CIV. 1

MF

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 6 décembre 2017

Rejet

Mme BATUT, président

Arrêt n° 1256 FS-D

Pourvoi n° F 16-15.249

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société La Frontière, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est […]                                                       ,

contre l’arrêt rendu le 11 février 2016 par la cour d’appel de Pau (1re chambre), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. Daniel X…,

2°/ à Mme Bernadette Y…, épouse X…,

domiciliés tous deux […]                           ,

3°/ à M. Georges C…              ,

4°/ à Mme Irène D…         ,

domiciliés tous deux […]                                 ,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, en l’audience publique du 7 novembre 2017, où étaient présents : Mme Batut, président, Mme Verdun, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, M. Girardet, Mmes Ladant, Duval-Arnould, M. Truchot, Mme Teiller, MM. Betoulle, Avel, conseillers, Mme Canas, M. Vitse, Mmes Barel, Le Gall, Kloda, conseillers référendaires, M. Drouet, avocat général, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Verdun, conseiller, les observations de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société La Frontière, l’avis de M. Drouet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à la société La Frontière du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. et Mme X… ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 11 février 2016), que, le 13 novembre 2009, M. et Mme X… (les mandants) ont confié à la société La Frontière (l’agent immobilier) un mandat non exclusif de vendre leur maison au prix de 175 000 euros, comprenant la rémunération de l’agent immobilier, d’un montant de 10 000 euros, à la charge des mandants, lesquels s’interdisaient, jusqu’au douzième mois suivant l’expiration de ce mandat, de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, sous peine d’avoir à verser à celui-ci, à titre de clause pénale, une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération convenue ; que, le 27 janvier 2010, l’agent immobilier a présenté le bien à M. C…               et Mme D…               qui ont immédiatement émis une offre d’achat écrite, d’un montant de 140 000 euros, rémunération de l’agent immobilier comprise ; que les mandants, informés de cette offre, l’ont refusée, puis ont avisé l’agent immobilier qu’ils avaient vendu directement leur immeuble, selon un acte sous seing privé du 5 février 2010 ; que, constatant que cette vente avait été consentie à M. C…               et Mme D… (les acquéreurs), l’agent immobilier, reprochant aux parties de l’avoir évincé de la transaction pour éluder sa rémunération, a assigné, d’une part, ses mandants en paiement de la clause pénale, et, d’autre part, les acquéreurs, en paiement de la même somme à titre de dommages-intérêts ;

Attendu que l’agent immobilier fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande formée contre les acquéreurs, alors, selon le moyen :

1°/ que, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur mandant, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; que la cour d’appel a constaté que les acquéreurs avaient eu connaissance du bien objet de la vente par l’intermédiaire de l’agent immobilier puisque, par l’acte sous seing privé du 27 janvier 2010, ils avaient reconnu avoir visité ledit bien grâce à l’intervention de l’agent et avaient, toujours, par son intermédiaire, formé une proposition d’acquisition immédiate ; que la cour d’appel a encore retenu que le comportement des candidats à l’acquisition avait pour finalité d’obtenir un moindre prix, notamment du fait de l’absence de commission d’agence, ce dont il ressortait que les acquéreurs, après avoir visité l’immeuble par l’intermédiaire de l’agent immobilier, dont ils ne pouvaient ignorer le droit à commission, avaient conclu directement l’achat de la maison avec les vendeurs en leur cachant qu’ils avaient auparavant pris contact avec l’agent immobilier avec lequel les vendeurs avaient traité ; qu’en statuant comme elle l’a fait, quand ce comportement constituait un manquement des acquéreurs qui, par leur silence dolosif, avaient privé l’agent immobilier de sa rémunération en l’évinçant de la transaction immobilière, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l’article 1382 du code civil ;

2°/ que, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu’en se fondant, pour débouter l’agent immobilier de ses demandes, sur la circonstance que celui-ci s’était abstenu, dans le bon de visite qu’il avait fait signer aux offrants et contenant proposition d’achat, de prévoir une clause qui les obligerait à acquérir le bien obligatoirement et expressément par son intermédiaire, la cour d’appel, qui a statué par des motifs impropres à écarter la faute des acquéreurs, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu’après avoir retenu qu’aucune faute ne peut être imputée aux mandants qui ignoraient, lorsqu’ils ont conclu l’acte de vente, qu’ils contractaient avec des acquéreurs ayant visité les locaux et formulé une première offre d’achat par l’entremise de l’agent immobilier, l’arrêt écarte l’existence d’une collusion entre les parties à la vente et énonce que, le seul fait d’agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts ne suffisant pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d’un tiers, rien n’interdisait aux acquéreurs d’entrer directement en contact avec les mandants pour leur proposer une nouvelle offre, serait-ce dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l’absence de commission d’agence ; que la cour d’appel a pu en déduire que la responsabilité délictuelle des acquéreurs n’était pas engagée ;

D’où il suit que le moyen, inopérant en sa seconde branche qui critique des motifs surabondants tirés d’une prétendue faute causale de l’agent immobilier, n’est pas fondé pour le surplus ;