COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 15 DÉCEMBRE 2022

N°2022/474

Rôle N° RG 21/07531 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHPPK

[W] [V]

[M] [B] épouse [V]

C/

[U] [G]

[L] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Isabelle CALDERARI

Me Florent LADOUCE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de Draguignan en date du 14 Avril 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-19-0306.

APPELANTS

Monsieur [W] [V]

né le 10 Juin 1966 à [Localité 8] (06), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Isabelle CALDERARI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [M] [B] épouse [V]

née le 31 Décembre 1967 à [Localité 3] (06), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Isabelle CALDERARI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur [U] [G]

né le 10 Octobre 1978 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [L] [N]

née le 30 Mars 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 novembre 2018 à effet à la même date, Monsieur [W] [V] et Mme [B] épouse [V] [M] ont donné à bail d’habitation à Monsieur [U] [G] et Madame [L] [N] un bien immobilier sis à [Adresse 10] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 1300 euros.

Un avenant était signé à la même date.

Par jugement contradictoire du 14 avril 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a statué de la manière suivante :

‘CONDAMNE Monsieur [W] [V] et Mme [B] épouse [V] [M] à effectuer les travaux de remise en état des appartements loués par M. [U] [G] et Mme [L] [N] sis [Adresse 11] à [Localité 6] suivants :

– réparation des infiltrations (en toiture avec notamment élagage du cyprès ; dans la douche parentale ; dans la cuisine avec reprise des peintures dégradées par les moisissures dans ces pièces et vérification de la sécurité relative aux poutres)

– mise en conformité et remplacement de la plomberie (réparation de la douche du studio afin qu’le|l ne fuit plus, que l’eau ne s’écoule plus dans le cellier, changement du robinet de la douche parentale, reprise dans la douche parentale de l’étanchéité autour du bidet),

-faire cesser les désordres concernant l’électricité (caches prises dans la cuisine du studio à fixer sur deux prises, prise dans le salon à réparer afin qu’il n y ait plus de fils apparents et avec un cache),

– remédier aux problèmes de chauffage (vérification du fonctionnement des chauffages et à défaut, réparation et en cas d’impossibilité de réparation, changement des chauffages défectueux)

– réparation et à défaut changement de la porte d’entrée du studio pour qu’elle soit correctement fixée et ne bouge plus à l’ouverture et à la fermeture, changement des fenêtres et porte fenêtres des lieux donnés à bail, avec remplacement des vitres cassées,

– réparation et à défaut changements des volets dégradés (notamment volet à fixer sur la fenêtre du studio au dessus du garage, volet à fixer sur la fenêtre du cellier),

– réparation de la vitre cassée de la cheminée et à défaut, changement de l’insert afin que l’installation assure la sécurité des locataires,

– réparation et mise aux normes de la fosse septique afin que les odeurs cessent,

-vérification de la présence de VMC dans l’ensemble des pièces et à défaut installation desdites vmc, en particulier dans la salle d’eau du studio, douche parentale et cellier, ‘

– pose de carrelage dans le couloir desservant les chambres au premier étage et dans toutes les pièces dans lequel le carrelage est manquant ;

DIT que le loyer sera minoré à hauteur de 50% à compter du mois d’avril 2021 soit la somme de 650,00 € (SIX CENT CINQUANTE EUROS) jusqu’à exécution des travaux justifiée par un constat d’huissier de justice à la charge des bailleurs ;

DIT que M. [U] [G] et Mme [L] [N] devront laisser pénétrer en leur appartement toute entreprise mandatée par Monsieur [W] [V] et Mme [B] épouse [V] [M] sous réserve d’avoir été prévenus au moins trois jours en avance de la nature et des modes d’exécution des travaux soit par remise en main propre ou LRAR sauf meilleur accord entre les parties et en tant que de besoin les y condamne ;

CONDAMNE Monsieur [W] [V] et Mme [B] épouse [V] [M] à payer à M. [U] [G] et Mme [L] [N] la somme de 18 850,00 € (DIX-HU/T MILLE HUIT CENT CINQUANTE EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [U] [G] et Mme [L] [N] à payer à Monsieur [W] [V] et Mme [B] épouse [V] [M] la somme de 15 600,00 € (QUINZE MILLE SIX CENTS EUROS) au titre des loyers impayés de la période d’avril 2019 à mars 2021 ;

ORDONNE la compensation entre les condamnations susmentionnées ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [V] et Mme [B] épouse [V] [M] à payer à M. [U] [G] et Mme [L] [N] la somme de 2 500,00 € (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [W] [V] et Mme [B] épouse [V] [M] aux dépens ‘

Le premier juge a estimé que le logement était indécent et que les désordres constatés ne provenaient pas d’un défaut d’entretien des locataires. Il s’est appuyé notamment sur des constats d’huissier (des 24 janvier 2019, 12 février 2020 et 28 septembre 2020), sur un courrier adressé aux bailleurs le 10 mai 2019, sur un rapport de visite établi par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du Var du 21 novembre 2019 et sur un courriel du 12 janvier 2020. Il a relevé que les travaux effectués par les bailleurs n’avaient pas permis de remédier à l’ensemble des désordres. Il a écarté l’argument selon lequel les locataires avaient fait obstruction à la réalisation de divers travaux.

Il a condamné les bailleurs à effectuer divers travaux.

Il a jugé que les locataires avaient souffert d’un trouble de jouissance qui justifiait des dommages et intérêts, évalués à hauteur de 50% du loyer mensuel, à compter de la prise d’effet du bail jusqu’au mois de mars 2021.

Il a relevé que les locataires ne démontraient pas que le logement était inhabitable et il a en conséquence rejeté leur demande de suspension du paiement des loyers.

Il a jugé que le loyer devait être minoré de 50 % jusqu’à la démonstration de l’exécution des travaux de remise en état des locaux, compte tenu des désordres affectant le bien.

Il a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail en raison de l’indécence des locaux et condamné les locataires à un arriéré locatif. Il a précisé que les locataires démontraient bénéficier d’une assurance locative.

Le 19 mai 2021, Monsieur et Madame [V] ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle les a condamnés à effectuer divers travaux, en ce qu’il ont été condamnés au versement de dommages et intérêts et au versement d’une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, en ce que le loyer a été minoré de 50% à compter du mois d’avril 2021 jusqu’à exécution des travaux justifiée par un constat d’huissier à leur charge et en ce qu’ils ont été déboutés de leurs demandes de résiliation judiciaire du bail, de leur demande en paiement au titre d’une facture d’eau et d’une facture d’un abonnement internet, en ce qu’ils ont été déboutés de leur demande au titre d’une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Monsieur [G] et Madame [N] ont constitué avocat.

Par ordonnance du premier décembre 2021, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions des intimés.

Par conclusions notifiées le 26 septembre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur et Madame [V] demandent à la cour de statuer en ce sens :

déclarant leur recevable et bien fondé,

Y faisant droit, Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Fait droit aux demandes de Monsieur [U] [G] et Madame [L] [N],

– condamné Monsieur et Madame [V] à effectuer les travaux de remise en état des appartements loués par Monsieur [G] et Madame [N] sis [Adresse 9], à [Adresse 5]) suivants :

‘ Réparation des infiltrations (en toiture avec notamment l’élagage du cyprès, dans la douche

parentale, dans la cuisine avec reprise des peintures dégradées par les moisissures dans ces pièces et vérifications de la sécurité relative aux poutres)

‘ Mise en conformité et remplacement de la plomberie (réparation de la douche du studio afin

qu’elle ne fuit plus, que l’eau ne s’écoule plus dans le cellier, changement du robinet de la douche parentale, reprise dans la douche parentale de l’étanchéité autour du bidet)

‘ Faire cesser les désordres concernant l’électricité (cache prises dans la cuisine du studio à fixer sur deux prises, prise dans le salon à réparer afin qu’il n’y ait plus de fils apparents et avec un cache)

‘ Remédier aux problèmes de chauffage (vérification du fonctionnement des chauffages et à

défaut, réparation et en cas d’impossibilité de réparation, changement des chauffages défectueux)

‘ Réparation et à défaut changement de la porte d’entrée du studio pour qu’elle soit correctement fixée et ne bouge plus à l’ouverture et à la fermeture, changement des fenêtres et portes fenêtres des lieux données à bail, avec remplacement des vitres cassées,

‘ Réparation et à défaut changement des volets dégradés (notamment volet à fixer sur la fenêtre

du studio au-dessus du garage, volet à fixer sur la fenêtre du cellier)

‘ Réparation de la vitre cassée de la cheminée et à défaut, changement de l’insert afin que l’installation assure la sécurité des locataires,

‘ Réparation et mise aux normes de la fosse septique afin que les odeurs cessent, vérification de la présence de VMC dans l’ensemble des pièces et à défaut installation desdites VMC, en particulier dans la salle d’eau du studio, douche parentale et cellier,

‘ Pose de carrelage dans le couloir desservant les chambres au 1er étage et dans toutes les pièces

dans lesquelles le carrelage est manquant.

– Dit que Monsieur [G] et Madame [N] devront laisser pénétrer en leur appartement toute entreprise mandatée par Monsieur et Madame [V] sous réserve d’avoir été prévenus au moins trois jours en avance de la nature et des modes d’exécution des travaux soit par remise en main-propre, soit par LRAR sauf meilleur accord entre les parties et en tant que besoin les y condamnons.

– condamné Monsieur et Madame [V] à payer à Monsieur [G] et Madame [N] la somme de 18 850,00 € à titre de dommages et intérêts.

– débouté Monsieur et Madame [V] de leur demande de résiliation judiciaire du contrat de louage aux torts exclusifs de Monsieur [G] et Madame [N],

– débouté Monsieur et Madame [V] de leur demande en paiement de la somme de 939,58€ au titre des factures d’eau,

– débouté Monsieur et Madame [V] de leur demande en paiement de la somme de 960€ au titre de l’abonnement internet Orange.

– débouté Monsieur et Madame [V] de leur demande au titre de l’article 700 du code de

procédure civile ainsi qu’au titre des dépens.

– condamné Monsieur et Madame [V] à payer à Monsieur [G] et Madame [N] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamné Monsieur et Madame [V] aux entiers dépens

– ordonné l’exécution provisoire

Statuant à nouveau,

Juger que le bailleur s’est conformé à toutes les prescriptions du jugement.

Débouter Monsieur [U] [G] et Madame [L] [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de tout appel incident,

Dire les demandes de Monsieur [W] [V] et Madame [M] [B] épouse [V] justes et bien fondées,

Débouter les locataires de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 18 850 €.

Autant que de besoin, condamner Monsieur [U] [G] été Madame [L] [N] à rembourser à Monsieur [W] [V] et Madame [M] [B] épouse [V] la somme de 18 850 € perçue.

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de louage aux torts exclusifs des locataires et de tous

occupants de leurs chefs à la date du 01/04/2019 pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance couvrant les risques locatifs.

Constater que Monsieur [G] et Madame [N] continuent de s’abstenir de régler leur loyer.

Condamner Monsieur [U] [G] et de Madame [L] [N] à payer aux époux [V] la somme due de 16 250 € au titre des loyers et charges pour la période d’avril 2019 au 01/02/2021.

Condamner les locataires à compter du 01/04/2019 au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer soit 1300 € par mois.

Condamner Monsieur [U] [G] et Madame [L] [N] à payer aux époux [V] la somme de 1 180,76 € au titre des factures d’eau.

Condamner Monsieur [U] [G] et Madame [L] [N] à payer aux époux [V] la somme de 1 440 € au titre de l’abonnement internet Orange.

Débouter Monsieur [U] [G] et Madame [L] [N] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile relativement à la première instance.

Condamner Monsieur [U] [G] et Madame [L] [N] à payer aux époux [V] la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance’.

Ils exposent avoir fait réaliser des travaux pour un montant supérieur à 40.000 euros. Ils ajoutent que leurs locataires ont toujours fait obstacle à ce que des professionnels accèdent au logement pour que soient mis en oeuvre d’autres travaux.

Ils soutiennent avoir pu réaliser certains travaux à la suite du jugement déféré mais se plaignent du comportement d’obstruction des locataires.

Ils s’interrogent sur les agissements de leurs locataires dont ils pensent qu’ils sont à l’origine de dégradations dans les lieux loués.

Ils soutiennent que ces derniers n’ont pas pris à leur charge certaines réparations locatives, notamment l’entretien de la fosse septique.

Ils estiment excessif le montant des dommages et intérêts et la minoration du loyer.

Ils relèvent que la mairie, sollicitée par les locataires, avait proposé un relogement à ces derniers qui ont indiqué préférer rester dans les lieux loués.

Ils indiquent qu’il n’existe plus aucune indécence des locaux et que les locataires se plaignent de problèmes inexistants.

Ils sollicitent la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements des locataires au paiement de leurs loyers et de l’absence d’assurance locative dès l’entrée dans les lieux loués. Ils exposent que ces derniers ont cessé de payer l’intégralité de leurs loyers depuis le mois d’avril 2019, consignant une partie des sommes dues sans autorisation judiciaire.

Ils sollicitent un arriéré locatif, le montant de factures d’eau imputables aux locataires ainsi que le prix d’un abonnement internet.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 septembre 2022.

MOTIVATION

La cour d’appel qui n’est pas saisie de conclusions par l’intimé doit, pour statuer sur l’appel, examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance.

Sur la décence des lieux loués

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

– le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants

– certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents

– des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours(…)

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Les locaux loués consistent en un bastidon et un T2 (30m²), outre un cochonnier et un garage.

L’état des lieux d’entrée fait état d’un bien en bon état et très bon état à l’exception :

– des fenêtres et volets de l’entrée, du salon, de la chambre 1 et de la cuisine (état moyen)

– de la porte et des menuiseries de la chambre 2 (état moyen)

– d’un problème de lavabo dans la salle d’eau (fixation et évacuation) dans le studio

– de traces d’usures du bois dans la cuisine du studio

– d’un problème de fuite sur les chenaux et gouttières

Le premier juge rappelle qu’un constat d’huissier du 24 janvier 2019 établi à la demande des locataires fait état de volets en très mauvais état, voire cassés par endroit, que les volets de la cuisine et du salon faisant office de porte d’entrée sont cassés, qu’il existe une fuite d’eau dans le studio, que le robinet du lavabo n’est pas correctement fixé, que l’évier de la cuisine fuit et que le volet est cassé.

Ces constatations sont concordantes avec l’état des lieux d’entrée et permettent de constater que ni les volets ni la plomberie dans la salle d’eau du studio n’ont été réparés par les bailleurs.

Les problèmes de plomberie ont été réglés par la suite, comme en témoigne un procès-verbal de constat du 11 février 2019 (pièce 1). L’huissier, en présence des locataires, du plombier ayant effectué des travaux et du représentant d’une société d’électricité, fait état de la réalisation d’autres travaux de plomberie et d’électricité.

L’attestation de Monsieur [H] (plombier; pièce 15), du 04 février 2019, ne permet pas de confirmer que les locataires auraient fait obstruction à la réalisation des travaux (qui étaient terminés lors du constat de l’huissier du 11 février 2019). Il ne démontre pas que les difficultés pour contacter Monsieur [G] ‘en direct’ auraient été le signe d’une mauvaise volonté de la part des locataires qui ont laissé l’accès au logement et qui étaient même présents lors du constat du 11 février 2019. Par ailleurs, les dysfonctionnements évoqués par le plombier étaient bien plus nombreux que ce que les locataires avaient pu constater lors de l’entrée dans les lieux.

Le 10 mai 2019 (pièce 2), les locataires se sont plaints notamment d’odeurs nauséabondes provenant de la fosse septique, de l’absence de fenêtres dans le cellier, de peintures et volets qui tombent en morceaux et de l’absence de porte d’entrée.

Les bailleurs justifient avoir fait intervenir un artisan pour améliorer le portail de la maison (pièce 3).

Ils démontrent avoir contacté leur plombier, Monsieur [H], le 09 juillet 2019, pour faire les travaux nécessaires à la suite de remontées d’odeurs. Ce dernier atteste (pièce 23) avoir contacté le jour même Monsieur [G] qui lui a demandé d’envoyer une lettre recommandée à son avocat pour prendre un rendez-vous.

De la même manière, le représentant de la société AZUR FERMETURES (pièce 24) mentionne le 05 juin 2019 avoir été contacté par Monsieur [V] pour réparer une fenêtre mais s’être heurté à la demande du locataire de lui adresser, par le biais du bailleur, une lettre recommandée.

Selon l’article 7 e de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution (…) de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6(…). Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Les demandes de Monsieur [G], qui s’était plaint d’odeurs et de l’absence d’une fenêtre dès le mois de mai 2019 et n’a été contacté qu’en juin et juillet 2019 pour résoudre ces difficultés, n’étaient que la conséquence de l’application stricte de l’article 7 e de la loi du 06 juillet 1989.

En dépit de la volonté des locataires de vouloir contraindre leur bailleur à respecter les dispositions de cet article, ces derniers ont accepté malgré tout l’intervention de divers artisans (entreprise de maçonnerie Nod Sud Construction; pièce 26), sans que les diligences prévues à l’article sus visé soient respectées.

Les nuisances olfactives ont été constatées par le service public d’assainissement non collectif qui a examiné la fosse septique et envoyé un diagnostic au bailleur, après une visite du 09 juillet 2019.

Par lettre du 18 septembre 2019, le bailleur a indiqué à ses locataires (pièce 27) souhaiter l’intervention de son plombier, Monsieur [H], pour résoudre les problèmes d’odeurs.

Manifestement, les démarches entreprises par les bailleurs ont été insuffisantes puisque les problèmes d’odeurs demeuraient importantes, comme le relève un constat d’huissier du 12 février 2020, cité par le premier juge. Ce dernier évoque en outre un rapport de visite du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du Var du 21 novembre 2019 qui faisait état de désordres susceptibles de mettre en danger les locataires (indécence du bâti, des équipements électriques et chauffage, des sanitaires; problème d’humidité). Le premier juge souligne que le constat d’huissier du 12 février 2020 fait état de volets cassés dans le studio.

Le premier juge cite également les termes d’un constat d’huissier du 28 septembre 2020 qui évoque notamment :

– une importante fissure le long du mur de pierre,

– une forte odeur de fosse septique à proximité du garage,

– l’absence de volet sur la fenêtre du studio,

– des fissures autour de l’encadrement de la porte du studio qui n’est pas correctement fixée et bouge à l’ouverture et à la fermeture,

– une odeur d’humidité dans le studio dont la douche fuit toujours,

– des traces d’humidité et de moisissures dans le studio,

– des fenêtres et porte fenêtres en mauvais état général,

– des traces d’humidité autour du bidet et des moisissures dans la salle d’eau de la chambre d’enfant, sans ventilation,

– l’existence d’un intérieur humide dans la maison,

– une partie du carrelage est manquant au sol,

– des moisissures, du salpêtre, des infiltrations d’eau dans la cuisine,

– une des prises dans le salon présente des fils apparents et se trouve dépourvue de cache,

– des radiateurs qui ne fonctionnent pas.

Ces constatations démontrent que les travaux effectués en novembre 2019 et janvier 2020 n’ont pas été suffisants.

Monsieur et Madame [V] rapportent la preuve que les locataires, à compter de la fin de l’année 2020, sont restés inflexibles sur les modalités de communication pour l’exécution des travaux et ont refusé la médiation de certains intervenants (les compagnons bâtisseurs, intervenus pour évaluer la décence des lieux), jusqu’au jugement du 14 avril 2021.

Les relations entre les locataires et les bailleurs se sont progressivement envenimées.

Avant le premier jugement, pouvaient être relevés :

– des désordres sur la fosse septique, constatés par la SPANC, qui ne relèvent pas d’un problème d’entretien à la charge des locataires,

– des nuisances olfactives qui ne sont pas de la responsabilité des locataires et qui ont été dénoncées dès le mois de mai 2019,

– un problème récurrent d’humidité et de ventilation,

– des problèmes de chauffage,

– du carrelage au sol qui manque,

– l’existence de diverses fuites d’eau (dans le cellier; dans la salle d’eau),

– le mauvais état des menuiseries extérieures et intérieures de la maison (porte-fenêtres et volets).

-problèmes de garde-corps

Le logement loué était ainsi indécent, au sens du décret du 30 janvier 2022, puisque le bâti ne protégeait pas le logement des infiltrations d’eau; le logement ne permettait pas une aération suffisante puisque les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation du logement ne permettaient pas un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement; les gardes-corps n’étaient pas dans un état conforme à leur usage. Les désordres rencontrés par les locataires en raison de ces manquements présentaient des risques manifestes pour leur santé ou leur sécurité. Par ailleurs, le logement était dépourvu d’une installation permettant un chauffage normal.

Il existait en outre un problème d’assainissement qui entraînait des odeurs nauséabondes et les volets étaient en mauvais état.

Après le jugement déféré, les bailleurs démontrent avoir fait effectuer les travaux suivants :

– pose d’une climatisation (pièce 69; facture du 16 juin 2021)

– recherche de fuite le 18 juin 2021 au plafond du cellier; il y est indiqué que la cause des écoulements d’eau provient de la cassure du réseau collectant les eaux de la douche (pièce 70)

– pose de garde-corps à l’étage (pièce 71; facture du 30 juin 2021)

– pose d’un carrelage (pièce 72; facture du 04 août 2021)

– conformité de la mise en service de l’installation d’assainissement autonome du 08 mars 2022 (pièce 87).

Le 18 juillet 2022 (pièce 81) , les compagnons bâtisseurs ont déposé un rapport à la suite d’une visite effectuée sur les lieux le 13 juin 2022.

Ce rapport rappelle que lors de la visite initiale du 11 septembre 2019 , avaient été considérés comme non décent : ‘le bâti, l’habitabilité, le confort, l’entretien, les équipements électriques et de chauffage, les sanitaires, l’humidité et l’aération’. A la suite de la visite, ce service constate que le logement est décent à l’exception de ‘l’humidité et l’aération’. Il est cependant relevé que les dispositifs de type VMC ont été repris, que l’air est bien évacué à l’extérieur du bâti et que des caissons ont été installés dans les chambre et dans les WC du rez-de-chaussée, afin d’isoler les dispositifs d’extraction. Le service relève (ce qui explique que le critère d’indécence s’agissant de l’humidité n’ait pas été totalement levé) que l’extracteur d’air dans la salle de bains du studio n’a pas été installé et que l’extracteur d’air du WC présente une malfaçon, si bien que le dispositif n’est pas fonctionnel dans cette pièce.

Le service explique que les travaux qu’il avait préconisés (installation de chauffage conforme au logement, sol ne présentant pas de risque de chute, escalier sécurisé; garde-corps; volets en bon état d’usage; bâti et installations ne présentant pas d’infiltrations, remise en conformité de l’assainissement) ont donc été effectués, la seule réserve demeurant la malfaçon sur l’extraction du WC du rez-de-chaussée.

Ce service n’a pas constaté la présence de moisissures dans les lieux loués ni de nuisances olfactives. Il n’évoque pas de difficultés liées à l’installation électrique, même lors de son constat initial du 11 septembre 2019. Il a relevé n’avoir pas constaté de risques apparents pour les occupants. Dès lors, il ne peut être conclu que le logement demeure indécent, même s’il existe une malfaçon sur l’extraction du WC du rez-de-chaussée puisqu’il n’est pas démontré que cette malfaçon présente un risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants.

Le logement ne présentait plus de critère d’indécence au 13 juin 2022 et les réparations à effectuer ont été réalisés.

S’agissant des caches prises avec des fils dénudés, l’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucune difficulté de la sort et il appartient au locataire, en vertu du décret n° 87-712 du 26 août 1987 de remplacer les prises de courant si nécessaire.

Il en est de même pour une vitre cassée.

En conséquence de quoi, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné aux bailleurs de réparer les infiltrations, de remédier au problème de chauffage, de réparer un volet dégradé, de mettre aux normes la fosse septique et de poser le carrelage manquant et en ce qu’il a décidé d’une minoration du loyer jusqu’à l’exécution des travaux, étant précisé que les bailleurs ne démontrent pas que les locataires dégraderaient volontairement les lieux loués après que des réparations soient effectuées. Il y a lieu de constater que les réparations précédemment visées ont été effectuées au 13 juin 2022. Dès lors, à compter de cette date, les loyers ne seront plus minorés. Le jugement sera infirmé s’agissant des autres réparations à effectuer tout comme il sera infirmé sur le détail des réparations qu’il impose.

Les désordres subis par les locataires en raison de l’indécence du logement (humidité, nuisances olfactives ; présence de moisissures; problème de chauffage; risques de chute liés au garde-corps et au carrelage manquant) justifie une minoration du loyer de 30% à compter du mois d’avril 2021 jusqu’au mois de mai 2022 inclus ( soit une minoration de 390 euros par mois) et des dommages et intérêts correspondant à 30% du montant du loyer pour la période du 07 novembre 2018 jusqu’au mois de mars 2021.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur et Madame [V] à verser à Monsieur [G] et Madame [N] la somme de 11.310 euros de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi par les locataires pour la période de novembre 2018 à mars 2021 inclus.

Le jugement sera infirmé sur ces points.

Il n’y a pas lieu d’ordonner le remboursement par Monsieur [G] et Madame [N] de la somme de 18.850 euros décidée par le premier juge; il appartiendra aux parties d’exécuter le présent arrêt qui infirme le montant des dommages et intérêts fixé en première instance et le fixe à la somme de 11.310 euros.

Sur l’arriéré locatif

Les époux [V] sollicitent un arriéré locatif pour la période d’avril 2019 à février 2021 inclus (et non mars 2021). Sur cette période, après déduction de la somme de 300 euros versée par la CAF et celle de 309 versée par les locataires, ces derniers sont redevables de la somme mensuelle de 691 euros, soit une somme totale de 15893 euros (691 euros x 23 mois).

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Les bailleurs ont délivré le 28 mai 2019 un commandement de payer, visant la clause résolutoire et de fournir les justificatifs d’assurance. Ils ne sollicitent pas la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire mais demandent le prononcé judiciaire de la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer aux termes convenus, de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

Dans son jugement du 14 avril 2021, le premier juge a relevé que les locataires justifiaient d’une assurance locative. Dès lors, les bailleurs ne peuvent solliciter le prononcé de la résiliation judiciaire sur ce point.

Par ailleurs, comme l’a indiqué justement le premier juge, un logement affecté d’indécence n’est pas nécessairement inhabitable; les locataires, sans autorisation judiciaire, ont décidé de consigner une partie des loyers dus, ce qui est constitutif d’une faute contractuelle.

Toutefois ce manquement répété d’absence de versement de la totalité du loyer avant la décision du premier juge n’est pas suffisamment grave pour voir prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires, puisque le logement était affecté d’indécence et que les bailleurs ont, soit tardé à remédier aux difficultés qui leur avaient été signalées, soit fait effectuer des travaux qui n’ont pas tous été efficaces.

En conséquence, le jugement déféré qui a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail sera confirmé.

Sur la facture de l’abonnement internet Orange

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Monsieur et Madame [V] ne démontrent pas verser à la place de leurs locataires une facture d’abonnement internet Orange.

Ils seront déboutés de cette demande.

Sur la facture d’eau

Il ressort de l’avenant du contrat de bail que les locataires devaient souscrire un contrat pour l’eau. Ces derniers n’ont pas justifié avoir procédé à cette souscription.

Monsieur et Madame [V] démontrent avoir reçu des factures d’eau pour les lieux loués et sollicitent la somme de 1180,76 euros, justifiées par des factures (leurs pièces 89 et 90), la dernière facture arrêtant la consommation au 12 avril 2022.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [G] et Madame [N] à leur verser cette somme.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la compensation des sommes dues par les parties

Le jugement déféré qui a ordonné la compensation entre les sommes dues par les parties sera confirmé.

Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Chaque partie est partiellement succombante. En conséquence, il convient de faire masse des dépens de première instance et d’appel et de les partager par moitié entre elle.

Il n’y pas lieu de faire droit aux demandes formées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné Monsieur et Madame [V] aux dépens et qui les a condamnés au versement de la somme de 2500 euros sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

– retenu l’indécence des locaux loués,

– ordonné aux bailleurs de réparer les infiltrations, de remédier au problème de chauffage, de réparer un volet dégradé, de mettre aux normes la fosse septique et de poser le carrelage manquant,

– décidé d’une minoration du loyer jusqu’à l’exécution des travaux,

– rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail formée par Monsieur et Madame [V]

– rejeté la demande de remboursement de l’abonnement internet sollicitée par Monsieur et Madame [V],

– ordonné la compensation entre les sommes dues par les parties,

INFIRME le jugement déféré pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DIT que les réparations des locaux par Monsieur et Madame [V] ont été effectuées au 13 juin 2022 et que le bien loué n’est plus affecté d’indécence à compter de cette date,

FIXE à 30% le montant de la minoration du loyer pour la période d’avril 2021 à mai 2022 inclus,

DIT que le loyer dû pour la période d’avril 2021 à mai 2022 inclus s’élève à la somme mensuelle, de 910 euros,

CONDAMNE Monsieur [W] [V] et Madame [M] [B] épouse [V] à verser à Monsieur [G] et Madame [N] la somme de 11.310 euros de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi par les locataires pour la période de novembre 2018 à mars 2021 inclus,

CONDAMNE Monsieur [U] [G] et Madame [L] [N] à verser à Monsieur [W] [V] et Madame [M] [B] épouse [V] la somme de 15893 euros correspondant à l’arriéré locatif d’avril 2019 à février 2021,

CONDAMNE Monsieur [U] [G] et Madame [L] [N] à verser à Monsieur [W] [V] et Madame [M] [B] épouse [V] la somme de 1180,76 euros au titre des factures d’eau, arrêtée au 12 avril 2022,

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par chaque partie,

FAIT MASSE des dépens de première instance et d’appel,

CONDAMNE Monsieur [W] [V] et Madame [M] [B] épouse [V] d’une part et Monsieur [U] [G] et Madame [L] [N] d’autre part à supporter par moitié le coût des dépens de première instance et d’appel,

REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,