RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/02752 – N° Portalis DBVH-V-B7F-IDXV

VH

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

06 juillet 2021 RG :11-19-1985

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JUNIOR

C/

[S]

Grosse délivrée

le

à Me Mansat Jaffre

Me Deschamps

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 23 MARS 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 06 Juillet 2021, N°11-19-1985

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Virginie HUET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre

Mme Laure MALLET, Conseillère

Madame Virginie HUET, Conseillère

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE JUNIOR, immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 442 224 358 prise en la personne de son représentant légale Monsieur [B] [L] demeurant audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉ :

Monsieur [D] [S]

né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 4]( MAROC)

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par Me Annélie DESCHAMPS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Janvier 2023

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 23 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Junior, dont M. [B] [L] est le gérant, est propriétaire d’un terrain sur lequel est édifiée une maison de gardian, sis lieudit « Camau » sur la commune de Marguerittes (Gard).

Par deux arrêtés des 5 février 2010 et 4 mai 2010, le préfet du Gard a interdit définitivement à l’habitation les locaux appartenant à la SCI Junior et a fixé un périmètre d’insalubrité incluant les immeubles, bâtiments et installations sis lieu-dit Camau sur la commune de Marguerittes appartenant à la SCI Junior.

Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2010, intitulé « accord d’hébergement », la SCI Junior, représentée par M. [B] [L], son gérant, a laissé à M. [D] [S] « pour occupation momentanément du lieu-dit Camau à Marguerittes, un mazet/ou mobil-home, pour hébergement occasionnel sur l’année, et cela avec une entente commune (moyennant, frais de dépenses plus eau, électricité, 450 euros) ».

Selon acte sous seing privé du 2 juillet 2011, l’ « accord d’hébergement » (sic) a été prolongé jusqu’à la fin de l’année 2011.

M. [L], en sa qualité de gérant de la SCI Junior, a été condamné au paiement d’une amende de 10 000 euros par le tribunal correctionnel de Nîmes le 26 mars 2013, ayant été déclaré coupable de l’habitation ou de l’utilisation de mauvaise foi d’un local dans un immeuble insalubre ou dangereux malgré l’interdiction administrative.

Le 25 novembre 2014, la SCI Junior, représentée par M. [L], a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception à M. [D] [S], lui faisant part de l’interdiction de cet hébergement par la municipalité de Marguerittes l’obligeant à quitter les lieux ainsi que toute autre personne de son chef et lui rappelant notamment le non-paiement de ses obligations depuis 2011.

Par acte d’huissier du 1er août 2019, la SCI Junior a fait délivrer à M. [S] une sommation de quitter les lieux avant le 1er septembre 2019 et de payer la somme de 27 000 euros.

Ne parvenant pas à obtenir le départ de son locataire, la SCI Junior a, par acte du 6 décembre 2019, fait assigner M. [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins principalement d’expulsion et de paiement des arriérés de loyers et d’une indemnité d’occupation.

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement contradictoire du 6 juillet 2021, a :

– Qualifié le contrat conclu entre la SCI Junior et M. [D] [S] le 02 juillet 2010 de bail de location de locaux à usage d’habitation ;

– Débouté la SCI Junior de l’intégralité de ses demandes ;

– Débouté M. [D] [S] de sa demande indemnitaire reconventionnelle ;

– Rappelé que la SCI Junior demeure débitrice d’une obligation de relogement à l’endroit de M. [D] [S], laquelle incombera aux pouvoirs publics en cas de carence de la société bailleresse ;

– Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné la SCI Junior aux dépens ;

– Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par acte du 15 juillet 2021, la SCI Junior a régulièrement interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 15 novembre 2022, la procédure a été clôturée le 5 janvier 2023 et l’affaire a été retenue à l’audience du 23 janvier 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 mars 2023.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2022, la SCI Junior, appelante, demande à la cour de :

– Déclarer l’appel de la concluante recevable,

– Le dire bien fondé,

Vu ensemble l’accord d’hébergement du 2 juillet 2010 et la prolongation de l’accord d’hébergement du 2 juillet 2011, la sommation de quitter les lieux du 1er août 2019 et l’assignation du 6 décembre 2019,

Vu l’arrêté de Monsieur le préfet du Gard du 05 février 2010 et l’arrêté du préfet du Gard du 04 mai 2010,

– Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 06 juillet 2021 en ce qu’il a qualifié l’accord d’hébergement et la prolongation de l’accord d’hébergement signés entre la SCI Junior et Monsieur [D] [S] de contrat de bail,

– Réformer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Junior de sa demande de résiliation de cet accord d’hébergement,

– Le réformer en ce qu’il a débouté la SCI Junior de sa demande d’expulsion,

– Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [S] sans délai des lieux qu’il occupe sis à [Adresse 6] avec le concours de la force publique ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de tous les animaux lui appartenant ou susceptibles de se trouver sur les lieux,

– Le réformer en ce qu’il a rappelé que la SCI Junior était débitrice d’une obligation de relogement de Monsieur [S],

– Réformer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Junior de sa demande de condamnation de Monsieur [D] [S] à lui verser une indemnité de 36 900 euros, au titre de l’arriéré des frais,

– Le condamner à verser à la SCI Junior une indemnité de 39 600 euros montant de la créance de la SCI Junior au jour d’établissement des présentes écritures (04 octobre 2021),

– Réformer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Junior de sa demande de condamnation de Monsieur [S] au paiement d’une indemnité d’occupation de 450 euros jusqu’à son départ effectif des lieux loués,

– Fixer cette indemnité à ce montant,

– Débouter l’intimé de toutes ses demandes fins et prétentions qui seront dirigées contre la SCI Junior

– Le débouter de sa demande de relogement aux frais de la SCI Junior,

– Le condamner au paiement d’une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner Monsieur [D] [S] aux dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que :

– le contrat de bail est inexistant dès lors que :

* M. [S] qui se prévaut d’un bail d’habitation n’en rapporte pas la preuve,

* les deux documents signés les 2 juillet 2010 et 2 juillet 2011 ne peuvent être qualifiés de contrats de location, s’agissant d’un hébergement occasionnel sur l’année et le terme de loyer n’étant pas mentionné, et que l’exclusion d’une telle qualification ressort également du courrier recommandé avec accusé de réception du 25 novembre 2014,

* M. [S] ne rapporte pas la preuve que la signature apposée sur les documents des 2 juillet 2010 et 2 juillet 2011 ne serait pas la sienne, ne produisant aucune pièce de comparaison susceptible de permettre à la cour de procéder à une vérification même sommaire,

* à la différence d’un contrat de bail, le contenu desdits documents signés est succinct, que l’hébergement est provisoire et précaire, que le mobil-home est mobile et non fixe et que la cabane de gardian est un « campement » et non un lieu clos et couvert pouvant faire l’objet d’une location, de sorte qu’elle ne pouvait proposer un tel immeuble à la location,

* lors de la visite des lieux par l’huissier en 2013, M. [S] n’a jamais revendiqué la qualité de locataire mais de simple occupant,

* M. [S] disposait d’un domicile principal à [Localité 7] lors de la souscription de l’accord en date du 2 juillet 2010,

* aucune des deux parties n’a eu l’intention et la volonté de conclure un bail lors de la signature des deux documents,

* les précédents occupants de l’immeuble n’ont jamais revendiqué la qualité de locataire et que M. [B] [L], son gérant, a été relaxé à leur égard pour « mise à disposition d’un local insalubre »,

– sa demande d’expulsion se justifie dès lors que :

* l’occupant, M. [S], ne règle pas l’indemnité qu’il doit verser, et ce depuis 10 années, la créance, en partie prescrite, s’élevant à la somme de 39 600 euros,

* M. [S] sous-loue à des tiers, engendrant une situation dangereuse en cas de survenance d’un incendie, ces derniers venant déposer une grande quantité de pneumatiques, et qu’il utilise le terrain à des fins de pension pour des animaux,

* cette situation a eu pour effet d’entraîner des poursuites contre son gérant et sa condamnation pénale, qu’elle est en infraction avec les décisions prises par l’autorité administrative et qu’elle est susceptible de le faire tomber sous le coup de la récidive ou sous celui des infractions d’atteinte à l’environnement,

– elle ne peut être condamnée à reloger M. [S] dans la mesure où ce dernier n’a jamais eu la qualité de locataire et que la situation matérielle et financière dans laquelle elle se trouve ainsi que son gérant ne lui permet pas de procéder à ce relogement.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2022, M. [D] [S], intimé, demande à la cour de :

Vu la déclaration d’appel en date du 15 juillet 2021,

Vu les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

Vu les articles 1709 et 1343-5 du code civil,

Vu les articles L 521-1, L 521-3-1 et L 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation,

– Déclarer l’appel recevable,

– Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 6 juillet 2021,

Ce faisant,

– Débouter la SCI Junior de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– Condamner la SCI Junior à payer à M. [D] [S] la somme de 34.650 euros au titre de son préjudice moral lié à l’occupation d’un local d’habitation insalubre ou dangereux,

– Prononcer la compensation des sommes dues par la SCI Junior à M. [S] avec les sommes dues par M. [S] au titre de l’arriéré locatif, en faisant application de l’exception d’inexécution du paiement des loyers,

A titre infiniment subsidiaire,

– Prononcer les plus larges délais de paiements en application de l’article 1343-5 du code civil,

Enfin,

– Condamner la SCI Junior à payer à M. [S] la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– La condamner aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

– le jugement doit être confirmé en ce qu’il a considéré que le contrat qu’il a signé avec la SCI Junior le 2 juillet 2010 constitue un bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que :

* les trois critères pour qualifier un contrat de bail d’habitation sont réunis : l’existence d’un contrat, portant sur un local clos et couvert, constituant le logement de son occupant,

* la SCI Junior ne rapporte pas la preuve qu’il disposerait d’un autre logement constituant sa résidence principale,

* il justifie qu’il s’agit bien de sa résidence principale notamment par une attestation d’assurance habitation, l’adresse qu’il a indiquée dans le contrat du 2 juillet 2010 ne démontrant pas qu’il n’a pas ensuite établi sa résidence principale à [Adresse 6],

* l’enquête pénale diligentée par la gendarmerie de [Localité 5] a permis de démontrer qu’il était bien locataire de locaux d’habitation depuis le 2 juillet 2010, lesquels étaient insalubres et faisaient l’objet d’une interdiction d’habiter résultant de deux arrêtés préfectoraux, en date des 5 février 2010 et 4 mai 2010,

– dans ces conditions, la SCI Junior n’a pas satisfait à son obligation de relogement, de sorte que celle-ci sera déboutée de sa demande d’expulsion sous astreinte,

– au regard de l’insalubrité du logement donné à bail démontrée par les arrêtés préfectoraux précités dont la date est antérieure à la signature dudit bail, il est en droit de se prévaloir de l’exception d’inexécution quant au paiement des loyers,

– à titre subsidiaire, sa situation financière ne lui permet pas procéder au règlement immédiat des sommes sollicitées, étant retraité de la fonction publique avec encore trois enfants à charge, de sorte que les plus larges délais de paiement doivent lui être octroyés en application de l’article 1343- 5 du code civil.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Selon l’article 9 du code de procédure civile, c’est à celui qui allègue un fait de le démontrer.

Sur la qualification du contrat liant les parties :

Le premier juge rappelle à juste titre que la qualification d’un bail de location de locaux à usage d’habitation, lorsque les parties n’ont pas convenu d’un accord établi par écrit et respectant un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission nationale de concertation conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, répond à la validation de trois critères distincts.

S’agissant en premier lieu, de l’existence d’un contrat de location, la preuve d’un accord conclu entre la SCI JUNIOR et M. [D] [S] est apportée par l’examen des deux pièces écrites formalisant cet accord, qu’il s’agisse de l’acte signé en 2010 ou celui de 2011, lesquelles révèlent que les parties se sont entendues sur la mise à disposition de locaux à usage d’habitation, pour une durée limitée, et moyennant une contrepartie de 450 euros par mois.

En deuxième lieu, le premier juge relève aussi pertinemment que le contrat portait bien sur un local clos et couvert, fut-ce une résidence mobile de loisirs au sens de l’article R. 1 l 1-33 du code de l’urbanisme. En tout état de cause, l’acte établi par les parties portait sur l’occupation d’un ‘mazt/ou mobil homme’ (sic). La cour relève aussi qu’il ressort de l’attestation notariée de vente que la propriété comportait bien ‘une maison de gardian’.

En dernier lieu, que le contrat portait bien sur la résidence principale de M. [S], ce dernier justifiant d’attestation d’assurance habitation et de courrier à cette adresse. Inversement, la SCI appelante, n’apporte aucun élément probant utile qui pourrait venir attester que M. [S] disposerait d’un autre logement.

Enfin, la cour relève que les statuts de la société, comme l’extrait du registre du commerce et des sociétés énoncent que l’activité de la société est une activité de ‘gestion par location de biens immobiliers’.

En dernier lieu, la cour relève que le tribunal correctionnel n’a pas relaxé le gérant de la SCI , mais que M. [L] a été par jugement en date du 26 mars 2013 ‘déclaré coupable des faits de habitation ou utilisation de mauvaise foi d’un local dans un immeuble insalubre ou dangereux malgré interdiction administrative, commis du 4 mai 2010 et jusqu’au 31 décembre 2010 à Marguerittes’. Il a été condamné au paiement d’une amende de 10 000 euros en répression.

Le contentieux tel qu’il a été selon la SCI jugé dans ses rapports avec ses précédents locataires est à cet égard inopérant.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que le contrat signé entre la SCI JUNIOR et M. [D] [S] le 02 juillet 2010 constitue un bail soumis aux dispositions de la loi précitée du06 juillet 1989.

La décision sera donc confirmée sur ce point.

Sur la demande d’expulsion et les demandes d’indemnités :

Le contrat passé entre les parties s’analysant en un contrat de bail, le locataire doit s’acquitter du paiement de son loyer.

Il n’est pas contesté que M. [S] n’a effectué aucun versement. Il argue cependant d’une exception d’inexécution.

Pour que l’exception d’inexécution soit admise, il faut que l’inexécution présente un certain caractère de gravité, le locataire ne pouvant prétendre suspendre le paiement des loyers que si le logement s’avère inhabitable.

Pour justifier de l’exception d’inexécution M. [S], produit l’arrêté n°2010-124-8 en date du 4 mai 2010 ‘délimitant un périmètre d’insalubrité lieu dit Camau sur la commune de [Localité 5]’ et indiquant qu’il ‘ressort des documents et avis susvisés que l’intégralité des bâtiments et installations, désignées (…), constitue un ensemble de locaux manifestement impropres à habitation, en raison de leur état gravement insalubre, du manque d’hygiène ou de sécurité’. (sic)

Ainsi, le locataire est bien fondé à opposer à son bailleur l’exception d’inexécution.

Par ailleurs, la cour relève que l’arrêté relevant l’état des locaux ‘gravement insalubres’ loués par la SCI Junior, société de gestion de bien immobilier, est antérieur à la signature du contrat entre les parties datant de juillet 2010.

Ainsi, la SCI Junior ne peut utilement réclamer le paiement des loyers ou ‘indemnités’ impayés et ne peut pas plus se fonder sur le non paiement de ces derniers pour appuyer sa demande d’expulsion du locataire.

Le jugement doit donc être confirmé tant en ce qu’il a refusé l’expulsion qu’en ce qu’il a rejeté la demande en paiement formulée par la SCI Junior au titre des indemnités impayées et de l’indemnité d’occupation.

Par ailleurs le fait selon lequel M. [S] réaliserait des sous-locations n’est pas établi et le moyen reste inopérant au regard de l’insalubrité du logement.

Sur l’obligation de relogement :

Il est constant que si l’arrêté préfectoral ordonne une interdiction définitive d’habiter ou la cessation de la mise à disposition de locaux à des fins d’habitation, le propriétaire doit assurer le relogement des occupants.

L’arrêté en date du 4 mai 2010 prévoit bien en son article 1 ‘l’interdiction définitive à l’habitation’ (sic).

Il résulte des pièces versées aux débats que la préfecture du Gard a sollicité la SCI Junior afin de lui demander de reloger son locataire par courriers des 7 avril 2022 et 26 janvier 2023.

C’est à juste titre que le premier juge a rappelé à la SCI son obligation de relogement et le jugement sera aussi confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès :

Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

– Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

– Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamne la SCI Junior aux dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

La greffière, La présidente,