COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 30 JANVIER 2023

N° RG 22/02053 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MVOY

S.N.C. HOTEL DE LA TOUR INTENDANCE

c/

S.C.I. BOUFFARD

Nature de la décision : EXPERTISE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 29 mars 2022 (R.G. 22/01044) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 26 avril 2022

APPELANTE :

S.N.C. HOTEL DE LA TOUR INTENDANCE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. BOUFFARD, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 4]

représentée par Maître Marie RIGAL de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 05 décembre 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie PIGNON, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie PIGNON, Présidente,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

La SNC Hôtel De La Tour Intendance est locataire commerciale d’un immeuble à usage d’hôtel situé ‘ à l’angle du [Adresse 3] et [Adresse 5] » à [Localité 6].

La SCI BOUFFARD a signifié au preneur congé avec refus de renouvellement de son bail commercial pour motifs graves et légitimes sans indemnité d’éviction conformément à l’article L145-17-I-1 du Code du Commerce à effet du 25 septembre 2014.

Le locataire a contesté ce congé, et par jugement du 16 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a notamment ordonné l’expulsion de la SNC Hôtel De La Tour Intendance .

Sur appel du preneur, la cour d’appel de Bordeaux a, par arrêt du 7 octobre 2019, infirmé le jugement entrepris et désigné un expert aux fins d’estimer le montant de l’indemnité d’éviction.

Le bail commercial a finalement été renouvelé par l’effet du droit de repentir de la SCI BOUFFARD signifié le 29 novembre 2019 en vertu de l’article L145-58 du Code du Commerce, pour une nouvelle durée de 9 ans aux conditions expirées à l’exception du loyer fixé à la valeur locative de la date du repentir.

Parallèlement, en 2014, la SNC Hôtel de l’Intendance a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d’obtenir le paiement de travaux de remise en état, et par jugement du 2 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

– condamné la SCI BOUFFARD à payer à la société Hotel De La Tour Intendance les sommes suivantes :

‘ 80 000 euros au titre de la remise en état des fermetures,

‘ 1 828,68 euros au titre du remboursement des frais engagés pour la réfection des 3 fenêtres de la cage d’escalier,

‘ 58 115,35 euros hors-taxes au titre des travaux de réfection de la toiture’

‘ Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

‘ Débouté les parties de tout autre chef de demande.

Le preneur a relevé appel limité de cette décision sur les points suivants :

– Rejet des demandes au titre du coût des travaux de remise en état aux normes administratives,

– Rejet des demandes de dommages-intérêts pour la non exploitation du 3e étage du fait d’infiltrations d’eau,

– Quantum de l’indemnisation au titre des travaux de remise en état des fermetures et Rejet des demandes de travaux de remise en état suite à des malfaçons faites par le précédent artisan à hauteur de 8.000 euros .

Par arrêt du 23 avril 2018 la cour d’appel de Bordeaux a :

«- confirmé le Jugement [‘] en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

– Condamné la SCI BOUFFARD à payer à la société Hotel De La Tour Intendance la somme de 80.000 euros au titre de la remise en état des fermetures,

– Débouté la société Hotel De La Tour Intendance de sa demande d’indemnisation de son préjudice d’exploitation,

Infirmé sur ces points et statuant à nouveau,

Débouté la société Hotel De La Tour Intendance de sa demande en paiement au titre de la remise en état des fermetures,

Déclaré la société Hotel De La Tour Intendance irrecevable en sa demande d’indemnisation de son préjudice d’exploitation s’agissant du quatrième étage des lieux loués,

Sursis à statuer dans l’attente du résultat de la procédure pendante devant la cour d’appel de Bordeaux [‘] sur la demande d’indemnisation du préjudice d’exploitation de la chambre n°32 pour la période courant à compter du 25 septembre 2014,

Condamné la SCI BOUFFARD à payer à la société Hotel De La Tour Intendance la somme de 12.250,53 euros au titre de la perte d’exploitation de la chambre n°32 pour la période du 26 juin 2013 au 25 septembre 2014,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de la procédure d’appel.

Par acte d’huissier du 31 mai 2018, la société Hôtel de la Tour Intendance, en qualité de preneur, a assigné la société Bouffard, en qualité de bailleur, devant le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins d’ordonner le paiement de la somme de 25. 041, 06 euros pour défaut d’exploitation des chambres 41 et 42 du quatrième étage des lieux loués durant la période d’inexploitation du 26 juin 2013 au 25 septembre 2014.

Par jugement du 04 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux, par décision avant dire droit, a ordonné une mesure d’expertise et a désigné M. [P] [U] en qualité d’expert judiciaire.

Par requête en omission de statuer, la société Bouffard a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de rectifier le jugement rendu le 04 janvier 2022, en ce qu’il a omis de statuer sur la fin de non-recevoir qu’elle a soulevé dans ses dernières écritures du 09 mars 2021 tirée de l’autorité de chose jugée du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 02 octobre 2014 ; autorité qui porte sur le rejet par ledit tribunal de la demande d’indemnisation de la société Hôtel de la Tour Intendance s’agissant des chambres du quatrième étage et dont la cour d’appel de Bordeaux n’a pas été saisi.

Par jugement contradictoire du 29 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– dit qu’il convient de compléter le jugement rendu le 04 janvier 2022, en ce que la demande formée par la société Hôtel de la Tour Intendance est déclarée irrecevable, et par voie de conséquence dit n’y avoir lieu à la mesure d’expertise ordonnée avant dire droit,

– dit qu’il n’y a lieu de laisser à la charge de chacune des parties les frais engagés non compris dans les dépens,

– rappelé que la décision est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement notifié comme le jugement et donne ouverture aux mêmes voies de recours que celui-ci,

– condamné la société Hôtel de la Tour Intendance aux dépens.

Par déclaration du 26 avril 2022, la société Hôtel de la Tour Intendance a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société Bouffard.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 09 novembre 2022, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Hôtel de la Tour Intendance, demande à la cour de :

– vu l’article 1103 et 1004 du code civil,

– vu l’article 515 du ccp,

– vu l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux,

– réformer la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevable les demandes formulées par la société Hôtel de la Tour Intendance,

– évoquant le fond,

– à titre principal,

– condamner la société Bouffard à lui payer la somme de 25 041, 06 euros à titre d’indemnisation pour défaut d’exploitation pour les chambres 41 et 42 du 4ième étage pour la période d’inexploitation du 26 juin 2013 au 25 septembre 2014,

– condamner la société Bouffard à lui payer la de 80 535, 42 euros à titre d’indemnisation pour défaut d’exploitation pour les chambres 41 et 42 du 4ième étage pour la période d’inexploitation du 25 septembre 2014 au 30 août 2017,

– soit au total 25 041 + = 105 576, 42 euros

– à titre subsidiaire s’il fallait reprendre à l’identique les calculs de la cour,

– condamner la société Bouffard à lui payer la somme de 25 041, 06 euros à titre d’indemnisation pour défaut d’exploitation pour les chambres 41 et 42 du 4ième étage pour la période d’inexploitation du 26 juin 2013 au 25 septembre 2014,

– condamner la société Bouffard à lui payer la somme de 57 832 euros à titre d’indemnisation pour défaut d’exploitation pour les chambres 41 et 42 du 4ième étage pour la période d’inexploitation du 25 septembre 2014 au 30 août 2017,

– soit au total 25 041 + 57 832 = 82 873 euros,

– condamner la société Bouffard à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

– à titre infiniment subsidiaire avant dire droit ordonner un préalable expertise aux frais avancés du preneur,

– M. [U] se verra une nouvelle fois désigné avec la même mission d’expertise que celle ordonnée par la cour d’appel visant cette fois-ci expressément les chambres 41 et 42.

La société appelante soutient que, dans sa décision du 20 mai 2014, le tribunal de grande instance de Bordeaux n’a pas statué sur la demande afférente au quatrième étage (puisqu’il n’y avait pas de demandes) et que la Cour d’Appel n’a pas statué non plus – car non saisie – et qu’il ne peut donc y avoir autorité de la chose jugée.

Elle précise que les dommages et intérêts pour défaut d’exploitation du 4 ème étage du fait de la faute du bailleur n’ont jamais été demandés, et que compte tenu de l’argumentation du bailleur et de la rédaction du jugement, la Cour a clairement exclu du débat, l’indemnisation du 4 ème étage.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 20 novembre 2022, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Bouffard,demande à la cour de :

– vu les dispositions des articles 122, 480, 482 et 562 du code de procédure civile,

– vu les dispositions des articles 1146, 1147 anciens et 1240 du code civil,

– confirmer le jugement rendu par le tribunal de Bordeaux le 29 mars 2022 en ce qu’il a :

déclaré la société Hôtel de la Tour Intendance irrecevable en ses demandes,

dit n’y avoir lieu à la mesure d’expertise ordonnée avant-dire droit,

condamné la société Hôtel de la Tour Intendance aux dépens,

– à titre subsidiaire et en cas de réformation du jugement du 29 mars 2022 sur la recevabilité des demandes,

– débouter la société Hôtel de la Tour Intendance de toutes ses demandes,

– en tout état de cause,

– condamner la société Hôtel de la Tour Intendance à verser à la société Bouffard une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner aux entiers dépens.

La société intimée fait valoir que la demande indemnitaire formulée par la SNC Hotel De La Tour Intendance devant le tribunal de grande instance au terme de son dispositif concernait tant la chambre du 3 ème que les chambres du 4 ème étage de l’hôtel, et qu’il résulte de la lecture des actes de procédure versés aux débats que la question de l’indemnisation du preneur pour défaut d’exploitation des chambres 41 et 42 a donc bien été soumise au tribunal qui n’y a pas fait droit.

Subsidiairement, elle soutient que la Cour ne saurait la condamner, par « analogie » à défaut de la moindre démonstration d’un préjudice, d’une faute du bailleur et d’un lien de causalité concrets.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2022 et le dossier a été fixé à l’audience du 05 décembre 2022.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées.

MOTIFS

A la lecture des différentes décisions rendues dans les litiges qui ont opposé les parties, il resssort que le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 2 octobre 2014 qui avait, notamment, débouté la société de l’intendance de sa demande de dommages et intérêts indiqué dans sa motivation ‘Le preneur réclame qu’au dernier chef de préjudice le paiement d’une somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour défaut d’exploitation du troisième étage, en faisant valoir que de chambre (sic) du quatrième étage et une chambre du troisième étage n’ont pu être louées en

raison des infiltrations d’eau consécutive à l’état de la toiture, à l’origine d’une perte de 3000 € par mois, alors que son assureur a refusé de prendre en charge les travaux de réfection compte tenu de l’origine des désordres.

Pour s’opposer à ce chef de demande, le bailleur fait valoir qu’il n’a jamais été informé de dégâts des eaux en juin 2013 et en octobre 2013 alors que les locaux ont été visités par plusieurs experts depuis plusieurs années et que ce problème n’a jamais été évoqué, outre l’absence de justification de la perte d’exploitation à défaut d’éléments comptables produits.’

Si le jugement précité mentionne dans sa motivation que le demandeur vise le défaut d’exploitation de deux chambres du quatrième étage,il ressort de l’exposé du litige et des dernières conclusions du preneur que la demande était limitée au défaut d’exploitation du troisième étage.

C’est d’ailleurs ce qu’a expresséemnt relevé la cour d’appel dans son arrêt infirmatif du 23 avril 2018, lequel est motivé comme suit :

‘sur l’indemnisation du préjudice afférent à la vacance de certaines chambres:

L’appelante sollicite à titre principal l’indemnisation du préjudice résultant de la non exploitation de trois chambres situées pour deux d’entre elles au 4ème étage et pour la dernière au 3ème étage du fait d’infiltrations d’eau.

L’intimée oppose à juste titre l’irrecevabilité des demandes concernant le 4ème étage qui sont des demandes nouvelles au sens de l’article 564 du code de procédure civile dans la mesure où le jugement, dans son dispositif, ne se prononce que sur la non exploitation du 3ème étage, et que la société Hôtel de la Tour de l’Intendance en a relevé un appel limité portant notamment sur le rejet des demandes de dommages-intérêts pour la non exploitation du 3ème étage du fait d’infiltrations d’eau. En application de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent. La dévolution s’opère pour le tout lorsque l’appel n’est pas limité à certains chefs (‘) Le débat devant la cour étant lié par les termes de l’appel, et la cour n’étant pas saisie, en l’état d’un appel limité, de l’entier litige tel qu’il a pu être soumis au tribunal, la seule question à trancher est celle du préjudice lié à la chambre n° 32 située au troisième étage.

C’est d’ailleurs en ce sens qu’a statué le conseiller de la mise en état qui, saisi par la société Hôtel de la Tour de l’Intendance d’une demande d’expertise, a ordonné le 02 septembre 2016 une expertise judiciaire qu’il a circonscrite à l’examen de la chambre 32 sise au 3ème étage. L’expert désigné, M.[U], a déposé son rapport le 17 juillet 2017….’

Le dispositif de l’arrêt de la cour d’appel du 23 avril 2018 mentionne notamment : ‘

Déclare la société Hôtel de la Tour de l’Intendance irrecevable en sa demande d’indemnisation de son préjudice d’exploitation s’agissant du 4ème étage des lieux loués

Surseoit à statuer, dans l’attente du résultat de la procédure pendante devant la Cour d’appel de Bordeaux enregistrée sous le numéro de rôle 17/06574, sur la demande d’indemnisation du préjudice d’exploitation de la chambre n° 32 pour la période courant à compter du 25 septembre 2014.’

Dès lors, ni le tribunal de grande instance de Bordeaux dans son jugement du 2 octobre 2014, ni la cour d’appel de Bordeaux dans son arrêt du 23 avril 2018 n’ont statué sur le préjudice d’exploitation des chambres du quatrième étage, de sorte que c’est à tort que les premiers juges ont complété leur jugement rendu le 4 janvier 2022, en ce que la demande formée par la SNC Hôtel de la tour intendance a été déclarée irrecevable en raison de l’autorité de chose jugée, et par voie de conséquence a dit n’y avoir lieu à la mesure d’expertise ordonnée avant dire droit.

Le jugement sera infirmé.

Sur le fond, dans son arrêt du 23 avril 2018, la cour, prenant en compte les conclusions du rapport d’expertise dommages de l’assureur de la société Hôtel de l’Intendance ainsi que deux procès-verbaux de constat des 26 juin et 23 octobre 2013 dont le premier a constaté des infiltrations dans les deux chambres du 4ème étage et le second dans notamment la chambre 32 du 3ème étage, indisponible pour la clientèle, ainsi qu’un courrier d’une entreprise Caillaud daté du 25 octobre 2013 indiquant avoir ‘pu constater d’importantes infiltrations d’eau dans les chambres après être monté sur le toit et avoir pu voir que cela provenait d’un manque de tuiles, de sorte qu’il fallait procéder à une réfection totale de la toiture en très mauvais état’, ainsi que les conclusions de l’expert M.[U] nommé par la cour, a décidé que ces éléments permettaient d’établir à la fois l’existence des infiltrations depuis le 26 juin 2013 dans la chambre n° 32, et le lien de causalité entre ces désordres et la vétusté de la toiture dont les désordres constatés, générateurs d’infiltrations, nécessitaient des travaux de réfection complète à la charge du bailleur qui ne les a réalisés qu’en 2016.

De cette décision, revêtue de l’autorité de chose jugée, il convient de déduire que, de la même façon que la société Hôtel de la Tour a été jugée fondée à solliciter l’indemnisation de son préjudice d’exploitation au titre de l’inoccupation de la chambre n°32, elle est fondée dans le cadre de la présente instance, au regard des pièces produites, à solliciter la condamnation de la SCI intimée à l’indemniser pour le préjudice d’exploitation des deux chambres du quatrième étage, dans lesquelles les infiltrations ont également été constatées.

Il sera d’ores et déjà jugé que la SCI Bouffard est tenue d’indemniser le préjudice d’exploitation de la société Hôtel de l’Intendance.

S’agissant du préjudice, le rapport d’expertise versé aux débats ne concernant que la chambre du troisième étage, et aucune analogie ne pouvant suppléer l’examen individualisé de la situation des chambres du quatrième étage, il apparaît nécessaire, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’expertise confiée à M. [U].

Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déclare recevable l’action de la SNC Hôtel de la Tour Intendance ;

Constatant que la SCI Bouffard est tenue d’indemniser la SNC Hôtel de la Tour Intendance de son préjudice d’exploitation au titre de l’inoccupation des chambres n°41 et 42 ;

Ordonne une mesure d’expertise ;

Commet, pour y procéder, M. [P] [U], [Adresse 1], avec pour mission :

– Se rendre sur les lieux,

– Se faire communiquer l’ensemble des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission, et plus particulièrement les pièces contractuelles,

– Dire si les désordres allégués dans les chambres n° 41 et 42 , 4ème étage, existent, et si oui, les décrire,

– Donner son avis sur les pertes allégués par le preneur du fait de l’éventuelle impossibilité de louer les chambres considérées,

– Dit que l’expert pourra, sur demande des parties, déposer un pré-rapport et provoquer les observations des parties avant de déposer son rapport final ;

– Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile ;

– Dit que l’expert devra déposer son rapport en double exemplaire au greffe de la court d’appel, dans les six mois du prononcé de la décision, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé ;

– Dit que la société Hôtel de la Tour Intendance devra consigner au greffe de la cour d’appel, dans le mois du prononcé de la décision, la somme de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, sans autre avis du greffe à peine de caducité de la mesure d’instruction ;

Dit que faute d’avoir consigné cette somme dans le délai prescrit, la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque ;

Dit que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;

Dit que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence.

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction ;

Réserve les demandes en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.