COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 29 Mars 2023

N° RG 21/01573 – N° Portalis DBVU-V-B7F-FUOI

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Arrêt rendu le vingt neuf Mars deux mille vingt trois

Sur APPEL d’une décision rendue le 06 juillet 2021 par le Tribunal judiciaire du PUY EN VELAY (RG n° 21/01573)

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

Madame Virginie DUFAYET, Conseiller

En présence de : Mme Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [C] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Laurent PIEROT, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE

APPELANT

ET :

La société ROMEYER SARL

SARL immatriculée au RCS du Puy en Velay sous le n° 437 844 251 00029

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : la SELARL CEDRIC AUGEYRE, avocats au barreau de HAUTE-LOIRE

INTIMÉE

DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, à l’audience publique du 02 Février 2023, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame DUBLED-VACHERON, magistrat chargé du rapport, en a rendu compte à la Cour dans son délibéré.

ARRET :

Prononcé publiquement le 29 Mars 2023 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Mme [C] [E], a confié à la société à responsabilité (SARL) Romeyer la vente d’un bien immobilier situé à [Adresse 4], suivant mandat de vente exclusif de vente du 15 janvier 2019, établi pour une durée de 15 mois stipulant une faculté de dénonciation à l’issue d’une période de 3 mois arrivant à échéance le 15 avril 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mars 2019, Mme [E] a dénoncé le mandat aux motifs que la société Romeyer l’aurait trompée en affirmant qu’elle ne travaillait que sous mandat exclusif de vente et qu’elle se serait montrée défaillante dans l’exécution de ses obligations en se désintéressant de la vente.

Par mise en demeure adressée le 19 juillet 2019, le conseil de la société Romeyer a demandé à Mme [E] de procéder au règlement de la commission prévue au contrat , à savoir la somme de 11 100 euros.Mme [E] ayant refusé de régler cette somme, la société Romeyer l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire du Puy en Velay suivant acte du 29 avril 2020.

Par jugement du 6 juillet 2021, le tribunal a :

-jugé que [C] [E] a violé les termes du contrat de mandat conclu le 15 janvier 2019,

En conséquence,

-condamné [C] [E] à payer à la Sarl Romeyer la somme de 9 250 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de mandat conclu le 15 janvier 2019 outre les intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2020,

-condamné [C] [E] aux entiers dépens de l’instance,

-condamné [C] [E] à payer à SARL Romeyer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-ordonné l’exécution provisoire.

Selon déclaration du 14 juillet 2021 intimant la société Romeyer, Mme [E] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, elle demande à la cour :

-d’infirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions,

– de débouter la société Romeyer de l’ensemble de ses demandes,

– de la condamner au paiement des entiers dépens ainsi qu’à lui verser une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa des articles 1217 et 1219 du code civil, elle rappelle que la société Romeyer était débitrice d’une obligation de moyens et devait à ce titre, mettre en ‘uvre tous les moyens énumérés en page 4 de l’acte du 15 janvier 2019. Elle fait ainsi grief à la société Romeyer d’avoir publié une première annonce comportant une description erronée du bien, accompagnée de photographies qui ne mettaient pas le bien en valeur ; d’avoir été dans l’obligation de rédiger elle-même l’annonce et de fournir de nouvelles photos ; de s’être désintéressée de la vente ; d’avoir obtenu peu de visites et d’avoir été incapable de renseigner les personnes intéressées. Elle lui reproche également de ne pas lui avoir rendu compte de ses diligences.

En réponse aux conclusions de la société Romeyer, elle soutient que la preuve négative étant impossible, il appartient à cette dernière de justifier des diligences accomplies.

A titre subsidiaire, elle affirme que la clause pénale stipulant le versement d’une somme de 11.000 euros est contraire aux dispositions du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et instaure une indemnité supérieure au profit que la société Romeyer pouvait escompter de l’exécution du contrat.

Aux termes de ses conclusions d’intimée, la société Romeyer demande à la cour :

-de confirmer le jugement dont appel en l’ensemble de ses dispositions.

Y ajoutant,

-de condamner la même à payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle assure avoir respecté ses obligations et reproche à Mme [E] d’avoir manqué aux siennes en réalisant, en cours d’exécution du mandat, la vente de son bien immobilier à un tiers sans lui avoir présenté celui-ci, la privant ainsi de la possibilité de vendre le bien à M et Mme [Z] qui avaient effectué une première visite.

Elle explique avoir diffusé une annonce du bien à vendre, et avoir fait visiter le bien à trois clients potentiels : le 25 janvier 2019 à Mme [T] [U], le 23 février 2019 aux époux [B] et le 02 mars 2019 aux époux [Z].

Le 23 mars 2019, M et Mme [Z] ont rappelé la société Romeyer pour une contre-visite.

Elle rappelle avoir communiqué les documents souhaités et attendu le retour de ce dernier pour une seconde visite.

Elle souligne que Mme [E], ancien négociateur immobilier, avait pleinement conscience de la portée de ses engagements et de la sanction encourue en application des dispositions du mandat.

Elle soutient enfin que la clause pénale prévue au contrat est valide et conforme à l’encadrement de son montant prévu par le décret 2015-724 du 24 juin 2015.

La société Romeyer souligne le fait que Mme [E], ancien négociateur immobilier, avait la pleine conscience de la portée de son engagement envers elle. Elle ajoute que la clause pénale est valide et conforme à l’encadrement de son montant prévu par décret.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2022.

Motivation :

-Sur la demande principale :

Suivant les dispositions de l’article 9 du code de porcédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, au sens des options énumérées par ledit article, a la possiilité de refuser ou de suspendre l’exécution de sa propre obligation.

Ainsi la partie qui refuse d’exécuter sa propre obligation doit rapporter la preuve de l’inexécution de l’autre partie , et ceci même si l’inexécution est suffisamment grave comme le prévoit l’article 1219 du code civil.

Mme [E] a fait grief à la société Romeyer d’avoir mal libellé l’annonce sur le ‘Bon coin’, d’avoir effectué seulement deux visites en deux mois, de ne lui avoir fait aucun retour spontanné ; de ne pas avoir fait d’avenant pour la baisse du prix net vendeur et d’avoir manqué de réactivité pour transmettre les documents réclamés par un visiteur.

Elle ne justifie ni de la piètre qualité de l’annonce diffusé, ni de courriels de récrimination ou de mails pour solliciter des informations sur l’intérêt porté à son bien par d’éventuels acquéreurs. Elle ne produit au soutien de ses demandes qu’un mail du 14 mars 2019 et une attestation de M. [X] [Z] ainsi qu’une attestation de Mme [G] [D] [Z].

Celles-ci ne permettent pas à elles seules d’établir la défaillance de son cocontractant . Elles se limitent en effet à transcrire les appréciations des époux [Z] sur la ‘nonchalance’ du négociateur dans les échanges qu’ils ont pu avoir.

Dans un message du 14 mars 2019, M. [Z] indique ‘Je vous confirme le désintérêt de l’agent, et ce, dès notre premier contact avec lui..’ Le premier juge fait observer à juste titre que cette appréciation du travail de l’agent ne suffit pas à caractériser le non respect par la société Romeyer de ses obligations contractuelles.

En outre, les auteurs de ces attestations ont malgré tout manifesté leur intérêt pour le bien immobilier à l’issue de la visite menée par la société Romeyer.

Sur la la clause pénale :

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le contrat de mandat régularisé entre les parties stipule’ pendant toute la durée du mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente des biens ci-dessus désignés. Il s’engage à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées ultérieurement. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat’

Mme [E] a été condamnée en première instance à payer à la société Romeyer la somme de 9 250 euros au titre de la clause pénale. Elle soutient que la TVA de 20% devant être reversée au trésor public ne constitue pas un honoraire ; que la rémunération ou les honoraires qui devaient revenir à la société Romeyer sont de 8 250 euros et que par conséquent, le montant de la clause pénale ne devrait pas être supérieure à cette somme.

Cependant la consultation du mandate permet de constater que les honoraires hors taxes sont de 9 250 euros et de 11 100 euros TTC. La condamnation n’excède pas le montant des honoraires HT prévus au contrat.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes :

Mme [E] succombant en ses demandes sera condamnée aux dépens d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Romeyer ses frais de défense.

Mme [E] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [C] [E] à verser la SARL Romeyer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [C] [E] aux dépens.

Le greffier, La présidente,