018, dans lequel le prix du bien était fixé à 135 000 €.

En conséquence, infirmant le jugement de ce chef, le caractère excessif de cette clause pénale n’étant pas établi, Madame [Z] [WS] et Monsieur [N] [F] seront condamnés à payer à Mesdames [G] [R], [W] [O] [R], [U] [R], et Messieurs [J] [R], [L] [R] et [P] [R], la somme contractuellement convenue de 13 500 € qui produira intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Madame [Z] [WS] et Monsieur [N] [F] qui succombent en leur recours seront condamnés aux dépens de l’appel et déboutés de leur demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause ne font pas paraître inéquitable que Mesdames [G] [R], [W] [O] [R], [U] [R], et Messieurs [J] [R], [L] [R] et [P] [R] supportent les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en cause d’appel. Ils seront déboutés de cette demande.

Par ces motifs

La cour après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné [Z] [WS] et [N] [F] à payer à [G], [J], [L], [W] [O], [P], [U], [I], [TL] et [C] [R] la somme de 5 000 € à titre de clause pénale.

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne Madame [Z] [WS] et Monsieur [N] [F] à payer à Mesdames [G] [R], [W] [O] [R], [U] [R], et Messieurs [J] [R], [L] [R] et [P] [R] la somme de 13 500 € à titre de clause pénale.

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Y ajoutant,

Déboute Madame [Z] [WS] et Monsieur [N] [F] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute Mesdames [G] [R], [W] [O] [R], [U] [R], et Messieurs [J] [R], [L] [R] et [P] [R] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [Z] [WS] et Monsieur [N] [F] aux dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBON Caroline FAURE