AFFAIRE : N° RG 20/02946 –

N° Portalis DBVC-V-B7E-GU5U

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX du 19 Novembre 2020

RG n° 18/01143

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 11 AVRIL 2023

APPELANTE :

La SCI HAUT BOIS

[Adresse 2]

[Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX

assistée de la SCP GUERARD-BERQUER

INTIMÉE :

La SCI L’ESPLANADE

N° SIRET : 798 904 017

[Adresse 1]

[Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Jean TESNIERE, avocat au barreau de CAEN,

assistée de Me Martine GUILLAUME, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M. GARET, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 07 février 2023

GREFFIER : Mme COLLET

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 11 Avril 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous seing privé du 9 juillet 2014, Monsieur [P] et Madame [Z] ont conclu avec la SCI Haut Bois, un contrat de réservation portant sur un ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement, comprenant quatorze logements, huit emplacements de parking couvert, un local pour bicyclettes, un espace ordures ménagères et une chaufferie, situé [Adresse 3] (14) moyennant le prix de 2.130.000,00 €.

La vente a été concrétisée par acte notarié du 31 décembre 2014.

Le délai de livraison initialement fixé au 29 février 2016, sauf survenance de force majeure ou de suspension du délai de livraison, n’a pas été respecté puisque que la livraison est intervenue le 23 mars 2018.

Faute d’accord amiable, la SCI L’Esplanade venant aux droits de monsieur [P] et Madame [Z], a assigné la SCI Haut Bois devant le tribunal de grande instance de Lisieux par acte d’huissier du 13 décembre 2018, afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 19 novembre 2020, le tribunal a :

– condamné la SCI Haut Bois à payer à la SCI L’Esplanade la somme de 194.400,00 € au titre des pénalités de retard,

– débouté la SCI L’Esplanade de sa demande fondée sur le défaut de conformité,

– débouté la SCI L’Esplanade de sa demande en diminution du prix,

– condamné la SCI Haut Bois à payer à la SCI L’Esplanade la somme de 2.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté la demande de la SCI Haut Bois sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– partagé les dépens de l’instance par moitié entre les parties,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 28 décembre 2020, la SCI Haut Bois a formé appel de la décision en ce qu’elle a prononcé des condamnations à son encontre et l’a déboutée de ses demandes.

Aux termes de ses conclusions en date du 18 mars 2021, soutenant que le tribunal a statué ultra petita sur le montant des pénalités de retard réclamées, que les causes de suspension qu’elle invoque, doivent être considérées comme des causes légitimes, et qu’à titre subsidiaire la clause prévoyant les pénalités de retard, doit s’analyser comme une clause pénale, elle conclut à la réformation du jugement et :

– au rejet des demandes de la SCI L’Esplanade portant sur le paiement de pénalités de retard et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles,

– subsidiairement à la réduction des pénalités à un euro,

– à la condamnation de la SCI L’Esplanade au paiement d’une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

– à la confirmation du jugement pour le surplus.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 16 juin 2021, la SCI de l’Esplanade se prévaut de la non-conformité de deux parkings qui sont inutilisables, ainsi que de différences de superficies de plusieurs logements.

Elle forme un appel incident en ce qu’elle a été déboutée de sa demande fondée sur le défaut de non-conformité et sur celle relative à la diminution du prix.

Elle sollicite la réformation du jugement sur ces points et la condamnation de la SCI Haut Bois au paiement de :

– la somme de 30.000,00 € au titre des deux parkings non-conformes à la réglementation en vigueur,

– la somme de 67.175,00 € au titre des écarts constatés excédant le seuil de 5 % admis des superficies habitables et des logements livrés, à raison d’un montant de 3.637,00 € le mètre carré,

– la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle conclut par ailleurs au rejet des prétentions adverses, à l’irrecevabilité de la demande adverse relative à la réduction de la clause pénale, et à la confirmation du jugement pour le surplus.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les pénalités dues pour retard de livraison

Le contrat de réservation qui figure en annexe de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 31 décembre 2014, prévoyait que le vendeur s’obligeait à achever et livrer l’ouvrage dans un délai de quatorze mois, au plus tard le 29 février 2016, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

La livraison a eu lieu le 23 mars 2018.

Il était convenu qu’en cas de retard du vendeur à mettre les biens à la disposition de l’acquéreur, ce dernier aurait droit à une indemnité forfaitairement fixée, à titre de clause pénale, à la somme de 400 € par jour de retard à compter du 1er avril 2016, sauf survenance de l’une des causes légitimes de suspension suivantes :

– les intempéries qui auront fait l’objet d’un certificat du maître d’oeuvre chargé de l’exécution des travaux,

– la grève (qu’elle soit générale, particulière à la profession du bâtiment, aux fournisseurs de cette profession ou à ses industries annexes ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier),

– les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériel et matériaux, les vols et actes de vandalisme dont le chantier ou les entreprises y intervenant seraient les victimes,

– les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes naturels,

– la cessation des paiements, la mise en redressement ou en liquidation judiciaire, l’abandon du chantier des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux, ou d’un prestataire de services,

– le retard entraîné par la désignation d’une nouvelle entreprise ou d’un prestataire de service se substituant à une entreprise ou un prestataire défaillant,

– la découverte d’anomalies dans le sous-sol (telle que présence d’eau, nature du terrain, découverte de vestiges archéologiques, présence de pollution et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non-programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour la réalisation),

– les accidents professionnels, les sinistres en cours de chantier,

– les injonctions administratives d’interrompre ou de limiter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligence imputables au réservant),

– les retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF, GDF, compagnie des eaux…),

– les retards imputables à l’acquéreur dans le paiement de ses appels de fonds et (ou) dans le paiement des travaux modificatifs demandés,

– les sinistres en cours de chantier,

– l’acte de malveillance.

La cour étant saisie des mêmes causes de suspension que le tribunal, il lui appartiendra au regard des pièces produites par les parties, d’apprécier le nombre de jours susceptibles d’être retenus au titre de ses causes au regard de l’engagement contractuel rappelé ci-dessus, et de fixer éventuellement le montant des pénalités de retard dans la limite de 194.000,00 €, somme réclamée devant la cour par la SCI L’Esplanade, l’appelante soutenant quant elle, ne rien devoir, sans avoir à sanctionner spécialement le tribunal pour avoir statué ultra petita, l’affaire étant rejugée sur ce point.

Sur la découverte d’anomalie dans le sous-sol

Il n’est pas contesté que la découverte de canalisations d’électricité dans le sous-sol constitue l’une des causes de suspension visées ci-dessus.

Les parties s’opposent sur le nombre de jours à déduire, 268 jours pour la SCI Haut Bois qui se prévaut du retard mis par ERDF à lui répondre et à établir un devis de réalisation des travaux de retrait de ses réseaux électriques, 24 jours pour la SCI L’Esplanade.

Le tribunal a retenu un retard de 24 jours en indiquant que le retrait des canalisations demandé à EDF est intervenu 24 jours après.

Il est constant que le délai de suspension doit courir conformément à ce que prévoit la clause relative aux causes légitimes de suspension, jusqu’à ce que soit réalisés les travaux mettant fin à cette anomalie, qui empêchait la réalisation du gros-oeuvre.

Or, il résulte des différents courriers adressés par la SCI Hautbois ou son maître d’oeuvre à ERDF (Cf. Pièces N°10 à 13), que celle-ci a tardé à répondre, et n’a adressé un devis de réalisation de retrait de ses réseaux électriques que le 12 mai 2015 (Cf. Pièce N°14 et 15), devis accepté dès le lendemain (Cf. Pièce N°16 et 17).

L’appelante indique que les travaux ont débuté début juin 2015 pour se terminer le 24 septembre suivant.

Comme il sera vu ci-après, cette période se confond en partie avec la cause de suspension résultant de l’arrêté municipal interdisant tout travaux du 15 juin au 15 septembre de chaque année, ce qui explique d’ailleurs sa durée.

Il convient donc de déduire des 268 jours sollicités par l’appelante, les 90 jours durant lesquels les travaux étaient interdits, soit 178 jours pouvant être pris en compte au titre de cette cause de suspension.

Sur la cessation des paiements de la société EGB

Il n’est pas contesté que la cessation des paiements de la société EGB, chargée du gros-oeuvre, suivie de sa mise en redressement judiciaire le 11 février 2016, puis de sa liquidation le 20 octobre 2016, constitue l’une des conditions de suspension légitime du chantier.

La SCI L’Esplanade reconnaît que cela correspond à un retard de 247 jours, mais soutient qu’il n’y a pas lieu d’y ajouter, comme le demande l’appelante, une autre cause de suspension consistant dans la recherche d’une nouvelle entreprise.

Le contrat dont les termes sont rappelés ci-dessus prévoit deux causes distinctes de suspension légitime du chantier, d’une part, la cessation des paiements, mise en redressement ou liquidation judiciaire d’une des entreprise effectuant des travaux, et d’autre part, ‘le retard entraîné par la désignation d’une nouvelle entreprise ou d’un prestataire de service se substituant à une entreprise ou un prestataire défaillant.’

Cette seconde hypothèse vise manifestement un cas différent de la survenue d’une procédure collective et concerne l’hypothèse d’une entreprise défaillante pour un autre motif.

Cette cause de suspension ne peut donc s’appliquer dans le cas présent.

Il y aura donc lieu de déduire uniquement 247 jours et non 180 jours comme retenu par le tribunal qui a estimé qu’il s’agissait du délai permettant de rechercher une nouvelle entreprise pour reprendre le chantier.

Sur les retards imputables aux compagnies concessionnaires

Les retards imputables aux compagnies concessionnaires dont ERDF constituent en principe, une cause de suspension légitime du chantier.

Si la présence d’un transformateur ERDF en mauvais état a bien été constatée par l’expert judiciaire désigné dans le cadre d’un référé préventif (Cf. Pièce N°20), qui fait état de l’absence de réaction du concessionnaire, la SCI Hautbois ne justifie pas plus devant la cour qu’en première instance, de ce que cela aurait entraîné la suspension du chantier.

C’est donc à juste titre que le tribunal n’a pas retenu cette cause de suspension.

Sur les injonctions administratives ou judiciaires d’interrompre ou de limiter les travaux

La SCI Hautbois produit un arrêté du maire de Honfleur du 21 avril 2006, interdisant durant la période estivale allant du 15 juin au 15 septembre de chaque année, tout travaux entraînant une emprise sur la voirie, ainsi que tout échafaudage dans le secteur sauvegardé (Cf. Pièce N°19).

Cette cause de suspension ne pose pas de difficultés pour 2015, ni 2016, étant ici précisé que l’arrêté dont s’agit vise la période du 15 juin au 15 septembre et pas uniquement le mois d’août, comme l’a retenu le tribunal.

Il sera tenu compte du fait que la période de suspension de 2016 se confond avec la cause d’interruption pour cause de liquidation judiciaire de l’entreprise EGB.

Pour l’année 2017, la cour relève que l’expert judiciaire notait lors de la réunion du 7 juillet 2017 que le clos et le couvert était achevé à 95 %, ce qui n’était pas le cas de l’avancement intérieur qu’il décrit comme étant proche de 0.

Les travaux extérieurs n’étaient donc pas terminés, et ne pouvaient donc l’être durant la période estivale visée par l’arrêté municipal.

Il y a donc lieu de tenir compte de cette cause de suspension pour 90 jours en 2015 et 90 jours en 2017, soit un total de 180 jours, contrairement à la décision du tribunal qui a retenu 31 jours pour le mois d’août 2015.

La période de suspension de 2016 se confond avec la cause d’interruption pour cause de liquidation judiciaire de l’entreprise EGB déjà déduite ci-dessus, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu d’en tenir pour le calcul des jours à déduire au titre de cette cause de suspension.

Sur le mur de soutènement menaçant ruine

L’existence d’un mur de soutènement menaçant de s’effondrer a été constatée par l’expert judiciaire dans le cadre du référé préventif évoqué ci-dessus.

Pour autant, la SCI Hautbois n’établit pas que cette situation ait nécessité la suspension des travaux, étant ici rappelé que lors de la réunion du 7 juillet 2017, l’expert judiciaire notait que le clos et le couvert était achevé à 95 %, les travaux intérieurs n’ayant pas débuté. A cette date, ce mur était toujours en l’état.

Il n’est donc pas démontré un lien entre ce sinistre et une quelconque suspension du chantier, et ce, d’autant moins que la réception de l’ouvrage a finalement eu lieu le 23 mars 2018 alors même que le mur n’était pas réparé comme le reconnaît la SCI Hautbois dans ses écritures.

Cette situation ne peut donc être retenue comme un sinistre en cours de chantier constituant une cause de suspension légitime.

C’est donc à juste titre que le tribunal l’a écartée.

C’est donc un total de 605 jours (247 + 180 + 178) qui doivent être déduits au titre des causes légitimes de suspension.

La livraison ayant eu lieu le 23 mars 2018, soit 723 jours après la date butoir prévue entre les parties, des pénalités de retard sont dues pour 118 jours.

La pénalité journalière étant fixée à 400 €, la SCI Hautbois est redevable envers la SCI l’Esplanade de la somme de 47.200,00 € (118 jours X 400).

La cour estime qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de diminution de la clause pénale qui n’apparaît pas manifestement excessive au regard du coût de l’opération immobilière pour la SCI l’Esplanade et du retard de livraison effectif.

Le jugement sera donc infirmé et la SCI Hautbois condamnée à payée à la SCI l’Esplanade, la somme de 47.200,00 € au titre des pénalités de retard.

Sur la non-conformité des places de parking

La SCI L’Esplanade indique que sur les huit emplacements de parking prévus au contrat, seuls six ont été livrés, dont deux d’entre eux présentaient des dimensions non-conformes à la norme professionnelle NF-P 91-120, de telle sorte qu’ils seraient inutilisables.

Un accord a été trouvé entre les parties s’agissant des deux emplacements manquants, le litige ne concernant que les places de parking non conformes au titre desquelles, la SCI l’Esplanade sollicite une indemnisation à hauteur de 30.000,00 €.

L’appelante n’a pas conclut sur ce point.

Il est établi que le défaut de conformité s’entend d’une non-conformité entre la chose convenue au contrat et la chose effectivement livrée.

La notice de vente (Cf. Pièce N°14-2) ne précise pas les dimensions des emplacements de parking. Il est seulement indiqué ‘parking type PARKYSTEM plus deux parkings dont un aux normes PMR’.

Ni le contrat de réservation, ni l’acte de vente n’apportent davantage de précision.

Le procès-verbal de livraison du 23 mars 2018, s’il fait état de la suppression de deux places de parking et de quelques autres modifications mineures ayant pour contrepartie une retenue de 50.000,00 € TTC, ne comporte aucune mention relative à une non-conformité de deux autres emplacements par rapport aux normes applicables.

En l’absence de réserves sur ce point, la SCI l’Esplanade ne peut se prévaloir d’une telle non-conformité qu’elle ne justifie d’ailleurs pas avoir dénoncé avant d’introduire la présente procédure.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI l’Esplanade de sa demande à ce titre.

Sur les différences de surfaces habitables

La SCI l’Esplanade soutient également qu’existeraient des écarts de superficies entre les biens achetés et les biens livrés, excédant le seuil de 5 % admis des surfaces habitables, et réclame à ce titre le paiement d’une somme de 67.175,00 €.

La SCI Hautbois n’a pas conclu sur ce point.

Les différences de surfaces habitables ne figurent pas sur le procès-verbal de livraison.

Toutefois, elles ont été dénoncées à la SCI Hautbois, par lettre recommandée avec avis de réception du conseil de la SCI l’Esplanade en date du 30 mai 2018 (Cf. Pièce N°3), après que le bureau d’études Batiphys ait procédé le 3 avril 2018, soit quelques jours après la livraison, aux vérifications desdites surfaces et ait constaté des écarts de plus de 5 % dans plusieurs lots pour un total de 18,47 m² (Cf. Pièce N°6).

Le tribunal n’a pas fait droit à la demande de la SCI l’Esplanade à ce titre au motif notamment, que n’était pas versé aux débats le cahier des charges de la vente en l’état futur d’achèvement établi par Maître [B], notaire qui a également reçu le contrat de réservation, auquel il est fait référence dans l’acte de vente, et qui mentionne les surfaces des différents logements.

Ce document qui est entré dans le champ contractuel est produit devant la cour (Cf. Pièce N°14-2).

La SCI Hautbois qui reste taisante sur ce point, ne justifie pas avoir informé sa cocontractante d’une modification des surfaces des appartements pour des nécessités techniques.

Il y a donc bien un manquement du vendeur à l’obligation de délivrer la contenance telle que portée au contrat au sens de l’article 1616 du code civil.

La SCI l’Esplanade, acquéreur, qui a assigné son vendeur par acte d’huissier du 13 décembre 2018, soit dans le délai d’un an à compter de la livraison conformément aux dispositions de l’article 1622 du code civil, est donc bien fondée à solliciter, l’allocation d’une somme en diminution du prix de vente.

En l’absence de contestation de la SCI Hautbois quant au montant réclamé calculé sur la base de 3.637 € le m², alors que le prix du m² pour l’immeuble entier est de 4681 € au regard du prix d’achat (2.130.000,00 €) pour 455 m² habitables outre les parties communes et le sous-sol, il convient de faire droit à la demande de la SCI l’Esplanade, et de lui allouer la somme de 67.175,00 € (3.637 € X 18,47m²), au titre de la diminution du prix de vente.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de condamner la SCI Hautbois à payer à la SCI l’Esplanade une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande à ce titre.

Succombant, elle sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 19 novembre 2020 sauf en ce qu’il a débouté la SCI l’Esplanade de sa demande fondée sur le défaut de conformité des parkings,

LE CONFIRME de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE la SCI Hautbois à payer à la SCI l’Esplanade, la somme de 47.200,00 € au titre des pénalités de retard,

CONDAMNE la SCI Hautbois à payer à la SCI l’Esplanade, la somme de 67.175,00 € au titre de la diminution du prix de vente,

CONDAMNE la SCI Hautbois à payer à la SCI l’Esplanade, la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI Hautbois de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Hautbois aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON