ARRET N°

du 13 septembre 2022

N° RG : 21/01462 – N° Portalis DBVQ-V-B7F-FBDS

[O]

c/

[F]

[U] ÉPOUSE [F]

[S]

[C]

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL LAQUILLE ASSOCIÉS

la SELARL FOSSIER NOURDIN

Me Vincent NICOLAS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2022

APPELANT :

d’un jugement rendu le 11 juin 2021 par le TJ de REIMS

Monsieur [E] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Rudy LAQUILLE de la SELARL LAQUILLE ASSOCIÉS, avocat au barreau de REIMS

INTIMES :

Monsieur [G] [F]

[Localité 8]

[Localité 6]

Représenté par Me Sara NOURDIN de la SELARL FOSSIER NOURDIN, avocat au barreau de REIMS

Madame [W] [U] ÉPOUSE [F]

[Localité 8]

[Localité 6]

Représentée par Me Sara NOURDIN de la SELARL FOSSIER NOURDIN, avocat au barreau de REIMS

Monsieur [H] [S]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par Me Vincent NICOLAS, avocat au barreau de REIMS

Madame [Z] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Vincent NICOLAS, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère

Madame Florence MATHIEU, conseiller

GREFFIER :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et du prononcé de l’arrêt

DEBATS :

A l’audience publique du 27 juin 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2022,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte notarié du 12 janvier 2016, M. [G] [F] et Mme [W] [U] épouse [F] (les époux [F]) ont acquis une maison à usage d’habitation sise [Localité 8]) au prix de 332 350 euros auprès de M. [H] [S] et de Mme [Z] [C] (les consorts [S]-[C]) qui avaient eux-mêmes acquis cet immeuble par acte notarié du 29 septembre 2011 auprès de M. [E] [O] pour un prix de 315 000 euros.

Des travaux ont été réalisés dans l’immeuble avant qu’il ne devienne la propriété des époux [F].

Au printemps 2016, ces derniers se sont plaints de désordres affectant leur bien.

Ils ont alors assigné M. [O] et les consorts [S]-[C] ainsi que les compagnies d’assurances devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Reims aux fins d’expertise.

M. [M] a été désigné en qualité d’expert ; il a déposé son rapport le 31 mai 2019 qui révèle l’existence de nombreux désordres.

Par actes d’huissier des 26 et 30 septembre 2019, les époux [F], agissant à titre principal sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs et à titre subsidiaire sur celui d’une action directe en responsabilité contractuelle de M. [O] pour dommages intermédiaires et celui des vices cachés à l’encontre des consorts [S]-[C], ont saisi le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Reims d’une action indemnitaire dirigée in solidum contre les consorts [S]-[C] et M. [O].

Les demandes ont été contestées.

Par décision rendue le 11 juin 2021, le tribunal a :

– rejeté la demande de Mme [C] visant à voir déclarer nulle l’assignation,

– rejeté la demande de M. [O] tendant à voir annuler le rapport d’expertise,

– condamné in solidum M. [O], M. [S] et Mme [C] à payer aux époux [F] les sommes de :

* 189 041,46 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel

* 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral

* 17 550 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance

– condamné M. [O] à payer aux époux [F] la somme de 374 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’absence de garde-corps de la fenêtre,

– condamné solidairement les consorts [S]-[C] à payer aux époux [F] la somme de 13 552 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du garde-corps de la terrasse,

– rejeté les demandes en garantie formées par M. [O],

– condamné in solidum M. [O] et les consorts [S]-[C] à payer aux époux [F] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les autres parties de leur demande à ce titre,

– condamné in solidum M. [O] et les consorts [S]-[C] aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

– ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré :

– que la responsabilité décennale de M. [O] était engagée en qualité de constructeur dans la mesure où il avait fait procéder à des travaux d’agrandissement et de rénovation consistant en des travaux d’extension portant sur le rez-de-chaussée et l’étage ainsi que l’installation d’une piscine et qu’il était responsable des désordres apparus postérieurement à la réception de l’ouvrage rendant le bien impropre à sa destination et affectant la couverture de l’extension en rez-de-chaussée avec des infiltrations dans la salle à manger, la suite parentale et sa terrasse attenante avec des problèmes de chauffage et d’infiltrations au plafond, la piscine avec des problèmes d’étanchéité, l’entrée avec des infiltrations ; que sa responsabilité décennale était en revanche exclue pour le ballon d’eau chaude et le garage;

– que la responsabilité décennale des consorts [S]-[C] était également engagée pour les désordres concernant les travaux qu’ils avaient réalisés avant la vente sur la couverture de l’extension en rez-de-chaussée, sur la suite parentale qu’ils avaient agrandie, sur la terrasse de la suite parentale où le garde-corps n’était pas conforme entraînant un problème de sécurité et sur la piscine, l’expert relevant que les consorts [S]-[C] en avaient nécessairement accepté le support ;

– que la responsabilité contractuelle de M. [O] était engagée pour les désordres ne relevant pas de la responsabilité décennale ;

– que la responsabilité des consorts [S]-[C] était engagée sur le fondement des vices cachés en ce qu’ils avaient connaissance des désordres d’infiltrations à l’exception du garde-corps et du garage qui n’étaient pas cachés au moment de la vente ;

– que M. [O] et les consorts [S]-[C] devaient être condamnés in solidum à réparer les dommages hormis ceux affectant le garde-corps de la terrasse pour lesquels seuls les consorts [S]-[C] avaient commis une faute et ceux relatifs au garage et à l’absence de garde-corps de la fenêtre pour lesquels seul M. [O] avait commis une faute.

Par déclaration reçue le 12 juillet 2021, M. [O] a formé appel de cette décision.

Par déclaration reçue le 15 juillet 2021, M. [S] et Mme [C] ont également formé appel de la décision.

Les deux appels ont été joints.

Par conclusions notifiées le 7 janvier 2022, M. [O] demande à la cour de :

– infirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

* condamné in solidum Monsieur [E] [O] Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [C] au paiement à Monsieur [G] [F] et Madame [W] [U] épouse [F] des sommes de :

‘ 198 041,46 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel ;

‘ 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

‘ 17 550 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l’absence de garde-corps de la fenêtre ;

* condamné Monsieur [O] à payer à Monsieur [G] [F] et Madame [W] [U] épouse [F] la somme de 374 euros en réparation de l’absence de garde-corps de la fenêtre,

* rejeté les demandes en garantie formées par Monsieur [E] [O] et la demande de Monsieur [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné in solidum Monsieur [E] [O], Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [C] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur [G] [F] et Madame [W] [U] épouse

[F] ;

* condamné in solidum Monsieur [E] [O], Monsieur [H] [S] et Madame [Z] [C] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire;

* ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Statuant à nouveau :

– dire et juger que les demandes des consorts [F]-[U] sont manifestement irrecevables ou à tout le moins mal fondées ;

– débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions ;

– constater que Monsieur [O] a mandaté des sociétés qui bénéficiaient d’une assurance, et que celles-ci devront à tout le moins le garantir des éventuelles condamnations ;

– dire et juger que Monsieur [O] a vendu le bien avec une clause d’exonération de vices cachés;

– dire et juger que Monsieur [O] ne peut être tenu comme co-responsable avec Monsieur [S] et Madame [C] des désordres subis par les consorts [F] ‘ [U];

– dire et juger que le préjudice allégué par les consorts [F] ‘ [U] n’est absolument pas justifié;

– débouter les consorts [F]-[U] de l’intégralité de leurs demandes;

A défaut,

– dire et juger que Monsieur [S] et Madame [C] devront garantir Monsieur [O] de l’intégralité des condamnations à intervenir ;

En toute hypothèse,

– condamner in solidum Monsieur [F], Madame [U], Madame [C] et Monsieur [S] à verser à Monsieur [O] la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

– condamner les mêmes aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 15 octobre 2021, M. [S] et Mme [C] demandent à la cour de :

– infirmer le jugement,

Statuant à nouveau,

– juger que Mme [C] abandonne sa demande visant à voir déclarer nulle l’assignation en date du 26 septembre 2019,

– juger que M. [S] et Mme [C] ont vendu le bien aux époux [F] de bonne foi ainsi qu’il résulte des éléments versés aux débats,

– juger que la clause mentionnée dans l’acte notarié du 12 janvier 2016 a vocation à s’appliquer les concernant,

– juger que la décision du tribunal judiciaire de Reims opère une ventialtion précise des différents désordres constatés et leur imputabilité,

– juger que M. [O], professionnel du bâtiment, n’a aucun lien, personnel ou professionnel, avec les acquéreurs de son bien, M. [S] et Mme [C],

– juger qu’aucune condamnation solidaire ne saurait intervenir eu égard à la ventilation des désordres constatés et des préjudices imputables aux parties,

– infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés in solidum avec M. [O] à l’encontre des époux [F],

– juger que les parties défenderesses répondront exclusivement du préjudice qu’elles auront causé personnellement,

– juger que la demande de dommages et intérêts concernant le préjudice moral et le préjudice de jouissance sera ventilée en proportion des responsabilités de chacun des défendeurs,

– débouter les époux [F] de toutes leurs autres demandes,

– condamner M. [O] aux dépens d’appel et de première instance en ce compris les frais d’expertise.

Par conclusions notifiées le 10 janvier 2022, M. [F] et Mme [U], formant appel incident, demandent à la cour de :

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* rejeté la demande de Madame [C] visant à voir déclarer nulle l’assignation,

* rejeté la demande de Monsieur [O] tendant à voir annuler le rapport d’expertise,

* condamné in solidum Monsieur [O], Monsieur [S] et Madame [C] à réparer le préjudice matériel, moral, et de jouissance, ainsi qu’aux frais irrépétibles de première instance, dans le principe de la condamnation,

* rejeté les demandes en garantie de Monsieur [O], ainsi que sa demande formée au titre

de l’article 700 du code de procédure civile,

* rejeté la demande de Mme [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* ordonné l’exécution provisoire,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* limité le quantum des condamnations aux montants suivants :

-189 041,46 € in solidum (à la charge de Monsieur [O] et des consorts [S]-[C]) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,

– 2000 € in solidum (à la charge de Monsieur [O] et des consorts [S]-[C]) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

– 17 550 € in solidum (à la charge de Monsieur [O] et des consorts [S]-[C]) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

– 374 €, à la charge de Monsieur [O], à titre de dommages et intérêts en réparation de l’absence de garde-corps de la fenêtre,

-13 552 €, à la charge des consorts [S]-[C] , à titre de dommages et intérêts en réparation de l’absence de garde-corps de la terrasse,

Statuant à nouveau, il est demandé à la cour de :

– dire et juger que le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [M] du 31 mai 2019 n’est entaché d’aucune cause de nullité,

– dire et juger que Monsieur [O] a commis de nombreux manquements aux règles de l’art en sa qualité de constructeur des extensions de la maison acquise par les époux [F],

– dire et juger que Monsieur [S] et Madame [C] ont commis de nombreux manquements aux règles de l’art en leur qualité de constructeur, ayant modifié les extensions de la maison acquise par les époux [F], et qu’ils ont agi de mauvaise foi en vendant cette maison sans aviser les acquéreurs des vices qui l’affectaient,

– dire et juger que la réparation intégrale des préjudices implique d’importants travaux de reprise, conformément aux conclusions étayées de l’expert,

En conséquence,

– dire et juger que les responsabilités de Monsieur [O], de Monsieur [S] et de Madame [C] sont engagées sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

A titre subsidiaire :

– dire et juger que la responsabilité contractuelle de Monsieur [O] est engagée sur le fondement de l’article 1792-4-3 du code civil,

– dire et juger que la responsabilité de Monsieur [S] et de Madame [C] est engagée sur le fondement de l’article 1792-4-3 du code civil et encore plus subsidiairement sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil en raison des vices affectant la maison vendue dont ils n’ont pas avisé les acquéreurs malgré leur connaissance,

En tout état de cause :

– dire et juger que les fautes commises par Monsieur [O], Monsieur [S] et Madame [C] ont concouru ensemble à la réalisation de l’entier dommage,

– dire et juger y avoir lieu à réparation de l’intégralité des préjudices subis par Monsieur et Madame [F],

En conséquence,

– condamner in solidum Monsieur [O], Monsieur [S] et Madame [C] à payer à Monsieur et Madame [F] :

* une somme de 188 969,46 € ttc au titre de leur préjudice matériel pour les dommages imputables à Monsieur [O], Monsieur [S] et Madame [C] in solidum, et relatifs aux travaux de reprises,

* une somme de 916 € ttc au titre de leur préjudice matériel pour les frais d’expertise amiable et de déplacement de l’architecte à la réunion d’expertise judiciaire,

* une somme de 10 000 € au titre de leur préjudice moral,

* une somme de 44 200 € au titre de leur préjudice de jouissance, arrêtée provisoirement à la date des présentes conclusions à janvier 2022, soit 650 € par mois depuis la manifestation des désordres en juin 2016, à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

– au paiement d’un préjudice de 650 € par mois à compter de la date de l’arrêt à intervenir jusqu’à parfait paiement de la totalité des condamnations mises à la charge de Monsieur [O] ainsi que des consorts [S]-[C],

– condamner Monsieur [O] au titre de la réparation du garde-corps de la fenêtre de la suite parentale à payer aux époux [F] une somme de 437,15 € ttc,

– condamner les consorts [S]-[C] à payer aux époux [F] au titre de la reprise des garde-corps de la terrasse une somme de 15 776,85 € ttc,

– condamner in solidum Monsieur [O], Monsieur [S] et Madame [C] à payer à Monsieur et Madame [F] :

* une somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour le référé,

l’expertise et la première instance,

* outre une somme de 6000 € au titre des frais irrépétibles en appel,

* outre les entiers dépens comprenant les frais d’expertise d’un montant de 8631,12 € ttc.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. La nullité de l’assignation :

Il y a lieu de constater que Mme [C] ne maintient plus sa demande à ce titre de sorte que le jugement est définitif sur ce point.

II. La nullité du rapport d’expertise :

Aux termes de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.

L’inobservation des formalités prescrites par cet article n’entraîne la nullité de l’expertise qu’à charge pour la partie qui l’invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité.

Comme en première instance, M. [O] sollicite la nullité du rapport d’expertise pour violation du principe du contradictoire dans la mesure où il a été privé par l’expert de la possibilité de faire valablement un dire et d’obtenir une réponse de l’expert sur le point qu’il avait soulevé par la voie de son conseil le 5 juin 2019.

Il ressort des pièces versées aux débats que M. [M] a adressé un mail aux parties le 8 mars 2019 leur enjoignant notamment de transmettre leurs ultimes dires avant le 28 mai 2019 afin qu’il puisse y intégrer sa réponse dans le rapport.

Ce rapport précise que le délai a été prolongé de quelques jours pour permettre à Maître [B], conseil de GAN Assurances, de répondre aux dernières écritures des demandeurs.

Il ressort du mail du 27 mai 2019 que si l’expert judiciaire a décidé d’une prorogation du délai jusqu’au 7 juin 2019, il ne l’a pas limitée à cette seule partie.

Le dire de M. [O] en date du 5 juin 2019, n’a pas été intégré au rapport d’expertise.

Pour autant, celui-ci avait déjà formulé un dire le 30 avril 2019 en des termes quasi-identiques auquel l’expert avait répondu.

C’est par conséquent, à juste titre, que le premier juge a considéré que faute de justifier d’un grief, le rapport d’expertise n’était pas affecté de nullité.

III. Les responsabilités :

1° La garantie décennale :

A. A l’égard de M. [O] :

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Aux termes de l’article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l’ouvrage, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Les époux [F] recherchent à titre principal la responsabilité de M. [O] sur le fondement de la garantie décennale et à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où cette garantie ne pourrait être totalement mobilisée pour l’ensemble des désordres, sa responsabilité contractuelle pour dommages intermédiaires sur le fondement de l’article 1792-4-3 du code civil.

Pour s’opposer à l’action en responsabilité décennale engagée à son encontre, M. [O] soutient qu’il n’a pas la qualité de constructeur de l’immeuble dans la mesure où il a fait réaliser des travaux qui ont été confiés à des sociétés professionnelles qui étaient assurées.

Il ajoute qu’il n’est pas garant de ces sociétés et qu’il appartenait aux époux [F] de les mettre en cause.

Il soutient enfin que sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement de la garantie des vices cachés dans la mesure où une clause d’exonération est insérée dans l’acte de vente.

La responsabilité de M. [O] n’est pas recherchée par les époux [F] sur le fondement de la garantie des vices cachés de sorte que sa contestation sur l’existence d’une clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte est sans emport.

Il ressort de l’acte notarié du 29 septembre 2011 que M. [O], avant de céder l’immeuble aux consorts [S]-[C], y a fait réaliser des travaux d’extension portant sur le rez-de-chaussée et l’étage, outre l’installation d’une piscine.

Ces travaux ont été réalisés entre 2007 et 2010.

Par application du second article susvisé, M. [O] a la qualité de constructeur de l’ouvrage, peu important qu’il l’ait fait construire par un tiers dès lors que celui-ci a agi pour son compte et il ne peut donc se défausser sur les entreprises qui ont réalisé les travaux qu’il n’a d’ailleurs pas appelées à la cause.

La responsabilité décennale est une responsabilité sans faute.

La déclaration d’achèvement des travaux valant réception de travaux a été signée le 2 août 2010.

Les désordres se sont révélés après la réception de l’ouvrage.

Il convient donc de revenir sur les désordres décrits par l’expert pour déterminer s’ils portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou s’ils le rendent impropre à sa destination, étant précisé que contrairement à ce que soutient M. [O], M. [M] a fait la distinction entre les travaux qu’il a réalisés et ceux qu’ont effectués les consorts [S]-[C].

Il est ainsi possible, au vu des descriptions et explications techniques données par l’expert, de déterminer la nature décennale ou non des désordres.

– la couverture de l’extension en rez-de-chaussée :

Les chassis des velux ont été posés sans raccord spécifique et leur étanchéité périmétrique est assurée par un bricolage que l’expert a décrit comme étant indigne d’un professionnel.

Il en résulte des infiltrations dans la salle à manger.

Ces désordres, en ce qu’ils affectent l’étanchéité des lieux qui ne sont plus hors d’eau, rendent par conséquent le bien impropre à sa destination.

– la suite parentale et la terrasse attenante :

C’est à juste titre et par une motivation qui sera adoptée par la cour que le premier juge a considéré que la responsabilité de M. [O] n’était pas engagée s’agissant du garde-corps de la terrasse attenant à la suite parentale qu’il n’avait pas posé.

La suite parentale est, elle, affectée de désordres tenant à l’existence d’infiltrations en plafond de la zone, à l’insuffisance du chauffage due à des problèmes d’isolation, à la pose d’un bardage en bois qui est pourri et à l’absence de garde-corps sur la fenêtre de la suite parentale.

Ces désordres, qui tiennent à l’étanchéité, à l’isolation et à la sécurité des lieux dont M. [O] est responsable, rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

– le ballon d’eau chaude :

Si l’expert relève que le ballon d’eau chaude est positionné dans un placard non isolé et qu’il s’agit d’un manquement aux règles de l’art, aucun élément ne permet d’établir que ce désordre compromettrait la solidité de l’ouvrage ou le rendrait impropre à sa destination.

– la piscine :

Il ressort de l’expertise que le bloc de filtration fuit (ce qui est dû à une réparation effectuée que l’expert qualifie de plus que sommaire par l’application de silicone), ce qui compromet le remplissage normal de la piscine.

Il existe également un problème d’isolation en plafond de la zone, l’isolant n’ayant pas de pare vapeur, ce qui concourt à la production de condensation, outre l’absence d’isolation verticale côté mur vers la propriété voisine.

Le plafond de la piscine a dû être déposé en raison d’un risque d’effondrement.

La piscine que M. [O] a fait construire est par conséquent impropre à sa destination.

– l’entrée :

Il existe des infiltrations dues à un problème d’étanchéité de la jonction entre l’extension et le bâtiment existant.

Il s’agit d’un désordre de nature décennale.

– le garage :

Si l’expert a constaté que la charpente du garage avait été grossièrement réalisée, il n’est pas démontré que la solidité de l’ouvrage en serait affectée.

La décision sera confirmée en ce que la garantie décennale a été retenue pour les désordres relatifs à la couverture de l’extension en rez-de-chaussée, à la suite parentale, à la piscine et à l’entrée mais exclue pour le ballon d’eau chaude et le garage.

B. A l’égard des consorts [S]-[C] :

La responsabilité des consorts [S]-[C] est également recherchée par les époux [F] à titre principal sur le fondement de la garantie décennale.

Les vendeurs contestent le caractère décennal de certains désordres et font valoir que le problème de chauffage ne rend pas la suite parentale impropre à sa destination dans la mesure où il suffit d’installer un second radiateur ; qu’il en est de même pour le garde-corps sur la terrasse de la suite parentale, les infiltrations de la piscine et les problèmes tenant à son remplissage.

Par acte notarié du 12 janvier 2016, les consorts [S]-[C] ont vendu leur bien aux époux [F].

S’il est indiqué dans l’acte qu’ils n’ont pas réalisé de travaux, la comparaison entre le précédent acte notarié et les plans dressés pour les demandes de permis de construire par M. [O] démontre au contraire que les consorts [S]-[C] y ont réalisé d’importants travaux de construction dont certains sont affectés de désordres.

Ils sont par conséquent concernés en leur qualité de constructeur, comme M. [O], au vu des éléments contenus dans le rapport d’expertise par :

– les désordres sur la couverture de l’extension en rez-de-chaussée puisqu’ils sont intervenus en effectuant un collage rapide d’un velux sur le toit en tôle du rez-de-chaussée (voir l’attestation de M. [Y] du 2 août 2019),

– les désordres relatifs au chauffage de la suite parentale qu’ils ont agrandie qui rend le chauffage sous-dimensionné outre les problèmes d’isolation déjà signalés,

– le garde-corps de la terrasse de la suite parentale qui ne respecte pas les normes en vigueur en terme de sécurité et qu’ils ont fait poser,

– les infiltrations de la piscine dans la mesure où ils ont procédé au revêtement du sol de la terrasse par un carrelage qui est dépourvu d’étanchéité qui constitue également le plafond de la piscine dont ils ont nécessairement accepté le support.

La décision sera également confirmée en ce que la garantie décennale a été retenue à leur encontre pour les désordres ci-dessus énumérés.

2° La responsabilité contractuelle à l’égard de M. [O] :

L’article 1792-4-3 du code civil dispose qu’en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.

M. [O] étant le constructeur de l’ouvrage, les époux [F] disposent d’une action directe à son égard sur le fondement contractuel des dommages intermédiaires, le sous-acquéreur pouvant au surplus exercer contre le vendeur initial les droits et actions attachés à l’immeuble, et ce pour les désordres qui relèvent uniquement d’un défaut d’exécution ou d’un manquement aux règles de l’art et qui n’entrent pas dans la catégorie des désordres de nature décennale.

Il s’agit d’une responsabilité de droit commun du constructeur qui contrairement à la garantie décennale nécessite la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il a été précédemment dit que le ballon d’eau chaude était incorrectement installé et que la garage avait été grossièrement construit en méconnaissance des règles de l’art.

C’est à juste titre que le premier juge a considéré que ces dysfonctionnements ou malfaçons qui persistaient plusieurs années après la réception de l’ouvrage étaient constitutifs d’une faute contractuelle engageant la responsabilité contractuelle pour dommages intermédiaires de M. [O] à l’égard des époux [F], sous-acquéreurs du bien.

3° La garantie des vices cachés à l’égard des consorts [S]-[C] :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’ils les avait connus.

Par application de l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

La clause d’exonération des vices cachés ne s’applique pas s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Les époux [F] agissent à leur égard à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie des vices cachés pour les désordres non imputables à des travaux réalisés par leurs soins mais dont ils soutiennent qu’ils leur ont été cachés par les vendeurs.

Les consorts [S]-[C] leur opposent la clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte et leur bonne foi dans la mesure où ils ignoraient l’existence des infiltrations.

Il est précisé que sont concernés les désordres autres que de nature décennale dont il a déjà été dit qu’ils engageaient leur responsabilité en tant que constructeurs (il s’agit de la couverture de l’extension en rez-de-chaussée entraînant des fuites, les désordres relatifs au chauffage de la suite parentale, le garde-corps de la terrasse de la suite parentale et les infiltrations de la piscine).

Les désordres relatifs à l’absence de garde-corps et au garage étaient apparents lors de la vente et ne sont donc pas concernés par la garantie.

Ne restent donc en définitive que les désordres tenant aux infiltrations dans la suite parentale qui existait déjà lorsqu’ils ont acquis l’immeuble et qu’ils ont fait agrandir.

Il ressort des pièces versées aux débats par les époux [F] (n°19, 20 et 32) que les consorts [S]-[C] ont fait intervenir l’entreprise L.S Habitations Bâtiments pour une recherche de fuites le 15 décembre 2015, soit après la signature du compromis de vente et avant la réitération par acte authentique.

Ils ne démontrent pas avoir averti les acquéreurs de ce problème.

M. [Y], artisan, atteste également le 2 août 2019 avoir éveillé, à l’époque, l’attention des consorts [S]-[C] sur « les risques de fuites partout sans solution durable » du fait de la très mauvaise conception des toits (y compris celui de la suite parentale) qui nécessitait en réalité leur réfection complète.

Ceux-ci ont occupé les lieux durant plus de quatre années et connaissaient par conséquent l’existence des désordres qu’ils ont tus à leurs acquéreurs.

Au vu de ces éléments, l’application de la clause exonératoire doit être écartée et leur responsabilité doit être retenue pour les infiltrations dans la suite parentale qui étaient antérieures à la vente et qui se sont manifestées dans toute leur ampleur dans les six mois de l’acquisition du bien par les époux [F] ainsi qu’ils en justifient par la déclaration de sinistre faite à l’assureur.

IV. La solidarité entre les co-débiteurs :

Il n’y a plus de contestation à hauteur de cour sur la solidarité conventionnelle entre les consorts [S]-[C].

En revanche, ces derniers persistent à contester leur responsabilité indivisible avec M. [O] et considèrent qu’il convient d’opérer une ventilation des désordres; ils entendent rappeler les dispositions de l’article 1242 du code civil suivant lesquelles on n’est responsable que des dommages que l’on cause par son propre fait.

M. [O] soutient de son côté qu’il n’est pas responsable des travaux réalisés après la vente de l’immeuble aux consorts [S]-[C] et que toute co-responsabilité doit par conséquent être exclue en la matière.

Dès lors que chacune des fautes ou événement engageant la responsabilité de son auteur même sans faute a concouru à la réalisation de l’entier dommage, la faute, fût-elle de nature distincte et peu important le fondement juridique sur lequel elle repose, la condamnation in solidum de tous ceux qui ont participé à la survenance du dommage doit être retenue.

C’est par conséquent à juste titre que le premier juge a considéré que chacun des responsables, M. [O] et les consorts [S]-[C], devaient être condamnés in solidum à réparer les préjudices en totalité à l’exclusion des désordres affectant le garde-corps de la terrasse propres aux consorts [S]-[C] et ceux relatifs à l’absence de garde-corps de la fenêtre propres à M. [O].

V. Les préjudices :

Par application des articles 1792 et suivants du code civil, la réparation doit être intégrale, qu’il s’agisse des dommages matériels ou immatériels.

Par application de l’article 1645 du même code, l’acquéreur peut demander des dommages et intérêts si le vendeur connaissait les vices de la chose.

M. [O] considère que le quantum d’évaluation des travaux est totalement excessif ; il l’évalue à 20 000 euros tout au plus (sic).

Il ajoute que le montant locatif retenu pour le préjudice de jouissance est totalement injustifié pour une maison située à [Localité 8].

Les consorts [S]-[C] ne formulent aucune observation sur les postes de préjudices demandés par les époux [F].

Enfin, les époux [F], formant appel incident, contestent le quantum des réparations qui leur ont été allouées et considèrent que leur préjudice matériel n’a pas été intégralement réparé, le premier juge ayant retenu des montants ht et ayant omis de prendre en compte des frais de pose de même que des honoraires d’expertise amiable et d’architecte.

Ils sollicitent également, au vu de l’attestation notariale qu’ils produisent, que leur préjudice de jouissance soit évalué à 650 euros par mois et non à 450 euros comme l’a jugé le tribunal et qu’il doit être fixé depuis juin 2016 jusqu’à complet paiement des sommes mises à la charge des responsables des désordres.

Ils demandent enfin une plus juste évaluation du préjudice moral qu’ils ont subi.

A. Le préjudice matériel :

– les travaux de reprise :

* s’agissant des seuls désordres imputables soit à M. [O] soit aux consorts [S]-[C] :

Le premier juge a condamné M. [O] et les consorts [S]-[C] à payer des montants ht et hors frais de pose alors qu’ils doivent être condamnés à payer des montants ttc prenant en compte ces frais dans la mesure où les maîtres d’ouvrage particuliers ne sont pas soumis au régime permettant la récupération de la tva.

Au vu des devis produits validés par un cabinet de maîtrise d’oeuvre eux-mêmes validés par l’expert, M. [O] sera condamné à payer la somme de 437,15 euros ttc pour le garde-corps de la fenêtre de l’étage et les consorts [S]-[C] la somme de 15 776,85 euros ttc pour le garde-corps de la terrasse.

* s’agissant des désordres dont la charge financière au titre des travaux de reprise doit incomber in solidum aux deux vendeurs, M. [O] et les consorts [S]-[C] seront condamnés in solidum à payer aux époux [F] la somme de 188 969,46 euros ttc au vu des devis produits, étant observé que si M. [O] soutient que les travaux de reprise s’élèvent tout au plus à 20 000 euros, il n’apporte aucun élément ni devis contraires à l’appui de ses allégations.

– les préjudices matériels accessoires :

Ils sont constitués par :

– les honoraires de l’expert ECOBAT (expertise amiable) pour un montant de 700 euros ttc,

– les honoraires de l’architecte ayant assisté les époux [F] lors de la réunion d’expertise pour un montant de 216 euros ttc,

soit un montant de 916 euros ttc.

M. [O] et les consorts [S]-[C] seront donc condamnés in solidum à payer aux époux [F] la somme totale de 189 885,46 euros au titre des préjudices matériels et la décision sera infirmée de ce chef.

B. Le préjudice de jouissance :

Les époux [F] se fondent sur une attestation notariale évaluant la perte locative mensuelle à 650 euros compte tenu des désordres existants pour solliciter la majoration de la somme allouée par le premier juge, et ce depuis juin 2016 jusqu’à complet paiement des condamnations mises à la charge des appelants.

Au regard de l’ampleur des désordres et de leur durée persistant depuis 2016, le préjudice de jouissance est avéré.

L’expert a néanmoins considéré que l’estimation faite par le notaire qu’il avait en sa possession était surévaluée, proposant de ramener le préjudice de jouissance à la somme mensuelle de 450 euros, soit 37,5% de la valeur locative réelle du bien.

Le premier juge a justement relevé que l’évaluation de M. [M] étant plus objective car émanant de l’expert judiciaire, il y avait lieu de retenir cette valeur et la cour confirmera la décision sur ce montant.

Il convient néanmoins d’actualiser les sommes dues depuis juin 2016, date à laquelle les époux [F] ont effectué leur déclaration de sinistre, jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir.

Par ailleurs et nonobstant le prononcé de l’exécution provisoire du jugement, aucune somme n’a été réglée par les débiteurs pour permettre la réalisation des travaux de reprise, seuls susceptibles de réparer les dommages subis et de mettre ainsi fin au préjudice de jouissance.

La demande des époux [F] aux fins de voir fixer un préjudice de jouissance à compter de l’arrêt jusqu’au paiement des condamnations est par conséquent justifiée, étant précisé néanmoins que le paiement ne concernera que les sommes dues au titre des travaux de reprise d’un montant de 188 969,46 euros ttc.

Le préjudice étant arrêté depuis juin 2016 jusqu’au 13 septembre 2022 date de l’arrêt (soit 75 mois x 450 euros), M. [O] et les consorts [S]-[C] seront condamnés in solidum à payer aux époux [F] la somme de 33 750 euros au titre du préjudice de jouissance, outre la somme mensuelle de 450 euros jusqu’au paiement intégral par M. [O] et les consorts [S]-[C] des sommes dues in solidum au titre des travaux de reprise, soit 188 969,46 euros ttc.

La décision sera infirmée de ce chef.

C. Le préjudice moral :

Le premier juge a alloué aux époux [F] la somme de 2000 euros à ce titre.

Ces derniers sont empêchés de jouir pleinement d’une habitation qui révèle des désordres majeurs qui sont apparus quelques mois après l’acquisition du bien et qui ne sont toujours pas solutionnés plus de six ans après.

Les multiples démarches qu’ils ont dû accomplir dans le cadre de cette procédure et les désagréments importants affectant un immeuble censé être haut de gamme compte tenu de son prix, causés par des travaux d’agrandissement qui ont été bâclés par M. [O], pourtant professionnel de l’immobilier, et par des désordres qui ont été cachés de manière déloyale par les consorts [S]-[C], justifient que le préjudice moral subi soit évalué à la somme de 5000 euros.

La décision sera infirmée de ce chef.

VI. La demande de garantie formée par M. [O] à l’encontre des consorts [S]-[C] :

Cette demande, qui a été rejetée par le premier juge, est réitérée à hauteur de cour sans qu’aucun moyen ne soit développé à l’appui de celle-ci.

La décision sera confirmée sur ce point.

VII. L’article 700 du code de procédure civile :

La décision sera confirmée.

Succombant en leur appel, M. [O] et les consorts [S]-[C] ne peuvent prétendre à une indemnité à ce titre.

En revanche, l’équité commande qu’ils soient condamnés in solidum à payer aux époux [F] la somme de 6000 euros pour les frais d’appel.

VIII. Les dépens :

La décision sera confirmée.

M. [O] et les consorts [S]-[C] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;

Infirme le jugement rendu le 11 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Reims dans ses dispositions sur le montant des condamnations prononcées.

Statuant à nouveau ;

Condamne M. [E] [O] à payer à M. [G] [F] et Mme [W] [U] épouse [F] la somme de 437,15 euros ttc à titre de dommages et intérêts pour l’absence de garde-corps de la fenêtre de l’étage.

Condamne M. [H] [S] et Mme [Z] [C] à payer à M. [G] [F] et Mme [W] [U] épouse [F] la somme de 15 776,85 euros ttc à titre de dommages et intérêts pour la reprise du garde-corps de la terrasse.

Condamne in solidum M. [E] [O], M. [H] [S] et Mme [Z] [C] à payer à M. [G] [F] et Mme [W] [U] épouse [F] la somme de 189 885,46 euros au titre des préjudices matériels subis.

Condamne in solidum M. [E] [O], M. [H] [S] et Mme [Z] [C] à payer à M. [G] [F] et Mme [W] [U] épouse [F] la somme de 33 750 euros en réparation du préjudice de jouissance due depuis juin 2016 jusqu’à la date de l’arrêt, outre à compter de cet arrêt la somme mensuelle de 450 euros au titre du même préjudice de jouissance jusqu’au paiement intégral par M. [O] et les consorts [S]-[C] des sommes dues in solidum au titre des travaux de reprise soit 188 969,46 euros ttc.

Condamne in solidum M. [E] [O], M. [H] [S] et Mme [Z] [C] à payer à M. [G] [F] et Mme [W] [U] épouse [F] la somme de 5000 euros en réparation du préjudice moral.

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions.

Y ajoutant ;

Condamne in solidum M. [E] [O], M. [H] [S] et Mme [Z] [C] à payer à M. [G] [F] et Mme [W] [U] épouse [F] la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute M. [E] [O], M. [H] [S] et Mme [Z] [C] de leur demande à ce titre.

Condamne in solidum M. [E] [O], M. [H] [S] et Mme [Z] [C] aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La présidente