ARRÊT N°23/ 143

PF

N° RG 21/01314 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FS35

[K]

C/

[G]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 21 AVRIL 2023

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PAUL en date du 15 juin 2021 suivant déclaration d’appel en date du 19 Juillet 2021 RG n° 20/000545

APPELANT :

Monsieur [N] [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Me Alain RAPADY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [R] [D] [G]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : Me Dominique LAW WAI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/7791 du 01/12/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis)

DATE DE CLÔTURE :

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Février 2023 devant Madame FLAUSS Pauline, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 21 Avril 2023.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller

Qui en ont délibéré

greffier : Madame Marina BOYER, greffière

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 21 Avril 2023.

* * * *

LA COUR :

Par acte d’huissier du 4 septembre 2020, M. [K] a fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 13 mars 2019 d’un appartement [Adresse 4], outre ordonner son expulsion, sa condamnation au paiement de la somme de 2.316 euros au titre d’impayés et à 850 euros d’indemnité d’occupation, outre 1.500 euros de frais irrépétibles.

Par jugement du 15 juin 2021, le juge a :

– débouté M. [K] de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du contrat de bail conclu avec Mme [G], à voir ordonner l’expulsion de cette dernière et de tous occupants de son chef, à voir statuer sur le sort des meubles garnissant les lieux loués ainsi qu’à voir condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation indexable ;

– condamné Mme [G] à verser à M. [K] la somme de 3.358 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 28 février 2021, avec intérêts légaux;

– autorisé Mme [G] à régler ladite dette en 23 mensualités de 140 euros (cent quarante euros) chacune et une 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais;

– Dit que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et les suivantes au plus tard le 15 de chaque mois ;

– Dit qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, suivie d’une mise en demeure restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

– Rappelé que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé;

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civil.

– condamné M. [K] aux entiers dépens de la présente procédure

– débouté toutes les parties de leurs autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

Par déclaration du 19 juillet 2021, M. [K] a formé appel du jugement.

Il demande à la cour de :

A titre principal :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation conclu par lui et Mme [G] le [Date naissance 2] 2019 à [Localité 7] ;

Par conséquent :

– infirmer le jugement du Juge des contentieux de la Protection près du Tribunal de proximité de Saint-Paul en ce qu’il l’a débouté ses demandes, accordé des délais de paiement à Mme [G] et l’a condamné aux dépens;

– confirmer le jugement en ce qu’il a Mme [G] à lui verser la somme de 3.358 euros (trois mille trois cent cinquante-huit euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 28 février 2021, cette somme emportant intérêt aux taux légal à compter de la présente décision ;

Statuant à nouveau :

– constater la résiliation du contrat de bail d’habitation conclu le 15 mars 2019 à [Localité 7] par l’acquisition de la clause résolutoire avec effet au 27 janvier 2020

Par conséquent :

– ordonner l’expulsion de Mme [G] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 5], dans les quinze jours de la signification de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 80 euros par jours de retard

– dire que passé ce délai, Mme [G] pourrait être expulsée, ainsi que tous les occupants de son chef, en cas de besoin avec l’assistance de la force publique à laquelle le concours est accordé et d’un serrurier

– ordonner le transport des meubles se trouvant dans les lieux aux frais et risques du preneur, dans un garde-meuble

– condamner Mme [G] à lui payer la somme de 6.800 euros au titre de l’indemnité d’occupation du mois de mars 2021 à octobre 2021,

– condamner Mme [G] à lui payer une indemnité d’occupation de 850 euros par mois à compter de novembre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux par remises des clés.

A titre subsidiaire :

– constater le manquement fautif de Mme [G] relatif à son obligation de paiement des loyers

Par conséquent :

– infirmer le jugement du Juge des contentieux de la Protection près du Tribunal de proximité de Saint-Paul en ce qu’il l’a débouté ses demandes, accordé des délais de paiement à Mme [G] et l’a condamné aux dépens;

– confirmer le jugement en ce qu’il a Mme [G] à lui verser la somme de 3.358 euros (trois mille trois cent cinquante-huit euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 28 février 2021, cette somme emportant intérêt aux taux légal à compter de la présente décision ;

Statuant à nouveau :

– prononcer la résiliation du contrat de bail d’habitation conclu avec Mme [G];

Par conséquent :

– ordonner l’expulsion de Mme [G] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 5], dans les quinze jours de la signification de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 80 euros par jours de retard ;

– dire que passé ce délai, Mme [G] pourrait être expulsée, ainsi que tous les occupants de son chef, en cas de besoin avec l’assistance de la force publique à laquelle le concours est accordé et d’un serrurier

– ordonner le transport des meubles se trouvant dans les lieux aux frais et risques du preneur, dans un garde-meuble

– condamner Mme [G] à lui payer la somme de 6.800 euros au titre du loyer impayé du mois de mars 2021 à octobre 2021 inclus, somme à parfaire jusqu’au prononcé de la résiliation à raison de 850 euros par mois avec intérêts légaux;

– condamner Mme [G] à lui payer une indemnité d’occupation de 850 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux par remises des clés.

En tout état de cause :

– débouter Mme [G] de toutes ses demandes

– la condamner au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamner Mme [G] aux entiers dépens.

Mme [G] sollicite de la cour de :

– juger l’appel de M. [K] non fondé;

– constater que la page du bail conclu le 15 mars 2019 portant “clause résolutoire” telle que versée aux débats n’a pas été signée ou paraphée par elle et a été renumérotée par le bailleur ;

Faute de clause portant clause résolutoire valablement consentie et opposable au preneur,

– confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a débouté le bailleur de ses demandes de constat de résiliation fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de cette dernière et de tous occupants de son chef, de voir statuer sur le sort des meubles garnissant les lieux loués ainsi qu’à voir condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation ;

En conséquence :

– débouter M. [K] de toutes ses demandes, fins et prétentions;

– dire et juger irrecevables les demandes nouvelles formées en cause d’appel, fondées sur l’article 1728 du Code civil, tendant notamment à voir prononcer la résiliation du bail ;

En tout état de cause :

– confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions à l’exception de celle afférente au dépôt de garantie du par le bailleur tel que sollicité si une quelconque résiliation devait être constatée ;

– lui octroyer les mêmes délais de grâce pour apurer la dette locative restant due, le cas échéant, et l’autoriser à régler tous arriérés de loyers, par échéances mensuelles telles que fixées par le premier juge ;

– suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais octroyés, et ce jusqu’au paiement intégral de la dette locative et dire que la clause sera dépourvue d’effet, dans le cadre du paiement échelonné de tous arriérés de loyers restant dus;

– laisser les entiers dépens tant de la procédure tant de première instance que d’appel dont il sera fait masse, à la charge de M. [K], et à tout le moins la dispenser de la charge des dépens, celle-ci étant prise en charge au titre de l’aide juridictionnelle totale ;

A titre subsidiaire, si la cour devait juger que la clause résolutoire devait être opposable à Mme [G]:

– dire et juger le commandement délivré le 27 novembre 2019 nul et de nul effet, en l’absence des mentions requises par la Loi Elan et en application de la jurisprudence: en l’espèce, le défaut de mention du montant mensuel des loyers et charges, outre le défaut d’indication précise des dates d’échéances des sommes réclamées ;

– débouter en conséquence le bailleur de sa demande de constat de résiliation fondée sur le jeu de la clause résolutoire ;

– dire et juger recevable son appel incident ;

Le juger bien fondé ;

– infirmer le jugement de première instance en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à voir déduire le montant du dépôt de garantie versé par elle et non contesté par le Bailleur, montant qui viendra en compensation avec toute somme qu’elle resterait devoir, si la résiliation du bail devait être constatée ;

Et statuant à nouveau,

Si la clause résolutoire devait trouver à s’appliquer et si le commandement devait être déclaré régulier, voir déduire le montant du dépôt de garantie versé et non contesté par le Bailleur, montant qui viendra en compensation avec toute somme qu’elle resterait devoir, si la résiliation du bail devait être constatée ;

A titre subsidiaire,

– lui octroyer des délais de l’ordre de deux années pour quitter les lieux, dans l’attente de trouver un autre logement, au regard de sa situation familiale et financière ;

– débouter M. [K] de toutes ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de M. [K] du 29 juin 2022 et celles de Mme [G] du 11 avril 2022 auxquelles la cour se réfère pour plus ample développement des moyens et prétentions des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 8 septembre 2022 ;

Sur la résiliation du bail

Vu l’article 24 de la loi 89-642 du 6 juillet 1989 ;

Contrairement à ce que fait valoir Mme [G], le contrat de bail versé aux débats (pièce 16 appelant) fait mention d’une clause résolutoire en sa page 3. S’il est exact que Mme [G] n’a pas paraphé toutes les pages, ce contrat sur quatre pages portant la mention “droits réservés à Exacompta” a les caractéristiques d’un contrat type proposé sous format A3 double feuille où la feuille 3 comportant la clause résolutoire figure au recto de la page 4 portant les signatures des parties. Enfin, Mme [G] ne verse pas aux débats son propre exemplaire du contrat au soutien de l’allégation suivant laquelle la clause litigieuse n’est pas comprise dans l’accord contractuel des parties au bail pour ne pas y figurer.

Cependant, l’article 24 susvisé prévoit que le commandement délivré en vertu de la clause résolutoire doit, à peine de nullité, comporter un décompte de la dette.

En l’espèce, la reproduction du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire versée aux débats par l’appelant (pièce 5) fait renvoi à un décompte en annexe arrêté au 21 novembre 2019 sans que ledit décompte n’y figure. Dès lors que la seule mention d’une créance “principale d’ouverture” de 1.308 euros est insuffisante à constituer le décompte des sommes réclamées requis par la loi lui permettant de connaitre et de critiquer l’étendue de la dette imputable et que cette carence lui cause ainsi grief, le commandement du 27 novembre 2019 est nul et ne peut produire effet.

Vu l’article 564 du code de procédure civile;

Si Mme [G] oppose à la demande en résiliation du bail formée par M. [K] le fait qu’elle soit nouvelle en appel, cette demande tend toutefois aux mêmes fins que la demande initiale tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et doit être déclarée recevable.

Vu l’article 1728 du code civil, ensemble l’article 1224 du même code;

M. [K] invoque des paiements de loyers sporadiques de Mme [G] depuis avril 2019 mais sans verser aux débats, pour l’ensemble de la période du bail, de décompte précis des versements opérés par Mme [G] et de ceux directement perçus de la CAF, au moins jusqu’en 2021, date à laquelle courrier a été adressé à M. [K] sur l’arrêt des versements (pièce 14 appelant).

Pour sa part, Mme [G], qui a charge de preuve de justifier de son obligation de payer les loyers par la production des quittances éventuelles ou à défaut tout autre moyen, ne produit que 14 récépissés de demandes de virement à M. [K] adressés à sa banque (pièces 13-1 à 13-6), lesquelles ne constituent pas des preuves de paiement et qui ne s’attachent en tout état de cause qu’à la période 2019-2020, à l’exception de l’ultime récépissé en date du 8 avril 2022 pour une somme de 350 euros.

Par des motifs que la cour adopte, le premier juge a arrêté le montant de la dette locative non titrée à la somme de 3.358 euros pour la période de mars 2020 à mars 2021, en observant que, pour la période antérieure, M. [K] a fait condamner Mme [G] au paiement d’une dette locative de 1.308 euros par ordonnance d’injonction de payer du 10 mars 2020.

Ces manquements répétés et précoces à l’obligation principale de paiement du locataire constituent une faute grave justifiant la résiliation du contrat de bail, et ce d’autant que, depuis le prononcé du jugement entrepris, Mme [G] ne justifie d’aucun nouveau paiement au titre du loyer.

Sur les demandes en paiement.

Vu le V de l’article 24 de la loi 89-462;

Vu l’article 1728 du code civil; vu l’article 1343-5 du même code;

En conséquence de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [G] au paiement de la somme de 3.358 euros au titre des impayés du bail pour la période de mars 2020 à mars 2021.

Cette somme ne peut être diminuée du montant du dépôt de garantie de 850 euros en l’absence de démonstration par Mme [G] qu’elle s’est bien acquittée du versement, contesté, de cette somme.

Pour la période postérieure à mars 2021, M. [K] sollicite la condamnation de Mme [G] à la somme de 6.800 euros d’impayés de loyers arrêtés à novembre 2021 à laquelle il convient de faire droit.

Il y a lieu pour l’avenir de condamner Mme [G] au versement à M. [K] d’une indemnité d’occupation de 850 euros mensuelle jusqu’à parfaite libération des lieux.

Enfin, eu égard à l’ancienneté du litige et au temps ainsi laissé à Mme [G] pour procéder aux paiement des encours de loyers et des arriérés, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette.

Sur la demande d’expulsion et de délais.

En conséquence de la résiliation du bail, Mme [G] étant sans titre d’occupation du [Adresse 4], il convient d’ordonner son expulsion.

Hors les cas prévus à l’article 24 de la loi 89-462 susvisée, il n’appartient pas au juge du fond d’accorder des délais pour quitter les lieux au mépris des pouvoirs du juge de l’exécution en vertu des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, R412-3, R121-5 et suivants, R442-2 du même code.

La demande de délais pour quitter les lieux, formée par Mme [G] doit ainsi être rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

Mme [G], qui succombe, supportera les dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort, en matière civile, par sa mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;

– Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

. Condamné Mme [G] à verser à M. [K] la somme de 3.358 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 28 février 2021, avec intérêts légaux à compter du jugement ;

. dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

– Déclare nul le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 27 novembre 2019 à Mme [G] à la demande de M. [K] ;

– Écarte la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté de la demande en résiliation du bail conclu entre M. [K] et Mme [G] le 13 mars 2019 ;

– Prononce la nullité du bail conclu entre M. [K] et Mme [G] le 13 mars 2019 pour l’occupation d’un appartement [Adresse 4] ;

– Ordonne l’expulsion de Mme [G] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 5], dans les quinze jours de la signification de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 80 euros par jours de retard ;

– Dit que passé ce délai, Mme [G] pourrait être expulsée, ainsi que tous les occupants de son chef, en cas de besoin avec l’assistance de la force publique à laquelle le concours est accordé et d’un serrurier ;

– Ordonne le transport des meubles se trouvant dans les lieux aux frais et risques du preneur, dans un garde-meuble ;

– Condamne Mme [G] à payer à M. [K] la somme de 6.800 euros au titre des impayés de loyer du mois de mars 2021 à octobre 2021 inclus, avec intérêts légaux à compter de ce jour ;

– Condamne Mme [G] à payer à M. [K] une indemnité d’occupation de 850 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux par remises des clés ;

– Déboute Mme [G] de ses demandes en imputation du montant du dépôt de garantie sur sa dette, de délais de paiement et de délais d’expulsion ;

– Dit n’y avoir lieu à frais irrépétibles en appel ;

– Condamne Mme [G] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE Signé LE PRÉSIDENT