République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 04/05/2023

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N° de MINUTE : 23/451

N° RG 21/05317 – N° Portalis DBVT-V-B7F-T4ZT

Jugement (N° 11-20-1193) rendu le 09 Septembre 2021 par le Tribunal d’Instance de Valenciennes

APPELANTS

Monsieur [I] [F]

né le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 12]

[Adresse 13]

[Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/000550 du 20/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Madame [H] [S]

née le [Date naissance 3] 1970 à [Localité 10]

[Adresse 13]

[Localité 9]

Représentés par Me Stephane Dominguez, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/000551 du 20/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

Madame [M] [X]

née le [Date naissance 5] 1964 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représentée par Me Delphine Malaquin, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 59178/02/21/011925 du 17/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

DÉBATS à l’audience publique du 07 mars 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 mai 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 mars 2023

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Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2018, Mme [M] [X] a donné à bail à Mme [H] [S] un immeuble d’habitation situé [Adresse 7] moyennent le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros hors charges.

Mme [H] [S] ne s’étant pas acquitté régulièrement du montant de ses loyers, Mme [M] [X] lui a délivré, par acte d’huissier en date du 25 février 2020, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire pour un montant de 2 008 euros au titre des loyers et charges dus, commandement demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice du 24 novembre 2020, Mme [M] [X] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation de bail au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ordonner l’expulsion de Mme [S] des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce si besoin avec le concours de la force publique, et d’un serrurier, condamner Mme [S] au paiement de la somme de 8 528 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail outre les loyers et les charges dus jusqu’au jour de la constatation de la résiliation et outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au vise de l’article 1231-7 du code civil, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer courant soit la somme de 750 euros depuis la constatation de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des locaux au visa de l’article 1760 du code civil, de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du code de procédure civile outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil et des dépens en application de l’article 696 du code civil.

M. [I] [F], conjoint de Mme [S] est intervenu volontairement à l’instance.

Suivant jugement contradictoire en date du 9 septembre 2021, jugement auquel il est expressément renvoyé pour un exposé de la procédure antérieure à ce jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a :

– constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 8 août 2020 ou le jour suivant s’il s’agit du samedi, du dimanche ou un jour férié,

– ordonné l’expulsion de Mme [H] [S] et M. [J] [F] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

– fixé l’indemnité d’occupation à compter du 8 août 2020 à une somme égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus à la date de la réalisation si le bail s’était poursuivi et en tant que de besoin condamné solidairement Mme [H] [S] et M. [J] [F] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 août 2020 et jusqu’à libération effective des lieux,

– condamné Mme [H] [S] et M. [J] [F] au paiement de la somme de 13 028 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 27 mai 2021 échéance de mai 2021 incluse,

– condamné Mme [M] [X] à payer à Mme [H] [S] et M. [J] [F] la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

– dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ,

– condamné Mme [H] [S] et M. [J] [F] à payer à Mme [M] [X] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] [S] et M. [I] [F] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 15 octobre 2021, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise sauf en ce qu’il a condamné Mme [M] [X] à leur payer la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Mme [M] [X] a constitué avocat le 12 novembre 2021.

Par leurs dernières conclusions en date du 23 février 2023, Mme [H] [S] et M. [I] [F] demandent la cour de :

– dire bien appelé, mal jugé,

Réformant en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Valenciennes,

– recevoir l’intervention volontaire de M. [F],

– débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement,

– la condamner à régler à Mme [H] [S] et M. [I] [F] les sommes de 12 750 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 164 euros au titre du remboursement du diagnostic établi par la société Boitel Rynders, 1 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi, 750 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

Subsidiairement :

– nommer tel expert qu’il plaira à la juridiction, tous droits et moyens des parties réservés, avec pour mission de se faire communiquer tous documents et pièces utiles établissant les rapports de droit entre les parties en cause ainsi que les plans, plannings, devis, descriptifs, contrats et pièces dont elles entendent faire état, se rendre sur les lieux litigieux, [Adresse 6] à [Localité 11], prendre connaissance de tous les documents et pièces et entendre en tant que de besoin tout sachant, constater la réalité, la nature et l’étendue des désordres affectant l’immeuble en cause et listés par les requérants, dire si le logement respecte les critères de la décence, donner à la cour éventuellement ainsi tout élément permettant d’apprécier la nature, le coût et la durée des travaux devant être entrepris pour remédier à l’ensemble des désordres et non-conformités, donner à la cour tout élément permettant d’apprécier les préjudices directs et indirects, matériels et immatériels subis par Mme [H] [S] et M. [I] [F] et les responsabilités en découlant, d’une manière générale, effectuer le compte entre les parties, entendre les parties en leurs explications ainsi que tout sachant et répondre aux dires qui lui sont adressés, recueillir tous renseignements utiles, du tout dresser rapport,

En tout état de cause,

– condamner Mme [X] à payer à Mme [H] [S] et M. [I] [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions en date du 3 mars 2023, Mme [M] [X] demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la

protection de Valenciennes le 9 septembre 2021, sauf en ce qu’il a condamné Mme [X] à payer à Mme [S] et M. [F] la somme de 500 euros en réparation d’un préjudice de jouissance, en ce qu’il a fixé à 13 028 euros le montant de la somme due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 27 mai 2021, échéance de mai 2021 incluse, en ce qu’il a prévu d’octroyer aux locataires le délai de 2 mois visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, – infirmer le jugement sur ces points,

Et statuant en y ajoutant,

A titre principal, vu les dispositions des articles 23 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, vu les dispositions des articles 1353 alinéa 2 et 1731 du code civil,

– condamner solidairement Mme [S] et M. [F] à payer à Mme [M] [X] la somme de 27 873,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à l’échéance de février 2023 incluse,

– supprimer le délai de 2 mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion effective de l’article L.412-1 du code de procédure civile d’exécution,

Subsidiairement, vu les dispositions de l’article 7a), b), c), e) et f) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, vu les dispositions des articles 1224 et suivants et 1230 du code civil,

– prononcer la résiliation du bail liant Mme [X] d’une part et Mme [S] et M. [F] d’autre part, en raison du non-respect de leurs obligations contractuelles,

– ordonner l’expulsion, si besoin est, avec le concours de la force publique, de Mme [S] et M. [F] ainsi que de tout occupant de leur chef,

– supprimer le délai de 2 mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion effective de l’article L. 412-1 du code de procédure civile d’exécution,

– dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution,

– condamner solidairement Mme [S] et M. [F] à payer à Mme [X] la somme de 27 873,73 représentant le montant des loyers impayés à février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2020, en application de l’article 1231-6 alinéa 1 du code civil, le montant des loyers dus depuis la date d’arrêté de compte jusqu’à la date de résiliation du bail, l’indemnité d’occupation égale au montant des loyers à compter de la résiliation de la location jusqu’à libération complète et définitive des lieux,

A titre infiniment subsidiaire :

– constater que Mme [X] a valablement délivré congé pour reprise à effet du 1er mars 221, expiration de la période triennale contractuelle,

– constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties à la date du 1er mars 2021,

– constater que Mme [S] et M. [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

– ordonner l’expulsion de Mme [S] et M. [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

– supprimer le délai de 2 mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion effective de l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution,

– dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution,

– condamner solidairement Mme [S] et M. [F] à payer à Mme [X], la somme de 27 738,73 euros représentant le montant des loyers impayés à février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2020, en application de l’article 1231-6 alinéa 1 du code civil, le montant des loyers dus depuis l’arrêté de compte jusqu’à la date de résiliation du bail,

– fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2021 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus à la date de la résiliation si le bail s’était poursuivi,

En tant que de besoin,

– condamner solidairement Mme [S] et M. [F] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er mars 2021 et jusqu’à libération effective des lieux,

En toutes hypothèses, vu les articles 462 et 566 du code de procédure civile,

– ordonner la rectification de l’erreur purement matérielle dont est entaché ledit jugement tant dans ses motifs que dans son dispositif, en ce que le prénom de M. [F] est « [I] » et non « [J] »,

– ordonner la rectification de l’erreur purement matérielle dont est entaché ledit jugement, en ce que la 1ère page du jugement ne mentionne pas M. [I] [F] en sa qualité d’intervenant volontaire, représenté par Me Buvat substituant Me Candelier Hélène, avocat au Barreau de Valenciennes,

– ordonner la rectification de l’erreur purement matérielle dont est entaché ledit jugement, en ce que le dispositif ne mentionne pas la condamnation « solidaire » de Mme [S] et M. [F] au paiement de la somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 27 mai 2021, échéance de mai 2021 incluse,

– ordonner à Mme [S] et M. [F] de remettre en état, dans les règles de l’art et sans délai, le mur du garage et la porte métallique avec serrure et de l’installation électrique qu’ils ont détruits, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

– débouter Mme [S] et M. [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

Sur les dommages et intérêts,

– les réduire à de plus justes proportions,

– ordonner la compensation entre la somme due par Mme [X] et celles à la charge de Mme [S] et M. [F], en application des dispositions de l’article 1347 du code civil,

Subsidiairement,

Sur l’expertise,

– dire que le coût de la consignation sera mis à la charge de Mme [S] et M. [F],

– et, condamner solidairement Mme [S] et M. [F] à payer à Mme [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

– les condamner sous la même solidarité aux entiers frais et dépens d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il convient de préciser à titre liminaire que le jugement entrepris est affecté d’une erreur matérielle en ce que le prénom de M. [F] est systématiquement repris comme étant [J] alors que son prénom est [I].

Dès lors, il convient de lire dans le jugement entrepris ‘[I] [F]’ aux lieu et place de ‘[J] [F]’ et ce à chaque fois que ce nom apparaît dans la décision querellée.

Mention de cette rectification sera donc faite dans le dispositif du présent arrêt..

Sur l’intervention volontaire de M. [F] à la procédure :

L’article 330 du code de procédure civile dispose que :

‘L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie’.

Il résulte en l’espèce des pièces de la procédure que M. [I] [F] et Mme [H] [S] se sont mariés le [Date mariage 2] 2019, soit postérieurement à la conclusion du contrat de bail.

L’article 1751 du code civil dispose que si le droit au bail du local est sans caractère professionnel ou commercial et sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, même si le bail a été conclu avant le mariage, alors il est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

Il en résulte qu’indépendamment de la question de savoir si M. [F] est co-signataire du bail, ce qu’il prétend par ailleurs, il a effectivement un intérêt à intervenir à la procédure en sa qualité de cotitulaire du bail à tout le moins de part la loi.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a reçu M. [F] dans son intervention volontaire à la procédure.

Il y a lieu à cet égard rectifiant l’omission de statuer existant de ce chef dans le dispositif du jugement de préciser la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [I] [F] à la procédure.

Sur la demande de Mme [M] [X] tendant au constat du jeu de la clause résolutoire sur la base du commandement délivré le 25 février 2020 :

L’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce par ailleurs que :

Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

Il résulte des éléments de la cause que, suivant acte en date du 25 février 2020, Mme [M] [X] a fait signifier à la seule Mme [H] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail réclamant le paiement de la somme de 2008 euros au titre des loyers impayés suivant compte arrêté à fin février 2020.

M. [F] énonce qu’il a été d’emblée co-signataire du bail aux côtés de Mme [S] du bail ce qui dans cette hypothèse impliquerait nécessairement que le commandement ne pourrait lui être oppposable faute de lui avoir été signifié.

Au soutien de son argumentation, M. [F] a produit aux débats un exemplaire de contrat de bail sur lequel son nom est apposé en qualité de locataire à côté de celui de Mme [H] [S]. Cet exemplaire est différent de celui produit par la bailleresse dans la mesure où il est manuscrit et ne comporte pas la mention de l’existence d’une caution. Force est de constater par ailleurs que l’exemplaire produit par M. [F] ne comporte pas à la différence de celui produit par la bailleresse les paraphes de cette dernière sur chacune des pages du contrat mais que surtout la signature attribuée à Mme [X] est non seulement différente de celle figurant sur l’exemplaire de contrat produit par cette dernière mais est indiscutablement différente de la signature figurant sur les documents d’identité de la bailleresse.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le jugement entrepris a conclu que M. [F] ne démontrait pas sa qualité de co-signataire du contrat de bail.

Le commandement de payer est dès lors opposable à M. [F] en qualité de conjoint de Mme [S] alors qu’il n’est pas par ailleurs justifié de ce qu’une démarche a été effectuée pour informer le bailleur du mariage entre les deux intéressés, mariage intervenu postérieurement à la conclusion du contrat de bail.

Il n’a été argué pour le surplus d’aucune irrégularité en la forme ou au fond de ce commandement hormis le fait que les locaux donnés à bail n’auraient pas correspondu aux caractéristiques du logement décent. La cour ne relève elle-même aucun manquement à une disposition d’ordre poublic et qu’elle aurait à relever d’office.

La cour précisera en tant que de besoin qu’il a été justifié de ce que le commandement de payer avait été délivré à la CCAPEX le 5 mars 2020 et de ce que l’assignation avait été régulièrement dénoncée au représentant de l’Etat dans le département le 25 novembre 2020 en application des dispositions de l’article II de la loi du 6 juillet 1989.

Il y a lieu de conclure des conclusions des parties appelantes que ces dernières, lesquelles font valoir que Mme [X] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et concluent au débouté pur et simple de cette dernière pour l’ensemble de ses demandes font valoir une exception d’inexécution qui s’opposerait à l’efficacité du commandement ainsi délivré.

Il sera rappelé qu’en matière locative, l’exception d’inexécution suppose pour être admise que le locataire soit dans l’impossibilité totale de jouir des locaux donnés à bail.

Il est effectif qu’un rapport de l’ARS du 14 Novembre 2019 a mis en évidence certains désordres correspondant à des traces d’humidité et de moisissures dans l’immeuble.

Il y a lieu toutefois d’observer que dès le mois de décembre 2019, la bailleresse a fait procéder à des travaux de réparation de sa toiture, à des travaux d’hydrofugation de son mur pignon et de pose de VMC sur lesquels il sera ultérieurement revenu.

Il y a lieu de relever par ailleurs que le second rapport de l’ARS du 22 janvier 2020 s’est borné à relever au titre des éléments de danger affectant l’immeuble l’absence de garde-corps et de main courante réglemantaire au 1er étage et à la cave et la nécessité de mettre en sécurité l’installation électrique avec obtention d’une attestation de conformité CONSUEL.

C’est uniquement sur ces deux points que le préfet a pris un arrêté le 31 mars 2020 mettant en demeure la bailleresse d’avoir à remédier à ces différents désordres.

Enfin, si effectivement s’agissant du poêle à pellets des dysfonctionnements ont été effectivement constatés par une entreprise Snyders le 12 juin 2020, il ne peut être qu’observé que l’avis de cette entreprise ne peut suffire à caractériser la réalité d’un manquement durable de la bailleresse sur ce point, et surtout d’un manquement existant d’ores et déjà avant la signification du commandement et ce alors que l’ARS, qui était spécialement chargée de cibler les éléments de danger pouvant exister lors de sa visite du mois de janvier 2020 n’a pas conclu à la nécessité de faire donner à la baillerese une injonction de ce chef alors pourtant que cette visite s’est déroulée pendant la période de chauffage.

Il n’est pas justifié de désordres rendant l’immeuble inhabitable.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le jugement entrepris a écarté l’exception d’inexécution soulevée par les locataires.

Il n’existe donc pas de raison d’écarter l’efficacité du commandement ainsi délivré.

Force est de constater que M. [F] et Mme [S] ne justifient pas s’être acquittés des causes du commandement dans les deux mois suivant la signification de ce dernier.

Si les locataires ont fait état de ce que qu’une somme de 744 euros réglée par chèque aurait été mise à la disposition de Mme [X] le 9 mars 2020, cette dernière contestant la remise de chèque en faisant valoir qu’elle avait reçu une enveloppe vide, M. [F] et Mme [S] ne font pas précisément état de cet incident dans leurs dernières écritures pour prétendre que le défaut de régularisation des loyers, faute de leur être imputable, ne saurait justifier que le commandement ait entraîné ses effets, étant précisé que la somme de 744 euros n’était pas en soi susceptible de solder l’arriéré locatif visé par le commandement et qu’il n’est pas justifié de l’existence d’autres règlements.

C’est exactement par ailleurs que le jugement entrepris a énoncé qu’en application des dispositions des alinéas 1er et 2 de l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020, modifié par l’ordonnance 2020-427 du 15 avril 2020, la date de prise d’effet de la clause a été reportée d’une durée , calculée avant la fin de la période juridiquement protégée, égale au temps écoulé entre le 12 mars et le 26 avril 2020, date à laquelle la clause devait produire ses effets soit 46 jours.

Il convient dès lors de confirmer, au terme de l’ensemble de ces motifs, le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 8 août 2020;

En l’absence de demande de la part des locataires de délais de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, il y a lieu de constater que la résiliation est acquise à la date du 8 août 2020.

Le jugement est ainsi également confirmé de ce chef.

Cependant, M. [F] et Mme [S] font valoir qu’ils ont d’ores et déjà quitté les lieux pendant le cours de la procédure d’appel dès le mois de février 2022 et produisent à cet effet les justificatifs de ce qu’ils ont conclu un autre contrat de bail et une attestation d’un témoin pour justifier de la réalité de leur emménagement dans ce nouveau logement.

Cependant, force est de constater que le simple fait qu’ils aient loué un autre logement ne saurait valoir preuve d’une libération régulière des locaux donnés à bail.

A cet égard, M. [F] et Mme [S] ne justifient pas avoir informé leur bailleresse de leur départ des locaux donnés à bail autrement que par les conclusions signifiées par leur conseil le 23 février 2023. Il sera précisé d’ailleurs que la bailleresse pouvait difficilement se rendre compte d’un éventuel départ des lieux de ses locataires alors qu’elle habite dans le sud de la France.

Par ailleurs, la libération des lieux en bonne et due forme ne s’entend que par la remise des clefs au bailleur. Or, une telle remise n’est aucunement établie, étant précisé que les parties appelantes ne prétendent pas qu’une telle remise a eu lieu, alors que par ailleurs l’huissier de justice intervenant pour le compte de Mme [X] et qui a délivré un commandement de quitter les lieux aux locataires à la suite du jugement entrepris, sans que les procédures d’exécution aient pu normalement suivre leur cours eu égard à l’erreur matérielle affectant l’identité de M. [F], a indiqué dans une lettre du 28 février 2023 que les clefs du logement ne lui avaient pas été remises à cette date.

Dès lors, la cour ne peut que considérer que les locataires ne peuvent se prévaloir d’une libération des lieux intervenue en février 2022, avec toutes les conséquences d’une telle décision quant à l’exigibilité d’une indemnité d’occupation.

Simplement alors que l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’impose un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux que lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, et qu’il s’évince des propres déclarations des parties appelantes que ces dernières n’habitent plus dans le logement, la cour dira que l’expulsion pourra être réalisée dans délai à compter du présent arrêt.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par M. [F] et Mme [S], laquelle indemnité d’occupation sera fixée ci-après cessera d’être due à compter du présent arrêt.

Sur la congé pour vente :

La question de sa validité est sans objet dès lors que le contrat est résilié au titre de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les sommes réclamées par M. [F] et Mme [S] pour préjudice de jouissance :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose que :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en ‘uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les critières du logement décent sont définis aux articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002.

C’est par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a énoncé que le préjudice de jouissance des locataires était réel mais nettement plus limité que celui invoqué par les parties appelantes.

La cour mettra simplement en exergue le fait que :

-alors que Mme [S] conteste avoir signé l’état des lieux d’entrée paraphé et signé et produit aux débats, lequel état des lieux mentionne qu’il a été remis à la locataire un logement en bon état, l’inopposabilité éventuelle de cet état des lieux sollicitée par les parties appelantes a pour conséquence de renvoyer les parties à la présomption édictée par l’article 1731 du code civil selon laquelle s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives,

-les locataires ne justifient pas avoir à un quelconque moment avant de faire intervenir l’ARS tenté d’avertir leur bailleresse des difficultés qu’ils rencontraient éventuellement ;

-le constat de non décence de la CAF , justifiant pendant un temps la suspension du versement de l’allocation d’aide au logement n’est que la conséquence du rapport de l’ARS et ne témoigne pas de ce qu’il y aurait eu des désordres plus graves que ceux constatés par le rapport de ce service;

-s’agissant des désordres constatés , Mme [X] justifie avoir fait effectuer suite au rapport de l’ARS du 14 novembre 2019 différents travaux propres à supprimer les désordres liés à l’humidité dans la maison à savoir des travaux de vérification et de réparation de la toiture impliquant notamment la cimentation de la totalité des faîtières, la réparation des fissures sur plomb sur chien assis, le remplacement des tuiles cassées et le remplacement du chapeau de cheminée pour un montant de 1618 euros suivant facture de ‘ artisan glaudy toiture façade’ du 15 décembre 2019 ainsi qu’à des travaux concernant la VMC et des travaux de pose d’un hydrofuge sur le mur pignon pour un montant de 2600 euros suivant facture de ce même artisan du 7 janvier 2020 ;

-à la suite par ailleurs du rapport établi par l’ARS le 28 janvier 2020, la bailleresse justifie avoir fait réaliser des travaux pour répondre à l’injonction préfectorale dans des conditions de délai qui apparaissent raisonnables au regard des contraintes posées par la période sanitaire qui était en cours alors et justifie ainsi avoir obtenu le consuel exigé s’agissant de l’installation électrique dès le 26 juin 2020 après l’intervention des établissements [R] [P] en juin 2020 pour la sécurisation de l’installation électrique pour un montant de 2710,40 euros. La bailleresse produit aux débats des photographies non spécialement contestées concernant la pose des garde-corps, un des garde-corps celui de la cave apparaissant dans le constat qu’ont fait établir les locataires.

S’il est certain que les locataires ont fait établir un constat d’huissier le 20 janvier 2021 pour faire constater la persistance de moisissures et une non-conformité de l’installation électrique à cette date, il y a lieu d’observer qu’à la date de ce constat le bail était d’ores et déjà résilié de plein droit et que le bailleur n’était plus tenu contractuellement à son obligation d’assurer une jouissance paisible. Par ailleurs, il convient de relever, alors que la bailleresse soutient que ce sont les locataires qui ont délibérément porté atteinte aux locaux donnés à bail, que Mme [X] a produit un document émanant de M. [P] dont l’entreprise a assuré la mise en conformité de l’installation électrique dans lequel cet artisan indique que les locataires lui ont signifié qu’ils modifieraient à nouveau l’installation électrique du logement et qu’en aucun cas ils ne le laisseraient entrer à nouveau dans ce logement, que ces mêmes locataires ont manifesté leur colère du fait que le certificat de mise en sécurité du Consuel avait été obtenu.

Au final, la présente juridiction ne voit pas de motifs de majorer le montant des dommages et intérêts alloués par le premier juge et la décision entreprise sera confirmée de ce chef en ce qu’elle a alloué la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts et rejeté la demande d’expertise dont les résultats seraient susceptibles d’être faussés, alors que de l’aveu des locataires l’immeuble n’est plus occupé et donc a priori a cessé d’être chauffé.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre des frais de remboursement de diagnostic.

Sur l’arriéré locatif :

C’est à bon droit que le jugement entrepris a fixé l’indemnité d’occupation due jusqu’à parfaite libération des lieux par référence au loyer courant.

Le premier juge a condamné Mme [H] [S] et M. [J] [F] au paiement de la somme de 13 028 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 27 mai 2021, échéance de mai 2021 incluse,

Mme [X] a produit un décompte locatif actualisé arrêté à la date de fin février 2023 faisant apparaître un solde débiteur d’un montant de 27738,73 euros

Ce décompte tient compte d’un versement effectué par la Caisse d’allocations familiales d’un montant de 1039,27 euros auprès de la bailleresse pour rappel au titre des mois de janvier 2021 à mai 2021 et de l’allocation de juin 2021, versement fait à la date du 17 juin 2021

Néanmoins, la cour retirera des sommes réclamées :

-la somme de 230 euros au titre de l’allocation de logement pour le mois d’avril 2020 dès lors qu’il ressort des documents de la CAF que l’allocation logement n’a été suspendue qu’à compter du mois de mai 2020 ;

-les sommes correspondant au montant des allocations de logement pour les mois de mai 2020 à inclus jusqu’au mois de décembre 2020 inclus soit 8x 230 euros, le versement de l’allocation logement ayant été suspendu à compter de mai 2020 en application des dispositions de l’article L .843-1 du code de la construction et de l’habitation alors qu’en application de ce texte, les locataires n’étaient tenus qu’à la part du loyer non couverte par l’aide au logement, étant précisé qu’il ressort documents CAF qu’à compter de janvier 2021, l’aide au logement n’était plus suspendue puisqu’il y a eu des rappels concernant ce mois de janvier 2021 et les mois suivants.

Dès lors la cour allouera à la bailleresse la somme de 27 738,73- 2 070 ( 9x 230) = 25 668,73 euros suivant compte arrêté à fin février 2023, avec intérêts au taux légal comme indiqué au présent dispositif, Mme [S] et M. [F] étant condamnés solidairement de ce chef.

Pour répondre aux réclamations des locataires qui soutiennent que des versements de la CAF sont intervenus au profit de la bailleresse postérieurement à juin 2021, la cour dira que M. [F] et Mme [S] pourront soustraire de cette somme toute somme qui aurait été réglée par la CAF à Mme [X] postérieurement au règlement de1039,27 euros du 17 juin 2021, sur justificatif émanant de la CAF, une telle preuve pouvant être aisément obtenue auprès de cet organisme.

Sur la demande de M. [I] [F] et de Mme [H] [S] tendant à la restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Dès lors que pour les motifs déjà indiqués, la libération des lieux et la remise des clefs ne sont pas intervenues, la demande de M. [F] et de Mme [S] tendant à la restitution du dépôt de garantie est irrecevable en l’état.

Sur la demande de Mme [X] concernant la suppression du mur du garage :

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 du code de procédure civile énonce encore que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

Force est de constater que la demande tendant à voir condamner les locataires à refaire un mur de parpaings incluant une porte, solution qui apparaît difficile à envisager alors que par ailleurs il a été demandé une expulsion immédiate des locataires, ou à défaut la condamnation de ces mêmes ex-locataires au paiement d’une somme de 8000 euros à titre de dommages-intérêts n’a pas été formée en première instance.

Par ailleurs la demande en l’espèce ne correspond pas à un fait qui se serait révélé postérieurement au jugement entrepris puisque par constat d’huissier en date du 25 février 2020, la bailleresse avait déjà entendu faire constater cette démolition.

La demande ne peut par ailleurs être considérée comme l’accessoire ou le complément des demandes formées en première instance.

Il convient dès lors de déclarer la demande irrecevable, étant précisé que Mme [X] pourra formuler sa demande dans le cadre d’une autre instance, à charge pour elle de donner l’ensemble des éléments de nature à justifier sa demande et notamment éventuellement un devis concernant la réfection du mur.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.

Il convient de confirmer le jugement de ces chefs.

Les appelants supporteront les dépens de leur recours.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel comme indiqué au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

Rectifie les erreurs matérielles affectant le jugement entrepris en ce qu’il convient d’y lire systématiquement M. [I] [F] aux lieu et place M. [J] [F] ;

Rectifie l’omission affectant le jugement entrepris en ce sens qu’il convient de lire dans le dispositif du jugement entrepris que M. [I] [F] est reçu en son intervention volontaire à la procédure et dans l’en-tête de ce même jugement que M. [I] [F] est intervenant volontaire à la procédure représenté par Me Buvat substituant Me Candelier Hélène, avocat au Barreau de Valenciennes,

Confirme à cet égard le jugement entrepris en ce qu’il a reçu M. [I] [F] en son intervention volontaire à la procédure ;

Confirme par ailleurs le jugement entrepris en ce qu’il a :

-constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 8 août 2020 ;

-ordonné l’expulsion de Mme [H] [S] et M. [I] [F] et de tous occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 7] à [Localité 11] sauf pour la cour à préciser que l’expulsion peut intervenir sans délai à compter du présent arrêt ;

-dit que le sort des meubles restés dans les lieux serait réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

-fixé l’indemnité d’occupation due par Mme [H] [S] et M. [I] [F] par référence au loyer contractuel sauf à préciser qu’aucune indemnité d’occupation ne sera plus due à compter du présent arrêt :

-condamné Mme [M] [X] à payer à Mme [H] [S] et M. [I] [F] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

-débouté Mme [H] [S] et M. [I] [F] de leur demande d’expertise et de leur demande tendant à la condamnation de Mme [X] au paiement du coût du diagnostic du chauffage à pellets ;

Confirme enfin la décision sur le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance.

Réformant le jugement entrepris du chef de la condamnation de Mme [S] et M. [F] au paiement de l’arriéré locatif et statuant à nouveau,

Condamne solidairement Mme [H] [S] et M. [I] [F] à la somme de 25 668,73 euros suivant compte arrêté à fin février 2023, échéance de février 2023 incluse, avec intérêts au taux légal sur 2008 euros à compter du 25 février 2020 et sur le surplus à compter du présent arrêt ;

Précise que M. [F] et Mme [S] pourront soustraire de cette somme toute somme qui aurait été réglée par la CAF à Mme [X] postérieurement au règlement de1039,27 euros du 17 juin 2021, sur justificatif émanant de la CAF ;

Ajoutant au jugement entrepris,

Déclare la demande de Mme [H] [S] et M. [I] [F] tendant à la restitution du dépôt de garantie irrecevable en l’état ;

Déclare la demande de Mme [M] [X] concernant le mur du garage irrecevable comme nouvelle ;

Condamne in solidum Mme [H] [S] et M. [I] [F] aux dépens d’appel ;

Les condamne dans les mêmes termes à payer à Mme [M] [X] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Le Greffier

Fabienne Dufossé

Le Président

Véronique Dellelis