Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 2
ARRET DU 22 FEVRIER 2023
(n° , 8 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/15396 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAOVW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Septembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/11407
APPELANT
Monsieur [G] [I]
né le 08 octobre 1951 à [Localité 7] (Tunisie)
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représenté par Me Nathalie ORPHELIN-BARBERON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0361
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet [Z], SARL immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 752 530 386
C/O CABINET [Z]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Rodolphe LOCTIN de la SELEURL Cabinet Rodolphe LOCTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0283
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
– CONTRADICTOIRE
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
Le 16 novembre 2015 M. [G] [I] a acquis le lot 148 correspondant à un box dénommé parking au 2ème sous-sol du bâtiment F de l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé au [Adresse 3].
Par ordonnance du 8 avril 2016, le juge des référés a condamné le syndicat des copropriétaires situé au [Adresse 3] à remettre à M. [G] [I] les codes et clés nécessaires pour lui permettre d’accéder à son box au 2ème sous-sol en traversant les parties communes de l’immeuble, sans passer par les parties communes de l’immeuble voisin, et ce, sous astreinte.
Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de cette cour du 29 septembre 2017 qui a également constaté l’absence de trouble manifestement illicite quant à l’accès par l’ascenseur.
Par acte du 8 juillet 2016 M. [G] [I] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux fins d’obtenir, essentiellement, la condamnation, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à lui transmettre la clé de l’ascenseur pour accéder à son lot de parking, l’annulation de l’assemblée générale du 11 mai 2016 et l’annulation des résolutions n° 5 et 18 de cette assemblée.
Par acte du 1er septembre 2016 M. [G] [I] a assigné aux mêmes fins le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3].
Par jugement du 25 septembre 2018 le tribunal de grande instance de Paris a :
– déclaré irrecevable la demande de nullité de M. [G] [I] de l’assemblée générale du 11 mai 2016 dans son ensemble et des résolutions 5 et 18 de l’immeuble situé au [Adresse 3],
– débouté M. [G] [I] de ses demandes d’accès à son box par l’ascenseur, de désignation d’un administrateur provisoire et de dommages et intérêts,
– condamné M. [G] [I] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code,
– débouté les parties du surplus de leurs demandes,
– ordonné l’exécution provisoire,
M. [G] [I] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 juillet 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 12 octobre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 23 octobre 2019 par lesquelles M. [G] [I], appelant, invite la cour, à :
– infirmer le jugement,
statuant à nouveau,
– constater qu’il dispose d’un droit d’accès aux parties communes que constituent le hall d’entrée du bâtiment situé au [Adresse 3], de l’escalier et l’ascenseur accessibles via ce hall et menant à son lot,
– condamner le syndicat des copropriétaires secondaire situé au [Adresse 3] à lui transmettre la clé de l’ascenseur pour accéder à
son lot de parking et ce sous astreinte de 100 € par jours de retard, à compter de la
signification du jugement à intervenir,
– annuler l’assemblée générale du 11 mai 2016 en son entier et annuler le procès verbal,
– constater que le syndicat des copropriétaires secondaire situé au [Adresse 3] est dépourvu de syndic,
– désigner un administrateur provisoire de la copropriété avec la mission suivante :
se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat,
procéder à la répartition des charges entre les copropriétaires conformément au règlement de copropriété,
refaire les comptes de l’exercice 1/10/2014 – 30/09/2015,
procéder si besoin est, à l’exécution de toute décision de justice rendue à l’encontre du syndicat des copropriétaires situé au [Adresse 3],
convoquer une assemblée en vue notamment de la désignation d’un syndic, d’un conseil syndical et de l’approbation des comptes.
à titre subsidiaire,
– annuler la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 mai 2016,
– annuler la résolution n°18 de l’assemblée générale du 11 mai 2016,
– annuler tous frais qui lui seraient facturés sur le fondement de cette résolution,
– le dispenser de participer à la dépense commune des frais de procédure,
– condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
– condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Vu les conclusions en date du 14 septembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], demande à la cour, au visa des articles 8-1, 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, à :
– déclarer M. [G] [I] mal fondé en son appel et l’en débouter,
– confirmer le jugement en ce qu’il a :
déclaré M. [G] [I] irrecevable en son action en nullité de l’assemblée générale du 11 mai 2016 dans son ensemble et des résolutions n° 5 et 18,
débouté M. [G] [I] de ses demandes d’accès à son box par l’ascenseur, de désignation d’un administrateur provisoire et de dommages et intérêts,
condamné M. [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires situé au [Adresse 3] la somme de 4.000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance,
condamné M. [G] [I] aux dépens de première instance.
– condamner M. [G] [I] aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel,
à titre subsidiaire, pour le cas où M. [G] [I] serait déclaré recevable en son action en nullité de l’assemblée générale du 11 mai 2016,
– déclarer M. [G] [I] mal fondé en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 mai 2016 dans son ensemble,
encore plus subsidiairement,
– déclarer M. [G] [I] mal fondé en sa demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 mai 2016,
– déclarer M. [G] [I] mal fondé en sa demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 11 mai 2016,
En tout état de cause,
– constater que M. [G] [I] dispose d’un accès à son lot de parking situé au [Adresse 3], sans passer par l’ascenseur,
– constater qu’en tant que copropriétaire ne payant pas de charges d’ascenseur puisque n’étant pas, en parallèle, propriétaire d’un appartement dans l’immeuble, M. [G] [I] ne dispose nullement du droit d’utiliser celui-ci,
– déclarer M. [G] [I] mal fondé en sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires situé au [Adresse 3] à lui remettre la clé de l’ascenseur pour accéder à son lot de parking,
– déclarer M. [G] [I] mal fondé en sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,
– condamner M. [G] [I] aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel,
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la recevabilité de la demande de nullité de l’assemblée générale du 11 mai 2016
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, telle défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ;
M. [G] [I] est propriétaire du lot n° 148 correspondant à un box à usage de parking, au deuxième sous-sol de l’immeuble du [Adresse 3] ;
Il sollicite l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et de ses résolutions n° 5 et 18 (pièce [I] n° 17 : procès verbal de l’assemblée générale du 11 mai 2016) ; le procès verbal de cette assemblée lui a été notifié le 13 mai 2016 (pièce [I] n° 16) ;
Par acte du 8 juillet 2016 M. [G] [I] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux fins d’obtenir, essentiellement, la condamnation, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à lui transmettre la clé de l’ascenseur pour accéder à son lot de parking, l’annulation de l’assemblée générale du 11 mai 2016 et l’annulation des résolutions n° 5 et 18 de cette assemblée ;
Par acte du 1er septembre 2016 M. [G] [I] a assigné aux mêmes fins le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ;
Les copropriétés des 260 et [Adresse 3] constituent des copropriétés distinctes ;
En effet, l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété, a été divisé en deux entités juridiquement distinctes depuis une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 29 mai 1967 (pièce syndicat n°1) ; depuis cette date, il n’ y a plus de syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], mais deux syndicats des copropriétaires distincts, l’un au [Adresse 2]), l’autre au [Adresse 3] ;
Si l’assignation du 8 juillet 2016 a été délivrée dans le délai de 2 mois de l’article 42 précité, elle ne concerne pas la bonne personne morale ; M. [G] [I] a régularisé par assignation du 1er septembre 2016, mais après l’expiration du délai de recours de deux mois ;
L’irrégularité entachant la première assignation pouvait être être couverte à l’intérieur du délai de deux mois, ce qui n’a pas été le cas, de sorte que la forclusion de l’action est encourue ;
Pour ces motifs et ceux des premiers juges que la cour adopte, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a :
– déclaré irrecevable la demande de nullité de M. [G] [I] de l’assemblée générale du 11 mai 2016 dans son ensemble et des résolutions 5 et 18 de l’immeuble situé au [Adresse 3],
– débouté M. [G] [I] de sa demande de désignation d’un administrateur provisoire ;
Sur le droit d’accès de M. [I] aux parties communes de l’immeuble du [Adresse 3]
M. [I] soutient qu’en tant que propriétaire du lot 148 de l’immeuble du [Adresse 4], correspondant à un box du parking situé au second sous-sol, il dispose, en vertu, de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de la libre jouissance des parties communes ;
Le droit d’accès de M. [I] aux parties communes n’est pas contesté, il s’est d’ailleurs vu remettre, en exécution de l’ordonnance de référé du 8 avril 2016, les clés lui permettant d’arriver au 2ème sous-sol où se trouve le box dont il est propriétaire ;
Le litige se circonscrit à l’accès à l’ascenseur qui lui est refusé par le syndicat ;
Il résulte du règlement de copropriété de l’immeuble que M. [I], en tant que propriétaire du lot de parking n°148, et à l’instar de tous les copropriétaires de lots de parking, ne paie pas de charges d’ascenseur (pièce [I] n°15, page 90 : tableau de répartition des charges) ; M. [I] ne se voit donc pas réclamer des charges d’ascenseur dans les appels de fonds qu’il reçoit (pièce syndicat n°6) ;
Le règlement de copropriété stipule en page 88, à l’article 8, intitulé ‘usage des parkings’ que ‘les parkings pourront faire l’objet de location et même être utilisés commercialement. Toutefois, l’utilisation de l’ascenseur pour l’accès à ces parkings est réservée aux seuls copropriétaires et à leurs locataires’ ; cette stipulation vise les propriétaires d’appartements ainsi que leurs locataires éventuels, qui, seuls, peuvent utiliser les ascenseurs menant aux parkings ; les propriétaires de seuls lots de parkings, tels qu M. [I], qui ne payent pas de charges d’ascenseur, ne peuvent utiliser l’ascenseur, réservé aux copropriétaires de lots d’habitation ou à leurs locataires ;
A l’époque de la rédaction du règlement de copropriété, il n’était pas d’usage qu’un copropriétaire soit uniquement propriétaire ou locataire d’un box de parking, sans être en même temps domicilié au sein de l’immeuble ; ceci explique pourquoi le règlement de copropriété ne prévoit pas de charges d’ascenseur pour les copropriétaires de places de parking, et il s’agit de l’unique exception qui peut être recensée en la matière, tout autre copropriétaire devant s’acquitter de charges d’ascenseur (pièce [I] n°15, pages 90 à 95) ;
Les premiers juges ont exactement relevé que, dans le règlement de copropriété, il existe une restriction concernant l’usage de l’ascenseur qui concerne la desserve des terrasses, dont il est précisé que son entretien serait à la charge exclusive des lots desservis par lesdites terrasses ; comme l’a dit le tribunal, une telle restriction ne figure pas dans la mention des autres parties communes, comme les vestibules et couloirs d’entrée, les escaliers, leur cage et palier, puisque tous les copropriétaires de lots, même uniquement de parkings, paient des charges communes générales et bénéficient donc de l’accès à ces parties communes ;
En revanche, les charges d’ascenseur ne sont supportées que par ceux qui peuvent l’utiliser ;
M. [G] [I] ne règle aucune charge d’ascenseur du fait de l’inutilité de l’ascenseur pour accéder à son lot, l’escalier le desservant, et en l’absence de tout autre lot lui appartenant dans le reste de l’immeuble ;
L’accessibilité de l’ascenseur pour tous les propriétaires et leurs locataires rappelée en son article 7 s’interprète au regard de la l’articulation de ces propriétaires aux charges d’ascenseur ;
Ainsi l’utilisation de l’ascenseur à ces parkings est réservée aux seuls copropriétaires et à leurs locataires, en ce qu’ils participent à ces charges d’ascenseur résultant de l’utilité objective de l’ascenseur pour accéder au lot et donc à son utilisation ;
Les premiers juges ont justement retenu que ce critère d’utilité exclut qu’un propriétaire qui ne paie pas de charges puisse utiliser l’équipement, sauf à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires qui paieraient seuls les charges d’ascenseur tandis que sa fréquentation serait supérieure à leur seul usage, restriction prévue tant dans le règlement de copropriété que dans les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. [G] [I] de sa demande d’accès à l’ascenseur ;
Sur la demande de dommages-intérêts de M. [I]
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
M. [G] [I], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [G] [I] ;
Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
M. [G] [I] sollicite d’être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ‘le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires’ ;
M. [G] [I], perdant son procès contre le syndicat, le jugement doit être confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance ;
Il doit être ajouté au jugement que M. [G] [I] est débouté de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel ;
Sur la demande relative à l’exécution provisoire
L’arrêt n’étant pas susceptible d’une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande de M. [I] tenant à ce que l’exécution provisoire soit ordonnée est donc sans objet et doit être rejetée ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne M. [G] [I] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme supplémentaire de 3.000€ par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;
Déboute M. [G] [I] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
