28/03/2023

ARRÊT N°

N° RG 20/03210

N° Portalis DBVI-V-B7E-N2IV

CR / RC

Décision déférée du 03 Novembre 2020

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,

JCP de MONTAUBAN (20/00053)

MME RIBEIRON

[E] [U] épouse [M]

[Z] [U]

[L] [U]

C/

[J] [V]

[F] [R]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

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ARRÊT DU VINGT HUIT MARS DEUX MILLE VINGT TROIS

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APPELANTS

Madame [E] [U] épouse [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Catherine HOULL de la SELARL CATHERINE HOULL & ASSOCIES, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Monsieur [Z] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Me Catherine HOULL de la SELARL CATHERINE HOULL & ASSOCIES, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Monsieur [L] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Catherine HOULL de la SELARL CATHERINE HOULL & ASSOCIES, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMES

Monsieur [J] [V]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représenté par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [F] [R]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. ROUGER, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. ROUGER, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par C. ROUGER, président, et par N. DIABY, greffier de chambre

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FAITS – PROCÉDURE – PRÉTENTIONS

Par acte authentique du 31 mai 2017, M. [J] [V] et Mme [F] [R] ont acquis de M. [Z] [U], M. [L] [U] et Mme [E] [U] épouse [M], une maison d’habitation sise à [Localité 7] (Tarn-et-Garonne), moyennant le prix de 125.000 euros, l’acte comportant une clause exonératoire de la garantie des vices cachés.

Suite à un désordre par infiltrations depuis le toit constaté au mois de juin 2017, les consorts [V]-[R] ont obtenu du juge des référés l’organisation d’une expertise confiée à M. [L] [B] par décision du 21 juin 2018.

L’expert a rendu son rapport le 17 juillet 2019.

Par acte d’huissier du 26 décembre 2019, M. [V] et Mme [R], invoquant la mauvaise foi des vendeurs pour avoir dissimulé l’existence d’infiltrations dont ils estiment qu’ils en avaient connaissance, ont fait assigner les consorts [U] devant le tribunal judiciaire de Montauban en garantie des vices cachés, sollicitant des dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Montauban a :

– dit que la maison sise [Adresse 8] à [Localité 7] (Tarn et Garonne) vendue par M. [Z] [U], M. [L] [U] et Mme [N] [U] épouse [M] à M. [J] [V] et à Mme [F] [R] est affectée d’un vice caché,

– dit que les consorts [U]-[M] avaient connaissance de l’existence de ce vice caché et doivent leur garantie au titre de celui-ci,

– condamné solidairement M. [Z] [U], M. [L] [U] et Mme [N] [U] épouse [M] à payer à M. [J] [V] et à Mme [F] [R] la somme totale de 9.798 euros, soit 7.863 euros au titre de la réduction du prix de vente, 500 euros au titre du préjudice moral et 1.435 euros au titre du préjudice de jouissance,

– condamné solidairement M. [Z] [U], M. [L] [U] et Mme [N] [U] épouse [M] à payer à M. [J] [V] et à Mme [F] [R] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700, 1°du code de procédure civile,

– condamné solidairement M. [Z] [U], M. [L] [U] et Mme [N] [U] épouse [M] aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure de première instance, de référé et d’expertise,

– accordé le recouvrement direct des dépens à Maître Catherine Houll, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire de la décision.

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Par déclaration du 20 novembre 2020, M. [Z] [U], M. [L] [U] et Mme [N] [U] épouse [M] ont relevé appel de l’intégralité des dispositions de ce jugement.

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Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 octobre 2022, Mme [E] [U] épouse [M], M. [Z] [U] et M. [L] [U], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

– réformer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Montauban le 3 novembre 2020 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

– déclarer non rapportée la preuve d’un vice caché, d’une gravité certaine et dissimulé aux acquéreurs,

– débouter en conséquence M. [V] et Mme [R] de leurs demandes tendant à une réduction du prix du fait d’un vice caché, connu des vendeurs, qui leur aurait été dissimulé,

À titre subsidiaire,

– cantonner le coût des travaux nécessaires et suffisants, constituant une réfection du prix d’achat du bien, à la somme totale de 5.455 euros TTC,

– débouter M. [V] et Mme [R] de leurs demandes concernant un préjudice de jouissance et moral, ces préjudices n’étant pas justifiés,

En tout état de cause,

– condamner solidairement M. [V] et Mme [R] à leur régler une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et de référé en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Houll, avocat conformément à l’article 699 du même code.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 octobre 2022, M. [J] [V] et Mme [F] [R], intimés, appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles 1641 à 1645 du code civil, de :

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 3 novembre 2020 en ce qu’il a :

* dit que la maison sise [Adresse 8] à [Localité 7] (Tarn-et-Garonne) que leur ont vendu M. [Z] [U], M. [L] [U] et Mme [N] [U] épouse [M] est affectée d’un vice caché,

* dit que les consorts [U]-[M] avaient connaissance de l’existence de ce vice caché et doivent leur garantie au titre de celui-ci,

* condamné solidairement M. [Z] [U], M. [L] [U] et Mme [N] [U] épouse [M] à leur payer la somme de 7 863 euros au titre de la réduction du prix de vente,

* condamné solidairement M. [Z] [U], M. [L] [U] et Mme [N] [U] épouse [M] à leur payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné solidairement M. [Z] [U], M. [L] [U] et Mme [N] [U] épouse [M] aux entiers dépens comprenant ceux de première instance, de référé et d’expertise,

– infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné solidairement M. [Z] [U], M. [L] [U] et Mme [N] [U] épouse [M] à leur payer les sommes de 500 euros au titre du préjudice moral et 1.435 euros au titre du préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau :

– condamner solidairement M. [Z] [U], M. [L] [U] et Mme [N] [U] épouse [M] à leur verser les sommes suivantes :

* 1.000 euros au titre du préjudice moral,

* 2.240 euros au titre du préjudice de jouissance,

En tout état de cause,

– condamner solidairement M. [Z] [U], M. [L] [U] et Mme [N] [U] épouse [M] à leur verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement M. [Z] [U], M. [L] [U] et Mme [N] [U] épouse [M] aux dépens de la présente instance.

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L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 octobre 2022.

SUR CE, LA COUR,

Selon les dispositions de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Selon celles de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce l’acte de vente contient une clause exonératoire des vices cachés.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il appartient en conséquence aux acquéreurs qui exercent l’action estimatoire en réduction du prix de vente et sollicitent des dommages et intérêts en sus, d’établir, que l’immeuble qu’ils ont acquis par acte notarié du 31 mai 2017 suite à compromis du 21 février 2017 était atteint au jour de la vente de vices cachés le rendant impropre à l’usage auquel il était destiné ou de nature à en diminuer l’usage dans des proportions justifiant qu’ils ne l’auraient acquis qu’à un moindre coût s’ils les avaient connus et que ces vices étaient connus des vendeurs.

Les consorts [V]-[R] invoquent en l’espèce des infiltrations d’importance en toiture de l’immeuble qui seraient survenues suite à des orages, le 27 juin 2017, un mois après leur prise de possession, de nature à altérer les plafonds des pièces de la maison et à engendrer une humidité importante au niveau des murs, notamment ceux recouverts par des lambris.

Il ressort de l’acte de vente que cet immeuble avait été acquis par les auteurs des vendeurs, les époux [D] [U] et [G] [O] début juillet 1977, les consorts [U], vendeurs, en étant devenus nus-propriétaires indivis suite au décès de leur père [D] [U] survenu le 17 septembre 1986, sous l’usufruit de leur mère [G] [O] épouse [U], puis copropriétaires indivis des suites du décès de cette dernière survenu le 1er octobre 2016. Cet immeuble a été mis en vente par l’intermédiaire de l’agence Immo Partners de Realville selon mandat exclusif de vente du 12 octobre 2016 comme concernant une maison des années 1970. Les vendeurs ont déclaré dans l’acte de vente qu’aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années (délai de garantie des constructeurs) et qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’avait été réalisé sur cet immeuble dans ce délai.

Les photographies de la toiture prises depuis l’extérieur en février 2019, soit près de deux ans après la vente, telles que produites en pièce 11 par les appelants, ainsi que celles insérées en pages 25 et 26 du rapport d’expertise judiciaire attestent de la vétusté de la couverture et de son absence d’entretien depuis de nombreuses années, les tuiles étant quasi-intégralement recouvertes de nombreux lichens et mousses incrustés. L’expert judiciaire précise au demeurant que l’habitation a été construite en 1969, ce qui n’est pas contesté, et que la toiture date de l’époque de la construction, ayant 50 ans d’âge.

Les consorts [V]-[R] ont donc acquis en 2017 une maison d’habitation édifiée depuis près de 50 ans, dont les éléments de structure ,et particulièrement la couverture, n’avaient pas fait l’objet de rénovation, ce qu’ils n’ignoraient pas.

Par ailleurs, les consorts [V]-[R] ont indiqué à l’expert être montés au grenier après les infiltrations ayant fait suite au gros orage du 27 juin 2017, et y avoir constaté que les tuiles du toit étaient posées de travers, cimentées et siliconées par l’intérieur, affirmant que l’agence immobilière n’avait jamais fait visiter les combles avant la vente. Il ressort néanmoins de l’attestation produite par les appelants, établie par M.[H] [T], agent commercial immobilier intervenu dans les négociations ayant précédé la vente, établie le 10 janvier 2020, qu’il a invité les candidats acquéreurs avant l’achat à faire venir des professionnels pour contrôler certains points qu’ils voulaient vérifier sur l’immeuble, que ces derniers sont venus à plusieurs reprises, notamment un jour avec un charpentier de leur connaissance pour contrôler la toiture, que ce jour-là il était présent avec son collègue M.[W] [K], qu’ils ont ouvert la trappe de visite des combles se trouvant en haut de l’escalier au premier étage afin que le charpentier puisse visiter les combles, et qu’ayant constaté que tout allait bien , les visiteurs avaient ensuite fait le choix d’acquérir la maison. M. [T] avait d’ailleurs écrit le 20 septembre 2017 aux acquéreurs qu’après plusieurs visites avant la vente du bien, il leur avait conseillé de faire venir un professionnel du bâtiment pour vérifier l’état du gros ‘uvre sachant que cette habitation avait été construite dans les années 1970, que suite à ses recommandations ils avaient fait intervenir une de leurs connaissances, professionnel du bâtiment, leur ayant confirmé que le bien était en état. M. [K] [W] a quant à lui attesté le 6/01/2020 avoir été présent lors d’une visite au cours de laquelle la trappe donnant accès aux combles avait été ouverte afin que la toiture soit inspectée. Les consorts [V]-[R] ne contestent pas devant la cour cette visite spécifique relative à la vérification de la toiture accompagnés d’une de leur connaissance. Ils admettent avoir pu constater l’état apparent de la toiture, soutenant uniquement qu’en leur qualité de profanes ils n’avaient pu « prendre conscience » des reprises réalisées. Ils ont néanmoins nécessairement vu, puisque cela saute aux yeux au vu des photographies prises dans les combles, les reprises au silicone et au mortier sous les tuiles dont M.[Z] [U] a admis devant l’expert qu’il les avait réalisées en 2012 suite à une infiltration, ainsi que les traces d’infiltrations constatées par l’expert sur les éléments bois de la charpente dont la visibilité est confirmée par les photographies figurant en pages 25 et 26 du rapport.

En conséquence, au jour de la vente, les acquéreurs, sans que des diligences approfondies soient nécessaires, ne pouvaient ignorer ni l’ancienneté et la vétusté de la couverture impliquant après 50 ans en toute hypothèse d’envisager sa réfection, ni les traces d’infiltrations apparentes sur les bois de charpente, ni l’intervention d’une réparation par mortier et silicone confirmant l’intervention d’infiltrations. Les traces d’humidité constatées par l’expert judiciaire dans certaines pièces alors que l’immeuble était chauffé, dont il estime, tout comme les acquéreurs, qu’elles sont la conséquence d’infiltrations et qui porteraient atteinte à l’habitabilité de l’immeuble, étaient au surplus présentes à la date de la vente puisque l’expert, sans fournir aucune base de comparaison faute de décrire celles constatées par les candidats acquéreurs, écrit en page 16 de son rapport en réponse aux observations de M. [U], « Les traces d’humidité relevées lors de la réunion d’expertise sont plus importantes que celles constatées par les acheteurs lors des visites ». Il en résulte que lors des visites ayant précédé la vente des traces visibles d’humidité étaient présentes dans l’immeuble, ce qui n’est pas démenti devant la cour par les acquéreurs. Si l’expert écrit par ailleurs, formule reprise dans les écritures des intimés, «  La présence d’humidité à l’intérieur des pièces ne pouvait être vue par un non professionnel qu’en période humide », il ne peut qu’être relevé que l’immeuble a été mis en vente en octobre 2016, que le premier bon de visite des consorts [V]-[R] est daté du 9/01/2017 et leur offre d’achat du 18/01/2017, soit précisément en pleine période hivernale et alors que l’immeuble était inoccupé depuis octobre 2014 et non chauffé. En conséquence, les candidats acquéreurs n’ont pu qu’être alertés sur la présence d’humidité.

Les causes des infiltrations, telles que retenues par l’expert judiciaire, se situeraient d’une part, dans le déplacement de tuiles sous l’effet des rafales de vent, déplacement non daté, étant rappelé que l’immeuble lorsqu’il a été examiné par l’expert le 29 octobre 2018 avait été soumis à des intempéries au moins depuis le 27 juin 2017 date de l’orage invoqué par les acquéreurs, d’autre part, dans une absence d’entretien normal de la toiture par les précédents propriétaires, absence d’entretien visible depuis l’extérieur à l’époque des visites ayant précédé la vente ainsi que retenu ci-dessus, mais surtout dans une non conformité de la toiture, l’expert estimant que la pente du versant Ouest de la toiture, seule partie où il retient des infiltrations migrant depuis le sol du grenier vers les pièces habitables situées en dessous, qui serait de 26% et exposée aux intempéries et aux vents rasants, aurait justifié la mise en place d’un écran sous toiture. Il précise en page 17 de son rapport :

– que l’état des tuiles anciennes est connu ainsi que la présence de mousses visibles du sol,

– que la couverture qui a 50 ans est conforme à la réglementation de l’époque de la construction,

– que la toiture n’a jamais bénéficié d’un entretien normal,

– qu’il était néanmoins nécessaire de prendre en compte l’exposition puisque les reprises ont été effectuées en 2012.

M. [Z] [U] n’étant ni un professionnel du bâtiment, ni constructeur de l’immeuble en cause, et étant uniquement intervenu pour aider sa mère âgée, usufruitière ayant mis en location la maison, il ne peut utilement lui être reproché tout comme à ses coïndivisaires de n’avoir pas identifié lors de ses reprises ponctuelles de 2012 qu’il aurait été judicieux et conforme aux normes applicables de prévoir un écran sous toiture au regard de la pente du versant Ouest.

Si l’absence d’écran sous toiture, cause potentielle d’infiltrations lors d’épisodes de fortes pluies, peu fréquents selon l’expert, ne pouvait être apparente pour les acquéreurs profanes, elle ne pouvait d’avantage être apparente pour les vendeurs, non professionnels de la construction, lesquels, pas plus que les acquéreurs, ne pouvaient avoir conscience d’une telle nécessité. Cette absence d’écran sous toiture, nécessairement cachée lors de la vente pour des non professionnels, tant vendeurs, qu’acquéreurs, ne caractérise pas un vice dont les vendeurs avaient connaissance et auraient sciemment caché aux acquéreurs de nature à justifier l’exclusion de la clause d’exonération de garantie prévue à l’acte de vente. Ce vice constructif ne peut engager la garantie des vices cachés des vendeurs.

Il résulte du tout, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge dont la décision doit être infirmée, que les consorts [V]-[R] doivent être déboutés de leur action en garantie des vices cachés telle que diligentée à l’encontre des consorts [U] et déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Succombant en leurs prétentions, les consorts [V]-[R] supporteront les dépens de première instance, en ce compris les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire, ainsi que les dépens d’appel. Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions définies au dispositif de la présente décision, sans pouvoir eux-mêmes prétendre à l’application de ce texte à leur profit.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M.[J] [V] et Mme [F] [R] de l’intégralité de leurs prétentions

Condamne M.[J] [V] et Mme [F] [R] pris ensemble aux dépens de première instance, en ceux compris les frais de référé et d’expertise judiciaire, ainsi qu’aux dépens d’appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de Me Houll, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Condamne M.[J] [V] et Mme [F] [R] pris ensemble à payer à M. [Z] [U], M.  [L] [U] et Mme [E] [U] épouse [M] une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance que de celle d’appel

Déboute M.[J] [V] et Mme [F] [R] de leur demande d’indemnité sur ce même fondement.

Le Greffier Le Président

N. DIABY C. ROUGER