ARRET N°

du 06 septembre 2022

R.G : 21/01453 – N° Portalis DBVQ-V-B7F-FBC7

[L]

c/

[A]

[A] NEE [Z]

[F]

Formule exécutoire le :

à :

la SCP JBR

la SCP ACG & ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 06 SEPTEMBRE 2022

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 16 décembre 2020 par le TJ de CHALONS EN CHAMPAGNE

Madame [U] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003300 du 09/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de REIMS)

Représentée par Me Sylvain JACQUIN de la SCPJBR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMES :

Monsieur [D] [N] [A]

Demande d’aide juridictionnelle en cours

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par Me Gérard CHEMLA de la SCP ACG & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

Madame [S] [P] [E] [A] NEE [Z] Demande d’aide juridictionnelle en cours

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Me Gérard CHEMLA de la SCP ACG & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [B] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparant, non representé bien que régulièrement assigné

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre et Monsieur Cédric LECLER, conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

Madame Florence MATHIEU, conseillère

GREFFIER :

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors des débats et du prononcé

DEBATS :

A l’audience publique du 21 juin 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 septembre 2022,

ARRET :

Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 septembre 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS,greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS ET PROCEDURE

Suivant actes en date des 7 et 15 juillet 2017, M. [D] [A] et Mme [S] [Z] épouse [A] ( ci après dénommés les époux [A]) ont signé un compromis de vente avec M. [B] [F] et Mme [U] [L] portant sur un bien situé à [Adresse 6] moyennant le paiement d’un prix de 149.000 euros, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt le 15 septembre 2017 au plus tard.

M. [B] [F] et Mme [U] [L] n’ont pas transmis au notaire et aux vendeurs dans les délais impartis contractuellement les justificatifs de refus ou d’acceptation du prêt.

Les vendeurs ont considéré que la condition suspensive d’obtention du prêt était réputée réalisée, qu’en l’absence de réitération de la vente par acte authentique par les acquéreurs malgré la sommation, le compromis était devenu caduc et les a libérés de leurs obligations contractuelles.

Ils ont réclamé à M. [B] [F] et Mme [U] [L] la somme de 14 900 euros à titre d’indemnisation de leurs préjudices financier et moral en application de la clause pénale.

Par exploit d’huissier du 31 janvier 2019, les époux [A] ont assigné M. [B] [F] et Mme [U] [L] par devant le tribunal judiciaire de Châlons en Champagne aux fins de les voir condamner à leur verser la somme de 14 900 euros, les autoriser à se faire restituer par le notaire la somme déposée en garantie par les acquéreurs de 1 000 euros à titre d’indemnisation pour l’immobilisation de leur bien immobilier, outre la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Mme [U] [L] a demandé au tribunal de juger que la clause pénale sollicitée par les époux [A] est excessive et ne devra être retenue qu’à hauteur de 10 % du montant de la clause éventuellement mise à sa charge, de débouter les époux [A] de leur demande de restitution du dépôt de garantie, faute de sommation délivrée à sa personne et de leur demande sur le fondement de l’article 37 de la loi du 11 juillet 1991.

Bien que régulièrement assigné, M. [B] [F] n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 16 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Châlons en Champagne a:

– condamné solidairement M. [B] [F] et Mme [U] [L] à payer aux époux [A] la somme de 14.900 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

– débouté les époux [A] de leur demande de restitution du dépôt de garantie,

– ordonné la compensation entre la somme de 14.900 euros due par M. [B] [F] et Mme [U] [L] et la somme de 1 000 euros versée par eux au titre du dépôt de garantie,

– condamné M. [B] [F] à payer aux époux [A] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné solidairement M. [B] [F] et Mme [U] [L] aux dépens et qui seront recouvrés conformément aux règles édictées en matière d’aide juridictionnelle, dont distraction au profit de la SCP ACG qui en a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a estimé que l’indemnité contractuelle au titre de la clause pénale ne présentait pas de caractère manifestement excessif et était due.

S’agissant de la demande de restitution du dépôt de garantie, il a considéré que les époux [A] se prévalaient à tort, pour la refuser,de l’envoi de lettres recommandées à titre de sommation de passer l’acte authentique du 8 décembre 2017 alors que dans celles-ci, les vendeurs se limitent à prendre acte de la caducité du compromis de vente.

En application de l’article 1348 du code civil et eu égard à la nature des créances et à leur caractère certain, il a ordonné la compensation entre la somme de 14.900 euros au paiement de laquelle sont tenus solidairement M. [B] [F] et Mme [U] [L], et la somme de 1 000 euros qu’ils ont versée au titre du dépôt de garantie.

Par déclaration du 9 juillet 2021, Mme [U] [L] a interjeté appel à l’encontre de ce jugement.

PRETENTIONS

Par conclusions déposées le 8 octobre 2021, Mme [U] [L] demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée, d’infirmer la décision entreprise, et statuant à nouveau, vu les dispositions de l’article 1231-5 du code civil,

– de dire les époux [A] mal fondés à solliciter le montant de la clause pénale, faute de mise en demeure préalable d’exécuter l’obligation principale,

Subsidiairement,

– de dire que la pénalité prévue aux termes de la clause pénale, sollicitée par les époux [A], est manifestement excessive,

En conséquence,

– de réduire le montant de la clause pénale en de plus juste proportions,

– de dire que Mme [U] [L] ne serait être tenue au delà de 10 % du montant de la clause pénale éventuellement mise à sa charge,

-à titre subsidiaire, dire que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction de la somme mise éventuellement à la charge de Mme [U] [L] au titre de la clause pénale,

A titre plus subsidiaire,

-accorder des délais de paiement à Mme [U] [L] et dire qu’elle pourra s’acquitter des condamnations mises à sa charge en réglant mensuellement la somme de 100 euros par mois durant 23 mois, le solde étant réglé à la 24ème mensualité,

-débouter les époux [A] de toutes demandes plus ample ou contraire,

-les condamner aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP JBR, société d’avocats au Barreau de Châlons en Champagne, et autoriser celle-ci à les recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 18 janvier 2022, les époux [A] demandent à la cour de:

Vu l’article 1304-3 du code civil,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu les articles 1217 et suivants du code civil,

-déclarer recevable mais mal fondé l’appel interjeté par Mme [U] [L] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Châlons en Champagne en date du 16 décembre 2020,

-constater que M. [B] [F] et Mme [U] [L] n’ont pas transmis au notaire et aux vendeurs dans les délais impartis contractuellement, les justificatifs de refus ou d’acceptation du prêt,

-constater que cette faute a causé des préjudices financier et moral aux époux [A],

Par conséquent,

-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté les époux [A] de leur demande d’indemnisation au titre de l’immobilisation du bien immobilier,

Statuant de nouveau,

-autoriser les époux [A] à se faire restituer par le notaire la somme déposée en garantie par les acquéreurs de 1000 euros à titre d’indemnisation pour l’immobilisation de leur bien immobilier conformément aux dispositions contractuelles,

-débouter Mme [U] [L] de sa demande de délais de paiement,

-condamner M. [B] [F] à verser aux époux [A] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

-condamner solidairement M. [B] [F] et Mme [U] [L] en tous les dépens dont distraction au profit de la SELAS ACG qui en a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par assignation en appel provoqué du 18 janvier 2022, les époux [A] ont attrait M. [B] [F] devant la cour d’appel de Reims. Ce dernier n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2022.

MOTIFS

Sur la mise en oeuvre de la clause pénale contractuelle

Mme [U] [L] estime que les époux [A] sont mal fondés à solliciter le montant de la clause pénale contenue dans le compromis de vente avec condition suspensive d’obtention d’un prêt régularisé les 7 et 15 juillet 2017, faute pour ceux-ci de l’avoir, au préalable, mise en demeure d’exécuter l’obligation principale de conclusion de l’acte de vente.

Néanmoins selon l’article 1304-3 du Code civil, une condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement avant l’arrivée du terme contractuellement convenu.

Or, la débitrice de l’obligation qui s’est engagée contractuellement à notifier au notaire désigné pour la rédaction de l’acte authentique, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, les offres à elle faites ou le refus opposé aux demandes de prêt n’a pas respecté son obligation.

Et Mme [U] [L] reconnaît qu’elle n’a fait aucune démarche auprès des banques pour respecter la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 149 000 euros remboursable en 20 ans au taux d’intérêt maximum de 2,6 % l’an avant le 15 septembre 2017 tel que prévu au compromis parce que dès la signature du compromis elle n’était pas en capacité financière, familiale et médicale d’obtenir un quelconque prêt.

Et elle n’est pas plus en mesure de démontrer des démarches qu’aurait réalisées Monsieur [F] qui devait seul, selon leur accord, entièrement financé ce bien puisque au contraire elle explique qu’il n’a pas respecté son engagement et a même disparu de sa vie.

En conséquence, il est établi que la débitrice obligée à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt dans un délai fixé, a négligé de faire toutes demandes à ce titre et a empêché l’accomplissement de la condition suspensive de sorte que celle-ci est réputée accomplie sans autre formalité à son terme.

Dans la mesure où Mme [U] [L] ne se prévaut pas du défaut d’accomplissement d’une autre condition suspensive, les vendeurs avaient dès lors le choix soit de la forcer à l’acquisition soit d’y renoncer mais dans ce cas sans perdre pour autant la faculté de se prévaloir du bénéfice de la clause pénale contractuelle sanctionnant forfaitairement la défaillance fautive du contractant dans l’exécution de son obligation de signer l’acte authentique.

En effet, le bénéfice de la clause pénale profite à celle des parties au contrat qui se voit opposer un refus de conclure par l’autre.

En conséquence, les époux [A] réclament à juste titre le bénéfice de la clause pénale à leur profit et le jugement est confirmé sur ce point.

Sur le montant dû au titre de la clause pénale

Sur le fondement de l’article 1231’5 du Code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution et ne nécessite pas la justification d’un préjudice par le créancier.

Néanmoins, celui-ci peut constituer un élément d’appréciation comme celui du comportement du débiteur et des motifs de l’inexécution par le débiteur de son obligation contractuelle.

En l’espèce, les époux [A] ont signé un compromis de vente sous condition suspensive les 7 et 15 juillet 2017 dont la caducité pouvait régulièrement être constatée sans faute des acquéreurs jusqu’au terme du délai qui leur était offert pour obtenir le prêt nécessaire soit jusqu’au 15 septembre 2017.

Certes, les vendeurs justifient de textos envoyés par Mme [U] [L] encore au courant du mois d’octobre pour les assurer qu’elle obtiendrait les financements et celle-ci s’est manifestement engagée trop rapidement à ce titre, mais il n’en reste pas moins qu’ils ont été imprévoyants en n’attendant pas même le terme de réitération du terme contractuel du 30 septembre 2017 pour déménager alors qu’à défaut, ils auraient économisé le coût et les ennuis d’un tel déménagement en août 2017, à supposer que ce déménagement soit en lien avec la vente de leur maison pour laquelle ils n’avaient signé un compromis sous condition suspensive qu’un mois plus tôt.

De fait dans le cadre d’un comportement de bon père de famille ils devaient être plus prévoyants puisque la lecture du compromis leur montrait que Mme [U] [L] née en 1958 était sans profession, que Monsieur né en 1961 était artisan que les candidats n’étaient engagés entre eux par aucun lien juridique et qu’ils finançaient ce bien d’une valeur limitée à 149 000 euros sans aucun apport personnel avec un prêt de ce montant sur une durée de 20 ans.

Par ailleurs, si les époux [A] se plaignent d’avoir eu à supporter les frais de deux maisons pendant un an soit jusqu’à leur retour dans leur maison à l’été 2018, force est de constater que par leur notaire puis par courrier ils ont signifié aux acquéreurs dès le mois de décembre 2017 leur volonté de se prévaloir de la caducité du compromis, que ceux-ci n’ont d’aucune manière contesté cette décision et que donc ils auraient pu retourner rapidement dans la maison inoccupée; et ils sont taisant sur le point de savoir s’ils ont poursuivi leur recherche pour vendre leur maison avant de décider d’y retourner.

En outre, l’immobilisation imposée par Mme [U] [L] a été brève soit 2 mois et si les époux [A] arguent de l’existence d’un autre candidat acquéreur sérieux qu’ils auraient perdu, ils n’en justifient pas et n’ont manifestement pas tenté de le relancer à l’expiration du délai de réitération de l’acte du 30 septembre 2017.

Ainsi, le montant de la clause pénale qui correspond à 10% du prix de vente d’un bien dont Mme [U] [L] ne disposait pas et qu’elle entendait financer par un prêt qu’elle n’était pas en mesure d’obtenir à défaut de revenus suffisants et qui a été fixé de manière forfaitaire et anticipée au moment de la signature du compromis, est manifestement excessif au regard des circonstances sus visées.

Elle sera réduite à la somme de 8 000 euros.

La solidarité ne se présume pas, elle n’est en l’espèce ni légale s’agissant d’une clause pénale ni contractuellement convenue au compromis.

En conséquence, les époux [A] ne peuvent la réclamer que pour moitié, soit, 4 000 euros à Mme [U] [L].

Sur la restitution du dépôt de garantie et la compensation

La stipulation d’un compromis de vente d’un immeuble conclu sous la condition suspensive d’obtention du prêt de l’acquéreur, prévoyant que le dépôt de garantie versé par celui-ci restera acquis au vendeur est improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation dans la mesure où elle a pour objet de faire assurer par l’acquéreur de manière forfaitaire l’exécution de son obligation de diligence. Elle constitue ainsi une clause pénale.

Considérant alors la présence au contrat d’une clause pénale spécifique ayant le même objet et analysée précédemment, la cour faisant pouvoir par les dispositions de l’article 1231’5 précitée, considère qu’elle apparaît manifestement excessive et réduit cette pénalité à 2 euros.

Ainsi, la différence entre cette pénalité de 2 euros et le montant de 1 000 euros remis par l’acquéreur au moment de la signature du compromis à venir en déduction du prix et des frais d’acte dus par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte authentique qui devait lui être restitué si celui-ci n’avait pas lieu, constitue une créance de 998 euros sur les vendeurs à partager par moitié pour chacun des acquéreurs soit 499 euros pour Mme [U] [L].

En conséquence, ces créances certaines se compensent entre elles et Mme [U] [L] est condamnée à payer aux époux [A] la somme de 4000-499 soit 3 501 euros et le jugement est infirmé.

Sur les délais de paiement

Il sera offert à Mme [U] [L], qui bénéficie de l’aide juridictionnelle et justifie par la production de la notifications de retraite et de l’avis d’imposition 2020 de très faibles revenus mensuels, les délais de paiement réclamés pour régler sa dette soit 23 mensualités de 100 € chacune et le solde à la 24 ème.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et par défaut,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne du 16 décembre 2020 en toutes ses dispositions concernant Mme [U] [L], appelante si ce n’est en ce qu’il la dit redevable d’une indemnité au titre de la clause pénale contractuelle,

Statuant à nouveau ajoutant

Condamne Mme [U] [L] à payer aux époux [A] la somme de 4 000 € au titre de la clause pénale contractuelle,

Condamne les époux [A] à restituer à Mme [U] [L] la somme de 499 € au titre du remboursement de sa part du dépôt de garantie,

Ordonne la compensation entre ces montants,

Accorde à Mme [U] [L] la faculté de régler le solde en 23 mensualités de 100 € chacunes au plus tard le 3 de chaque mois et le solde la 24eme mensualité sans intérêt,

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité dans les 20 jours de son exigibilité, le tout redeviendra immédiatement exigible 10 jours après une mise en demeure restée infructueuse,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [U] [L] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente