Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 02 JUIN 2022

(n° , 21 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/19284 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CETUZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8]/FRANCE – RG n° 21/51614

APPELANTS

M. [I] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Mme [R] [G]

[Adresse 2]

[Localité 10]

M. [O] [B]

[Adresse 7]

[Localité 11]

M. [Y] [T]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Mme [W] [T]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Mme [L] [F]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Mme [D] [K]

[Adresse 1],

[Localité 6]

M. [N] [K]

[Adresse 1],

[Localité 6]

M. [J] [S] [A]

[Adresse 12]

[Localité 8]

Représentés et assistés par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938, substituant Me MORABITO de la SCP GOBERT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée par Me Guilhem AFFRE, avocat au barreau de PARIS, toque : R16

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 avril 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et Thomas RONDEAU, Conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Marie-Hélène MASSERON, Président,

M. Thomas RONDEAU, Conseiller,

Mme Michèle CHOPIN, Conseillère chargée du rapport,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Thomas RONDEAU, Conseiller pour la Présidente empêchée et par Saveria MAUREL, Greffier présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Le groupe Reside Etudes est promoteur et gestionnaire-exploitant de nombreuses résidences de services en France et au Benelux ce, sur trois marchés principaux :

‘ les résidences pour seniors exploitées par la société Reside Etudes Seniors ;

‘ les résidences de tourisme dites Appart’hôtels (essentiellement tourisme d’affaires) exploitées par la société Reside Etudes Apparthotels, la société Relais Spa Roissy et la société Relais Spa Val d’Europe ;

‘ les résidences pour étudiants exploitées par la société Résidences Services Gestion.

Dans le cadre de leur activité, les sociétés précitées concluent en qualité de preneur des baux commerciaux d’une durée de 9 années avec les propriétaires investisseurs, dans le cadre de programmes de défiscalisation, en vue de l’exploitation de leur logement meublé, sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).

A cet égard, les propriétaires récupèrent 100 % de la TVA payée sur le prix d’acquisition du bien immobilier et bénéficient également d’une déduction d’impôt sur leurs revenus fonciers pendant 9 années à hauteur de 80% du prix d’acquisition.

La société Reside Etudes Apparthôtels gère des résidences de tourisme d’affaires et, notamment, la résidence [Adresse 14].

La société Residences Services Gestion a suspendu le paiement des loyers du 2ème trimestre 2020 et informé, au début du mois de juin 2020, ses investisseurs-bailleurs de cette décision de suspension des loyers.

Par la suite, la société Reside Etudes Apparthotels a suspendu également le loyer du 3ème trimestre 2020.

Elle invoque au 30 septembre 2020, un chiffre d’affaires des recettes d’hébergement s’élevant seulement à 52 millions euros contre 96 millions d’euros au 30 septembre 2019, soit une diminution de plus de 45 % à la même période l’année.

Elle indique aussi que le taux moyen d’occupation de la [Adresse 13] aurait été de 77, 07 % en 2019 pour 48, 93 % en 2020.

Par lettre circulaire adressée le 16 octobre 2020, le groupe Reside Etudes Apparthotel a formulé une proposition en ces termes auprès de ses investisseurs bailleurs :

– au titre de l’année 2020, le règlement de 60% du 4ème trimestre 2020 avec une exonération de loyer des 2ème et 3ème trimestres 2020 (étant précisé que le 1er trimestre 2020 avait été intégralement payé) ;

– au titre de l’année 2021, le règlement d’un loyer fixe et variable, ventilé comme suit :

‘ un loyer fixe correspondant à 40 % du loyer annuel contractuel ;

‘ un complément de loyer de 33% appliqué sur l’écart positif des recettes d’hébergement de la résidence objet du bail, entre 2020 et 2021 ; ce complément de loyer sera calculé après la clôture comptable de la résidence au 31 décembre 2021 et sera versé à titre de régularisation, avec la première échéance de loyer de l’année 2021.

Elle a formulé ensuite concernant le loyer de 2021, la proposition suivante :

« Si au 31 décembre 2021, le chiffre d’affaires des recettes d’hébergement de Réside Etudes Apparthotels (R.E.A) (à périmètre identique de résidences) atteint celui réalisé en 2019, nous nous engageons à compléter la partie fixe de loyer perçue en 2021 par un versement vous permettant d’atteindre la totalité de votre loyer contractuel.

Ce solde de 60% vous sera versé avec votre première échéance de loyer 2022 »

Par ordonnance du 11 mai 2021, une procédure de conciliation a été ouverte au bénéfice de la société Réside Etude Apparthotel.

Par plusieurs ordonnances rendues sur requêtes par le tribunal de commerce de Paris en date des 5 juillet et 16 décembre 2021, la société Reside Etude Apparthotel a obtenu une interdiction des poursuites au visa de l’article 2 de l’Ordonnance n° 2020-596 du 20 mai 2020, prorogé par la loi du 7 décembre 2020 n° 2020-1525 dite loi « AaSAP ».

Dans le cadre de la conciliation judiciaire ouverte à son bénéfice, la société Reside Etude Apparthotel a formulé une proposition unique comportant un engagement de régler 70 % du loyer annuel des années 2020 et 2021 selon les modalités suivantes :

– 40 % aux échéances habituelles, avec rattrapage sur les loyers dus à compter du 2 ème

trimestre 2020 ;

– 30 % selon l’échéancier suivant :

– 5 % par an pour les années 2022 à 2026 ;

– 25 % par an pour les années 2027 à 2029.

La procédure de conciliation comportait un terme au 11 mars 2021.

Plusieurs collectifs de bailleurs-investisseurs ont été créés sur tout le territoire national.

Par acte du 21 juin 2021, M. [Z], Mme [G], M. [B], M. et Mme [T], Mme [F], M. et Mme [K] et M. [A], intervenant volontaire, ont fait assigner la société Reside Etudes Apparthotel devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, notamment :

– dire que le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris est compétent pour statuer sur l’action engagée par les demandeurs ;

– recevoir l’intervention volontaire de M. [A], propriétaire lié à bail à la société Reside Etudes Apparthotels ;

– condamner la société Reside Etudes Apparthotels à communiquer en domicile élu entre les mains de la société Gobert & associés, conseil des requérants, pour en faciliter la diffusion, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par propriétaire à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir :

les bilans et les comptes d’exploitation détaillés de la résidence avec des chiffres réels, si possible visés par un expert-comptable ou un commissaire aux comptes, sur les trois dernières années (2020 inclus jusqu’à ce jour), comportant le taux de remplissage des résidences mois par mois, l’évolution des principaux postes de dépenses, la fourniture du détail des charges variables (commissions, linge, ménages, énergie…) et des charges fixes (frais de personnel, maintenance, montant des loyers, taxes…), le résultat de la résidence, le nombre de séjours annulés et/ou reportés ;

les justificatifs du ou des PGE obtenu(s) alors même qu’elle y est éligible, ainsi que de son affectation ;

les justificatifs du ou des aides au titre du fonds de solidarité et de l’aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 obtenu(s) alors même qu’elle y est éligible, ainsi que de son affectation ;

la situation de trésorerie de la société Reside Etudes Apparthotels, la liste de tous ses comptes bancaires, et les relevés de comptes des 12 mois de l’année 2020, pour justifier de l’état de sa trésorerie tout au long de l’année ;

la copie de son contrat d’assurance perte d’exploitation et le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercées contre ses assureurs;

tous justificatifs de la fermeture de la résidence pendant la période concernée par les abandons de loyers du preneur,

– condamner en l’absence de contestation sérieuse, la société Reside Etudes Apparthotels à payer une provision sur les loyers dus et échus au 15 mai 2021, et à tout le moins les loyers non concernés par une mesure d’interdiction d’accueil du public, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2020, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par propriétaire à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

– condamner même en cas de contestation sérieuse, la société Reside Etudes Apparthotels à faire cesser un trouble manifestement illicite et à reprendre immédiatement le paiement des loyers, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par propriétaire à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

– condamner même en cas de contestation sérieuse, la société Reside Etudes Apparthotels à faire cesser un trouble manifestement illicite et à payer à titre de provision sur les loyers dus et échus au 15 mai 2021, et à tout le moins les loyers non concernés par une mesure d’interdiction d’accueil du public, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2020, comme indiqué dans le tableau visé dans l’assignation, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par propriétaire à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

– condamner la société Reside Etudes Apparthotels à payer à chaque requérant la somme de 4.000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts, correspondant au préjudice moral et financier, ainsi qu’à la résistance abusive subis, toute tentative amiable pour obtenir un juste paiement étant restée vaine, faisant ainsi obligation aux bailleurs d’ester en justice ;

Subsidiairement, si, par extraordinaire, le juge des référés estimait qu’il ne disposait pas des pouvoirs requis pour condamner Reside Etudes Apparthotels à payer à titre de provision les sommes dues aux demandeurs,

– renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire de Paris ;

– en tout état de cause, condamner la société Reside Etudes Apparthotels à payer à chaque requérant la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

– condamner la société Réside études apparthotels aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire rendu en l’état de référé au sens de l’article 487 du code de procédure civile en date du 28 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

– rejeté l’exception d’incompétence territoriale ;

– reçu M. [A] en son intervention volontaire;

– déclaré recevables les demandes des demandeurs et intervenant volontaire ;

– dit n’ y avoir lieu à surseoir à statuer ;

– dit n’ y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par les demandeurs et intervenant volontaire du chef des loyers échus et impayés afférents aux baux litigieux et sur la demande de reprise des loyers ;

– ordonné à la société Reside Etudes Apparthotels de communiquer aux requérants dans un délai de un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois :

les comptes d’exploitation de la résidence litigieuse visés à l’article L. 321-2 du code de tourisme pour les années 2018 à 2020 compris,

les bilans de la résidence des années 2018 à 2020 compris précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visé à l’article L. 321-2 du code de tourisme,

– dit n’y avoir lieu pour le juge des référés de se réserver la liquidation de ces astreintes;

– débouté les requérants de leurs autres demandes de communication de pièces ;

– débouté les requérants de leur demande fondée sur l’article 837 du code de procédure civile ;

– rejeté les demandes formées du chef de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la société Reside Etudes Apparthotels aux dépens ;

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 4 novembre 2021, M. [Z], Mme [G], M. [B], M. et  Mme [T], Mme [F], M. et Mme [K] et M. [A] ont relevé appel de cette décision qu’elle a :

– dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par les demandeurs et intervenant volontaire du chef des loyers échus et impayés afférents aux baux litigieux et sur la demande de reprise des loyers ;

– débouté les demandeurs et intervenant volontaire de leurs demandes de communication :

des justificatifs du ou des prêts garantis par l’Etat obtenus ainsi que de leur affectation,

des justificatifs du ou des aides du fonds de solidarité et de l’aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 ainsi que de leur affectation,

la situation de trésorerie de la société Reside Etudes Apparthotel,

la liste des comptes bancaires, et les relevés de compte des 12 derniers mois de l’année 2020 pour justifier de sa trésorerie tout au long de l’année,

la copie du contrat d’assurance perte d’exploitation et les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercés contre les assureurs,

les justificatifs de fermeture de la résidence pendant la période concernée par les abandons de loyer du preneur ;

– débouté les requérants de leur demande fondée sur l’article 837 du code de procédure civile ;

– rejeté les demandes formées du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions remises par RPVA le 14 mars 2022, M. [Z], Mme [G], M. [B], M. et Mme [T], Mmem [F], M. et Mme [K] et M. [A] demandent à la cour de :

– débouter la société Reside Etudes Apparthotel de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– confirmer le jugement rendu en état de référé du tribunal judiciaire de Paris du 28 septembre 2021 en ce qu’il a :

rejeté l’exception d’incompétence territoriale ;

reçu M.[A] en son intervention volontaire ;

déclaré recevable les demandes des demandeurs et intervenant volontaire ;

dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer ;

ordonné à la société Réside études apparthotels de communiquer aux requérants dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois :

* les comptes d’exploitation de la résidence litigieuse visés à l’article L321-2 du code de tourisme pour les années 2018 à 2020 compris,

* les bilans de la résidence des années 2018 à 2020 compris précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visé à l’article L. 321-2 du code de tourisme,

– condamné la société Reside Etudes Apparthotels aux dépens,

– infirmer le jugement rendu en état de référé du tribunal judiciaire de Paris du 28 septembre 2021 en ce qu’il a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par les demandeurs et intervenant volontaire du chef des loyers échus et impayés afférents aux baux litigieux et sur la demande de reprise des loyers ;

débouté les requérants de leurs autres demandes de communication de pièces ;

débouté les requérants de leur demande fondée sur l’article 837 du code de procédure civile ;

rejeté les demandes formées du chef de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

– condamner la société Reside Etudes Aparthotels à communiquer les documents suivants aux requérants, par l’intermédiaire de leur conseil, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par type de document :

les justificatifs du PGE obtenu de 27,6 M euros ainsi que de son affectation ;

la copie de son contrat d’assurance perte d’exploitation et le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercées contre ses assureurs (cf. « les fins de non-recevoir notifiées par AXA en juillet 2020 ») ;

tous justificatifs permettant d’établir de manière probante les périodes d’ouverture et de fermeture de la résidence à compter du mois de mars 2020, à savoir le chiffre d’affaires et le taux d’occupation mois par mois de la résidence depuis mars 2020 à ce jour,

– condamner en l’absence de contestation sérieuse, la société Reside Etudes Apparthotels à payer à titre de provision sur les loyers dus et échus au 31 décembre 2021, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2020, comme suit, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par contrat de bail à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir :

Nom

N°

de lot(s)

[K] dû sur

le

2ème

trimes

tre

2020

[K]

dû sur

le

3ème

trimes

tre

2020

[K]

dû sur

le

4ème

trimes

tre

2020

[K]

dû sur

le 1er

trimes

tre

2021

[K]

dû sur

le

2ème

trimes

tre

2021

[K]

dû sur

le

3ème

trimes

tre

2021

[K]

dû sur

le

4ème

trimes

tre

2021

[K]

total

dû au

4ème

trimes

tre

2021

Loyers

non

concernés

par une

mesure

d’interdi-

ction

d’accueil

du public

au

31.12.2022 (solde

total dû –

56 jours

de loyers)

[Z]

17

1

375,21

€

1

375,21

€

1

388,28

€

1

388,28

€

1

077,78

€

832,97

€

832,97

€

8

270,69

€

7 406,87 €

[B]

38

1

456,86

€

1

456,86

€

1

470,70

€

1

470,70

€

1

141,77

€

882,42

€

882,42

€

8

761,73

€

7 846,63 €

[A]

32

1

685,86

€

1

685,86

€

1

701,88

€

1

701,88

€

1

321,24

€

1

021,13

€

1

021,13

€

10

138,96

€

9 080,02 €

[T]

1

1

624,63

€

1

624,63

€

1

640,07

€

1

640,07

€

1

273,26

€

984,04

€

984,04

€

9

770,73

€

8 750,25 €

SATARA-

BARTKO

52

1

685,86

€

1

685,86

€

1

701,88

€

1

701,88

€

1

321,24

€

1

021,13

€

1

021,13

€

10

138,96

€

9 080,02 €

[K]

11

1 043,88

€

1

043,88

€

1

053,80

€

1 053,80

€

818,11

€

632,28

€

632,28

€

6

278,03

€

5 622,33 €

– condamner, même en cas de contestation sérieuse, la société Reside Etudes apparthotels à faire cesser un trouble manifestement illicite et à reprendre immédiatement le paiement des loyers à hauteur de 100 % du loyer contractuel, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par propriétaire à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

– condamner la société Reside Etudes Apparthotels à payer à chaque appelant la somme de 4.000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts, correspondant au préjudice moral et financier, ainsi qu’à la résistance abusive subie, toute tentative amiable pour obtenir un juste paiement du preneur étant restée vaine, faisant ainsi obligation aux bailleurs d’ester en justice ;

Subsidiairement, si, par extraordinaire, le juge des référés estimait qu’il ne disposait pas des pouvoirs requis pour condamner Reside Etudes apparthotels à payer à titre de provision les sommes dues aux demandeurs :

– renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire de Paris ;

En tout état de cause,

– condamner la société Reside Etudes Apparthotels à payer à chaque appelant la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

– condamner la société Réside études apparthotels aux entiers dépens.

Ils exposent notamment que :

– l’article R 145- 23 du code de commerce ne s’applique que pour les litiges relatifs au statut des baux commerciaux, alors que les demandes sont en l’espèce fondées sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile et les articles 42, 46 et 48 de code,

– la clause attributive de compétence territoriale insérée dans les baux commerciaux doit être réputée non écrite, et est inopposable aux appelants qui ne sont pas commerçants,

– les baux et avenants produits sont numérotés et individualisés,

– M. [K], époux de Mme [K] justifie de sa qualité à agir, les époux étant soumis au régime de la communauté de biens,

– Mme [F] se substitue, par reprise du bail commercial, à M. et Mme [A] en ce qui concerne le lot n°52,

– la condition suspensive n’étant pas remplie, la proposition d’avenant du 23 septembre 2021 ne produit aucun effet juridique, les bailleurs concernés conservant leur droit d’agir,

– la société Reside Etudes Apparthotel n’a jamais communiqué aux propriétaires les comptes d’exploitation de la résidence conformes à ceux prévus par l’article L321-2 du code du tourisme,

– les comptes d’exploitation produits comportent en effet des chiffres invérifiables, et ne sont pas détaillés, le taux de remplissage n’est pas indiqué ni le chiffre d’affaires mensuel, alors que les charges communes sont restées équivalentes en 2020 par rapport à 2019,

– l’attestation de M. [E] [M], directeur général adjoint, ne comporte aucun détail quant aux chiffres avancés,

– la société Reside Etudes Apparthotels ne justifie pas de ses difficultés de trésorerie, alors qu’une saisie attribution sur son compte bancaire s’est avérée fructueuse, et qu’elle a bénéficié d’un prêt garanti par l’Etat,

– elle ne justifie pas plus des indemnités d’assurances dont elle aurait pu bénéficier au titre de sa perte d’exploitation, et tente en réalité d’imposer à ses bailleurs un abandon de loyers et une modification substantielle des contrats pour les années 2020 et 2021, laissant entendre que la reprise du loyer n’aura lieu que si l’avenant est signé,

– les bailleurs sont de bonne foi, alors que l’intimée est déloyale,

– la force majeure ne peut trouver application,

– la société Reside Etudes Apparthotel ne démontre pas la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien de chaque bailleur et ne permettant pas une occupation effective et normale, la clause contractuelle relative à ces circonstances n’étant pas applicable à la crise sanitaire,

– en tout état de cause, la portée de cette clause doit être circonscrite aux périodes d’interdiction d’accueil du public,

– aucune décision administrative n’a ordonné la fermeture des résidences,

– la société Reside Etudes Apparthotels ne peut sérieusement reprocher aux bailleurs de ne pas avoir respecté leur obligation contractuelle de délivrance pour échapper au paiement des loyers,

– la pandémie de Covid 19 et les mesures adoptées par le gouvernement pour lutter contre sa propagation ne constituent pas une destruction de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, qui ne pourrait être invoquée que pour les périodes ayant fait l’objet d’une interdiction du public, alors que toutefois, la résidence [Adresse 13] est restée ouverte en 2020,

– subsidiairement, seuls les loyers dus au cours des périodes de fermeture en raison de la crise sanitaire pourraient le cas échéant faire l’objet d’une contestation sérieuse,

– les dispositions relatives à l’imprévision sont inapplicables à l’espèce,

– le préjudice économique et financier des bailleurs est considérable et ils se trouvent asphyxiés, de sorte que la somme de 4.000 euros chacun leur sera allouée à titre de provision sur dommages intérêts en réparation de leur préjudice moral et financier, ainsi que de la résistance abusive de l’intimée,

– subsidairement, il sera fait application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile et l’affaire sera renvoyée au fond devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses dernières conclusions remises par RPVA le 13 avril 2022, la société Reside Etudes Apparthotel demande à la cour de :

Au principal,

– infirmer le jugement rendu en l’état de référé du tribunal judiciaire de Paris du 28 septembre 2021 en ce qu’il a :

rejeté l’exception d’incompétence territoriale ;

déclaré recevable les demandes des demandeurs ;

ordonné à la société Reside Etudes Apparthotels de communiquer aux requérants dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois :

* les comptes d’exploitation de la résidence litigieuse visés à l’article L. 321-2 du code de tourisme pour les années 2018 à 2020 compris,

* les bilans de la résidence des années 2018 à 2020 compris précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visé à l’article L. 321-2 du code de tourisme,

rejeté les demandes formées du chef de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Réside études apparthotels aux dépens ;

Statuant à nouveau,

– in limine litis, déclarer que le tribunal judiciaire de Paris était incompétent au visa l’article R 145-23 du code de commerce et des clauses attributives de juridiction insérées dans les baux et renouvellement des baux et renvoyer l’affaire devant la cour d’appel de Versailles ;

– déclarer Mme [F] et M. [K] irrecevables en leurs demandes en l’absence de droit d’agir à l’encontre de la société Réside études apparthotels ;

– rejeter la demande de communication de pièces qui n’est ni fondée, ni légitime et au contraire excessive car contraire à la protection du secret des affaires ;

– juger que le montant des loyers dont il est réclamé, par provision, le règlement par les bailleurs est sérieusement contestable ;

– dire n’y avoir lieu à référé sur la demande du collectif de propriétaires de condamnation à titre de provision au paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020 du fait de l’existence de contestations sérieuses tenant :

à la pandémie de Covid-19 et aux mesures prises pour en limiter l’expansion qui constituent un cas de force majeure ou, à tout le moins,

aux “circonstances exceptionnelles et graves” affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, selon les termes contractuels insérés dans les baux ;

à l’inexécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance et de jouissance paisible et à l’exception d’inexécution opposée aux bailleurs ;

à la destruction partielle des lieux loués conformément à l’article 1722 du code civil et à l’exception d’inexécution opposée aux bailleurs ;

à la théorie de l’imprévision et l’exigence de bonne foi ;

aux paiements partiels intervenus en octobre 2021, au titre de l’année 2021 pour la période de conciliation judiciaire courant du 11 mai au 31 décembre à concurrence de 40 % des créances revendiquées ;

à la reprise des paiements à 100 % à compter du 1er trimestre 2022 ;

– dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur le fondement du trouble manifestement illicite ;

– dire n’y avoir lieu à référé à la reprise du paiement des loyers sur le fondement du trouble manifestement illicite ;

– renvoyer les bailleurs à mieux se pourvoir au fond et les débouter de leurs demandes de condamnation ;

A titre subsidiaire,

– ordonner le report du paiement des loyers échus à compter du 2ème trimestre 2020 avec un décalage 24 mois à compter de l’arrêt à intervenir ;

– débouter les bailleurs de leur demande de condamnation par provision au titre de dommages et intérêts qui n’est ni justifiée, ni légitime, ni usuelle ;

En tout état de cause :

– débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

– condamner chacun des appelants à payer à la société Reside Etudes Apparthotels la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

– condamner les appelants aux entiers dépens.

Elle expose notamment que :

– les baux commerciaux relèvent de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, la juridiction territorialement compétente étant celle du lieu de l’immeuble,

– cette compétence territoriale est confirmée sans y déroger par le bail type et le renouvellement type de la [Adresse 13],

– la demande de communication de pièces n’est qu’accessoire à la demande principale de paiement de loyers qui ne saurait faire échec à la clause attributive de juridiction insérée dans les baux,

– les conditions du référé probatoire ne sont pas réunies, et la juridiction appelée à statuer au fond ne peut être que le tribunal judiciaire de Nanterre,

– la cour d’appel de Paris devra donc renvoyer l’affaire devant la cour d’appel de Versailles,

– le bail de Mme [F] n’est pas communiqué et M. [K] n’est titulaire d’aucun bail, ils seront donc conformément à la clause insérée dans les baux et leurs renouvellements, justifiant la suspension contractuelle du paiement des loyers et la mise en jeu complémentaire de l’exception d’inexécution,

– les bailleurs ont eux mêmes manqué à leur obligation de délivrance des lieux loués à son égard, alors qu’elle ne peut les exploiter dans des conditions économiques normales et ainsiqu’à leur obligtion de jouissance paisible de ces lieux,

– la pandémie de Covid 19 et les mesures adoptées constituent aussi une destruction momentanée de la chose louée par cas fortuit au sens de l’article 1722 du code civil,

en application de la théorie de l’imprévision et des dispositions de l’article 1104 du code civil relative à l’exécution de bonne foi, elle sollicite devant les juridictions de fond la dispense du paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020,

– il n’existe aucun trouble manifestement illicite,

– à titre subsidiaire, un report des paiements des loyers échus à compter du 2ème trimestre 2020 de 24 mois à compter de l’arrêt à intervenir sera ordonné compte étant tenu des difficultés économiques subies par tout le secteur du tourisme et par la société Reside Etudes Apparthotels en particulier et de l’ouverture d’une procédure de conciliation judiciaire à son profit, ainsi que du taux d’occupation de la résidence,

– la résistance abusive, le préjudice moral et financier des appelants ne sont pas établis.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande de sursis à statuer

Les appelants demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure de conciliation ouverte au profit de la société Reside Etudes Apparthôtels.

Cependant, cette demande est désormais sans objet puisque la procédure de conciliation s’est achevée le 11 mars 2022.

Sur la compétence du tribunal judiciaire de Paris

L’intimée conclut à l’incompétence de la juridiction saisie au motif, d’une part, que les bailleurs agissent en vertu d’un bail commercial lequel emporte la compétence de la juridiction dans le ressort duquel se trouve l’immeuble loué par application de l’article R 145-23 du code de commerce, et d’autre part, de l’existence d’une clause attributive de compétence insérée dans les baux, ce à quoi les intimés répliquent que leurs demandes consistent en une demande en paiement et non en une demande relative au statut des baux commerciaux, que la clause attributive dite “élection de domicile”‘ ne leur est pas opposable, faute de répondre aux conditions de validité prévues à l’article 48 du code de procédure civile et enfin, que leur demande est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile .

L’article R 211-4,11° du code de l’organisation judiciaire dans sa version issue du décret n°2019-912 du 30 août 2019 dispose que les tribunaux judiciaires connaissent seuls des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L 145-1 à L145-60 du code de commerce.

La compétence exclusive des tribunaux judiciaires en matière de bail commercial ne s’entend que des seuls litiges fondés sur le statut des baux commerciaux et non ceux fondés sur le droit commun des obligations.

En l’espèce, l’action engagée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris porte sur une demande provisionnelle en paiement des loyers, laquelle ne met en oeuvre aucune règle touchant le statut des baux commerciaux . En conséquence, elle doit être tranchée par le tribunal judiciaire, lequel peut être, au choix des demandeurs, par application des dispositions des articles 42, 46 du code de procédure civile, celui du ressort dans lequel se trouve le défendeur.

La clause attributive de compétence à la juridiction du lieu de situation de l’immeuble, en l’espèce le tribunal judiciaire de Nanterre, insérée à l’article XI des baux, est réputée non écrite, les demandeurs n’ayant pas la qualité de commerçants, par application de l’article 48 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le juge des référés territorialement compétent pour statuer sur une demande de mesure d’instruction in futurum ou une demande de communications de pièces en vue d’un procès au fond est bien celui de la juridiction appelée à connaître de l’éventuel litige au fond.

En l’espèce, la société Reside Etudes Apparthôtels ayant son siège social dans le ressort du tribunal judiciaire de Paris, celui-ci est compétent pour connaître de cet éventuel litige au fond engagé par les bailleurs.

Il résulte de ce qui précède que le tribunal judiciaire de Paris est bien compétent pour connaître de ce litige. Le jugement critiqué sera confirmé en ce qu’il a déclaré le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé territorialement compétent.

Sur l’irrecevabilité des demandes pour absence de droit d’agir soulevée par la société Reside Etudes Apparthôtels

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, les demandes des bailleurs étant fondées sur les baux commerciaux signés avec la société Reside Etudes Apparthôtels, ceux-ci produisent, pour justifier de leur intérêt à agir, leur contrat de bail commercial ainsi que la « déclaration des revenus » qui leur a été adressée par la société et qui mentionne le montant du loyer trimestriel.

L’intimée conclut ensuite à l’irrecevabilité des demandes de M. [N] [K], au motif que seul le nom de son épouse figure sur bail commercial signé. Toutefois, bien que non signataire des baux, il a incontestablement qualité à agir en tant que propriétaire des lieux loués, de sorte que cette fin de non recevoir ne sera pas retenue.

L’intimée conclut également à l’irrecevabilité des demandes de Mme [F] dont le bail ne serait pas produit. Toutefois, il ressort de l’avenant n°2 du bail commercial du 21 décembre 2006 que Mme [F] a repris le bail commercial et se substitue à M. et Mme [A] en tant que bailleur, de sorte que cette fin de non recevoir ne pas non plus retenue.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le jugement rendu sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les demandes des propriétaires bailleurs, en ce compris M. [N] [K] et Mme [F] qui sont également recevables en leurs demandes.

Sur la demande en paiement de provisions au titre des arriérés locatifs

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient, à titre liminaire, de relever que l’intimée n’invoque pas les dispositions protectrices des preneurs de baux commerciaux prévues par l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire. Elle ne conteste pas ne pas être éligible à ces dispositions, ne remplissant pas les critères d’éligibilité définis par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020.

En revanche, elle invoque plusieurs contestations en lien avec la pandémie de Covid-19, soutenant avoir été contrainte de fermer ses résidences de tourisme sur décision du gouvernement et, de manière plus générale, avoir subi une baisse de fréquentation très importante en raison de la diminution sans précédent des déplacements de la clientèle touristique et d’affaires (diminution du trafic aérien, contrôle sanitaire aux frontières et généralisation du télétravail).

Elle expose qu’elle a subi une diminution de 50% de son chiffre d’affaires qui ressort à 64 millions d’euros en 2020 contre 128 millions d’euros en 2019. Elle ajoute que le taux moyen d’occupation des résidences hôtelières ressortait à 41% au 30 septembre 2020 contre 73% au 30 septembre 2019 et que le coût des loyers à verser aux propriétaires s’élève annuellement à 49 millions d’euros.

Elle précise qu’en particulier, le taux d’occupation de la [Adresse 13] aurait été de 77, 07 % en 2019 pour 48, 93 % en 2020.

Elle affirme avoir adressé des propositions à tous les bailleurs pour tenter de faire face à la crise sanitaire et à ses conséquences, faisant ainsi preuve de sa bonne foi.

Sur la force majeure liée à la pandémie de Covid-19

L’intimée se fonde sur l’article 1218 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, relatif à la force majeure en matière contractuelle, estimant que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 doit être qualifiée d’événement de force majeure.

Il convient de relever que ce texte n’est applicable qu’aux contrats conclus après le 1er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, et qu’en l’espèce, la majorité des baux litigieux ont été conclus avant cette date, de sorte qu’ils sont soumis à la loi ancienne, soit à l’article 1148 ancien du code civil, ce qui est toutefois sans incidence sur le présent litige.

Il est en effet rappelé que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. La force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, rendant impossible l’exécution de l’obligation. Or, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n’est, par nature, pas impossible : elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse.

En l’espèce, il convient d’ajouter que si la chute d’activité et les pertes subies par l’intimée, en lien avec la crise sanitaire, sont incontestables et établies, celle-ci ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité totale de régler les loyers dus aux intimés, alors qu’elle a disposé d’une importante trésorerie grâce au prêt garanti par l’Etat de 27,6 millions euros qui lui a été accordé, ainsi qu’en attestent les pièces qu’elle produit.

Faute de justifier d’une impossibilité d’exécuter son obligation de règlement des loyers, elle ne démontre pas le caractère irrésistible de l’événement lié à l’épidémie de Covid-19.

Sur la clause contractuelle relative aux « circonstances exceptionnelles et graves »

Les baux commerciaux litigieux contiennent tous une clause intitulée « dispositions diverses » qui stipule que :

« Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait :

– soit du fait ou d’une faute du bailleur ;

– soit de l’apparition de désordre de nature décennale, soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc ) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, défini ci-avant, ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance ».

L’intimée soutient qu’il a ainsi été contractuellement prévu que le preneur puisse déroger à la garantie de versement d’un loyer contractuel dans l’hypothèse où il devrait faire face à des « circonstances graves et exceptionnelles » de nature à porter atteinte à l’exploitation des résidences et que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 ainsi que les mesures gouvernementales prises pour y remédier constituent de telles « circonstances exceptionnelles et graves », les confinements successifs ayant imposé la fermeture des résidences de tourisme d’affaires et rendu leur exploitation impossible.

Selon elle, « l’occupation effective et normale » du bien ne serait toujours pas possible à ce jour, en raison de la baisse du tourisme d’affaires et du télétravail notamment, le taux d’occupation étant très inférieur à celui de 2019.

Cependant, la clause précitée implique, à l’évidence, que le bien lui-même soit affecté, ainsi que les termes mêmes le précisent (circonstances affectant « le bien ») mais également l’exemple donné (l’incendie de l’immeuble).

Si l’épidémie de Covid-19 a affecté les conditions d’exploitation de la résidence hôtelière, en réduisant le taux d’occupation du fait de la baisse de l’activité touristique, des confinements successifs et du recours massif au télétravail, elle n’a pas affecté les biens loués eux-mêmes, qui étaient, à tout moment, en état de location et conformes à l’usage auquel ils étaient destinés.

A cet égard, la [Adresse 13] a certes connu une baisse de son taux d’occupation en 2020 mais celui-ci s’est néanmoins élevé à 48, 93 % selon les propres déclarations de l’intimée, de sorte qu’il n’a jamais été nul.

La clause contractuelle, très claire, ne nécessite aucune interprétation excédant les pouvoirs du juge des référés et la contestation de l’appelante sera rejetée sur ce point, cette clause n’étant pas applicable à la crise sanitaire actuelle.

Sur l’absence de délivrance des locaux par les bailleurs

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

La société Reside Etudes Apparthôtels soutient que les bailleurs ont manqué, même sans faute, à leur obligation de délivrance des locaux loués puisqu’elle a été contrainte de fermer ses établissements en raison des mesures adoptées par le Gouvernement pour lutter contre la propagation du Covid-19, ce qui justifie la suspension des loyers, l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil pouvant toujours être opposée.

La résidence litigieuse, Monceau Bois Colombes, est une résidence de tourisme, ce qui n’est pas contesté par les appelants.

L’article 10, I bis, 2°, du décret n° 2020-548 du 11 mai 2020, créé par le décret n° 2020-604 du 20 mai 2020 (article 7 c), prévoit expressément que « sauf lorsqu’ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier, les établissement suivants mentionnés au livre III du code du tourisme ne peuvent accueillir de public : […] les résidences de tourisme ».

Ce texte, en vigueur jusqu’au 2 juin 2020, a été abrogé à cette date.

L’intimée soutient que le décret n° 2020-604 du 20 mai 2020 a confirmé rétroactivement la fermeture des résidences de tourisme à compter du 14 mars 2020 jusqu’au 2 juin 2020 mais elle ne précise pas en vertu de quelle disposition une telle rétroactivité aurait pu être ordonnée.

Aucune disposition du décret ne prévoit une telle application rétroactive, laquelle paraît en outre difficilement concevable s’agissant d’une fermeture d’établissement, qui ne peut par définition valoir que pour l’avenir.

La période de fermeture n’a donc été que de 14 jours sur cette période du 20 mai au 2 juin 2020.

L’interdiction d’accueil du public a en revanche été clairement posée par le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020, à son article 41, I, 2°, pour la période du 1er novembre au 14 décembre 2020 inclus.

Mais contrairement à ce que soutient l’intimée, aucune interdiction ou fermeture n’a ultérieurement été prévue, pour la période du 19 mars au 19 mai 2021, le décret n° 2021-296 du 19 mars 2021 étant taisant sur ce point.

La résidence objet du litige a donc bien fait l’objet d’une mesure de fermeture administrative mais pendant une durée limitée d’environ deux mois.

En tout état de cause, pendant cette période, les bailleurs ont continué à mettre les locaux loués à la disposition de la société Reside Etudes Apparthôtels, laquelle n’invoque aucun manquement de leur part à leurs obligations de mise à disposition de locaux et équipements conformes à la destination contractuelle. Les locaux permettaient d’exercer l’activité prévue aux baux, ce qui n’est pas contesté.

La fermeture administrative de la résidence de tourisme d’affaires, imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre l’épidémie de Covid-19, n’est pas le fait des bailleurs qui, pour leur part, ont continué à remplir leur obligation de délivrance.

De même, la diminution de la clientèle liée au contexte sanitaire est étrangère à l’obligation de délivrance du bailleur.

La demande de suspension du paiement des loyers sur le fondement de l’article 1719 du code civil n’est donc pas fondée, l’obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable.

Sur la théorie de l’imprévision et l’exigence de bonne foi

Aux termes de l’article 1195 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

L’ intimée invoque ces dispositions mais :

– d’une part, elles ne sont applicables qu’aux contrats conclus postérieurement au 1er octobre 2016, ce qui n’est pas le cas de la plupart des baux litigieux ;

– d’autre part, si ces dispositions permettent à une partie de demander une renégociation du contrat à son cocontractant, elles ne la dispensent pas de l’exécution de ses obligations durant la renégociation. En cas d’échec de celle-ci, seul le juge du fond peut adapter le contrat, le réviser ou y mettre un terme.

Il en résulte que la demande excède les pouvoirs du juge des référés et que, dans l’attente d’une éventuelle saisine du juge du fond, l’intimée ne peut se dispenser du paiement des loyers contractuellement dus sur le fondement de ces dispositions.

Il sera ajouté que, si les bailleurs ont effectué un investissement en acquérant des lots dans la résidence litigieuse, il s’agit de particuliers qui ne disposent pas tous d’une trésorerie importante leur permettant de pallier la perte de revenus constituée par le défaut de paiement des loyers par l’appelante. Ils n’ont pas fait preuve de mauvaise foi en sollicitant judiciairement le règlement des loyers que la société Reside Etudes Apparthôtels avait de sa seule initiative suspendus.

Sur la perte de la chose louée

Aux termes de l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

L’intimée soutient que la pandémie de Covid-19 et les mesures adoptées par le Gouvernement pour lutter contre sa propagation constituent une destruction momentanée de la chose louée par cas fortuit au sens de ce texte, ce qui justifie une exonération du paiement des loyers depuis le 2ème trimestre 2020 à titre de réduction du prix du bail.

Il est constant que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose.

La perte partielle de la chose louée n’est pas nécessairement définitive et peut être temporaire.

En l’espèce, la société Reside Etudes Apparthôtels a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative, l’absence de toute faute du bailleur étant indifférente.

Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur son obligation au paiement de l’intégralité des loyers pendant les périodes de fermeture administrative.

Cependant, il a été vu précédemment que ces périodes de fermeture n’ont pas excédé deux mois et que, hors fermeture, aucun texte, qu’il soit issu du droit commun des obligations ou des dispositions dérogatoires de la période de crise sanitaire, n’autorisait la société Reside Etudes Apparthôtels à suspendre le paiement des loyers, étant rappelé que les aides de l’Etat aux entreprises ont eu pour objet de les soutenir dans le respect de leurs engagements, notamment à l’égard de leurs bailleurs.

L’obligation de règlement des loyers pesant sur la société Reside Etudes Apparthôtels n’est donc pas sérieusement contestable, étant à cet égard relevé que celle-ci propose elle-même désormais, dans le cadre de la conciliation en cours, de régler 70 % du loyer annuel des années 2020 et 2021, reconnaissant ainsi le principe de son obligation.

Elle sera dès lors condamnée au paiement de provisions au titre des loyers dus et impayés, sous déduction de deux mois de loyers correspondant aux périodes de fermeture, pour lesquels la contestation est sérieuse.

Sur le montant des provisions

Les bailleurs justifient tous du montant des loyers dus en produisant leur bail ainsi que des « déclarations de revenus » établies par l’intimées elle-même et qui détaillent le montant des derniers loyers dus et impayés.

Le tableau récapitulatif reprend précisément le montant de ces loyers pour chaque propriétaire.

L’intimée ne produit de son côté aucune pièce susceptible de remettre en cause la validité de ce décompte ou de justifier de versements supplémentaires qui n’auraient pas été déduits.

En conséquence, le décompte établi par les bailleurs, qui n’est pas sérieusement contesté, sera retenu, et les provisions allouées sous réserve de la déduction de deux mois de loyers correspondant aux périodes de fermeture, ainsi qu’il a été précédemment retenu, et la demande sera actualisée au quatrième trimestre 2021 inclus.

Ainsi, la société Reside Etudes Apparthôtels sera condamnée au paiement des sommes provisionnelles suivantes, qui s’entendent HT :

– 7.406 euros à M. et Mme [Z],

– 7.846 euros à M. [O] [B],

– 9.080 euros à M. [J] [S] [A],

– 8.750 euros à M. et Mme [T],

– 9.080 euros à Mme [F],

– 5.622 euros à M et Mme [K].

Le jugement rendu rendue sera infirmée en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions.

Sur la demande de délais de paiement

Eu égard aux difficultés financières rencontrées par la société Reside Etudes Apparthôtels en raison de la crise sanitaire, attestées par la procédure de conciliation ouverte à son bénéfice, et de la nécessité dans laquelle elle se trouve d’échelonner le règlement de sa dette afin de préserver son activité, il lui sera accordé un délai de 18 mois en application de l’article 1343-5 du code civil, dans les conditions prévues au dispositif, étant observé qu’elle a déjà bénéficié d’un délai de plus de huit mois depuis l’ordonnance de référé entreprise.

Elle sera en conséquence autorisée à s’acquitter des provisions par règlements trimestriels, à régler concomitamment au loyer courant, en 6 échéances successives correspondant à un 6ème de la dette chacune, la première devant intervenir avec le loyer du second trimestre 2022.

Il est rappelé qu’elle doit régler ces échéances en plus du loyer courant, lequel doit être repris à 100 % à compter de janvier 2022, comme elle s’y est engagée en décembre 2021.

A défaut de respect de l’échéancier ou de règlement du loyer courant à son échéance, le solde sera immédiatement exigible la mise en place de l’échéancier commandant de rejeter la demande spécifique des appelants sur le point de départ des intérêts légaux.

Compte tenu de ces modalités de règlement, il n’y a pas lieu d’assortir l’obligation d’une astreinte.

La demande de provision ayant été examinée sous l’angle de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, et accordée en majeure partie, il n’y a pas lieu de l’examiner sous l’angle du trouble manifestement illicite ou du dommage imminent.

Sur la demande des bailleurs de voir ordonner à la société Reside Etudes Apparthôtels la reprise paiement des loyers courants sous astreinte

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Compte tenu de l’actualisation de la dette locative formulée par les bailleurs, arrêtée au 4ème trimestre 2021 et calculée sur le montant total du loyer, accueillie comme il a été dit précédemment, leur demande tendant à voir condamner la locataire sous astreinte à la reprise du paiement des loyers à hauteur de 100 % de leur montant ne peut s’entendre que pour l’année 2022.

Par lettre circulaire du 8 décembre 2021, la société Reside Etudes Apparthôtels a pris l’engagement de reprendre le paiement des loyers à hauteur de 100 % de leur montant. Le loyer étant payable par trimestre échu, soit pour la première fois, le 31 mars 2022, les bailleurs ne caractérisent pas l’existence d’un trouble manifestement illicite actuel .

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de communication du contrat d’assurance multirisques professionnelle

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Les bailleurs demandent la production par la société Reside Etudes Apparthôtels de son contrat d’assurance multirisques professionnelle afin de vérifier s’il contient une garantie perte d’exploitations et, dans l’affirmative, si celle-ci a été indemnisée à ce titre, ce qui attesterait de sa mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations.

Cependant, M. [X], directeur général adjoint finances du groupe Reside Etudes, atteste que la société Reside Etudes Apparthôtels n’a perçu aucune indemnité de ses assureurs au titre de la perte de chiffre d’affaires générée par la crise sanitaire de la Covid 19 et de ses conséquences et qu’Axa lui a notifié une fin de non-recevoir.

Sauf à considérer que le directeur général adjoint du groupe aurait établi un faux destiné à être produit en justice, cette attestation, qui répond aux interrogations des bailleurs, rend sans objet la demande de communication de la police d’assurance.

Le rejet s’impose d’autant plus que les demandes des bailleurs sont, pour l’essentiel, accueillies, rendant inutile la recherche de plus amples éléments de preuve sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes de communication de pièces

Les bailleurs demandent en cause d’appel sur ce même fondement de l’article 145 du code de procédure civile la production par la société Reside Etudes Apparthôtels des justificatifs du prêt garanti par l’Etat qu’elle a obtenu, des justificatifs de la fermeture de la résidence à compter de mars 2020, à savoir le chiffre d’affaires et le taux d’occupation par mois de la résidence depuis mars 2020 à ce jour.

Toutefois, les appelants ne précisent pas la nature du procès susceptible d’être initié, ni le fondement juridique du procès dont la solution pourrait dépendre des documents dont il est demandé communcication.

Par conséquent, le jugement rendu sera confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes.

Sur la demande de communication fondée sur l’article L. 321-2 du code du tourisme

L’article L. 321-2 du code du tourisme prévoit que l’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

Ce texte impose aux exploitants de résidences de tourisme des règles de communication très précises, de sorte que la société Reside Etudes Apparthôtels ne saurait s’y opposer en arguant du caractère imprécis ou indéterminé de ces pièces.

Elle n’a pas communiqué, en dépit des demandes en ce sens, les comptes d’exploitation de la résidence et le bilan précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

Les pièces n° 7 et 7-1 qu’elle produit, intitulées “comptes d’exploitation de la [Adresse 13] de 2017 à 2020” et “comptes d’exploitation définitifs de la [Adresse 13] de 2018 à 2020”, sont deux feuilles simples non certifiées, dont la provenance est inconnue, et qui ne permettent pas de satisfaire aux exigences du texte susvisé.

L’attestation de son directeur général adjoint, M. [M] ne peut suppléer les documents visés à l’article L 321-2 du code du tourisme, faute de détails comptables et financiers ventilés par résidence.Les bailleurs ne sont donc pas en mesure de vérifier si les difficultés allégués par la société Reside Etudes Apparthôtels sont en lien avec leur résidence et si en ce qui la concerne l’intimée était dans l’impossibilité de régler les loyers.

Faute d’avoir déféré à ses obligations légales, l’intimée sera condamnée à procéder à la communication demandée, étant précisé qu’elle sera élargie en cause d’appel aux comptes d’exploitation à l’année 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par document, la cour ne se réservant pas la liquidation de l’astreinte.

Le jugement rendu sera confirmé sur ce point, sous réserve de l’élargissement de la communication rappelée ci avant.

Sur la demande de dommages -intérêts pour procédure abusive

C’est par de juste motifs que la cour adopte que les premiers juges, après avoir procédé à une exacte et précise analyse de la situation, ont considéré que sans démonstration individuelle du caractère incontestable du préjudice enduré et l’étendue de son chiffrage, il ne pouvait être fait droit à la demande indemnitaire des bailleurs.

Le jugement rendu sera confirmé de ce chef.

Sur l’application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile

Cette demande étant formulée par les appelants à titre subsidiaire, il n’y apas lieu de l’examiner

Sur les demandes accessoires

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement tranché par les premiers juges.

L’intimée, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel et au paiement de la somme globale de 5.000 euros aux intimés au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement rendu en ce qu’il dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par M. [Z], Mme [G], M. [B], M. et Mme [T], Mme [F], M. et Mme [K] et M. [A], et sauf à élargir la période des comptes d’exploitation ;

Confirme le jugement rendu pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs réformés et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes de Mme [L] [F] et de M. [N] [K] ;

Condamne la société Reside Etudes Apparthôtels à payer, au titre des échéances de loyer impayées du deuxième trimestre 2020 au quatrième trimestre 2021 inclus, les provisions suivantes :

– 7.406 euros à M. et Mme [Z],

– 7.846 euros à M. [O] [B],

– 9.080 euros à M. [J] [S] [A],

– 8.750 euros à M. et Mme [T],

– 9.080 euros à Mme [F],

– 5.622 euros à M. et Mme [K],

Autorise la société Reside Etudes Apparthôtels à s’acquitter de ces provisions en six échéances trimestrielles successives correspondant à un sixième de la dette chacune, à payer avec le loyer courant et pour la première fois avec le loyer du second trimestre 2022 ;

Dit qu’à défaut de respect de l’échéancier ou de règlement du loyer courant à son échéance, le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

Dit n’y avoir lieu d’assortir l’obligation pour la société Reside Etudes Apparthotels de s’acquitter des provisions allouées d’une astreinte ;

Dit que la communication de pièces portera aussi sur les comptes d’exploitation de la résidence litigieuse visée à l’article L321- 2 du code de tourisme pour l’année 2021 ;

Rejette les autres demandes formées par les parties ;

Condamne la société Reside Etudes Apparthôtels aux dépens d’appel,

Condamne la société Reside Etudes Apparthôtels à payer à M. [Z], Mme [G], M. [B], M. et Mme [T], Mme [F], M. et Mme [K] et M. [A] la somme globale de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LA PRESIDENTE EMPÊCHÉE