REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 2
ARRET DU 22 MARS 2023
(n° , 20 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/05871 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7REX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 14/08952
APPELANT
Monsieur [S] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483
INTIMES
Monsieur [F] [N] es qualité de mandataire judiciaire de M. [S] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société ISAMBERT SOGEPRIM GESTION
C/O Société ISAMBERT SOGEPRIM GESTION
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Catherine BONNEAU et plaidant par Me Amélie BOURA – SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS – avocat au barreau de PARIS, toque : A0499
Société LA FRANCE MUTUALISTE
Enregistrée au registre national des mutuelles sous le numéro 775 691 132
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Edouard DE LAMAZE et plaidant par Me Guillaume CARBONNIER – SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE – avocat au barreau de PARIS, toque : P0298
COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 25 Janvier 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
– CONTRADICTOIRE
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La mutuelle nationale de retraite et d’épargne d’anciens combattants et victimes de guerre France mutualiste (ci-après la France Mutualiste) et M. [S] [U] étaient les deux seuls copropriétaires jusqu’en 2018, de l’immeuble sis [Adresse 2], soit un hôtel particulier de 1882.
Le règlement de copropriété du 10 février 1953 prévoit à l’article ‘mode d’occupation’ que ‘les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et moeurs, à l’exclusion de toute utilisation industrielle, commerciale ou artisanale et notamment de tout commerce de location en meublé ; les professions libérales seront admises, cependant, il ne pourra être exercé dans l’immeuble deux professions semblables sans l’accord préalable des copropriétaires intéressés (…)’.
La France Mutualiste était propriétaire jusqu’au 25 juillet 2018, d’appartements situés au rez-de-chaussée et au 2ème étage (lots n°1 et 3), de trois chambres de service, d’un débarras (lots n°5, 6, 7 et 8) ainsi que de trois caves (lots n°12, 13 et 15).
Ces lots représentent 599/1000èmes des parties communes générales.
M. [S] [U] est propriétaire d’un appartement (lot n°2) situé au 1er étage, de trois chambres de service (lots n°4, 9 et 10), d’un débarras (1ot n°l 1), d’une cave (1ot n°14) et d’un bâtiment à usage de garage (lot n°16).
Ces lots représentent 401/1000èmes des parties communes générales.
Les travaux à réaliser dans l’immeuble ont été soumis aux assemblées générales.
La résolution n°11 de l’assemblée générale du 7 juin 2004 est rédigée comme suit :
‘Ravalement des façades rue et cour’
‘Les millièmes de la France Mutualiste d’un total de 599/1000è sont ramenés à 401/1000è identiques aux millièmes de M. [U].
M. [U] ne souhaitant pas le ravalement sur 1’exercice 2004 et la France mutualiste souhaitant le ravalement, celui-ci est reporté à l’assemblée générale 2005’.
L’assemblée générale du 22 septembre 2009 a examiné la résolution n°18 ‘travaux à réaliser : point sur le rapport de M. [C] (architecte DPLG) (…)’. Elle précise ce qui suit :
‘L’assemblée générale, après avoir entendu les explications données par l’architecte, par le syndic et par le conseil syndical et après en avoir délibéré, décide de reporter l’ensemble des travaux, lors d’une prochaine assemblée car M. [C] architecte DPLG représente la France Mutualiste et non la copropriété.
M. [U] met en doute son impartialité. Ce dernier s’étonne du fait qu’un architecte de la copropriété ne soit pas nommé par une assemblée afin de lever tout doute quant à l’étude effectuée par M. [C].
Afin de ne pas ‘perdre’ le travail effectué jusqu’à présent la solution retenue, après discussion est la suivante
M. [T] (maître d’oeuvre) est le conseil de M. [U] mais il souhaite un avis plus poussé.
M. [U] ne peut pour l’instant accepter l’étude effectuée par un architecte nommé par la France Mutualiste.
A la vue de cette situation, M. [U] demande de choisir un Conseil pour ce dossier, et ce avant le 31 décembre 2009 qui doit se mettre en relation avec M. [C] (architecte DPLG) afin d’assister ce dernier à l’élargissement de l’appel d’offres réalisé par M. [C] en incluant 2 entreprises supplémentaires retenues par le conseil de M. [U] afin de valider la partialité de l’appel d’offres ; grâce aux éléments contradictoires et afin de se prononcer lors de la prochaine assemblée.
En effet, le syndic met en avant que les travaux de ravalement et de la toiture sont primordiaux afin d’éviter une chute de pierre sur la voie publique.’
Dès lors, les résolutions 18/A à H portant sur les travaux de ‘réfection du réseau enterré, du pavage de la cour’, ‘réfection de la couverture du petit bâtiment dans la cour’, ‘dépose de la crinoline et de passerelle existante’, ‘reconstruction du pylône métallique d’ascenseur’, ‘réfection de la couverture du [Adresse 2]’, ‘travaux de ravalement – façade, garage et mur de clôture perpendiculaire de la façade arrière’ et ‘travaux de zinguerie sur façade cour’ ont été reportées à l’assemblée suivante.
Le 29 mars 2010, le syndic, la société Paris Syndic gestion a adressé un courrier transmettant le rapport de la société CLV intervenue pour un dépannage et qui a indiqué que ‘la couverture est en très mauvais état général, pas de réparation provisoire possible’.
Le syndic a ajouté avoir, comme l’année précédente, proposé le vote pour la réfection complète de la toiture ‘qui risque à tout instant de céder sous le poids d’un simple couvreur’.
Il joignait les devis en sa possession et invitait les parties à lui transmettre, si nécessaire, les coordonnées d’autres entreprises.
Le 26 octobre 2010, la France Mutualiste a fait intervenir un huissier de justice qui a constaté, notamment, qu’un morceau de la façade s’était détaché, plusieurs morceaux de pierre se trouvant sur la voie publique. Il a relevé divers désordres sur le pignon, la descente des eaux et une cheminée.
Par ordonnance en la forme des référés en date du 20 janvier 2011, la demande de la France Mutualiste tendant à la désignation d’un administrateur provisoire sur la base des dispositions de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable, a été rejetée. Le Président a notamment considéré que si un désaccord entre les copropriétaires apparaissait patent, il ne résultait pas des éléments de la cause que le syndic soit confronté à l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, les dispositions de l’article 29 ne pouvant être invoquées pour résoudre un problème de majorité au sein de la copropriété.
Sur appel de la France Mutualiste, la cour a confirmé, le 28 octobre 2011, l’ordonnance du 20 janvier 2011 en prenant en compte notamment les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 31 janvier 2011.
Ainsi, l’assemblée générale du 31 janvier 2011 a décidé de renouveler le cabinet Paris Syndic Gestion en qualité de syndic. Elle a, à l’unanimité, aux résolutions n°17 A, C et D décidé ‘d’envisager l’étude’ des travaux de réfection du réseau enterré sur l’exercice 2012 et l’étude des travaux de dépose de la crinoline et de la passerelle existante, de reconstruction du pylône métallique d’ascenseur sur façade arrière du bâtiment sur l’exercice 2013. Elle a, en outre, décidé aux résolutions n°17 E ‘réfection de la couverture du [Adresse 2] (partiel ou total)’ et 17/H ‘travaux de zinguerie sur façade cour’ ‘de charger le syndic d’obtenir un diagnostic d’une entreprise de couverture’ et à la résolution n°17 F ‘travaux de ravalement – façade, garage et mur de clôture perpendiculaire de la façade arrière’ ‘de charger le syndic de demander à un pierreux de faire sa meilleure proposition pour des travaux urgents de mise en sécurité des façades, des garde-corps, des zingueries, des chêneaux et des chutes après investigations à la nacelle’.
Le syndic n’ayant pas convoqué d’assemblée générale avant la fin de son mandat, sur requête de la France Mutualiste, par ordonnance du 15 novembre 2012, Maître [X] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire.
La société Artexia Architecture a établi un compte-rendu de visite de l’immeuble le 8 février 2013 et a préconisé des mesures dont certaines urgentes.
Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juillet 2013, convoquée par Maître [X], mentionne que ‘les copropriétaires ont pris la parole et décidé d’un commun accord de reporter l’élection du nouveau syndic de la copropriété à une date ultérieure de manière à permettre à Maître [X] de faire préparer et présenter à la prochaine assemblée générale un dossier travaux sur la base du rapport de la société Artexia en date du 8 février 2013.
Les copropriétaires acceptent d’un commun accord de voir confier le dossier d’appel d’offres au cabinet Artexia architecture’.
L’assemblée générale du 13 novembre 2013, convoquée par Maître [X], a désigné le cabinet Degueldre en qualité de syndic.
La résolution n°12 ‘approbation de la proposition d’étude du cabinet Artexia Architecture en date du 17 juillet 2013 pour un montant de 8.860 € HT’ a été rejeté, M. [S] [U] votant contre et la France Mutualiste pour.
Par acte d’huissier de justice du 5 octobre 2014, la France Mutualiste a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] en indemnisation de préjudices.
Par acte d’huissier de justice du 20 novembre 2014, le syndicat des copropriétaires a appelé M. [U] en garantie.
Les procédures ont été jointes le 18 mars 2015 par mention au dossier.
Une assemblée générale du 23 juin 2015, à laquelle M. [S] [U] n’assistait pas, a décidé à la résolution n°23 la réalisation des travaux de rénovation de la couverture et du ravalement du bâtiment côté droit et a retenu la société Groupe 2000 pour un marché de 149.110 € HT, la société Deschamp pour un marché de 149.161 € HT, la société Petit & Fils pour un marché de 84.840 € HT et la société Decroizet pour un marché de 7.340 € HT. Elle a adopté également les résolutions portant sur la maîtrise d’oeuvre, l’assurance dommages-ouvrage, le coordonnateur de sécurité et les appels de fonds. Cette assemblée générale n’a pas fait l’objet d’un recours.
Le juge de la mise en état, saisi par M. [S] [U] aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise, a, par décision du 6 novembre 2015, rejeté la demande.
M. [S] [U] a été admis à une procédure de redressement judiciaire par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 7 juillet 2016 et M. [F] [N] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.
Par acte d’huissier de justice du 29 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires a attrait à la cause M. [F] [N] en sa qualité de mandataire judiciaire de M. [S] [U].
Les procédures ont été jointes le 14 décembre 2016 par mention au dossier.
Par jugement du 25 janvier 2021, le tribunal de grande instance de Paris a :
– dit la mutuelle nationale de retraite et d’épargne d’anciens combattants et victimes de guerre France mutualiste (la France Mutualiste) recevable à agir contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2],
– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à payer à la mutuelle nationale de retraite et d’épargne d’anciens combattants et victimes de guerre France mutualiste (la France Mutualiste) la somme de 152.847,40 € au titre de son préjudice de jouissance,
– débouté la France Mutualiste du surplus de ses demandes au titre de son préjudice immatériel,
– débouté la France Mutualiste de sa demande d’expertise,
– dit le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] recevable en ses demandes dirigées contre M. [S] [U] en redressement judiciaire,
– fixé la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] dans le redressement judiciaire de M. [S] [U] à la somme de 152.847,40 €,
– dit irrecevable car prescrite la demande de M. [S] [U], à laquelle s’associe M. [F] [N] ès qualités, concernant l’occupation non bourgeoise des lots par la France Mutualiste,
– dit que la France Mutualiste devra, dans les deux mois de la signification du jugement, libérer de tout objet et installation émanant d’elle-même ou de toute société désignée par elle :
la ‘grande pièce à usage de débarras/vestiaire’ située au rez-de-chaussée bas de l’immeuble sis [Adresse 2], dans les locaux en entrant côté gauche, dont l’accès s’effectue par un local renfermant un tableau de compteurs électriques et une batterie ancienne de boîtes aux lettres, visés aux pages 4 et 5 du constat de Maître [I], huissier de justice, en date du 23 janvier 2017,
le palier commun, avant l’accès à la chaufferie, situé au rez-de-chaussée bas du même immeuble, visé à la page 5 du constat de Maître [I], huissier de justice, en date du 23 janvier 20l7,
– débouté M. [S] [U] et en tant que de besoin M. [F] [N] ès qualités du surplus des demandes portant sur la libération de parties communes,
– rejeté la demande de M. [S] [U] et en tant que de besoin de M. [F] [N] ès qualités au titre des dommages-intérêts, dirigées contre la France Mutualiste et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2],
– débouté M. [S] [U] et M. [F] [N] ès qualités de leur demande d’expertise,
– rappelé que la France Mutualiste sera dispensée de toute participation dans la limite de la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
– débouté la France Mutualiste de sa demande de compensation,
– rejeté la demande de M. [S] [U] au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à payer à la France Mutualiste la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– fixé la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] dans le redressement judiciaire de M. [S] [U], du chef de l’article 700 du code de procédure civile, à la somme de 2.500 € allouée à la France Mutualiste et à la somme de 2.500 € à son bénéfice,
– rejeté les plus amples demandes des parties,
– ordonné l’exécution provisoire du jugement,
– condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], M. [S] [U] et M. [F] [N], en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de Monsieur [S] [U], aux dépens qui pourront être recouvrés par la Selarl Carbonnier Lamaze Rasle & associés, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.
M. [S] [U] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 mars 2019.
Par ordonnance du 13 janvier 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné une médiation. Par ordonnance du 29 septembre 2021, il a mis fin à la mission de Maître [V] [M] en qualité de médiateur et a dit que l’instance se poursuivait entre les parties.
La procédure devant la cour a été clôturée le 11 janvier 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 9 janvier 2023 par lesquelles M. [S] [U], appelant, invite la cour, au visa des articles 10-1, 14 et 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, L. 622-7-I et L. 622-21 du code de commerce et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, à :
– le déclarer recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
– déclarer irrecevable la France Mutualiste en son action,
en conséquence,
– infirmer purement et simplement la décision en toutes ses dispositions,
à titre subsidiaire,
– infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 25 janvier 2019 en ce qu’il :
a déclaré la France Mutualiste recevable et bien fondée en ses demandes,
a déclaré le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes en garantie dirigées contre lui,
a fixé la créance du syndicat des copropriétaires dans son redressement judiciaire à la somme de 152.847,40 €,
a dit prescrite sa demande concernant l’occupation non bourgeoise des lots par la France Mutualiste,
l’a débouté du surplus des demandes portant sur la libération des parties communes, de sa demande au titre des dommages-intérêts dirigées contre la France Mutualiste et le syndicat des copropriétaires et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
a rappelé que la France Mutualiste sera dispensée de toute participation dans la limite de la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
a rejeté sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
a fixé la créance du syndicat des copropriétaires dans son redressement judiciaire, du chef de l’article 700 du code de procédure civile, à la somme de 2.500 € allouée à la France Mutualiste et à la somme de 2.500 € à son bénéfice,
a ordonné l’exécution provisoire du jugement,
l’a condamné in solidum aux dépens qui pourront être recouvrés par la Selarl Carbonnier Lamaze Rasle & associés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,
l’a débouté de toutes ses autres demandes,
plus généralement, de tous chefs du jugement lui faisant grief,
et, statuant à nouveau,
– faire injonction à la France Mutualiste de communiquer les actes de vente des lots qu’elle détenait dans l’immeuble sis [Adresse 2],
– le dire recevable et fondé en toutes ses demandes, fins et prétentions,
– dire la France Mutualiste irrecevable et mal-fondée en ses demandes, fins et prétentions et l’en débouter,
– dire le syndicat des copropriétaires irrecevable et mal-fondé en ses demandes, fins et prétentions et l’en débouter,
– dire qu’il n’a commis aucune faute justifiant l’action en garantie du syndicat des copropriétaires,
– dire qu’il n’y a lieu à retenir sa garantie à l’égard du syndicat des copropriétaires,
– dire qu’il n’y a lieu à fixer aucune créance dans son redressement judiciaire,
– dire non prescrite sa demande concernant l’occupation non bourgeoise des lots,
– condamner le syndicat des copropriétaires et la France Mutualiste, sous astreinte de 10.000 € par jour de retard, à rendre aux lots concernés leur destination telle que prévue au règlement de copropriété, à savoir, une occupation bourgeoise à destination d’habitation,
– dire irrecevable et mal-fondée toute demande de condamnation présentée à son encontre,
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la France Mutualiste à lui payer la somme de 1.000.000 € à titre de dommages et intérêts,
– le dispenser de toute participation aux frais de procédure,
– condamner in solidum la société la France mutualiste et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la Selas LGH & associés par Maître Catherine Hennequin ;
Vu les conclusions notifiées le 9 janvier 2023 par lesquelles M. [F] [N], ès-qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de M. [S] [U], intimé ayant formé appel incident, invite la cour à :
– déclarer irrecevable la France Mutualiste en son action
en conséquence
– infirmer purement et simplement la décision en toutes ses dispositions
à titre subsidiaire
– lui donner acte de ce qu’il s’associe aux demandes formées par M. [S] [U] aux fins d’infirmation du jugement déféré des chefs visés par celui-ci
et statuant à nouveau
– dire M. [S] [U] recevable et fondé en toutes ses demandes, fins et prétentions,
– dire la France Mutualiste irrecevable et mal-fondée en ses demandes, fins et prétentions et l’en débouter,
– dire le syndicat des copropriétaires irrecevable et mal-fondé en ses demandes, fins et prétentions et l’en débouter,
– dire que M. [S] [U] n’a commis aucune faute justifiant l’action en garantie du syndicat des copropriétaires,
– dire qu’il n’y a lieu à retenir la garantie de M. [S] [U] à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2],
– dire qu’il n’y a lieu à fixer aucune créance dans le redressement judiciaire de M. [S] [U],
– dire non prescrite la demande de M. [S] [U] concernant l’occupation non bourgeoise des lots,
– condamner le syndicat des copropriétaires et la France mutualiste, sous astreinte de 10.000 € par jour de retard, à rendre aux lots concernés leur destination telle que prévue au règlement de copropriété, à savoir, une occupation bourgeoise à destination d’habitation,
– dire irrecevable et mal-fondée toute demande de condamnation présentée à l’encontre de M. [S] [U],
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la France Mutualiste à payer à M. [S] [U] la somme de 1.000.000 € à titre de dommages et intérêts,
– dispenser M. [S] [U] de toute participation aux frais de procédure,
en toute hypothèse,
– condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Catherine Hennequin de la Selarl LGH & associés, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 3 janvier 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] (ou ci-après le syndicat des copropriétaires), intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 10-1, 14, 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 909 et 910 du code de procédure civile, à :
– prendre acte de la désignation du cabinet Isambert Sogeprim gestion en qualité de syndic de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2],
– le dire recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et, en conséquence,
– débouter M. [S] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
– débouter la France Mutualiste de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
– juger M. [F] [N], ès qualités de mandataire judiciaire de M. [S] [U] irrecevable en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et l’en débouter,
– infirmer le jugement en ce qu’il :
a dit la France Mutualiste recevable à agir contre lui,
l’a condamné à payer à la France mutualiste la somme de 152.847,40 € au titre de son préjudice de jouissance,
a rappelé que la France Mutualiste sera dispensée de toute participation dans la limite de la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
l’a condamné à payer à la France Mutualiste la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
l’a condamné in solidum aux dépens qui pourront être recouvrés par la Selarl Carbonnier Lamaze Rasle & associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,
l’a débouté de toutes ses autres demandes, plus généralement de tous chefs du jugement lui faisant grief,
et, statuant à nouveau, à titre principal,
– juger qu’il n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité,
– juger que le défaut de mise en oeuvre des travaux de réfection est exclusivement imputable à l’opposition systématique de M. [S] [U],
– juger que la France Mutualiste ne s’est jamais opposée aux assemblées lors desquelles les travaux ont été reportés en raison des difficultés liées a l’opposition de M. [S] [U],
– juger que la France Mutualiste ne rapporte pas la preuve de la matérialité et du quantum du préjudice qu’elle allègue,
en conséquence,
– débouter la France Mutualiste de sa demande de condamnation à son égard au paiement de la somme à parfaire de 1.480.947 € au titre des pertes de loyers depuis le 7 juin 2004 pour les appartements 1 et 4,
– débouter la France Mutualiste de sa demande de condamnation à son égard au paiement de la somme à parfaire de 228.150 € au titre des pertes de loyers depuis le 7 juin 2004 pour les trois chambres de service,
à titre subsidiaire,
– ramener le préjudice de jouissance de la France Mutualiste à de plus justes proportions et en tout état de cause arrêté au mois de juillet 2018, date de la vente de ses lots,
– juger que la non réalisation des travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble est imputable au comportement fautif de M. [S] [U], qui s’est systématiquement opposé à la réalisation des travaux de réfection nécessaires,
en conséquence,
– condamner M. [S] [U] à le garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la France mutualiste dans le cadre de la présente procédure et en conséquence,
– fixer sa créance correspondant aux condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de la France Mutualiste dans le cadre de la présente procédure au passif du redressement judiciaire de M. [S] [U],
en tout état de cause,
– juger prescrite la demande de dommages et intérêts de M. [S] [U] à son encontre,
subsidiairement,
– débouter M. [S] [U] de sa demande de dommages et intérêts,
– débouter M. [S] [U] de sa demande de condamnation à son encontre sous astreinte de 10.000 € par jour de retard à rendre aux lots concernés leur destination telle que prévue au règlement de copropriété,
– débouter M. [S] [U] du surplus de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
– débouter la société la France Mutualiste de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure,
– débouter la France Mutualiste de sa demande de compensation de la quote-part de charges de la France Mutualiste qui serait appelée par lui du fait de sa condamnation à réparer les préjudices de jouissance de la France Mutualiste avec les condamnations du syndicat à réparer un préjudice de jouissance de la France Mutualiste,
– débouter la société la France Mutualiste du surplus de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
– débouter M. [S] [U] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure,
– débouter M. [F] [N], ès qualités de mandataire judiciaire de M. [S] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
– condamner la France Mutualiste à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– fixer au passif du redressement judiciaire de M. [S] [U] sa créance au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la somme de 5.000 €,
– condamner tout succombant à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et fixer le cas échéant sa créance au passif du redressement judiciaire de M. [S] [U],
– condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance et d’appel ;
Vu les conclusions notifiées le 24 novembre 2022 par lesquelles la mutuelle la France Mutualiste, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :
– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à ses demandes,
– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [S] [U] et le syndicat des copropriétaires de leurs prétentions à son encontre,
– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté ses demandes,
en conséquence,
– juger que, en application de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable envers elle du défaut d’entretien et de conservation de l’immeuble,
– constater que ses lots sont impropres à la location en raison du défaut d’entretien et de conservation de l’immeuble depuis au moins l’an 2004,
– condamner le syndicat des copropriétaires à réparer l’intégralité des préjudices lui ayant été causés par le défaut d’entretien et de conservation de l’immeuble,
– rejeter les prétentions du syndicat des copropriétaires et notamment débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident,
– rejeter les prétentions de M. [S] [U] et de M. [F] [N],
– condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.480.947 € au titre des pertes de loyers depuis le 7 juin 2004 jusqu’à la cession du 25 juillet 2018 pour les appartements lot n°1 et 3,
– condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 228.150 € au titre des pertes de loyers depuis le 7 juin 2004 jusqu’à la cession du 25 juillet 2018 pour les trois chambres de services,
– la décharger de toute contribution aux frais de procédure mis à la charge du syndicat des copropriétaires, en ce compris les frais d’une éventuelle expertise judiciaire,
– ordonner la compensation de sa quote-part de charges que tenterait de réclamer le syndicat des copropriétaires du fait des condamnations du syndicat à réparer ses préjudices de jouissance, avec les condamnations du syndicat à réparer ses préjudices de jouissance, de sorte que le syndicat ne pourra lui réclamer aucune charge sur ce fondement,
– condamner le syndicat des copropriétaires, et/ou toute partie succombante, à lui verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner le syndicat des copropriétaires, et/ou toute partie succombante, aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par la Selarl Carbonnier Lamaz Rasle, avocat au barreau de Paris, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;
Sur l’intérêt et la qualité à agir de la France Mutualiste
S’il n’est pas contesté que la France Mutualiste a vendu ses lots, elle a bien intérêt et qualité à agir pour réclamer la réparation des préjudices de jouissance qu’elle allègue avoir subis du temps où elle était propriétaire des lots ;
Aucune conséquence ne peut être tirée en l’état, de l’absence de production des actes de vente ;
L’irrecevabilité soulevée en appel par M. [S] [U] et Maître [N], ès qualités, n’est pas fondée et sera rejetée ;
Sur les demandes de la France Mutualiste contre le syndicat des copropriétaires
Sur le principe de la responsabilité
Devant la cour, le syndicat des copropriétaires maintient que sa responsabilité ne peut être retenue au motif que la France Mutualiste qui ne s’est jamais opposée aux décisions des assemblées générales ayant voté le report des travaux, est à l’origine de son propre préjudice ;
La France Mutualiste répond que le syndicat des copropriétaires ne peut être exonéré de sa responsabilité, qu’il est responsable de plein droit du défaut d’entretien des parties communes ;
Elle réfute toute faute de sa part et soutient qu’elle a tout mis en oeuvre depuis plus de 11 ans pour obtenir la réalisation des travaux d’entretien et de conservation des parties communes ;
M. [S] [U] conteste s’être opposé à la réalisation des travaux, rejoint à cet égard par M. [F] [N] ès qualités ;
Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;
En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ;
Il n’est pas nécessaire de caractériser une faute à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour engager sa responsabilité dans les conditions de l’article 14 précité ; le syndicat ne peut s’exonérer des obligations légales lui incombant en invoquant des décisions définitives d’assemblées générales ayant refusé l’exécution de travaux ;
Mais, comme l’a dit le tribunal, conformément aux principes généraux en matière de responsabilité civile, le syndicat peut y échapper en apportant la preuve d’une faute de la victime de sorte qu’il importe ici d’examiner le comportement de la France Mutualiste au regard des travaux qu’elle considère nécessaires à la conservation de l’immeuble ;
En effet, seule l’assemblée générale, laquelle en l’espèce, est constituée de deux copropriétaires dont la France Mutualiste, peut décider la réalisation de travaux, sous réserve des travaux urgents relevant de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic peut entreprendre de sa propre initiative ;
Or, il résulte bien des procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires, que lors de l’assemblée générale du 7 juin 2004 (résolutions 11,14 et 17), le report de l’examen des travaux a été acté sans vote, que de 2005 à 2008, aucune assemblée ne s’est réunie sans contestation des copropriétaires, que lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2009, celle-ci a décidé de reporter de nouveau l’ensemble des travaux ;
Si la France Mutualiste a fait réaliser le 26 octobre 2010 un procès-verbal de constat d’huissier établissant qu’un morceau de corniche s’est détaché de la façade et a assigné le syndicat des copropriétaires en désignation d’un administrateur provisoire exposant que M. [S] [U] s’oppose systématiquement aux travaux d’entretien et de réparation des façades et de la couverture, lors de l’assemblée générale du 31 janvier 2011, les copropriétaires ont, à l’unanimité, décidé de limiter les diligences à entreprendre à une étude en 2012 sur les travaux de réfection du réseau enterré et à une étude en 2013 sur les travaux de dépose de certains éléments ou de reconstruction d’un pylône d’ascenseur et ont, dans les mêmes conditions d’unanimité, missionné le syndic pour obtenir un diagnostic d’une entreprise de couverture et des propositions d’une entreprise spécialisée en pierre de façades pour des travaux urgents de mise en sécurité des façades ;
Comme l’a également exactement relevé le tribunal, nonobstant l’urgence à faire réaliser des travaux, lors de l’assemblée générale du 16 juillet 2013, la relation des faits révèle que ‘d’un commun accord’, les copropriétaires ont de nouveau reporté la présentation du dossier travaux, sur la base du rapport Artexia, à l’assemblée générale suivante et ce n’est qu’au cours de l’assemblée générale du 13 novembre 2013 que l’opposition caractérisée entre les deux copropriétaires s’est effectivement manifestée aux termes d’une résolution sanctionnée par un vote ;
Ainsi, il est mentionné à la résolution n°12 ‘approbation de la proposition d’étude du cabinet Artexia Architecture en date du 17 juillet 2013 pour un montant de 8. 860 € HT’, que :
‘Par courriel du 17 juillet 2013, M. [H] [Y] du cabinet Artexia architecture (m) a transmis la proposition d’étude jointe aux lettres de convocation que Maître [X] a transmis aux conseils de chaque copropriétaire afin de recueillir leurs observations. Par courriel du 8 août 2013, Maître Jean-Charles Simon, représentant les intérêts de M. [U] a émis un certain nombre de réserves sur les travaux à réaliser. Par télécopie du 15 août 2013, Maître Guillaume Carbonnier, représentant les intérêts de la France Mutualiste, a accepté les termes de cette proposition.
Considérant la nécessité et l’urgence de faire entreprendre les travaux préconisés par M. [H] [Y], architecte, il est proposé aux copropriétaires de statuer sur sa proposition d’étude en date du 17 juillet 2013’ ;
C’est dans ces conditions que la France Mutualiste a voté en faveur de la résolution et que M. [S] [U] a voté contre de sorte qu’elle a été rejetée ;
Aucune assemblée générale ne s’est tenue en 2014 ;
Les travaux ont finalement été votés par l’assemblée générale du 23 juin 2015, hors la présence de M. [S] [U], pour un montant de 550.000 €, les appels de fonds étant prévus le 1er octobre 2015 à hauteur de 40%, le 1er janvier 2016 à hauteur de 30% et le 1er avril 2016 à hauteur de 30% ;
Il était également convenu une ouverture du chantier fin octobre 2015, après expiration des délais de recours contentieux ;
Devant la cour, il n’est pas davantage justifié de la réalisation des travaux en tout ou partie, alors que la France Mutualiste, laquelle détient 599 des millièmes de copropriété, a dû honorer les appels de fonds ;
Il est acquis en revanche que par jugement du 9 mai 2016, M. [S] [U] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme en principal de 111.789,81 € au titre d’un arriéré de charges et de travaux arrêté au 2ème trimestre 2016, comprenant les appels de fonds relatifs aux travaux susvisés et qu’il a ensuite été admis, le 7 juillet 2016, à une procédure de redressement judiciaire ;
Les premiers juges ont retenu à juste titre que le désaccord entre les deux copropriétaires sur la réalisation des travaux a été caractérisé seulement lors de l’assemblée générale du 13 novembre 2013, qu’antérieurement le report des travaux a entériné par la France Mutualiste ou de simples études ont été commandées alors que des travaux paraissaient alors nécessaires, que ce comportement est de nature à être invoqué par le syndicat des copropriétaires pour voir sa responsabilité écartée jusqu’au 13 novembre 2013, que par la suite, et compte tenu de la volonté affirmée de la France Mutualiste à obtenir la réalisation de travaux, elle est fondée à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 précité ;
Sur le bien-fondé
Devant la cour, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas l’état dégradé des parties communes de l’immeuble, lequel est établi par le procès-verbal de constat précité du 26 octobre 2010, le rapport de la société Artexia du 8 février 2013 qui a relevé une forte oxydation des parties métalliques de l’ascenseur à eau de Seine désaffecté, un état général ‘très médiocre’ de la toiture et des altérations localisées de la partie pierre de la façade, certains éléments étant tombés et d’autres étant menaçants, un affaissement du pavage et a préconisé des mesures urgentes, le rapport de la société Tecnika intervenue le 22 mai 2013 pour, notamment, sécuriser la toiture et procéder à une inspection et purge de mise en sécurité des trois façades révèlant des couvre joints sur la couverture en zinc manquants ou dégradés, des gouttières et chéneaux engorgés, ou encore des souches ou couronnements de cheminée fragiles, ainsi que le rapport de la société Cereso du 5 juillet 2013 concernant le réseau d’assainissement enterré dans la zone d’affaissement de la cour, lequel met en évidence, entre autres, une forte corrosion des collecteurs fontes voire leur délitement sur certains secteurs, un engorgement inéluctable d’un tronçon, une sévère dégradation du cadre d’un siphon avaloir, un état médiocre à très médiocre des réseaux apparents en fonte ou encore la présence d’une forte odeur d’hydrocarbures émanant de la galerie technique due à un probable déboîtement d’une cuve ;
La France Mutualiste a fait établir un constat le 20 décembre 2013 par M. [B], huissier de justice, lequel a confirmé un état dégradé des parties communes tenant à des peintures fortement écaillées des murs et plafonds du hall ou de l’escalier, à une ancienne cage d’ascenseur rongée par la rouille, à des corniches en pierres présentant des épaufrures, à un affaissement dans la cour ou encore à d’importante fissuration de la pierre ;
Comme l’ont dit les premiers juges, il résulte des constats, rapports, interventions et photographies éloquentes communiqués, que le syndicat des copropriétaires a manifestement manqué à ses obligations d’entretien des parties communes, la sécurité même de certaines d’entre elles n’étant pas assurée ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il doit réparer les conséquences dommageables de ses manquements ;
Sur les conséquences dommageables
La France Mutualiste maintient qu’elle n’a pu louer ses locaux depuis au moins le 7 juin 2004 et jusqu’à la cession de ses lots en juillet 2018, soit une perte de loyer pour les deux appartements de 1.480.947 €, sur 169 mois, outre 228.150 € pour ses trois chambres de service ;
Elle conteste la décision du tribunal d’arrêter son préjudice à la période de juin 2015 soutenant qu’il est rapporté la preuve que les travaux n’ont pu être réalisés du fait du défaut de paiement des charges par M. [S] [U] ;
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la France Mutualiste ne démontre ni son intention de louer ni la vacance de ses appartements outre que la valeur locative n’est pas établie ;
M. [S] [U] et M. [F] [N] ès qualités, contestent le préjudice allégué, maintiennent que certains désordres relèvent d’une absence d’entretien des parties privatives outre que la France Mutualiste occupe les lieux comme bureaux ainsi que les parties communes sans autorisation, que l’impossibilité de louer n’est pas démontrée ;
Ils ajoutent devant la cour que la France Mutualiste ayant vendu ses lots à un prix et dans des conditions qu’elle ne souhaite pas communiquer est mal fondée à se prévaloir d’un préjudice de jouissance ;
Il a été vu que le défaut d’entretien des parties communes est établi par les différents rapports versés aux débats et notamment ceux du cabinet Artexia et des sociétés Tecnika et Cereso ;
Le procès-verbal de constat du 20 décembre 2013 fait état des désordres affectant les locaux privatifs et les parties communes permettant d’accéder à ces locaux (peintures écaillées, murs fissurés, traces d’humidité et présence d’infiltrations d’eaux importantes dans l’appartement du deuxième étage, verrière qui comporte des tâches d’humidité et des interstices, murs de l’escalier de service rongés par l’humidité) ;
Il est incontestable que ces désordres liés aux infiltrations et à l’humidité sont en lien avec l’état très médiocre de la toiture et l’état général des façades tels que décrits par le cabinet Artexia ;
Ces éléments démontrent que les locaux ne pouvaient être loués à titre d’habitation sans que les travaux afférent aux parties communes (couverture et ravalement) n’aient été réalisés ;
Le syndicat des copropriétaires, M. [S] [U] et M. [F] [N] ès qualités, ne peuvent valablement soutenir qu’à défaut de preuve de son intention de louer, la France Mutualiste ne justifie pas d’un préjudice de jouissance, dès lors que précisément l’état des parties communes ne permettait pas la mise en location des lieux à usage d’habitation ;
S’il n’est pas contesté que la France Mutualiste a occupé néanmoins les locaux pour y entreposer du matériel ou qu’il apparaît établi au vu des constats d’huissier réalisés à la demande de M. [S] [U] (17 décembre 2008, 23 janvier 2017) que notamment le 1er étage a été utilisé comme bureaux puis comme bibliothèque et local du comité d’entreprise, ces éléments ne permettent pas de remettre en cause l’impossibilité de louer pour un usage d’habitation les appartements lots n° 1 et 3 lui appartenant ;
Egalement, l’annexion alléguée des parties communes (nappes de câbles électriques installées dans les parties communes sans autorisation, annexion des parties communes situées entre l’appartement lot n° 3 et la chambre de service lot n° 5 et de la cave commune située à gauche de l’entrée de l’immeuble) est indifférente, étant précisé que les annexions alléguées sont de surcroît non établies dès lors que les constats d’huissier y afférents (7 janvier 2013, 19 octobre 2015, 23 janvier 2017 et 5 février 2020) ne font que reprendre les éléments transmis par M. [S] [U] sans les démontrer ;
Enfin, les conditions dans lesquelles la France Mutualiste a vendu ses lots et notamment le prix de vente n’a pas de lien avec l’indemnisation de son trouble de jouissance ;
La demande de communication des actes de vente formée en appel doit être rejetée ;
Le tribunal a exactement retenu un préjudice de jouissance à hauteur de 26 € du m² compte-tenu des valeurs locatives émanant des sites Lacoteimmo et PAP, étant précisé que le préjudice ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de louer le bien ;
La période considérée est bien celle du novembre 2013 à juin 2015 dès lors que les travaux ont été votés et que le paiement de sa quote-part majoritaire dans les dépenses de la copropriété par la France Mutualiste était de nature à permettre l’engagement d’une partie des travaux votés, comme l’a exactement énoncé le tribunal ;
Compte tenu de la surface des deux appartements qu’il n’y a pas lieu de remettre en cause, le tribunal a retenu à juste titre, un préjudice sur 19 mois de 144.297,40 € ([160,80 x 26 x19] + [131,3 x 26 x 19]) ;
S’agissant des chambres de service, les premiers juges ont également exactement retenu un préjudice mensuel à hauteur de 150 € par chambre, soit 8.550 € (150x3x19), considérant à juste titre qu’il n’est pas établi par la France Mutualiste, qu’elles auraient été louées indépendamment des appartements ;
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la France Mutualiste la somme totale de 152.847,40 € (l44.297,40 + 8.550) et en ce qu’il a rejeté le surplus de la demande ;
Sur la demande en garantie du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires maintient son appel en garantie contre M. [S] [U] à hauteur des sommes qui seraient mises à sa charge et compte tenu de la procédure collective, sa demande de voir fixer sa créance au passif du redressement judiciaire à due concurrence ;
M. [S] [U] et M. [F] [N] ès qualités font valoir que M. [S] [U] n’a commis aucune faute ;
Or, lors de l’assemblée générale du 13 novembre 2013, M. [S] [U] a refusé de voter l’approbation de la proposition d’étude du cabinet Artexia alors même que la résolution n° 12 faisait état de la nécessité et l’urgence de faire entreprendre les travaux ;
M. [S] [U] ne justifie pas de son refus puisqu’il résulte du courriel de son propre architecte du 6 mars 2013, que celui-ci ne remet pas en cause la nécessité de réviser l’ensemble de la toiture et des ouvrages annexes et qu’il en est de même pour l’état des façades qui appellent à une révision, voire une consolidation, afin d’éviter toute chute (garde-corps du 2ème étage ou souches de cheminées) outre qu’il préconise une étude architecte pour l’ensemble des travaux ;
Il n’est pas contesté que la proposition refusée comprenait une phase d’études (visite des ouvrages en coordination avec le syndic et le conseil syndical, établissement d’un rapport photographique, rédaction du descriptif des travaux à exécuter afin de pouvoir consulter des entreprises sur un cahier des charges précis, établissement du bordereau quantitatif, approbation du conseil syndical sur ce descriptif (ou ajustement) et établissement avec le syndic et le conseil syndical de la liste des entreprises à consulter (3 minimum), réalisation de l’appe1 d’offres puis contrôle des devis, vérification des attestations d’assurance et de la qualification des entreprises, et présentation des résultats de l’étude en réunion de copropriété) pour un coût de 8.860 € HT ;
Comme l’a dit le tribunal, cette offre d’étude, qui avait pour objet de définir les travaux à exécuter, de rechercher les entreprises et d’examiner leur devis, aurait dû satisfaire M. [S] [U] dès lors que celui-ci entendait obtenir ‘une analyse technique très précise des travaux strictement nécessaires à la conservation de l’immeuble’ et c’est à tort qu’il soutient, ainsi que le mandataire judiciaire, n’avoir pu obtenir de chiffrage précis des travaux à réaliser alors que par ce vote défavorable, lors de l’assemblée du 13 novembre 2013, il a délibérément mis obstacle à la réalisation d’une étude à cet effet ;
L’assemblée étant constituée de deux copropriétaires, M. [S] [U] avait parfaite connaissance que son vote avait pour résultat inéluctable de rejeter la résolution proposée ;
En outre, il avait fait part de son accord, lors de l’assemblée générale précédente du 16 juillet 2013, de confier le dossier d’appel d’offres à la société Artexia architecture ;
Le tribunal a exactement énoncé qu’en refusant d’y faire suite, et en votant contre la proposition d’étude de cette société, M. [S] [U] a ainsi paralysé ou à tout le moins retardé significativement la mise en oeuvre de travaux indispensables à l’immeuble ; qu’il a dès lors manqué à ses obligations de copropriétaire ; que dans ces conditions, compte tenu de la particularité de cette copropriété composée de deux copropriétaires, l’opposition de M. [S] [U] est à l’origine de la carence dans l’avancement des travaux indispensables à l’entretien et la conservation de l’immeuble, lesquels seront votés seulement lors de l’assemblée générale du 23 juin 2015, à laquelle il n’assistait pas et qu’il n’a pas attaquée ; qu’il est responsable du préjudice subi par la France Mutualiste que le syndicat des copropriétaires doit indemniser ;
Egalement, M. [S] [U] ne peut ni invoquer la responsabilité du syndic alors qu’il résulte des termes de la résolution n° 12 qu’il a été alerté sur la nécessité et l’urgence de faire entreprendre les travaux, ni ses moyens financiers puisqu’il ressort de la décision du 7 juillet 2016 que son patrimoine s’élève à 3.950.800 € ;
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de garantie du syndicat des copropriétaires et en ce qu’il a fixé sa créance au passif du redressement judiciaire de M. [S] [U] à concurrence de la somme de 152.847,40 € ;
Sur les demandes de M. [S] [U]
M. [S] [U] maintient en appel ses demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires et de la France Mutualiste, à rendre aux lots concernés, sous astreinte, leur destination d’occupation bourgeoise à destination d’habitation et à lui payer in solidum, la somme de 1.000.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Sur la recevabilité des demandes au regard de l’article 70 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ;
Le tribunal a exactement relevé que la France Mutualiste a sollicité l’indemnisation d’un préjudice résultant de l’impossibilité d’occupation de ses lots, que dès lors les demandes de M. [S] [U] tendant à sanctionner les conditions dans lesquelles la France Mutualiste aurait précédemment occupé les lieux est suffisamment en lien avec les prétentions principales ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il les a déclarées recevables ;
Sur la prescription de la demande sous astreinte de rendre aux lots concernés leur destination d’habitation
Conformément aux dispositions de l’article de la loi du 10 juillet 1965, ‘les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.’ ;
Par référence aux dispositions de l’article 2224 du code civil, la prescription d’une action personnelle ou mobilière court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;
L’article 2227 du même code prévoit par ailleurs que ‘le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer.’ ;
En application de ces dispositions, ne constituent pas des actions personnelles soumises à la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 mais des actions réelles soumises à la prescription trentenaire les actions visant à mettre fin à une appropriation des parties communes ;
Enfin, le copropriétaire est recevable à faire respecter les stipulations du règlement de copropriété sans être tenu de démontrer un préjudice personnel ;
Il est constant que constitue une action personnelle, soumise à la prescription de dix ans, l’action tendant à obtenir la cessation d’une infraction alléguée au règlement de copropriété notamment lorsqu’elle concerne l’usage des lots privatifs ;
Comme l’a dit le tribunal, la prescription court, conformément aux dispositions précitées, à compter du jour où l’infraction prétendue est connue ou aurait dû être connue ; le caractère continu de l’infraction, revendiqué par M. [F] [N] ès qualités, est de ce chef indifférent et ferait obstacle, à toute prescription ;
M. [S] [U] ne peut valablement contester en appel ne pas avoir eu connaissance dès 1999 de l’occupation par la France Mutualiste de ses locaux ou d’une partie de ses locaux à titre de bureaux dès lors qu’il a missionné Maître [E], huissier de justice pour le faire constater (procès-verbal en date du 18 juin 1999 portant mention des éléments suivants : ‘il semble que le logement du premier étage soit actuellement transformé en bureau à en juger par ce que l’on peut voir depuis la rue à savoir des allées et venues de personnes ainsi que des éléments de mobilier dépassant des soubassements et visibles à travers les fenêtres’) et qu’il a adressé un courrier à la France Mutualiste daté du 12 mai 1999 reprochant à celle-ci une utilisation des locaux dont elle est propriétaire pour ‘une destination interdite par le règlement de copropriété et non conforme aux dispositions administratives’ ;
Par ailleurs, l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation relatif au changement d’usage des locaux d’habitation, n’est pas applicable en l’espèce ;
La demande relative à l’occupation des locaux formée lors des conclusions du 10 août 2017, est prescrite, le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;
Sur la demande en paiement d’une somme de 1.000.000 €
A l’appui de cette demande, M. [S] [U] fait valoir que le non-respect du règlement de copropriété lui a causé un préjudice, dont il est fondé à demander réparation en sollicitant la condamnation in solidum de la France Mutualiste et du syndicat des copropriétaires qui n’a pas fait cesser l’infraction, qu’il s’est vu imputer le paiement de charges communes sur des parties communes dont il ne bénéficiait pas outre que l’occupation non bourgeoise a continué à dégrader plus rapidement que prévu les locaux, que la valeur de l’immeuble s’est trouvée dépréciée ;
En l’espèce, il a été vu que l’annexion des parties communes alléguée (parties communes situées entre l’appartement lot n° 3 et la chambre de service lot n° 5 et de la cave commune située à gauche de l’entrée de l’immeuble) n’est pas établie dès lors que les constats d’huissier y afférents (7 janvier 2013, 19 octobre 2015, 23 janvier 2017 et 5 février 2020) ne font que reprendre les éléments transmis par M. [S] [U] sans pouvoir les démontrer ;
S’agissant de l’occupation des parties communes par passage de câbles sur les murs de l’immeuble, celle-ci ne peut être considérée comme une appropriation des parties communes mais n’est pas contestée par la France Mutualiste ;
Il ressort en effet des procès-verbaux de constat des 11 et 12 décembre 2016 et 23 janvier 2017 qu’ont été constatés la présence d’une descente d’une quinzaine de câbles au 3ème étage par l’escalier de service, et dans la cour située entre les deux immeubles, des câbles et des goulottes qui passent d’un immeuble à l’autre ;
Néanmoins, si l’occupation des lieux à usage de bureaux ainsi que le passage de câbles par les parties communes est établi, M. [S] [U] ne justifie par aucune pièce avoir subi un préjudice ;
Comme le fait observer le syndicat des copropriétaires M. [S] [U] n’a jamais fait inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée une résolution tendant à faire cesser les agissements qu’il invoque ;
Egalement, comme l’a relevé le tribunal, M. [S] [U] ne démontre pas que les conditions d’occupation des lots ou des parties communes par la France Mutualiste lui ont fait supporter des charges sur des parties communes dont il ne bénéficie pas et ont été de nature à entraîner une détérioration plus rapide des lieux ; qu’en effet, l’ensemble des éléments versés au dossier persuadent que la dégradation l’immeuble est imputable exclusivement à l’inaction des copropriétaires à réaliser les travaux structurels sur celui-ci ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [S] [U] de sa demande de dommages-intérêts dirigées contre la France Mutualiste et le syndicat des copropriétaires ;
Sur la compensation
La France Mutualiste maintient sa demande de compensation de sa quote-part de charges que tenterait de réclamer le syndicat des copropriétaires du fait des condamnations du syndicat à réparer ses préjudices de jouissance, avec les condamnations du syndicat à réparer ses préjudices de jouissance, de sorte que le syndicat ne pourra lui réclamer aucune charge sur ce fondement ;
Elle fait valoir que même si elle n’est plus copropriétaire depuis juillet 2018, elle n’est pas à l’abri de réclamation de charges de façon rétroactive ;
En l’espèce, aucun élément ne permet de faire droit à cette demande de compensation maintenue en appel alors que le jugement déféré est assorti de l’exécution provisoire ;
La demande n’apparaît pas fondée et sera rejetée, le jugement déféré confirmé de ce chef ;
Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
M. [S] [U], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ;
Une somme supplémentaire de 3.000 € sera fixée au passif du redressement judiciaire de M. [S] [U] au titre de la créance du syndicat des copropriétaires du chef de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par M. [S] [U] ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [F] [N], ès-qualités ;
L’équité n’impose pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la France Mutualiste ;
Il convient de rappeler en tant que de besoin, qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la France Mutualiste est dispensée de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe,
Dans la limite de sa saisine :
Rejette l’irrecevabilité de l’action de la France Mutualiste soulevée en appel par M. [S] [U] et Maître [N], ès qualités ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Rejette la demande de communication des actes de vente des lots détenus par la France Mutualiste ;
Fixe une somme supplémentaire de 3.000 € au passif du redressement judiciaire de M. [S] [U] au titre de la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] du chef de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne M. [S] [U] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Rappelle en tant que de besoin, qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la France Mutualiste est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
