COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71D

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 MARS 2023

N° RG 22/04452 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VJSA

AFFAIRE :

[X] [E] [Y] [S]

…

C/

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu le 14 Juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Versailles

N° RG : 22/00458

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 16.03.2023

à :

Me Marine FEVRIER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

Me Elisa GUEILHERS, avocat au barreau de VERSAILLES,

Me Stéphanie TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [X] [E] [Y] [S]

né le 11 Décembre 1956 à [Localité 6] (IRAN)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [M] [F] épouse [E] [Y] [S]

né le 17 Septembre 1964 à [Localité 7] (TUNISIE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Marine FEVRIER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 568

APPELANTS

****************

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2]

prise en la personne de de son administrteur judiciaire la SELARL AJ ASSOCIES

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 129 – N° du dossier 32/22

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

N° SIRET : 423 71 9 1 78

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20220324

Ayant pour avocat plaidant Me Yves-Marie LE CORFF, au barreau de Paris

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Janvier 2023, Madame Marina IGELMAN, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Marietta CHAUMET, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [E] [Y] [S] et Mme [M] [F] épouse [E] [Y] [S] sont propriétaires des lots numéros 1 et 3 sis [Adresse 2] à [Localité 5], cadastrés section [Cadastre 4].

L’immeuble est constitué d’une maison qui a été divisée en trois lots selon acte notarié du 10 juillet 2017 constitutif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété.

M. et Mme [A] ont acquis le lot n°2 de cet ensemble, par acte authentique du 11 janvier 2018.

Deux copropriétaires composent donc désormais le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier.

Trois syndics de copropriété leur étaient proposés par M. et Mme [E] [Y] [S], et par lettre du 3 mars 2019, M. et Mme [A] ont choisi le cabinet [G] [U], lequel était officiellement désigné lors de l’assemblée générale du 31 mai 2019.

Au cours de l’assemblée générale de la copropriété tenue le 10 août 2020, était actée la démission du syndic M. [G] [U] à compter du 11 septembre 2020.

Ne parvenant pas à trouver un nouveau syndic, M. et Mme [E] [Y] [S] ont choisi le cabinet Matera comme gestionnaire coopératif pour agir lors de la vacance du syndic, dans l’intérêt de la copropriété.

Par ordonnance du 20 janvier 2021, rectifiée le 16 février 2021, le président du tribunal judiciaire de Versailles, saisi sur requête de M. et Mme [A], a désigné Maître [P], de la SELARL AJAssociés, en qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à [Localité 5] avec les pouvoirs conférés au syndic de copropriété par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

M. et Mme [E] [Y] [S] ont convoqué une assemblée générale extraordinaire le 23 février 2021 et le mode de syndicat coopératif pour la gestion de la copropriété était adopté à cette occasion.

Sur requête de la SELARL AJAssociés, prise en la personne de Maître [P], le président du tribunal judiciaire de Versailles le désignait à nouveau en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires selon ordonnance en date du 26 janvier 2022.

Par acte d’huissier de justice délivré le 23 mars 2022, M. et Mme [E] [Y] [S] ont fait assigner en référé la société AJ Associés et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] aux fins d’obtenir principalement de :

– rétracter l’ordonnance rendue sur requête le 26 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles, ayant désigné Maître [T] [P] en qualité d’administrateur provisoire du syndic du SDC,

– ordonner une mesure de médiation entre M. et Mme [E] [Y] [S] et M. et Mme [A] dans le cadre de la désignation d’un nouveau syndic,

– à titre subsidiaire, désigner un nouvel administrateur provisoire,

– condamner la société AJAssociés au paiement d’une somme 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire rendue le 14 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

– rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance sur requête du 26 janvier 2022,

– condamné M. et Mme [E] [Y] [S] à payer à la société AJAssociés la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. et Mme [E] [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné les demandeurs aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 6 juillet 2022, M. et Mme [E] [Y] [S] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. et Mme [E] [Y] [S] demandent à la cour, au visa des articles 496 et 497 du code de procédure civile et 29-1 et 41-16 de la loi du 10 juillet 1965, de :

‘- réformer l’ordonnance de référé rendue le 14 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’elle a :

– rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance sur requête du 26 janvier 2022,

– condamné M. et Mme [E] [Y] [S] à payer à la société AJ Associés la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. et Mme [E] [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné les demandeurs aux dépens,

et, statuant à nouveau,

à titre principal,

– prononcer la rétractation de l’ordonnance rendue par requête le 26 janvier 2022 ayant désigné Maître [T] [P] en qualité d’administrateur provisoire du syndic de copropriétaire sis [Adresse 2]) ;

– constater les négligences de Maître [T] [P] en sa qualité d’administrateur provisoire désigné dans l’ordonnance du 20 janvier 2021 ;

– ordonner une mesure de médiation entre M. et Mme [E] [Y] [S] et M. et Mme [A] dans le cadre de la désignation d’un nouveau syndic de copropriété ;

à titre subsidiaire,

– désigner un nouvel administrateur provisoire en lieu et place, si par extraordinaire, la rétractation de l’ordonnance de Maître [T] [P] n’est pas recevable ;

en tout état de cause,

– condamner la société AJ associés, Maître [T] [P] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens’.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], pris en la personne de son administrateur judiciaire la société AJ Associés, demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de 

« – confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Versailles en date du 14 juin 2022,

– condamner M. et Mme [E] [Y] [S] à régler à la SELARL AJ ASSOCIES ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d’appel. »

Dans ses dernières conclusions déposées le 28 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société AJ Associés demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

‘- dire n’y avoir lieu à référé à l’égard de la société AJ Associés ;

en tant que de besoin,

– débouter M. et Mme [E] [Y] [S] de toutes demandes à l’égard de la société AJ Associés ;

par conséquent,

– confirmer en toute ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Versailles le 14 juin 2022 ;

en toute hypothèse,

– condamner M. et Mme [E] [Y] [S] à verser à la société AJ Associés une somme complémentaire au stade d’appel de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– les condamner aux dépens dont distraction au profit de Maître Stéphanie Teritehau avocat et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile’.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Pour demander la mise en place d’une mesure de médiation avec M. et Mme [A] afin de trouver ensemble un nouveau syndic de copropriété, les appelants sollicitent la rétractation de l’ordonnance du 26 janvier 2022 ayant désigné Maître [P] en qualité d’administrateur provisoire du syndic de la copropriété au vu des négligences qu’il a commises dans le cadre de sa désignation issue de l’ordonnance du 20 janvier 2021.

Ils reprochent à Maître [P] :

– de leur avoir notifié tardivement l’ordonnance le désignant en 2021,

– de n’avoir pas convoqué d’assemblée générale aux fins de désigner un nouveau syndic dans les 6 mois de l’ordonnance,

– d’avoir proposé au vote, lors de l’assemblée générale du 19 juillet 2021 un devis de réparation relatif à la réfection de la toiture suite à de nombreuses infiltrations pour un montant global de 11 484 euros sans avoir apporté la preuve de l’origine du désordre et des diligences accomplies auprès de l’assurance des copropriétaires respectifs, ce pourquoi expliquent-ils au demeurant, ils se sont opposés à ce devis selon eux « exorbitant »,

– de n’avoir pas pris les mesures utiles à la conservation de l’immeuble suite au désordre survenu au niveau de leurs plafonds,

– d’avoir envoyé une facture au mois de mars 2022 sans en indiquer la périodicité et sans avoir convoqué une assemblée générale afin d’approuver le budget.

Ils ajoutent qu’ils ont subi un désordre au niveau du plafond de leur salle de bains, une chambre et une buanderie ; qu’ils ont fait appel à un expert qui a conclu que l’origine du désordre proviendrait du logement de M. et Mme [A] et que Maître [P] n’a pas pris les mesures utiles de conservation de l’immeuble.

Le SDC de la résidence [Adresse 2], pris en la personne de son administrateur judiciaire la SELARL AJAssociés, prise en la personne de Maître [P], soutient en substance qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier les actions de l’administrateur provisoire, tandis que la mésentente entre les 2 copropriétaires est avérée.

Il expose que cette mésentente est telle que les copropriétaires ne parviennent pas à se mettre d’accord sur les sujets concernant le fonctionnement de la copropriété, aucune décision ne pouvant être prise et la situation étant bloquée, M. et Mme [E] [Y] [S] se comportant comme s’ils étaient les uniques propriétaires de l’ensemble immobilier.

Il réfute en outre toute faute commise par l’administrateur provisoire, expliquant qu’il a convoqué une assemblée générale afin que soient votés des travaux de mise en sécurité du bien suite à des infiltrations, mais que l’opposition de M. et Mme [E] [Y] [S], qui sont majoritaires, a bloqué la réalisation des travaux.

Il rétorque que les appelants subissant ce désordre, il leur appartient de faire les déclarations appropriées auprès des assurances, ce qu’ils n’ont fait qu’au mois de décembre 2021, et que la SELARL AJAssociés, ès qualités, ne peut mener à bien sa mission.

Il souligne également s’agissant des charges envoyées par l’administrateur qu’il s’agit de celles du premier trimestre 2022 et que le budget prévisionnel a été entériné par décision de l’administrateur provisoire en date du 23 février 2022, aux termes des pouvoirs qui lui sont conférés en vertu de l’article 29 de la loi de 1965.

Il sollicite donc la confirmation de l’ordonnance querellée en ce qu’elle a rejeté la demande subsidiaire de désignation d’un nouvel administrateur provisoire, ainsi qu’en ce qu’elle a rejeté la demande de médiation, laquelle n’est pas de la compétence du juge des référés, relevant que plusieurs mesures de médiation ont déjà été tentées dans ce dossier sans succès.

La SELARL AJ Associés fait également valoir que l’appréciation de la responsabilité des administrateurs provisoires ne relève pas des attributions du juge des référés et demande la confirmation de l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’elle a rappelé que, statuant en rétractation d’une ordonnance sur requête, le juge n’était pas compétent pour statuer sur la responsabilité de l’administrateur provisoire désigné, laquelle relève de la compétence du juge du fond.

Sur ce,

Les appelants sollicitent à titre principal la rétractation de l’ordonnance sur requête et la désignation d’un médiateur.

En application de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Ce pouvoir appartient également au juge des référés, en cours d’instance.

Outre le fait que la médiation ne peut être ordonnée qu’avant la résolution du litige, et donc avant l’arrêt statuant sur le fond du droit, il s’avère qu’en l’espèce le SDC intimé s’oppose à cette demande de médiation, justifiant de l’échec des tentatives de médiation déjà mises en place dans ce dossier.

La demande aux fins de médiation des appelants sera en conséquence rejetée.

Reste donc uniquement en débat la demande de rétractation aux fins, sur demande subsidiaire des appelants, de désigner un nouvel administrateur provisoire en lieu et place de la SELARL AJAssociés.

En vertu de l’article 496 alinéa 2 du code de procédure civile, s’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance.

L’objet de la procédure de rétractation est de rétablir un examen contradictoire du bien fondé des mesures ordonnées sur requête et, au-delà, du bien fondé du recours à une procédure non contradictoire.

Toutefois en l’espèce, M. et Mme [E] [Y] [S] sollicitant uniquement la désignation d’un autre administrateur que celui nommé aux termes de l’ordonnance sur requête du 26 janvier 2022, il convient d’en déduire que leur demande de rétractation est sans objet, puisque ce faisant, ils ne contestent pas la légitimité du principe même de la désignation d’un administrateur provisoire, mais uniquement la personne missionnée.

L’ordonnance querellée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance sur requête du 26 janvier 2022.

Sur la personne de l’administrateur provisoire désigné, en vertu de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« I. ‘ Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. (…)

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. (…) »

En l’espèce, la SELARL AJAssociés, ès qualités, a d’abord été désignée à la requête de M. et Mme [A] par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Versailles en date du 20 janvier 2021 sur le fondement de l’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lequel prévoit que :

« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article ( défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet), où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale. »

Manifestement, une telle mission n’était pas adéquate puisque la difficulté essentielle du dossier ne réside pas dans la problématique de la désignation d’un syndic en tant que telle, mais dans celle de faire fonctionner le syndicat des copropriétaires, lequel a pour mission essentielle de se réunir au moins une fois par an pour voter les décisions qui concernent la copropriété.

La SELARL AJAssociés, en la personne de Maître [P], a procédé à la convocation d’une assemblée générale, laquelle s’est réunie le 19 juillet 2021, mais au cours de laquelle aucune résolution concernant la réalisation des travaux de la toiture n’a pu être adoptée, compte tenu du vote négatif de M. et Mme [E] [Y] [S], qui détiennent la majorité des voix au sein de cette copropriété composée uniquement de deux ensembles de copropriétaires.

Au constat du contexte dans lequel il apparaît que les deux copropriétaires ne parviendront pas à se mettre d’accord sur la désignation d’un syndic et de ce que des travaux de mise en sécurité doivent être effectués dans les meilleurs délais afin d’assurer la sauvegarde de l’immeuble, la SELARL AJAssociés, prise en la personne de Maître [P], a ainsi saisi le président du tribunal judiciaire de Versailles aux fins qu’il soit de nouveau désigné, mais cette fois-ci en lui confiant outre les pouvoirs du syndic, ceux du conseil syndical et de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, conformément à l’article 29-1 de ladite loi.

Ce faisant et au vu des faits de l’espèce, il apparaît que la SELARL AJAssociés, ès qualités, est diligente dans la recherche d’une issue à la situation de blocage actuelle dans laquelle se trouve la copropriété, de sorte qu’il n’y a pas lieu de désigner un nouvel administrateur en ses lieu et place.

La demande de M. et Mme [E] [Y] [S] à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. et Mme [E] [Y] [S] ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l’avocat qui en a fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au SDC ainsi qu’à la SELARL AJAssociés la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Les appelants seront en conséquence condamnés à leur verser, à chacun, une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Déboute M. [X] [E] [Y] [S] et Mme [M] [F] épouse [E] [Y] [S] de leur demande de médiation,

Confirme l’ordonnance du 14 juin 2022 en toutes ses dispositions,

Déboute M. [X] [E] [Y] [S] et Mme [M] [F] épouse [E] [Y] [S] de leur demande de changement d’administrateur provisoire,

Condamne M. [X] [E] [Y] [S] et Mme [M] [F] épouse [E] [Y] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], pris en la personne de son administrateur judiciaire la société AJ Associés, d’une part, et à la SELARL AJAssociés, d’autre part, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Dit que M. [X] [E] [Y] [S] et Mme [M] [F] épouse [E] [Y] [S] supporteront les dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,