COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 MAI 2023

N°2023/323

Rôle N° RG 22/02295 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI3WJ

[J] [U] épouse [B]

C/

[D] [V]

[R] [M] épouse [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Christophe HERNANDEZ

Me Mohamed MAHALI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 06 septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01279.

APPELANTE

Madame [J] [U] épouse [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/011919 du 29/10/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), née le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 7], demeurant [Adresse 8]

représentée par Me Christophe HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [D] [V]

décédé

né le [Date naissance 2] 1942 à la [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON

Madame [R] [M] épouse [V]

née le [Date naissance 4] 1943 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Gilles PACAUD, Président,

et Mme Angélique NETO, conseillère rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 mai 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 mai 2023.

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [V] et Mme [R] [M] épouse [V] ont consenti à Mme [J] [U] épouse [B], et Mme [I] [B], suivant acte sous seing privé en date du 13 janvier 2018, un bail d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 9], à la [Localité 10], moyennant un loyer mensuel initial de 705 euros, toutes charges comprises.

Par acte d’huissier en date du 3 décembre 2020, M. et Mme [V] ont délivré à Mmes [B] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 2 224,01 euros au titre d’un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Se prévalant d’un commandement resté infructueux, M. et Mme [V] ont fait assigner Mmes [B] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Toulon statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 6 septembre 2021, ce magistrat a :

– constaté la résiliation du bail à la date du 3 février 2021 par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

– ordonné le départ immédiat de Mme [J] [U] épouse [B] et Mme [I] [B] ;

– ordonné, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants des locaux avec la force publique ;

– condamné solidairement Mme [J] [U] épouse [B] et Mme [I] [B] à payer à M. et Mme [V] la somme de 1 629,31 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’audience ;

– condamné solidairement Mme [J] [U] épouse [B] et Mme [I] [B] à payer à M. et Mme [V] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du dernier loyer et charges à compter de l’audience et jusqu’au départ effectif des lieux ;

– condamné solidairement Mme [J] [U] épouse [B] et Mme [I] [B] à payer à M. et Mme [V] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté les autres demandes ;

– condamné in solidum Mme [J] [U] épouse [B] et Mme [I] [B] aux dépens.

Suivant déclaration transmise au greffe le 16 février 2022, Mme [J] [U] épouse [B] a interjeté appel de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises en intimant uniquement M. et Mme [V].

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 24 février 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle :

– réforme l’ordonnance entreprise ;

– prononce qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail, ni à expulsion ;

– lui accorde des délais de paiement de trois ans ;

– ordonne que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêts au taux légal ;

– prononce que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

– prononce que la décision aura pour effet de suspendre les procédures d’exécution qui auraient été engagées par M. et Mme [V] ;

– prononce que les majorations d’intérêts ou de pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé ;

– prononce que, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus ;

– prononce que, si elle se libère dans les delais et selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

– déboute M. et Mme [V] de leurs demandes ;

– condamne in solidum M. et Mme [V] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamne in solidum M. et Mme [V] aux dépens de première instance et d’appel distraits au profit de Me Hernandez, qui y a pourvu sur son affirmation de droit.

Elle explique :

– avoir régulièrement réglé ses loyers, de telle sorte que sa dette ne s’élèvait qu’à la somme de 1 500 euros en octobre 2021 et que la caisse d’allocations familiales n’a jamais suspendu son droit à l’allocation pour le logement de 296 euros par mois ;

– qu’elle doit être considérée comme une débitrice de bonne foi ;

– que sa situation financière est difficile ;

– qu’elle perçoit 700 euros par mois en tant qu’assistante de vie, outre 727,56 euros de prestations sociales ;

– que sa dette locative ne cesse de baisser comme étant passée de 2 095,10 euros en août 2021 à 1 086,35 euros en février 2022 ;

– qu’elle respecte les échéanciers qui lui sont accordés.

– qu’elle est divorcée avec des enfants à charge.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 23 avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, M. et Mme [V] sollicitent de la cour qu’elle :

– confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

– déboute l’appelante de ses demandes ;

– la condamne à lui verser la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

– la condamne aux dépens avec distraction au profit de Me Mohamed Mahali.

Ils exposent :

– que l’appelante ne justifie pas de ses revenus et charges actuels ;

– qu’elle ne justifie pas être en capacité de faire face à un loyer de 756,15 euros ;

– qu’elle a été destinataire de quatre commandements de payers les 23 avril 2018, 2 août 2018, 25 septembre 2020 et 3 décembre 2020 ;

– que le plan d’apurement mis en place jusqu’au 11 avril 2022 n’a pas eu les effets escomptés.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 28 février 2023.

La cour a informé, lors des débats, le conseil de M. et Mme [V], de ce que l’huissier de justice a indiqué, par courrier en date du 25 mars 2022, que l’acte de signification de la déclaration d’appel n’a pas pu être effectuée en ce qui concerne M. [V] au motif qu’il est décédé, ce dont il ignorait.

A la demande de la Cour, le conseil de M. et Mme [V] a transmis, le 11 avril 2023, un extrait de l’acte de naissance de [D] [V] mentionnant son décès le [Date décès 1] 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que seule Mme [J] [U] épouse [B] a interjeté appel de l’ordonnance entreprise sans que Mme [I] [B] ne soit intimée à la procédure, de sorte que la cour ne se prononcera que sur les condamnations prononcées à l’encontre de Mme [J] [U] épouse [B].

Sur le décès de [D] [V]

S’il résulte de l’article 370 du code de procédure civile que l’instance est interrompue par le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible, cela ne vaut qu’à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie.

De plus, l’article 371 du même code énonce que l’instance n’est pas interrompue si l’évènement survient ou est notifié après l’ouverture des débats.

En l’espèce, alors même que l’huissier de justice a alerté le conseil de l’appelante de son impossibilité de signifier la déclaration d’appel à [D] [V] en raison de son décès par courrier en date du 25 mars 2022, lequel a été transmis par la voie du RPVA, aucune notification du décès n’a été faite par les parties.

Dans ces conditions, l’instance n’est pas interrompue par le décès de [D] [V], de sorte qu’une décision doit être rendue à l’égard de cette partie.

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exéxution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en ‘uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé dans un paragraphe VIII du contrat (page 4) que ce dernier sera résilié immédiatement et de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.

Le commandement de payer du 3 décembre 2020 visant la clause résolutoire porte sur une somme de 2 224,01 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2020, loyer du mois de décembre 2020 inclus.

A l’examen des décomptes versés aux débats, dont le dernier s’arrête au 11 avril 2022, il apparaît que Mme [J] [U] épouse [B] est bénéficiaire de l’allocation pour le logement depuis, au moins, le mois de janvier 2020 et qu’elle règle régulièrement ses loyers, et en particulier la part laissée à sa charge. Si les premiers impayés datent de son entrée dans les lieux, en ce qu’elle n’a pas réglé immédiatement les honoraires de location et d’état des lieux qui étaient dus et que ses premiers impayés datent des mois de mars et avril 2018, ce qui va justifier la délivrance du premier commandement de payer le 23 avril 2018 pour un montant de 1 474,01 euros, il convient de relever qu’il résulte de l’ordonnance de référé du 5 avril 2019 que cette dette a été régularisée au jour de l’audience.

Il en est de même du deuxième commandement de payer délivré le 2 août 2018 pour un montant de 2 188,01 euros qui vise les mêmes impayés que ceux résultant du premier acte, en y incluant, en plus, le loyer du mois d’août 2018 qui va être réglé dans le courant du même mois.

Le troisième commandement de payer délivré le 25 septembre 2020 pour une somme de 1 446,31 euros correspond à un arriéré locatif d’environ 515 euros en janvier 2020 et à des impayés de la part de loyer laissée à la charge de la locataire à hauteur de 409 euros environ au titre des mois de février et mai 2020.

Alors même qu’aucune procédure judiciaire n’a été engagée à la suite de ce commandement de payer, un quatrième acte va être délivré le 3 décembre 2020 pour un montant de 2 224,01 euros, et en réalité pour un montant de 1 476,31 euros, le loyer du mois de décembre 2020 ayant été réglé dans le courant du même mois.

Il s’avère que cet arriéré locatif correspond à celui résultant du troisième commandement de payer dès lors que l’appelante a réglé tous ses loyers depuis le mois de juin 2020, le dernier impayé datant du mois de mai 2020, comme cela a été examiné ci-dessus.

Il n’en demeure pas moins qu’à la date du 3 février 2021, soit deux mois après le commandement de payer délivré le 3 décembre 2020, la locataire n’avait pas apuré sa dette comme étant redevable de la somme de 2 257,10 euros, et en réalité de 1 482,32 euros, après déduction des règlements intervenus dans le courant du mois de février 2021 en paiement du loyer et des frais de mise en demeure.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de la clause résolutoire à la date du 3 février 2021, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, l’examen des décomptes versés aux débats démontrent que Mme [J] [U] épouse [B] n’a jamais cessé de régler ses loyers depuis le dernier impayé remontant à mai 2020.

Alors même qu’elle doit un arriéré locatif de près de 1 500 euros depuis le mois de mai 2020, qui n’est autre que celui réclamé dans les commandements de payer délivrés les 25 septembre et 3 décembre 2020, cette dernière a réglé, conformément à un plan d’apurement mis en place avec les bailleurs, en plus de ses loyers, 300 euros en octobre, décembre 2021, janvier et février 2022, outre 313,31 euros en mai 2022, pour apurer entièrement sa dette locative remontant à mai 2020.

En effet, si le dernier décompte versé aux débats, arrêté à la date du 11 avril 2022, fait état d’un arriéré locatif de 313,31 euros, Mme [J] [U] épouse [B] justifie avoir réglé la somme de 313,31 euros par virement en date du 10 mai 2022.

Or, alors même qu’en matière de provision, la cour doit se placer au jour où elle statue, et non au jour où le premier juge a statué, les intimés ne versent aux débats aucun décompte actualisé justifiant d’un arriéré locatif qui serait né postérieurement au 10 mai 2022, de sorte que rien ne prouve, en l’état des pièces de la procédure, que l’appelante serait encore redevable d’un arriéré locatif.

Dans ces conditions, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [J] [U] épouse [B] à payer à M. et Mme [V] la somme de 1 629,31 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’audience ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du dernier loyer et charges à compter de l’audience.

M. et Mme [V] seront donc déboutés de leurs demandes formées en ce sens.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte qu’en matière de baux d’habitation, tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers

En l’espèce, il résulte de ce qui précède qu’alors même que l’appelante démontre avoir apuré sa dette locative le 10 mai 2022, le dernier décompte versé aux débats par les intimés s’arrête au 11 avril 2022.

De plus, si ces derniers se prévalent de quatre commandements de payer, il apparaît, à l’examen des décomptes versés aux débats, que deux d’entre eux portent sur les mêmes sommes, l’un à la suite d’impayés de mars et avril 2018 et l’autre à la suite d’impayés de février et mai 2020, outre un reliquat reporté en janvier 2020.

Si les ressources de l’appelante sont modestes comme percevant environ 760 euros de salaires, outre 385 euros de prestations familiales, soit un total mensuel de 1 145 euros, la part laissée à sa charge, déduction faite de l’allocation pour le logement dont elle bénéficie à hauteur de 344 euros, s’élève à 412,15 euros, de sorte qu’elle justifie de ses capacités financières à assumer le montant de son loyer.

Ces éléments justifient de lui accorder des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 3 décembre 2020 expirant le 10 mai 2022, date de l’apurement de la dette et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors que Mme [J] [U] épouse [B] a apuré sa dette locative et qu’il y a lieu de considérer, en l’absence de décompte actualisé, qu’elle a repris le paiement de ses loyers et charges avant même que la cour ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de Mme [J] [U] épouse [B] des lieux loués et l’a condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

M. et Mme [V] seront donc déboutés de leurs demandes formées en ce sens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En l’état d’impayés à l’origine du commandement de payer, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [J] [U] épouse [B] à verser à M. et Mme [V] la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour les mêmes raisons, et dans la mesure où l’appelante n’a apuré sa dette locative qu’après avoir interjeté appel, les dépens de la procédure d’appel seront mis à sa charge, avec distraction au profit de Me Mohamed Mahali, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application, en faveur des intimés, des dispositions de l’article 700 du code de procédure pour les frais exposés à hauteur d’appel non compris dans les dépens.

En tant que partie perdante, l’appelante sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Dit que l’instance n’est pas interrompue par le décès de [D] [V] ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

– constaté la résiliation du bail à la date du 3 février 2021 par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

– condamné Mme [J] [U] épouse [B] à payer à M. [D] [V] et Mme [R] [M] [V] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [J] [U] épouse [B] aux dépens ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde de manière rétroactive à Mme [J] [U] épouse [B] des délais de paiement entre le 3 décembre 2020, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 10 mai 2022, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail pendant le cours des délais accordés ;

Constate que Mme [J] [U] épouse [B] s’est intégralement acquittée des causes du commandement de payer à la date du 10 mai 2022 ;

Dit qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

Déboute M. [D] [V] et Mme [R] [M] [V] de leurs demandes formées au titre de la provision, de l’expulsion et de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle ;

Déboute M. [D] [V] et Mme [R] [M] [V] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute Mme [J] [U] épouse [B] de sa demande formulée sur le même fondement ;

Condamne Mme [J] [U] épouse [B] aux dépens d’appel, avec distraction au profit de Me Mohamed Mahali, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le président