Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 19 MAI 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/14972 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEHCJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 mai 2021 – Tribunal judiciaire de Melun

RG n° 20/02487

APPELANTE

S.C.I. EMILAIS immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 378 574 503, agissant poursuites et diligences prise n la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée et assistée de Me Ilan NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A005

INTIMÉE

S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE immatriculée au RCS de Nenterre sous le numéro 503 698 664, agissant poursuites et diligences prise n la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Me Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0074 substituéE par Me Aziliz GAUTIER-GUEGAN de la SELARL ETOILE AVOCATS., avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE., conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2018, la SCI Emilais a donné à la SAS Foncia transactions France le mandat exclusif de vendre un appartement dépendant d’un immeuble ‘en cours de division’, sis [Adresse 4] (77), au prix de 194 000 €, la rémunération du mandataire d’un montant de 13 388 € TTC, payable à la signature de l’acte authentique, étant à la charge du mandant.

Par acte authentique du 26 décembre 2018, la société Emilais a promis de vendre le bien à M. [B], bénéficiaire présenté par l’agent immobilier, qui s’était réservé la faculté d’acquérir, au prix de 188 000 €, la rémunération de l’agent immobilier d’un montant de 12 000 € étant payable ‘le jour de la constatation authentique de la réalisation’ de la vente. La réalisation de la vente n’a pas eu lieu, le promettant et le bénéficiaire ayant convenu, par un accord transactionnel, suivant acte sous seing privé du 5 mars 2020, de la caducité de la promesse unilatérale de vente du 26 décembre 2018. Par acte extrajudiciaire du 11 juin 2020, la société Foncia transactions France a assigné la société Emilais en paiement de la somme de 12 000 € au titre de son préjudice financier.

C’est dans ces conditions que, par jugement du 11 mai 2021, le Tribunal judiciaire de Melun a :

– débouté la société Emilais de l’ensemble de ses demandes,

– condamné la société Emilais à payer à la société Foncia transactions France les sommes de 12 000 € en réparation de son préjudice financier et de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamné la société Emilais aux dépens,

– dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

– rejeté le surplus des demandes.

Par dernières conclusions du 19 février 2023, la société Emilais, appelante, demande à la Cour de :

– vu les articles 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, 78 du décret 72-678 du 20 juillet 1970, les articles 1104, 1134, 1135, 1150, 1231-1 du Code civil, 700 et 954 du Code de procédure civile,

– infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

– à titre principal, déclarer que la société Foncia transactions France ne peut prétendre, sous couvert de l’application d’une clause pénale, au paiement d’une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération,

– à titre subsidiaire, dire que la clause pénale prévue au mandat n’est pas applicable aux faits de l’espèce,

– en conséquence, condamner la société Foncia transactions France à lui payer la somme de la somme de 14 000 € qu’elle lui a versée à la suite du jugement entrepris,

– à titre subsidiaire, réduire le montant d’éventuels dommages-intérêts à la somme de un euro symbolique,

– en tout état de cause :

– débouter la société Foncia transactions France de toutes ses demandes,

– la condamner à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

– la condamner à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 28 février 2023, la société Foncia transactions France prie la Cour de :

– vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 73 et 74 du décret du 20 juillet 1970, 1101 et suivants, 1231-1 et suivants du Code civil, 910-4 et 700 du Code de procédure civile,

– in limine litis : juger irrecevable la demande de la société Emilais tendant à la voir condamner à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de sa responsabilité contractuelle,

– à titre principal : confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

– à titre subsidiaire, au besoin inviter la société Emilais à attraire en la procédure la SCP Rouche-Gilles-Moreia

– en tout état de cause, débouter la société Emilais de l’ensemble de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Il convient de se reporter aux énonciations de la décision déférée pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu’aux écritures susvisées pour l’exposé des moyens des parties devant la cour.

SUR QUOI

La demande de la société Emilais tendant à la condamnation de la société Foncia transactions France à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de la responsabilité contractuelle, présentée pour la première fois dans les dernieres conclusions de l’appelante du 19 février 2023, qui ne figuraient pas dans ses premières conclusions du 28 octobre 2021, est irrecevable par application de l’article 910-4, alinéa 1er, du Code de procédure civile.

Suivant les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. Un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputée à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

La société Foncia transactions France soutient (conclusions, p. 7) que la promesse unilatérale de vente se transforme en vente parfaite dès que le bénéficiaire a, dans le délai imparti, manifesté, en la portant à la connaissance du promettant, sa volonté d’acquérir la chose aux conditions proposées.

Mais, nonobstant la levée d’option émanant de M. [B], les parties à la promesse unilatérale de vente du 26 décembre 2018 ont convenu par une transaction du 5 mars 2020 de ne pas réaliser la vente. Ainsi, le seul acte écrit, celui précité du 26 décembre 2018, qui ne contient pas l’engagement d’acquérir du bénéficiaire, ne peut fonder le droit à rémunération de l’agent immobilier au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970. Pour ce faire, la promesse unilatérale aurait dû être suivie, non d’une réitération, mais d’une réalisation de la vente par acte authentique au sens de l’article 73, dernier alinéa, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 qui aurait, seul, constitué ‘l’acte écrit contenant l’engagement des parties’ au sens des textes précités.

Bien que la clause pénale insérée dans le mandat énonce que ‘pendant la durée du mandat, le mandant s’engage à signer au prix , conditions et charges convenus (…) tout contrat de vente, avec tout acquéreur présenté par le mandataire’, la société Emilais, n’a commis aucune faute en refusant de vendre dès lors qu’en l’absence d’opération effectivement conclue, la société Foncia transactions France n’avait droit à aucune rémunération.

Il s’en déduit que la société Foncia transactions France ne peut se prévaloir de la clause pénale litigieuse.

En conséquence, la société Foncia transactions France doit être déboutée de toutes ses demandes, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu’il y a fait droit.

Le présent arrêt, infirmatif, constituant le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement entrepris, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la société Emilais de restitution de la somme de 14 000 € versée au titre de l’exécution provisoire attachée au jugement entrepris.

La société Foncia transactions France, qui succombe en ses prétentions, supportera les dépens de première instance et d’appel. Par suite, sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ne peut prospérer.

L’équité commande qu’il soit fait droit à la demande de la société Emilais, fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

La Cour, par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare irrecevable la demande de la SCI Emilais tendant à la condamnation de la société Foncia à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Déboute la SAS Foncia transactions France de toutes ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande la SCI Emilais de restitution de la somme de 14 000 € versée en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement entrepris;

Rejette les autres demandes ;

Condamne la société Foncia transactions France aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne la société Foncia transactions France à payer à la SCI Emilais la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,