PhD/ND

Numéro 23/1297

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 06/04/2023

Dossier : N° RG 21/02810 – N° Portalis DBVV-V-B7F-H62S

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[L] [M], [W] [O], [R] [M]

C/

S.A. [Adresse 11]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 06 Avril 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 09 Février 2023, devant :

Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [L] [M]

née le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 13] (40)

de nationalité française

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 6]

Madame [W] [O]

née le [Date naissance 4] 1983 à [Localité 10] (64)

de nationalité française

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 6]

Monsieur [R] [M]

né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 10] (64)

de nationalité française

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 6]

Représentés par Me Salomé DUTERTRE, avocat au barreau de PAU

Assistée de Me Vanessa MEYER (SELARL MEYER & SEIGNEURIC(, aviocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEE :

Société anonyme d’habitation à loyer modéré [Adresse 11]

venant aux droits de la SAEM SOGICOBA,

immatriculée au RCS de Marseille sous le n° B 058 811 670, prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité au siège,

[Adresse 7],

[Localité 2]

Représentée par Me Sophie BUROSSE-GOURGUE de la SCP BLANC BUROSSE-GOURGUE PEYNAUD, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 22 JUIN 2021

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 1er septembre 1994, la société Sogicoba a donné à bail d’habitation à Mme [L] [M] et Mme [G] [M] un logement situé [Adresse 9].

Le 13 décembre 2005, Mme [G] [M] a donné congé en demandant à être désolidarisée.

Le 16 décembre 2005, le bailleur a accepté un préavis d’un mois.

Le 31 janvier 2006, un avenant a été signé aux termes duquel le bail avait désormais, à compter du 1er février 2006, pour bénéficiaires Mme [L] [M], Mme [W] [O] et M. [Z] [O].

Mme [W] [O] a donné congé au 15 octobre 2009, les locataires demandant l’adjonction de M. [R] [M] comme co-titulaire du bail.

Le 15 octobre 2009, un avenant a été signé aux termes duquel le bail avait désormais, à compter de ce jour, pour bénéficiaires Mme [L] [M], M. [Z] [O] et M. [R] [M].

Par lettre du 15 octobre 2013, Mme [L] [M] a informé le bailleur de son déménagement au 1er octobre 2013, précisant qu’elle voulait « supprimer mon nom du bail » et que messieurs [O] et [M] restaient locataires. Dans l’attente de l’établissement d’un avenant, elle indiquait encore que « le règlement du loyer est inchangé et reste sur mon compte bancaire ».

le 17 octobre 2013, la société anonyme d’HLM [Adresse 11], venant aux droits du bailleur, a répondu en indiquant qu’à compter du 1er octobre 2013, Mme [M] n’était plus titulaire du bail et a ajouté : « je vous rappelle toutefois qu’aux termes du contrat précité, les co-titulaires sont tenus de payer conjointement et solidairement les loyers et les charges. Le locataire qui a résilié le bail est tenu lui-même pendant 5 ans au paiement des loyers et charges à compter de la date susvisée ».

Par lettre du 31 mars 2015, M. [R] [M] a demandé au bailleur de prendre en compte avec effet immédiat son déménagement.

Par courrier daté 15 février 2016, Mme [L] [M] a écrit au bailleur en lui indiquant qu’elle voulait, avec sa fille [W] [O], revenir vivre avec son fils [Z] [O], et demandait l’établissement d’un avenant.

Par courrier du 8 mars 2017, adressé à l’adresse du bien loué, le bailleur a répondu à cette lettre, qu’il précisait avoir reçue le 27 février 2017, en ajoutant à l’intention de Mme [L] [M] qu’elle allait être contactée pour traitement de cette demande.

Le 18 avril 2017, le bailleur a informé Mme [L] [M] de l’impossibilité de donner une suite favorable à la demande de conclusion d’un avenant, disposition contraire à la réglementation en vigueur et qui reviendrait à procéder à une nouvelle attribution de logement. Mme [M] était invitée à établir une demande d’attribution de logement, via son site internet.

Le 19 avril 2017, Mme [L] [M] a signalé le départ de son fils [R] [M], et de Mme [S] [F], du logement loué et a indiqué que le calcul du supplément de loyer de solidarité continuait d’intégrer à tort le montant de leurs revenus.

Le 15 janvier 2018, M. [R] [M] a écrit au bailleur en lui demandant de prendre en compte son retour au logement avec effet immédiat.

Cette demande est restée sans suite de la part du bailleur.

Le 21 octobre 2019, M. [Z] [O] a donné congé.

Le 13 mars 2020, le bailleur a indiqué à ce dernier qu’étant seul titulaire du bail, Mme [L] [M], Mme [W] [O] et sa fille, et M. [R] [M] étaient considérés comme occupants sans droit ni titre.

Suivant exploit du 29 octobre 2020, la société d’HLM [Adresse 11] a fait assigner Mme [L] [M], Mme [W] [O] et M. [R] [M] (les consorts [B]) par devant le juge des contentieux de la protection de Bayonne en expulsion.

Par jugement du 22 juin 2021, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des contentieux de la protection a :

– débouté Mme [L] [M] de ses demandes

– déclaré Mme [L] [M], Mme [W] [O] et M. [R] [M] occupants sans droit ni titre du logement loué

– ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de réduire les délais consécutifs à la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ni de prononcer une astreinte

– condamné in solidum les défendeurs à payer à la requérante, à compter de ce jour et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle de 813,99 euros

– débouté la requérante de sa demande de dommages et intérêts

– condamné in solidum les défendeurs aux dépens, outre le paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 26 août 2021, les consorts [B] ont relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 janvier 2023.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 4 mars 2022 par les appelants qui ont demandé à la cour, au visa des articles 566 du code de procédure civile, 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, de réformer le jugement entrepris, et statuant à nouveau, de :

A titre principal :

– juger que le courrier adressé par Mme [L] [M] le 15 octobre 2013 n’est pas un congé au sens de la loi

– en conséquence, dire et juger que Mme [L] [M] est toujours titulaire du bail signé le 1er septembre 1994 avec la Sogicaba

A titre subsidiaire :

– juger qu’il existe un bail verbal entre les parties

– juger que Mme [L] [M] bénéficie de la novation du bail à son profit.

A titre infiniment subsidiaire :

– juger que Mme [L] [M] bénéficie du transfert du bail à son profit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, dernier alinéa, aux mêmes conditions que celui du 1er septembre 1994.

A titre infiniment subsidiaire, si la cour venait à confirmer le jugement entrepris :

– accorder à Mme [M] un délai de 36 mois à l’issue de la trêve hivernale avant de quitter les lieux, sur le fondement des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

En tout état de cause :

– débouter l’intimée de ses demandes

– confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la requérante de sa demande d’astreinte

– condamner l’appelante à leur payer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 7 décembre 2021 par l’intimée qui a demandé à la cour de :

– déclarer comme nouvelle la demande de Mme [L] [M], et en tant que de besoin d'[W] [O] et [R] [M], d’un délai pour libérer les lieux, et, dans le cas contraire, les débouter de cette demande

– confirmer le jugement entrepris, au visa des articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1104 du code civil

– infirmer le jugement sur le rejet de l’astreinte

– statuant à nouveau de ce chef, dire et juger que la libération des lieux sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard après le délai fixé par la cour pour quitter les lieux

– condamner in solidum les appelants à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du code civil, outre celle de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

sur l’existence d’un bail d’habitation

Les appelants font grief au jugement d’avoir ordonné leur expulsion alors que Mme [L] [M] n’a jamais perdu la qualité de titulaire du bail dès lors que :

– la lettre simple du 15 octobre 2013 ne vaut pas congé faute de respecter le formalisme légal de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et son contenu étant équivoque quant à la volonté de quitter définitivement les lieux

– si un congé devait être validé, il faut constater qu’un bail verbal s’est formé depuis le 15 février 2016, au moins, la situation de Mme [M] ayant pour origine la novation, à son profit, du bail antérieurement consenti à un tiers, M. [Z] [O], son fils. La société Sogicoba n’a jamais contesté l’occupation de Mme [M] depuis 1994, celle-ci ayant régulièrement réglé les loyers depuis cette date, de sorte qu’en donnant leur accord au prélèvement permanent sur le compte de Mme [M], les sociétés bailleresses successives ont admis d’une manière non équivoque la novation du bail initial à profit de celle-ci, devenue locataire en vertu d’un bail verbal.

– à défaut de novation, il s’est opéré de plein droit un transfert du bail à son profit, à la suite du départ de son fils, [Z] [O], qui a abandonné les lieux, de façon brusque et définitive, le 21 octobre 2019, et ce en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Mais, sur le premier moyen, si le locataire peut donner congé à tout moment dans les conditions de forme et de délais prévus à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, la nullité sanctionnant l’inobservation de ce mode de notification est une nullité relative qui ne peut être invoqué que par le destinataire du congé.

Par conséquent, le locataire ne peut pas se prévaloir de l’irrégularité de l’acte qu’il a lui-même délivré.

En l’espèce, dans sa lettre simple du 15 octobre 2013, Mme [L] [M] a notifié au bailleur que : « j’ai déménagé le 1er octobre 2013 sur [Localité 8] et voudrait supprimer mon nom du bail afin de déclarer ma nouvelle adresse aux impôts. Bien sûr [Z] [O] et [R] [M] restent locataires de l’appartement n°26 de la résidence [Adresse 9]. Le règlement du loyer est inchangé et reste sur mon compte bancaire. Dans l’attente de l’avenant au bail ».

Par courrier du 17 octobre 2013, adressée à la nouvelle adresse de Mme [M], le bailleur a pris acte du congé en indiquant que « à compter du 1er octobre 2013, vous n’êtes plus titulaire du contrat désigné en objet. J’ai pris également bonne note que M. [Z] [O] et M. [R] [M] restent dans les lieux. Ils conservent donc le titre de locataires à compter de la date indiquée ci-avant […].

Il résulte de ce qui précède, d’une part, que le congé donné par Mme [L] [M] est dénué de tout équivoque quant à sa volonté de mettre un terme au bail à son égard, et, d’autre part, que le bailleur a expressément accepté ce congé, devenu irrévocable.

Le premier juge a justement rejeté ce premier moyen.

Sur le deuxième moyen tiré de la novation du bail poursuivi par M. [Z] [O] en un bail verbal conclu au profit de Mme [M], outre son caractère très confus, non seulement, comme l’a relevé le premier juge, l’appelante ne rapporte pas la preuve d’un quelconque accord exprès du bailleur en faveur d’une telle novation, conformément à l’article 1271 puis 1329 du code civil, laquelle ne peut résulter du paiement des loyers par Mme [M] selon des modalités de paiement convenues avec ses enfants, fussent-elles acceptées par le bailleur, mais, au surplus, celui-ci a expressément notifié, par lettre du 18 avril 2017, son refus d’accéder à la demande d’établissement d’un avenant au bail en cours intégrant Mme [M] en qualité de co-locataire aux côtés de son fils [Z].

L’occupation des lieux par Mme [M], annoncée dans un courrier daté du 15 février 2016, mais en réalité du 15 février 2017, s’est donc réalisée du chef de M. [Z] [O], seul titulaire du bail.

Sur le troisième moyen tiré du transfert de plein droit du bail au profit des ascendants en cas d’abandon du logement, lequel s’entend d’un départ définitif et non concerté, les circonstances de l’espèce contredisent le caractère non concerté du départ de M. [Z] [O] à compter du 21 octobre 2019, comme le soutient l’appelante.

En effet, celui-ci a signé, le 5 novembre 2021, en qualité de titulaire du bail, le dossier «enquête ressources 2020 », ce qui contredit son prétendu départ définitif le 21 octobre 2019, de même que la lettre de congé de celui-ci, transmise au bailleur par Mme [M] suivant mail du 10 décembre 2019 dans le cadre de l’enquête SLS, ce qui démontre que le départ de M. [O] a été concerté entre les occupants du logement, aurait-il pour origine une mésentente entre eux.

L’attestation de M.[O] établie en 2021, entachée de partialité, comme celle de Mme [N], voisine, vague et générale, sont inopérantes à établir le contraire.

Le bailleur a donc pu, à bon droit, prendre acte du congé donné par M.  [O], transmis le 10 décembre 2019 et considéré que les occupants du chef de celui-ci étaient sans droit ni titre.

Par conséquent, les conditions d’application du transfert de plein droit du bail ne sont pas réunies.

Il s’ensuit que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [L] [M] de sa revendication d’un bail d’habitation sur le logement litigieux, déclaré les consorts [B] occupants sans droit ni titre et condamné in solidum ces derniers à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 813,99 euros.

sur la demande d’expulsion

L’intimée soulève la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté en appel, au visa de l’article 564 du code de procédure civile, de la demande de délais pour libérer les lieux sur le fondement de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Mais, en droit, les mesures de grâce prévues par la loi peuvent être sollicitées en tout état de cause.

La fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Et, sur le fond, Mme [M], procédant par voie d’affirmation, ne démontre pas que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales, compte tenu, au surplus, des délais écoulés depuis le départ des lieux du dernier titulaire du bail jusqu’au prononcé du présent arrêt, et de l’immobilisation d’un logement social au détriment de personnes bénéficiant de faibles revenus.

Le jugement sera donc confirmé sur la mesure d’expulsion qu’il a ordonnée, et ce sans astreinte provisoire, cette sanction n’apparaissant pas, en l’état, utile et nécessaire.

sur la demande de dommages et intérêts du bailleur

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande de dommages et intérêts, le préjudice allégué n’étant pas caractérisé.

Le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les consorts [B] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer une indemnité complémentaire de 1.500 euros sur le fondement euros l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable la demande de délais pour libérer le logement fondée sur l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

DEBOUTE Mme [L] [M] de sa demande de délais pour libérer le logement,

CONDAMNE in solidum Mme [L] [M], Mme [W] [O] et M. [R] [M] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Mme [L] [M], Mme [W] [O] et M. [R] [M] à payer à la société [Adresse 11] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente