MM/ND

Numéro 23/1156

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 30/03/2023

Dossier : N° RG 21/01691 – N° Portalis DBVV-V-B7F-H37F

Nature affaire :

Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

Affaire :

[N] [X]

C/

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES LAND ES

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 30 Mars 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 Janvier 2023, devant :

Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présent à l’appel des causes,

Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [N] [X]

né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 6]

de nationalité Italienne

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/3546 du 09/07/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représenté par Me Olivier CATILINA, avocat au barreau de DAX

INTIME :

Office Public de l’Habitat du département des Landes

immatriculée au RCS de Mont-de-Marsan sous le n° 274 000 017, pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Me Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

sur appel de la décision

en date du 31 DECEMBRE 2020

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX

RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [N] [X] est locataire de I’office public de l’habitat du département des Landes, d’un appartement situé à [Localité 4], HLM [Adresse 7], aux termes d’un bail d’habitation conclu le 7 août 2009.

L’office public de l’habitat du département des Landes a effectué des travaux de rénovation, de revalorisation et de réhabilitation des locaux.

Monsieur [X] a signalé des malfaçons dans toutes les pièces qu’il convenait de reprendre, concernant :

– les peinture et plâtrerie très mal réalisées et non terminées,

– le linoléum et autres revêtements mal coupés et mal fixés,

– des éléments de plomberie et d’huisserie mal installés, instables et dangereux,

– des plafonds non repeints, tachés et réalisés sans protection, occasionnant des taches et la détérioration des vêtements brûlés par du diluant ou de la javel,

– une VMC mal raccordée,

– des tapisseries et papiers peints mal appliqués, prises et câbles téléphoniques arrachés et non remplacés ou enlevés,

– des trous non rebouchés, ampoules nues mal fixées remplaçant les lustres initialement installés, volets qui ne fonctionnent pas, etc.

Les travaux de reprises des malfaçons signalées n’ayant pas été effectués Monsieur [X] a, par acte du 9 juillet 2019, fait signifier à I’office public de l’habitat du département des Landes une assignation à comparaître devant le tribunal d’instance de Dax afin de :

Dire et juger que I’office public de l’habitat du département des Landes n’a pas respecté les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Enjoindre I’ office public de l’habitat du département des Landes de procéder à ses frais à la mise en conformité et à la remise en bon état d’usage et de réparations de l’appartement loué sous astreinte de 10 € par jour de retard,

Dire et juger que I’office public de l’habitat du département des Landes ne saurait appliquer au requérant l’augmentation indue du montant du loyer initial tant que les conditions de mise en conformité et de remise en bon état ne sont pas réunies et en ordonner restitution,

Condamner l’office public de l’habitat du département des Landes à restituer à Monsieur [X] la somme indûment perçue de 1 846,56 € à titre d’indemnisation du défaut de jouissance paisible,

Condamner l’office public de l’ habitat du département des Landes à indemniser Monsieur [X] de la somme de 159 € correspondant aux vêtements accidentés lors des travaux intervenus,

Condamner l’office public de l’habitat du département des Landes à indemniser Monsieur [X] de la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En réponse, I’office public de l’habitat du département des Landes a soutenu que les travaux qui ont été entrepris ne visaient pas à rendre des appartements neufs mais devaient permettre un bon niveau de confort aux habitants.

L’augmentation de loyer votée par les locataires était justifiée par le remboursement d’un emprunt souscrit pour effectuer ces travaux.

Durant les travaux, Monsieur [X] a fait preuve d’un comportement inadapté à l’encontre des entreprises en leur confisquant leurs outils, en dégradant les embellissements qui venaient d’être réalisés et en exigeant de remettre à neuf l’appartement.

Le refus par Monsieur [X] de laisser l’accès à son appartement a été consigné lors de la réception des travaux.

L’office public de l’habitat du département des Landes a demandé que Monsieur [X] soit débouté de l’ensemble de ses demandes et condamné à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 31 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Dax a :

Débouté Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes,

l’a condamné à payer à l’Office Public de l’Habitat du département des Landes la somme de 300 € au titre de I’article 700 du Code de procédure civile,

L’a condamné aux dépens.

Par déclaration en date du 20 mai 2021 [N] [X] a relevé appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture est du 14 décembre 2022, l’affaire étant fixée au 12 janvier 2023.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu les conclusions notifiées le 2 août 2022 par Monsieur [N] [X] qui demande de :

Infirmer le jugement du 31/12/2020 RG/ 11-1900323 rendu par le Juge du contentieux et de la protection près le Tribunal Judiciaire de Dax en ce qu’il a :

– débouté Monsieur [N] [X] de l’ensemble de ses demandes.

– condamné Monsieur [N] [X] à payer à L’OPDH des Landes une somme de 300 € au titre de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Dire et juger que I’Office Public de I’Habitat des Landes n’a pas respecté les dispositions de l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989.

Enjoindre I’OPDH des Landes à procéder à ses frais à la mise en conformité et à la remise en bon état d’usage et de réparations de 1’appartement loué par Monsieur [X] sous astreinte de 10 € par jour de retard.

Dire et juger que l’OPDH des Landes ne saurait appliquer au requérant l’augmentation indue du montant du loyer initialement fixé à la somme de 237,57€, et élevé à celle de 314,51€ à partir du 1er juin 20l7, tant que les conditions de mise en conformité et de remise en bon état d’usage et de réparations de l’appartement loué ne sont pas réunies, et ordonner restitution du surplus.

Condamner I’OPDH des Landes à restituer à Monsieur [N] [X] la somme provisionnelle indûment perçue de 3837,12 € à titre d’indemnisation du défaut de jouissance paisible.

Condamner l’OPDH des Landes à indemniser Monsieur [X] de la somme de 159€ correspondant aux vêtements accidentellement détériorés lors des travaux intervenus.

Condamner I’OPDH des Landes à indemniser Monsieur [X] de la somme de 500€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, avant-dire droit et dans la mesure où la Cour l’estimerait utile,

Procéder à la nomination d’un expert ayant la mission habituelle de décrire et quantifier les désordres et malfaçons intervenus.

*

Vu les conclusions du 12 décembre 2022 de l’Office public de l’Habitat du département des landes qui demande de :

Vu le jugement rendu le 31 décembre 2020 par le juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal judiciaire de Dax,

Vu l’appel interjeté par Monsieur [N] [X],

Vu les conclusions de l’appelant,

Débouter Monsieur [N] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Monsieur [N] [X] de l’ensemble de ses demandes, en ce qu’il l’a condamné à payer a l’Office Public de l’Habitat du département des Landes la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et en ce qu’il le condamne aux dépens.

Y ajoutant,

Condamner Monsieur [N] [X] à payer à l’Office Public de l’Habitat la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [N] [X] aux entiers dépens d’appel.

MOTIVATION :

Monsieur [N] [X] fonde son action sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur l’amélioration des rapports entre bailleurs et locataires et sur l’article 1721 du code civil.

Selon le premier de ces textes, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à I’usage d’habitation…

Le bailleur est obligé :

a – de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparations ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement […]

b – d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c – d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à I’entretien normal des locaux loués…. »

Aux termes de l’article 1721 du code civil, «  il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage , quand même le bailleur ne les aurait pas connues lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de les indemniser. »

Monsieur [X] considère qu’aucune de ces dispositions n’a été respectée par l’Office Public de l’Habitat des Landes qui :

‘ n’aurait pas remis au locataire un logement décent doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé ;

‘ n’aurait pas respecté son obligation de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparations ainsi que des équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

‘ n’aurait pas respecté son obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il ajoute que le premier juge a opéré une confusion entre la notion de logement inhabitable et celle de logement ne répondant pas aux conditions de bon état d’usage et de réparation.

Monsieur [X] s’estime en conséquence fondé à :

‘ enjoindre à l’OPDH des Landes de procéder, à ses frais, à la mise en conformité et à la remise en bon état d’usage et de réparations de l’appartement loué par l’appelant sous astreinte de 10 euros par jour de retard ;

‘ solliciter du tribunal la restitution de la quote-part d’augmentation du montant du loyer intervenue depuis le 1er juillet 2017, soit au total la somme de 3837,12 euros arrêtée à juin 2020, date de la fin des travaux engagés par l’office, après avoir préalablement constaté l’existence des désordres et des malfaçons que le bailleur n’a pas corrigés.

Il ajoute que, durant les travaux, des vêtements lui appartement ont été accidentellement endommagés par de l’eau de javel et qu’il convient de l’indemniser de ce préjudice à hauteur de la somme de 159 euros.

L’OPDH des Landes conclut au débouté de M [X] de l’ensemble de ses demandes et à la confirmation du jugement déféré, aux motifs notamment que :

‘ des travaux de rénovation et de revalorisation de l’immeuble loué ont été entrepris en 2016-2017, afin de garantir un meilleur confort à ses habitants  ;

‘ Monsieur [X] n’explique pas en quoi son logement ne respecte pas les dispositions qu’il vise et se contente de soutenir, sans autre démonstration, que son logement ne serait pas conforme ;

‘ avant même le début des travaux, le bailleur a demandé au locataire, par correspondance du 9 décembre 2014, d’enlever les dispositifs électriques qu’il avait rajoutés (rallonges, multiprises) susceptibles de constituer un risque électrique, lui rappelant l’obligation de ne pas entraver le travail des personnes en charge des futurs travaux de réhabilitation ;

‘ les travaux ont débuté le 11 mai 2016 dans le logement occupé par Monsieur [X] ; toutefois dès le 1er juin 2016, la technicienne de l’OPDH des Landes en charge du suivi de l’opération de réhabilitation du bâtiment incluant le logement de l’intéressé décrivait l’attitude et le comportement inadapté du locataire : refus d’avoir affaire aux gardiens du site, nécessité d’être présente chaque jour pour que les travaux puissent se dérouler, M [X] entrant en négociation permanente, refus temporaire de ce dernier de restitution aux ouvriers de leurs outils, exigences de remise à neuf de son logement, dégradation des embellissements qui venaient d’être réalisés ;

‘ de nouvelles difficultés sont apparues pour la réfection des colonnes montantes et électriques, compte tenu de l’absence de M [X] malgré les avis de passage laissés ;

‘ Monsieur [X] a refusé l’accès à son logement aux personnes chargées des opérations préalables de réception des travaux  et n’a jamais permis l’accès à son logement pour réalisation d’un état des lieux contradictoire après travaux ; cette attitude d’opposition étant systématique de sa part, comme ce fut le cas avant le début des travaux de réhabilitation s’agissant du dégât des eaux subi par M [X] provenant d’un locataire situé au-dessus de son logement ;

‘ il est faux de soutenir que les experts de l’OPDH des Landes auraient été effarés par la défaillance des travaux réalisés, car si les constats avaient porté sur des malfaçons et désordres majeurs, le bailleur aurait résilié les marchés des entreprises qui en seraient à l’origine ; à cet égard, l’office public de l’habitat des Landes souligne que les trois attestations versées par M [X], émanant de trois autres locataires, n’apportent aucunement la preuve que les travaux n’auraient pas été réalisés dans les règles de l’art.

L’OPDH des Landes verse aux débats le listing des interventions faites au domicile de Monsieur [X] estimant avoir satisfait à son obligation de réparation et d’entretien.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bailleur a fait réaliser courant 2016-2017 des travaux de rénovation, revalorisation et réhabilitation de l’immeuble «  [Adresse 7] » abritant notamment le logement loué à Monsieur [X], entrée C porte 27.

Les travaux concernaient notamment la remise aux normes de l’installation électrique, le changement des menuiseries extérieures, la plomberie et le chauffage et le changement de l’évier de la cuisine, de la baignoire, de la robinetterie, la pose de revêtement de sol souple et la reprise de certains murs. Les compte-rendus de visite de chantier versés aux débats par la société bailleresse (pièces 13-14 et 15) établissent que le chantier a été suivi par les représentants du maître de l’ouvrage qui ont adressé, aux entreprises titulaires des lots, des ordres de travaux afin de remédier aux malfaçons, désordres et travaux non réalisés ou imparfaitement réalisés, avant réception.

Il ressort de ces documents que les travaux de reprise ou de finition demandés à l’entreprise Lapègue, concernant l’appartement de M [X] et, plus particulièrement, la reprise de la toile de verre et des travaux de peinture, se sont heurtés au refus d’intervention de ce dernier.

Si M [X] conteste ce fait, son attitude d’opposition est confirmée par l’attestation établie par l’architecte en charge de la maîtrise d”uvre du chantier de réhabilitation de l’immeuble [Adresse 7], en général, et du logement C27, en particulier, qui atteste :

« -avoir été prié avec véhémence par M [X], son locataire, de quitter ledit appartement, alors que j’assurais le suivi des travaux qui s’y déroulaient,

– avoir constaté l’obligation de certains ouvriers de suspendre leurs travaux, M [X] ayant brusquement quitté les lieux ou fermé la porte à clef sans plus d’informations,

– d’une façon générale, les tensions entre ce locataire et l’ensemble des acteurs de ce chantier ont sérieusement entravé ma mission concernant cet appartement. »

De son côté, l’appelant verse aux débats un constat d’huissier établi le 14 avril 2022 par Maître [H], huissier de justice à [Localité 8], montrant l’existence de malfaçons ou non façons impactant les embellissements à la suite des travaux réalisés : trous de passage de tuyaux rebouchés et non repeints, anciens tuyaux d’alimentation des radiateurs (qui ont été changés) sectionnés à ras du sol mais dont la section est toujours visible, carré de toile de verre posée derrière un radiateur peint en blanc, dénotant au regard de la couleur du mur, rebouchages grossiers au plâtre, ancien fil d’antenne non enlevée, ancienne prise téléphonique enlevée mais sans finition du support (trous non bouchés, découpe de tapisserie manquante), joint d’étanchéité entre la baignoire et la faïence murale mal réalisé, ne permettant pas un nettoyage facile, taches autour des points lumineux du séjour, volet roulant électrique de la baie vitrée du séjour se bloquant à la remontée, ouvrant droit de cette baie vitrée se refermant de lui même, par suite d’un mauvais réglage de l’aplomb, toile de verre cloquant sous une fenêtre, linoléum ancien décollé dans le couloir devant les toilettes, défaut d’aspect de l’alignement de tuyaux d’alimentation en eau et de leurs fixations etc.

Toutefois, les défauts relevés ne constituent pas des facteurs d’indécence et ne caractérisent pas un manquement du bailleur à son obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage d’habitation, ni à son obligation de faire dans les lieux loués toutes les réparations autres que locatives , nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien des locaux loués.

En effet, par principe, les travaux de peinture des murs et plafonds, ou de reprise des revêtements muraux relèvent des dépenses locatives, de même que les travaux de réfection des joints d’étanchéité entre baignoire, lavabo, évier et carrelage, ou encore les travaux de rebouchage d’un petit trou.

Et si les travaux de reprise ou de finition des embellissements, après la réalisation des travaux de rénovation, auraient dû être effectués par l’entreprise Lapègue, titulaire des lots peinture, revêtements muraux (toile de verre) et de sol (sols souples), dans le cadre du marché passé avec l’établissement public, cette dernière s’est heurtée à l’opposition de Monsieur [X], comme le révèlent les correspondances produites par le bailleur et les pièces 13, 14 et 15 précédemment examinées.

Il apparaît également qu’à l’exception du dysfonctionnement affectant le volet roulant de la baie vitrée du séjour, les défauts ou malfaçons constatés ne caractérisent pas un manquement du bailleur à l’obligation de maintenir les équipements inclus dans les éléments du bail en bon état de fonctionnement.

S’agissant de ce volet roulant, il ressort du listing édité par le bailleur, des interventions réalisées au domicile de M [X], postérieurement à l’achèvement des travaux de réhabilitation , que le moteur de ce volet roulant a été changé au mois d’avril 2022. Auparavant, les réclamations de M [X], relatives au dysfonctionnement de cet équipement, avaient donné lieu à l’intervention des préposés du bailleur pour réinitialisation.

Ce point n’est pas contesté par l’appelant qui ne produit aucun constat postérieur à celui réalisé le 14 avril 2022, pour établir la persistance du dérèglement constaté à cette date.

Il ressort par ailleurs du listing des interventions du bailleur sur réclamation de M [X], réalisées entre 2016 et 2019, que le locataire a refusé l’accès à son logement et les travaux de réfection des embellissements suite à un dégât des eaux, commandés par le bailleur à l’entreprise Dubernet Sol et Peinture (pièce 36), ce qui conforte un peu plus la thèse du bailleur sur l’attitude quérulente de son locataire.

Les correspondances échangées par l’office public de l’habitat du département des Landes,  avec son assureur et avec M [X], montrent en revanche qu’à la suite de ce sinistre, le bailleur s’est montré diligent et n’a pu percevoir de son assureur la totalité de l’indemnisation évaluée à dire d’expert, faute d’avoir pu justifier de la réalisation des travaux.

A l’examen des pièces soumises à son appréciation et des moyens développés par les parties, la cour confirme en conséquence la décision frappée d’appel, notamment en ce qu’elle a débouté M [X] de l’ ensemble de ses demandes.

Monsieur [X] qui succombe en totalité supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

Au regard des circonstances de la cause, l’équité justifie de confirmer la condamnation prononcée en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais engagés par le bailleur et non compris dans les dépens de première instance et d’y ajouter une somme de 300,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en totalité,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [N] [X] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne à payer à l’Office Public de l’Habitat du département des Landes une somme de 300,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel .

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente