1ère Chambre

ARRÊT N°111/2023

N° RG 21/01783 – N° Portalis DBVL-V-B7F-ROZB

M. [X] [D]

C/

M. [Z] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 AVRIL 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 février 2023 devant Madame Aline DELIÈRE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

par défaut, prononcé publiquement le 12 avril 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 04 avril 2023 à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [X] [D]

né le 16 Juin 1957 à [Localité 3] (29)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Alexandra MIOSSEC de la SELARL ASTREE LITIS, avocat au barreau de BREST

INTIMÉ :

Monsieur [Z] [C]

né le 16 juin 1957 à [Localité 3] (29)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Régulièrement assigné par acte d’huissier délivré le 14 juin 2021 en l’étude, n’a pas constitué

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 30 juillet 2019, reçu par Me [B] [M], notaire à [Localité 7] (29), M. [Z] [C] s’est engagé à acquérir auprès de M. [X] [D] un terrain à bâtir, à [Localité 7], lieu-dit [Adresse 5], cadastré section D n°[Cadastre 4], pour une surface de 1170 m², au prix de 71 000 euros.

Le compromis de vente prévoit les conditions suspensives particulières suivantes :

-obtention par l’acquéreur d’un prêt d’un montant de 230 000 euros d’une durée maximale de 25 ans au taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, assurance et de garantie de 3 %, dans un délai de trois mois suivant la signature du compromis,

-obtention par l’acquéreur au plus tard le 2 janvier 2020 d’un permis de construire autorisant la construction de deux maisons à usage d’habitation, l’une de 110 m²’; l’absence de tout recours et de toute procédure en retrait ou annulation dans les délais de recours définis par le code de l’urbanisme.

L’acquéreur s’engageait à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 2 novembre 2019.

L’acte précise également qu’il sera régularisé par acte authentique devant Me [M] au plus tard le 15 avril 2020.

En page 12 est stipulée une clause pénale’: «’Si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de 7100 euros, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.’»

M. [C] n’ayant justifié de la levée d’aucune des conditions suspensives, par courriels des 22 octobre 2019, 29 novembre 2019 et 18 décembre 2019, Me [M] l’a sollicité pour connaître l’état de ses démarches.

Par courrier recommandé du 26 décembre 2019 Me [M] a rappelé à M. [C] les conditions du compromis de vente et l’a informé qu’à défaut de respect des délais, il était redevable, après le 2 janvier 2020, du montant de la clause pénale et des frais de négociations de la vente.

Par courriel du 7 janvier 2020 Me [M] a proposé à M. [C], qui venait d’avoir un échange avec le vendeur, de signer un avenant au compromis de vente reportant la date de dépôt de la demande de permis de construire au 15 février 2020 et de déposer à l’étude du notaire la somme de 7100 euros à titre de garantie.

A défaut de réponse de M. [C], par courriel du 16 janvier 2020, Me [M] a informé M. [C] de la volonté du vendeur d’annuler le compromis de vente.

Par courrier recommandé du 31 janvier 2020 Me [M] a notifié à M. [C] la caducité du compromis de vente, à défaut de levée des conditions suspensives du fait de l’acquéreur.

Par courrier recommandé du 12 février 2020, reçu par M. [C] le 15 février 2020, l’avocat de M. [D] a mis M. [C] en demeure de payer les sommes suivantes’:

-7100 euros au titre de la clause pénale,

-4260 euros au titre des frais de négociation immobilière.

Le 23 avril 2020, M. [D] et la SELARL [M] [B] ont assigné M. [C] devant le tribunal judiciaire de Brest en paiement, à titre principal, des sommes de 7100 euros et 4260 euros, ainsi que d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 4 février 2021 le tribunal judiciaire a’:

-débouté M. [D] et la SELARL [M] [B] de toutes leurs demandes, au motif que l’existence d’un contrat n’est pas établie, seule la copie d’un projet de compromis, non signée, étant versée à la procédure,

-rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

-condamné M. [D] et la SELARL [M] [B] aux entiers dépens.

M. [D] a fait appel le 19 mars 2021 des chefs du jugement le déboutant de ses demandes et le condamnant aux dépens.

Le 14 juin 2021, il a signifié à M. [C] (par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier) la déclaration d’appel, le jugement, ses conclusions et ses pièces.

M. [C] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [D] verse à la procédure l’acte du 30 juillet 2019 reçu par Me [M] et paraphé et signé par elle-même et par Mme [L] [I], mandataire de M. [C]. Il produit également la procuration au profit de tout clerc de l’étude de Me [M], pour signer le compromis de vente, datée du 19 juillet 2019 et signée par M. [C], dont la signature est reconnue et certifiée par un employé de la commune de [Localité 6].

La cour estime que les engagements contractuels à la charge de M. [C] sont suffisamment établis par ces documents.

Il n’est justifié ni de la demande d’un prêt ni de la demande d’un permis de construire et il ressort des courriels et courriers versés à la procédure que M. [C] n’a manifestement ni sollicité de prêt, ni déposé de demande de permis de construire, que ce soit pendant ou après les délais prévus dans le compromis de vente.

Le compromis de vente rappelle en page 9 les dispositions de l’article 1304-3 du code civil’: « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement» et stipule en page 10 que si le défaut d’obtention du prêt résulte de la faute de l’acquéreur, notamment s’il a négligé d’en faire la demande, la clause pénale restera acquise au vendeur en application de l’article 1304-3 du code civil.

En page 10 le compromis stipule également, s’agissant de la condition suspensive d’obtention du permis de construire, que tout dépassement par l’acquéreur de l’un ou l’autre des délais sera considéré, si le vendeur le souhaite, comme une renonciation pure et simple au bénéfice de la condition suspensive et que le vendeur ne pourra exercer cette faculté que huit jours après une mise en demeure restée infructueuse.

Au regard de ces dispositions et des mises en demeure adressées en vain à M. [C] il y a lieu de retenir que les conditions suspensives sont réputées accomplies ou que M. [C] y avait renoncé, à la date à laquelle la vente devait être régularisée par acte authentique.

Les conditions, rappelées ci-dessus, de paiement de la clause pénale sont donc remplies.

En conséquence, il sera fait droit, après infirmation du jugement, à la demande en paiement de M. [D] à hauteur de la somme de 7100 euros.

Les dépens de première instance seront, après infirmation du jugement, également mis à la charge de M. [D].

Mais, compte-tenu du motif retenu par le premier juge pour débouter M. [D] de sa demande, soit sa carence dans l’administration de la preuve, les dépens de la procédure d’appel engagée en raison de cette carence, seront laissés à la charge de M. [D], dont la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [X] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [X] [D] aux dépens et l’a débouté de sa demande en paiement de la somme de 7100 euros,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [Z] [C] à payer à M. [X] [D] la somme de 7100 euros au titre de la clause pénale stipulée dans l’acte du 19 juillet 2019,

Condamne M. [Z] [C] aux dépens de première instance exposés par M. [X] [D],

Condamne M. [X] [D] aux dépens exposés en appel et le déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE