Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 02 FEVRIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/01339 – N° Portalis DBVK-V-B7E-ORJR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 04 FEVRIER 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 17/06084

Ordonnance du conseiller de la mise en état du 20 mai 2021 prononçant la jonction des procédures N° RG 20/01623 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OR4P et 20/01339 – N° Portalis DBVK-V-B7E-ORJR sous le numéro 20/01339 – N°Portalis DBVK-V-B7E-ORJR

APPELANTS :

Monsieur [C] [Y]

né le 10 Décembre 1977 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

Représenté par Me Jana KRATKA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Autre qualité : Intimé dans 20/01623

S.A.R.L. Alinat Spa et Piscine

Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège ès qualité

[Adresse 2]

Représentée par Me Jana KRATKA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Autre qualité : Intimé dans 20/01623

INTIMEES :

S.A.R.L. Aggimmo

[Adresse 1]

Représentée par Me Olivia SALES de la SELARL SELARL SALES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Autre qualité : Appelant dans 20/01623

S.C.I. Saint Clement

Société, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n°524.645.488, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Isabelle MERLY substituant Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Autre qualité : Intimé dans 20/01623

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 DECEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, chargé du rapport et Madame Marianne FEBVRE, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

Madame Marianne FEBVRE, Conseillère

M. Thibault GRAFFIN, Conseiller, magistrat de permanence

Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT

ARRET :

– contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 28 novembre 2013, la SCI Saint Clément (la SCI) a donné mandat non-exclusif à la société Aggimmo (ou Aggimmo) de rechercher un preneur à bail commercial pour son local situé à Saint Clément de Rivière.

Ce mandat, renouvelable par tacite reconduction, stipulait une commission de 15% du loyer annuel HT à charge du mandant et de 15% du loyer annuel HT à charge du preneur.

Par jugement du tribunal de grande instance de Montpellier en date du 21 mai 2015, la SCI était placée en redressement judiciaire.

Le 20 août 2015, la société Aggimmo a fait visiter le local à M. [C] [Y], signataire d’un bon de visite.

Le 1er février 2016, M. [Y] a installé l’établissement principal de sa société Alinat spa et piscine dans le local de la société Saint Clément.

Le 26 février 2016, la société Aggimmo a invité la société Saint Clément à lui verser la somme de 17.280 € au titre des honoraires.

Le 1er décembre 2016, la société Saint Clément a obtenu l’homologation d’un plan de redressement pour une durée de 10 ans.

Par actes d’huissier en date des 21 novembre et 4 décembre 2017, la société Aggimmo a assigné la société Saint Clément, la société Alinat spa et piscine et M. [Y] devant le tribunal de grande instance de Montpellier, afin de les voir condamnés au paiement solidaire du montant de la clause pénale prévue dans le contrat de mandat.

Par un jugement en date du 4 février 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

– reçu la fin de non recevoir opposée par la société Saint Clément ;

– déclaré irrecevables les demandes de la société Aggimmo dirigées à l’encontre de la société Saint Clément ;

– dit que M. [Y] a commis une faute contribuant à priver la société Aggimmo de sa commission ;

– condamnée in solidum la société Alinat spa et piscine et M.[Y] à payer à la société Aggimmo la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts, augmentée d’intérêts au taux légal à compter de la décision ;

– débouté la société Saint Clément de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum la société Alinat spa et piscine et M.[Y] à payer à la société Aggimmo la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum la société Alinat spa et piscine et M.[Y] au paiement des dépens.

La société Alinat spa et piscine et M. [Y] ont relevé appel de ce jugement par une déclaration en date du 4 mars 2020.

La société Aggimmo a également relevé appel de ce jugement par une déclaration en date du 16 mars 2020.

Par des conclusions déposées par voie électronique le 31 décembre 2020, la société Alinat spa et piscine et M. [Y] ont fait une demande de jonction des deux affaires, laquelle a été prononcée par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 20/05/2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions déposées par voie électronique le 15 octobre 2020, la société Alinat spa et piscine et M. [C] [Y] demandent à la cour, au visa de l’article 1231-6, 1240, 1241 du code civil et de la loi Hoguet, d’infirmer le jugement, et statuant à nouveau, de :

à titre principal,

– débouter la société Aggimmo de l’ensemble de ses demandes à leur encontre ;

à titre subsidiaire,

– ramener les intérêts de retard au taux légal ;

en tout état de cause,

– condamner la société Aggimmo à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées par voie électronique le 01 octobre 2020, la société Saint Clément demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1153 du code civil et des articles L.622-24, L.622-17 et L.622-26 du code de commerce, de confirmer le jugement.

A titre subsidiaire, si la cour d’appel de Montpellier ne déclare pas irrecevables les demandes de la société Aggimmo à l’encontre de la société Saint Clément, il est demandé de :

– débouter la société Aggimmo de l’intégralité de ses demandes ;

A titre très subsidiaire,

– débouter la société Aggimmo de sa demande d’application d’un intérêt moratoire au taux de 10 % ;

en tout état de cause,

– condamner la société Aggimmo au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions déposées par voie électronique le 21 septembre 2021, la société Aggimmo demande à la cour, au visa des articles 132 et suivants ainsi que des articles 780 et suivants du code de procédure civile, des articles 1134 et 1382 du code civil, de l’article L.441-10 du code de commerce et de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, d’infirmer le jugement, et, statuant à nouveau, de :

à titre principal,

– condamner la société Saint Clément à lui verser la somme de 7.560 € outre intérêts au taux de 10 % l’an à compter du 2 février 2016 et jusqu’à parfait paiement au titre des honoraires du contrat de mandat ;

– condamner solidairement la société Alinat spa et piscine et M.[Y] à lui verser la somme de de 7.560 € outre intérêts au taux de 10 % l’an à compter du 2 février 2016 et jusqu’à parfait paiement ;

à titre subsidiaire, dans le cas où la société Saint Clément ne pourrait être condamnée à verser sa part des honoraires d’entremise,

– condamner solidairement la société Alinat spa et piscine et [C] [Y] à verser là la société Aggimmo la somme de de 7.560 € outre intérêts au taux de 10 % l’an à compter du 2 février 2016 et jusqu’à parfait paiement ;

en tout état de cause,

– condamner solidairement la société Saint Clément, la société Alinat spa et piscine et [C] [Y] à verser à la société Aggimmo la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement la société Saint Clément, la société Alinat spa et piscine et [C] [Y] aux entiers dépens de l’instance.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 15 novembre 2022.

MOTIFS

Sur les demandes dirigées contre le mandant

La SCI soutient que la créance dont le règlement est sollicité constitue une créance antérieure à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, son fait générateur étant le contrat de mandat du 28 novembre 2013. Aggimmo était donc tenue de déclarer sa créance au passif de la SCI, ce qu’elle n’a pas fait dans le délai requis. La créance non déclarée lui est donc inopposable par application de l’article L. 622-26 alinéa 2 du code de commerce.

En second lieu, à considérer que le fait générateur soit le manquement contractuel caractérisé par la régularisation d’un bail postérieurement à l’ouverture de la procédure collective, les sommes dues à un créancier en vertu d’une clause pénale exigible postérieurement au jugement d’ouverture ne constituent pas une créance postérieure privilégiée au sens de l’article L. 622-17 1° en ce qu’elles ne sont pas la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur. La créance devait être déclarée au passif. Faute de l’avoir été, Aggimmo est irrecevable à solliciter la condamnation de la SCI.

Toutefois, c’est à très juste titre que Aggimmo, poursuivant la réformation du jugement de ce chef, objecte que le fait générateur de sa créance n’est pas le contrat de mandat signé le 28 novembre 2013 mais le manquement contractuel tiré de la souscription d’un bail régularisé entre le 20 août 2015 (signature du bon de visite par le futur preneur) et le 01 février 2016 (date d’installation par celui-ci de son siège dans les lieux couverts par le mandat), ainsi nécessairement postérieur au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire du 21 mai 2015.

Elle objecte également avec raison qu’elle ne poursuit pas le paiement d’une clause pénale – du moins en cause d’appel- mais la rétribution de sa prestation par elle exécutée tenant la recherche d’un locataire. Ainsi, sa créance, qui n’est pas indemnitaire, est effectivement une créance privilégiée de l’article L.622-17 du code de commerce en ce qu’elle est la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant la période postérieure au jugement d’ouverture, payable à son échéance.

Le jugement sera en conséquence réformé en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de la société Aggimmo à l’encontre de la SCI.

Sur le bien fondé de l’action en paiement, la SCI fait valoir de première part la nullité du mandat d’entremise immobilière qui est d’une durée initiale de 24 mois et assorti d’une clause de reconduction tacite. Or, de jurisprudence constante, un mandat à durée déterminée mais contenant une clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction n’est pas limité dans le temps et doit en conséquence être frappé de nullité. Le contrat est nul pour le tout, sans que l’on puisse dissocier la période initiale et la période reconduite.

Toutefois, c’est également à juste titre que Aggimmo fait valoir une jurisprudence non démentie selon laquelle le mandat exclusif de vendre donné à un agent immobilier pour une durée limitée et contenant une clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction n’est pas nul dès son origine, seule la clause de renouvellement est atteinte par la nullité ( 1re Civ., 10 juin 1987, pourvoi n° 85-17.303). Ainsi, en tirant les conséquences au regard des éléments factuels, et rappelant opportunément que la nullité relative ne peut pas être opposée par une partie autre que la SCI contractante (Ch. mixte., 24 février 2017, pourvoi n° 15-20.411), il en ressort que le mandat donné pour 24 mois le 28 novembre 2013 expirait le 28 novembre 2015, date à laquelle prenait effet une période de six mois au titre d’un droit de suite contractuel (paragraphe 6.6) par lequel le mandant s’interdisait ‘de traiter directement ou indirectement par l’intermédiaire d’un autre locataire présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué.’ Le droit de suite couvrant alors la période jusqu’au 28 mai 2016, le bail passé au plus tard lors de l’installation dans les lieux le 01 février 2016 l’a été dans la période de validité du droit de suite stipulé au mandat.

La SCI conteste de seconde part tout manquement à ses obligations contractuelles en soulignant le caractère non exclusif du mandat et l’absence de démonstration par Aggimmo de l’avoir informée de la visite de M. [Y] ni de l’identité de ce potentiel preneur à bail, de telle sorte qu’il ne saurait lui être fait grief d’avoir contracté avec la société Alinat Spa et piscine, preneur qui ne lui a pas été présenté au sens de l’article 6.6 du mandat.

Si cet article stipule une interdiction de contracter avec un locataire présenté par l’agence, la cour reste à jeun de la moindre explication de la SCI quant aux circonstances ayant présidé à sa rencontre avec M. [Y]. Elle n’a pas contesté les termes de la lettre du 26 février 2016 adressée par Aggimmo affirmant l’avoir avisée de la visite de M. [Y] avec son père et détaillant les circonstances de la visite effectuée sur les indications du gérant de la SCI par l’intermédiaire d’un tiers qui occupait anciennement les locaux.

La preuve est rapportée de ce que Aggimmo a présenté à la SCI M. [Y] agissant pour le compte de sa société en formation et que M. [Y] a visité le bien le 20 août 2015 par l’entremise de Aggimmo.

La société Aggimmo soutient donc justement avoir droit à sa rémunération d’entremise immobilière, soit 7560€ au titre des honoraires dus par le bailleur/mandant.

La société Aggimmo se prévaut des dispositions de l’article L.441-10 du code de commerce pour demander que cette somme porte intérêts au taux légal majoré de 10 points à compter du 02 février 2016. Or, le mandat ne stipule aucune conditions de règlement précisant les conditions d’application et le taux d’intérêt des pénalités de retard exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture. L’article visé n’a donc pas vocation à s’appliquer et le point de départ de l’intérêt au taux légal est la date de la mise en demeure du 26 février 2016.

Sur les demandes dirigées contre le preneur

Pour échapper à toute condamnation poursuivie à leur encontre au visa de l’article 1240 du code civil, la société Alinat Spa et Piscine et M. [Y] concluent à la nullité du mandat. Ils contestent en conséquence toute démonstration de leur faute par Aggimmo puisque le préjudice dont elle se prévaut lui est entièrement imputable, tenant ses propres abus dans une volonté d’engager son mandant dans une relation sans limitation de durée. Ils font encore valoir que le bon de visite signé par M. [Y] n’a acune valeur juridique, est sommaire, non conforme au mandat car portant sur un entrepôt, le bien porté au mandat étant un local avec entrepôt, pour un loyer mensuel HT de 3200€ au mandat alors que le bon de visite indique 4000€, avec un droit d’entrée de 20000€ au bon de visite alors que le mandat n’en prévoit pas.

Cependant, il a été vu ci-dessus que la jurisprudence de la Cour de cassation définit un régime de nullité relative du mandat qui prive les tiers de toute qualité pour invoquer cette nullité.

Le bon de visite a valeur de preuve d’un fait juridique et démontre que M. [Y] a bel et bien visité le bien objet du mandat n°1821-34 auquel il se réfère expressément, nulle ambiguïté ne ressortant des différences de désignation et de prix entre mandat et bon de visite, ces éléments étant ouverts à la négociation. Ce bon de visite qui précise que ‘nous nous engageons à ne traiter que par votre intermédiaire et nous nous interdisons tout accord direct avec le propriétaire’ vaut preuve de l’information donnée et de l’acceptation d’une telle interdiction par le signataire.

M. [Y] et sa société pour le compte de laquelle il agissait s’en sont clairement affranchis et ont causé un préjudice à Aggimmo en privant celle-ci de son droit à rémunération en contractant directement sans son entremise avec le propriétaire bailleur. Ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 7560€ TTC, ayant contribué au même dommage. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance, les dispositions de l’article L. 440-10 étant inapplicables dans la relation avec le tiers auteur d’un préjudice.

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI, la société Alinat Spa et Piscine et M. [Y] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe

Infirme le jugement en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

Déclare recevable la société Aggimmo à agir contre la SCI Saint Clément

Condamne la SCI Saint Clément à payer à la société Aggimmo la somme de 7560€ TTC au titre d’honoraires d’entremise avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2016

Condamne in solidum la société Alinat Spa et Piscine et M.[C] [Y] à payer à la société Aggimmo la somme de 7560€ à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 04 février 2020.

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

Condamne in solidum la SCI Saint Clément, la société Alinat Spa et Piscine et M. [C] [Y] aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne in solidum la SCI Saint Clément, la société Alinat Spa et Piscine et M. [C] [Y] à payer à la société Aggimmo la somme de 1000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et celle de 3000€ pour l’instance d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT