Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 06 AVRIL 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15909 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGMFA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Juin 2022 -Président du TJ de BOBIGNY – RG n° 22/00775

APPELANTE

S.A.S. ADNB, RCS de Paris sous le n°890 065 030, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CHRISTINE LAMARCHE BEQUET- CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO R EGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Assistée à l’audience par Me Félicité MASUREL, substituant Me Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1202

INTIMES

M. [H] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Défaillant, PV de recherches infructueuses en date du 21.10.2022

S.C.I. EPICEA, RCS de Paris sous le n°521 797 829, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Assistée à l’audience par Me Morgane OJALVO DENIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P264

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Février 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

– RENDU PAR DÉFAUT

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Thomas RONDEAU, Conseiller, pour la Présidente de chambre empêchée et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 20 octobre 2021, la SCI Epicea a donné à bail commercial à la société ADNB, des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée et au 1er étage au [Adresse 3], à l’effet d’y exploiter un fonds de commerce de café-bar-restaurant.

Accessoirement au bail commercial, un second bail était signé entre les parties portant sur un studio situé au premier étage, aux fins de logement des collaborateurs de la société.

Suivant acte du même jour, M. [S] s’est porté caution solidaire pour la première période triennale, soit jusqu’au 20 octobre 2024 à hauteur de la somme maximale de 150.000 euros, avec renonciation au bénéfice de discussion.

Un commandement de payer a été délivré par la société SCI Epicea à la société ADNB visant la clause résolutoire du bail du rez-de chaussée suivant exploit du 8 février 2022, portant sur la somme de 8.871,09 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux à son échéance et il a été dénoncé auprès de la caution le 4 mars 2022.

Un nouveau commandement de payer a été délivré par la société EPICEA à la société ADNB visant la clause résolutoire du bail du premier étage suivant exploit du 15 février 2022, portant sur la somme de 1.422,90 euros. Ce commandement de payer est resté infructueux à échéance.

Par acte du 15 avril 2022, la société Epicea a assigné la société ADNB et M. [S] en qualité de caution, devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, aux fins de, notamment :

– faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers ;

– obtenir l’expulsion de la société ADNB ;

– obtenir la condamnation solidaire de la société ADNB avec la caution au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ;

– obtenir le paiement de pénalités contractuelles et la conservation des dépôts de garantie ;

– obtenir la condamnation solidaire de la société ADNB avec la caution au paiement de la somme de 7.699,94 euros représentant les loyers et charges impayés pour les locaux du rez-de -chaussée et la somme de 1.284,50 euros pour le studio du 1er étage ;

– obtenir la condamnation solidaire de la société ADNB avec la caution au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les défendeurs n’ont pas comparu devant le premier juge.

Par ordonnance réputée contradictoire du 27 juin 2022, le président du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, a :

– constaté la résiliation du bail concernant les locaux du rez-de-chaussée à compter du 8 mars 2022 et du bail concernant le local du 1er étage à compter du 15 mars 2022 ;

– ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société ADNB ou de tous occupants de son chef des locaux loués situés au rez-de-chaussée et au premier étage au [Adresse 3]) ;

– condamné la société ADNB à payer à la société Epicea une indemnité d’occupation à compter du 8 mars 2022 pour les locaux du rez-de-chaussée et à compter du 15 mars 2022 pour les locaux du 1er étage et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si les baux ne s’étaient pas trouvés résiliés ;

– dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamné la société ADNB à payer à la société Epicea la somme provisionnelle de 1.284,50 euros arrêtée au 11 mars 2022 au titre de son arriéré de loyers pour les locaux du 1er étage ;

– condamné solidairement la société ADNB et la caution M. [S] à payer à la société Epicea la somme provisionnelle de 7699, 94 euros arrêtée au 11 mars 2022 au titre de son arriéré de loyers pour les locaux du rez-de-chaussée ;

– condamné la société ADNB à payer à la société Epicea la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la société ADNB à supporter la charge des dépens, comprenant notamment les frais d’huissier engagés par le bailleur dans le cadre de l’instance.

Par déclaration du 7 septembre 2022, la société ADNB a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions remises le 13 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société ADNB demande à la cour, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce et des articles 1104 et 1343-5 du code civil, de :

– confirmer l’ordonnance rendue le 27 juin 2022 en ce qu’elle a déclaré acquise la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 21 octobre 2021 et dans le bail d’habitation du 21 octobre 2021 ;

– infirmer l’ordonnance pour le surplus et statuant à nouveau ;

– constater l’accord intervenu entre les parties ;

– ordonner la réintégration dans les lieux litigieux, sis [Adresse 3], objets du bail commercial et du bail d’habitation, et la restitution des clefs à compter du 15 février 2023 sous astreinte provisionnelle de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

– fixer la créance provisionnelle de la société SCI Epicea à la somme de 25.395,55 euros arrêtée au 28 février 2023 ;

– autoriser la société ADNB à s’acquitter de cette somme en 13 échéances équivalentes à compter du 1er avril 2023 ;

– ordonner la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire ;

– déclarer que faute pour la société ADNB de payer à bonne date, une seule de ces échéances, ou une seule échéance de loyer, charges ou accessoire courant à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse, le tout deviendra immédiatement exigible, et les poursuites pour le recouvrement pourront reprendre aussitôt, la clause résolutoire sera acquise et produira plein et entier effet à compter du 8 mars 2022 concernant le local du rez-de-chaussée et à compter du 15 mars 2022 concernant le local du 1er étage, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société ADNB ou de tous occupants de son chef des locaux loués situés au rez-de-chaussée et au premier étage au [Adresse 3], avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, en cas de besoin, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais du preneur dans un lieu désigné par lui et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de 4 semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise aux enchères publiques, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel, indexé le cas échéant, augmenté des charges et tous accessoires sera mise à la charge de la personne expulsée pendant tout le temps de son maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective et complète des locaux ;

– déclarer que chacune des parties gardera à sa charge les frais qu’elle a exposés sauf les dépens qui resteront à la charge de la société ADNB.

Dans ses conclusions remises le 13 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI Epicea demande à la cour de :

– confirmer l’ordonnance rendue en ce qu’elle a :

‘ constaté la résiliation de plein droit du bail concernant les locaux du rez-de-chaussée à compter du 8 mars 2022 et du bail concernant le local du 1er étage à compter du 15 mars 2022,

‘ condamné la société ADNB à payer à la société EPICEA la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

‘ condamné la société ADNB à supporter la charge des dépens, comprenant notamment les frais d’huissier engagés par le bailleur dans le cadre de l’instance ;

– l’infirmer pour le surplus, et statuant de nouveau ;

– constater l’accord intervenu entre les parties ;

– fixer la créance provisionnelle de la société SCI Epicea à la somme de 25.395,55 euros arrêtée au 28 février 2023 ;

– autoriser la société ADNB à s’acquitter de cette somme en 13 échéances équivalentes à compter du 1er avril 2023 ;

– ordonner la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire ;

– juger que la société ADNB pourra réintégrer les lieux loués à compter du 15 février 2023, et devra reprendre la paiement du loyer courant à cette date ;

– déclarer que faute pour la société ADNB de payer à bonne date, une seule de ces échéances, ou une seule échéance de loyer, charges ou accessoire courant à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse, le tout deviendra immédiatement exigible, et les poursuites pour le recouvrement pourront reprendre aussitôt, la clause résolutoire sera acquise et produira plein et entier effet à compter du 8 mars 2022 concernant le local du rez-de-chaussée et à compter du 15 mars 2022 concernant le local du 1er étage, il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société ADNB ou de tous occupants de son chef des locaux loués situés au rez-de-chaussée et au premier étage au [Adresse 3], avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, en cas de besoin, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais du preneur dans un lieu désigné par lui et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de 4 semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise aux enchères publiques, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel, indexé le cas échéant, augmenté des charges et tous accessoires sera mise à la charge de la personne expulsée pendant tout le temps de son maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective et complète des locaux ;

– condamner solidairement la société SAS ADNB et M. [H] [S] en tous les dépens d’appel.

M. [S] n’a pas constitué avocat.

Par note aux parties du 23 mars 2023, la cour a sollicité l’avis des parties par notes en délibéré, sur la circonstance que, compte tenu des conclusions remises au greffe, l’accord n’apparaissait pas complet, s’agissant de la réintégration avec ou sans astreinte et s’agissant du sort des frais exposés.

Par note en délibéré du 24 mars 2023, le conseil de la société ADNB indiquait qu’il avait pu récupérer les clés des lieux litigieux, l’astreinte n’ayant plus lieu d’être, et qu’il semblait cohérent que les dépens restent à la charge de la société ADNB.

SUR CE LA COUR

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard :

– qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

– qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, les parties ont trouvé un accord sur la suspension des effets de la clause résolutoire et sur la hauteur de l’obligation de paiement de la société preneuse à titre provisionnel.

Dans ces conditions, par infirmation de la décision entreprise, il y a lieu de statuer dans les conditions indiquées au dispositif du présent arrêt, sauf à préciser :

– que les parties s’accordent sur le fait que la société ADNB pourra réintégrer les lieux, avec cette précision qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

– que tous les dépens resteront à la charge de la SAS ADNB, chacune des parties gardant à sa charge les frais exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré acquise les clauses résolutoires insérées aux baux et en ce qu’elle a statué sur les dépens de première instance ;

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate l’accord intervenu entre les parties ;

Ordonne la réintégration dans les lieux litigieux, sis [Adresse 3], objets du bail commercial et du bail d’habitation, et la restitution des clefs, à compter du 15 février 2023 ;

Fixe la créance provisionnelle de la société SCI Epicea à la somme de 25.395,55 euros arrêtée au 28 février 2023 ;

Autorise la société ADNB à s’acquitter de cette somme en 13 échéances équivalentes à compter du 1er avril 2023 ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Dit que, faute pour la société ADNB de payer à bonne date, une seule de ces échéances, ou une seule échéance de loyer, charges ou accessoire courant à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse :

– le tout deviendra immédiatement exigible, et les poursuites pour le recouvrement pourront reprendre aussitôt,

– la clause résolutoire sera acquise et produira plein et entier effet à compter du 8 mars 2022 concernant le local du rez-de-chaussée et à compter du 15 mars 2022 concernant le local du 1er étage,

– il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société ADNB ou de tous occupants de son chef des locaux loués situés au rez-de-chaussée et au premier étage au [Adresse 3], avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

en cas de besoin, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais du preneur dans un lieu désigné par lui et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de 4 semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise aux enchères publiques,

– une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel, indexé le cas échéant, augmenté des charges et tous accessoires sera mise à la charge de la personne expulsée pendant tout le temps de son maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective et complète des locaux ;

Dit que chacune des parties gardera à sa charge les frais exposés en première instance et en appel.

Condamne la société ADNB aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE POUR LA PRESIDENTE

DE CHAMBRE EMPÊCHÉE