RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/01523 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FQVP

Minute n° 23/00109

Groupement GROUPEMENT FONCIER A GRICOLE DU LILAS (GFA DU LILAS), E.U.R.L. DES LILAS

C/

S.A.R.L. MOULINS IMMOBILIER

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de Metz, décision attaquée en date du 19 Décembre 2018, enregistrée sous le n° 17/02542

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVIL

ARRÊT DU 18 AVRIL 2023

APPELANTES :

GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE DU LILAS, représentée par son représentant légal

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Représentée par Me Christine SALANAVE, avocat postulant au barreau de METZ et pat Me Isabelle HALIMI, avocat plaidant au barreau de PARIS

E.U.R.L. DES LILAS , représentée par son représentant légal

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Représentée par Me Christine SALANAVE, avocat postulant au barreau de METZ et pat Me Isabelle HALIMI, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A.R.L. MOULINS IMMOBILIER Représentée par son mandataire ad’hoc Monsieur [E] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 12 Janvier 2023 , l’affaire a été mise en délibéré, pour l’arrêt être rendu le 18 Avril 2023, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR:

PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme BIRONNEAU, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant mandat exclusif n°14/284 du 27 novembre 2014, le groupement foncier agricole du Lilas (ci-après GFA du Lilas) confiait à la SARL Moulins Immobilier la vente de terres et bâtiments agricoles (six parcelles section [Cadastre 14],[Cadastre 2], [Cadastre 3],[Cadastre 4],[Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour une superficie de 2 hectares 39 ares 20 centiares et six parcelles section [Cadastre 22], [Cadastre 12],[Cadastre 9],[Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 13] pour 66 hectares 71 ares et 36 centiares situés sur la commune de [Localité 17] pour un prix net vendeur de 730 000 euros, outre une rémunération du mandataire de 6 % à la charge du mandant.

Suivant mandat exclusif n°14/283 du 27 novembre 2014, l’exploitation agricole à responsabilité limitée des Lilas (ci-après l’EARL les Lilas) confiait à la SARL Moulins Immobilier la vente de bâtiment et terrain « ferme du château à [Localité 16] » à [Localité 17] ainsi que des bâtiments agricoles et terrains attenants cadastrés section [Cadastre 15] pour [Cadastre 7] ares 70 centiares, [Cadastre 20] pour 2 ares 60 centiares, [Cadastre 21] pour 76 ares 45 centiares, [Cadastre 19] pour 6 ares 70 centiares et [Cadastre 18] pour 18 ares 20 centiares, soit un total de 1 hectare 21 ares 65 centiares pour un prix net vendeur de 100 000 euros, outre une rémunération du mandataire de 6 % à la charge du mandant.

Les deux mandats prévoyaient qu’en « cas d’exercice éventuel d’un droit de préemption, le préempteur sera subrogé dans tous les droits et obligations de l’acquéreur: en conséquence, toute rémunération incombant éventuellement à l’acquéreur sera à la charge du préempteur. La présente condition est impérative ».

Les terres et bâtiments visés aux mandats faisaient l’objet d’un compromis de vente sous seing privé signé le 23 décembre 2015 entre le GFA du Lilas et l’EARL les Lilas d’une part et Monsieur [Y] [S] agissant au nom et pour le compte du groupement foncier agricole GEMMH en cours de formation d’autre part, moyennant un prix total de 725 000 euros. Les parties y reconnaissaient l’intervention de la SARL Moulins Immobilier pour la négociation et l’engagement du vendeur à lui verser une rémunération de 43 500 euros.

La SAFER de Lorraine informait Maître [O], notaire chargé de la vente, de l’exercice de son droit de préemption le 7 avril 2016.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 avril 2016, le GFA du Lilas et l’EARL les Lilas dénonçaient les mandats signés le 27 novembre 2014 avec la SARL Moulins Immobilier.

Au terme de deux promesses de vente sous seing privé du 4 août 2016, le GFA du Lilas et l’EARL les Lilas s’obligeaient à vendre à la SAFER ces mêmes terres et bâtiments avec faculté pour la SAFER de se substituer une ou plusieurs personnes physiques ou morales pour acquérir tout ou partie des biens.

Après avoir levé les options des promesses, la SAFER se substituait le Groupement foncier rural GEMMH (ci-après GFR GEMMH) pour l’acquisition des biens litigieux au terme d’une convention sous seing privé.

Par deux actes notariés du 16 novembre 2016, le GFA du Lilas et l’EARL les Lilas vendaient ces biens au GFR GEMMH moyennant un prix total de 499 000 euros (349 820 + 149 180) outre une somme totale de 43 500 euros réglée par l’acquéreur à la SAFER (21 000 + 22 500). Il était mentionné dans l’acte de vente du GFA du Lilas au profit du GFR GEMMH que lesdites conventions avaient été « négociées directement entre les parties sans le concours ni la participation d’un intermédiaire et que si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge de l’auteur de la déclaration inexacte ».

Par acte d’huissier du 05 septembre 2017, la SARL Moulins Immobilier a fait assigner le GFA du Lilas, l’EARL les Lilas et le GFR GEMMH devant le tribunal de grande instance de Metz afin d’obtenir le paiement de la commission due à l’agent immobilier.

Le GFR GEMMH n’a pas constitué avocat. Le GFA du Lilas et l’EARL les Lilas ont constitué avocat et ont demandé à ce que la SARL Moulins Immobilier soit déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Par jugement du 19 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Metz a :

condamné in solidum le GFA du Lilas, l’EARL les Lilas et le groupement foncier rural GEMMH à verser à la SARL Moulins Immobilier la somme de 29 940 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

débouté la SARL Moulins Immobilier du surplus de ses demandes ;

débouté le GFA du Lilas et l’EARL les Lilas de l’intégralité de leurs demandes ;

condamné in solidum le GFA du Lilas, l’EARL les Lilas et le GFR GEMMH à verser la SARL Moulins Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum le GFA du Lilas, l’EARL les Lilas et le GFR GEMMH aux dépens;

ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a retenu dans un premier temps que les promesses de vente du 4 août 2016 et les actes authentiques de vente du 16 novembre 2016 n’avaient pas été conclus pendant la durée des mandats mais postérieurement à leur résiliation, qu’en l’absence de précision de la période suivant l’expiration des mandats pendant laquelle les mandants s’interdisaient de contracter avec un acquéreur présenté par le mandataire, il ne saurait être considéré que le GFA du Lilas et l’EARL les Lilas auraient manqué à une quelconque interdiction contractuelle.

Le tribunal a également considéré que la mention des mandats relative à l’exercice éventuel d’un droit de préemption était tout aussi inopérante en ce qu’elle mettait à la charge du préempteur la rémunération incombant à l’acquéreur, alors même que ces mêmes mandats prévoyaient expressément que cette rémunération était à la charge du mandant.

Il a donc écarté tout manquement contractuel.

Dans un second temps, le tribunal a retenu que la mention dans l’acte de vente du GFA du Lilas au profit du GFR GEMMH selon laquelle lesdites conventions avaient été « négociées directement entre les parties sans le concours ni la participation d’un intermédiaire et que si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge de l’auteur de la déclaration inexacte » constituait une déclaration erronée, puisque que le bon de visite signé par les époux [S] le 23 mars 2015 et les compromis signés le 23 décembre 2015 entre le GFR GEMMH et le GFA et l’EARL des Lilas démontrent que les parties avaient été mises en relation par l’intermédiaire de la SARL Moulins Immobilier.

Il en a déduit l’existence de man’uvres visant à écarter la SARL Moulins Immobilier de l’acte de vente en ne lui versant pas le montant des honoraires prévus, qu’en application des dispositions de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, les défendeurs étaient tenus de réparer le dommage ainsi causé, que l’acte de vente ayant finalement été concrétisé la faute commise n’avait pas créé une perte de chance mais celle du gain effectivement convenu initialement, soit 6% du prix de vente.

Par déclaration du 12 février 2019, le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas ont interjeté appel à l’encontre du jugement en ce qu’il a condamné in solidum le GFA du Lilas, l’EARL les Lilas et le GFR GEMMH à verser à la SARL Moulins Immobilier la somme de 29 940 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, débouté la SARL Moulins Immobilier du surplus de ses demandes, débouté le GFA du Lilas et l’EARL les Lilas de l’intégralité de leurs demandes, condamné in solidum GFA du Lilas et l’EARL les Lilas et le GFR GEMMH à verser la SARL Moulins Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné in solidum le GFA du Lilas, l’EARL les Lilas et le GFR GEMMH aux dépens.

Par ordonnance du 9 décembre 2019, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation du rôle de l’audience d’appel 19-387 avec toutes conséquences de droit, au motif que le jugement dont appel du 19 décembre 2018, exécutoire par provision et signifié aux trois appelants, n’aurait pas été exécuté nonobstant divers actes de l’exécution.

Par déclaration de saisine enregistrée auprès du greffe de la cour en date du 17 juin 2021, le GFA du Lilas a sollicité la reprise de l’instance suite au jugement du 19 décembre 2018.

En cours de procédure d’appel, la société Moulins Immobilier a voté sa liquidation amiable avec effet au 30 octobre 2020 et le mandat du liquidateur amiable a pris fin à l’issue des opérations de clôture de la liquidation soit le 21 septembre 2021. La SARL Moulins Immobilier a donc saisi le tribunal judiciaire de Metz d’une requête aux fins de désignation d’un mandataire d’hoc le 12 avril 2022 et par ordonnance 0R 22/54 le tribunal judiciaire de Metz a désigné M. [I] à cette fin, de sorte que M. [I] intervient désormais au titre de représentant de la SARL Moulins Immobilier en sa qualité de mandataire d’hoc judiciairement désigné.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par conclusions déposées le 11 janvier 2023, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le GFA des Lilas et l’EARL des Lilas demandent à la cour de :

infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

débouter la société Moulins Immobilier, représentée par son mandataire d’hoc judiciairement désigné M. [I], de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du GFA du Lilas et de l’EARL des Lilas ;

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que le compromis du 23 décembre 2015 était caduc en raison de l’exercice par la SAFER de Lorraine de son droit de préemption ;

déclarer irrecevables les nouvelles demandes de la société Moulins Immobilier, représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [I], sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile lesquelles sont les suivantes : « l’infirmation de son quantum

En conséquence

Et par voie d’infirmation condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [I] la somme de 31 656 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016 ;

Subsidiairement, confirmer le jugement quant au quantum des condamnations et l’infirmer quant au point de départ des intérêts au taux légal et condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [I] la somme de 29 940 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016 fondé sur l’article 1240 du code civil et sur les articles 1134 et 1147 du code civil ;

Subsidiairement, Statuant sur la demande fondée sur la responsabilité contractuelle,

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du code civil et applicable au litige,

Condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire d’hoc judiciairement désigné M. [I] la somme de 31 656 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016 ;

Subsidiairement, confirmer le jugement quant au quantum des condamnations et l’infirmer quant au point de départ des intérêts au taux légal et condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [I] la somme de 29 940 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016 »

rejeter la demande subsidiaire de la société Moulins Immobilier, représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [I] ;

ordonner en tant que de besoin la restitution par la société Moulins Immobilier de toute somme en principal, intérêts et frais versés au titre de l’exécution provisoire et l’article 700 du jugement dont appel à savoir la somme de 34 563,48 euros ;

condamner la société Moulins Immobilier au paiement au GFA du Lilas et l’EARL des Lilas chacun d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les appelants exposent qu’ils ne sont pas intervenus dans l’exercice souverain du droit de préemption que la SAFER a décidé d’engager dans le cadre des dispositions de l’article L 141-12 du code rural. Ils rappellent qu’ils ont accepté une vente à un prix très largement inférieur à celui convenu dans le premier compromis de vente signé par l’entremise de la SARL Moulins Immobilier et que ce second compromis a été conclu non avec l’acquéreur initial, mais avec la SAFER de Lorraine qui disposait d’une faculté de substitution. Les appelants estiment que c’est toujours dans le cadre de son pouvoir souverain que la SAFER a désigné M. [S] (GMMH) comme nouveau titulaire acquéreur, le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas n’ayant d’autre choix que de respecter cette préemption.

Le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas soutiennent qu’en aucun cas la SARL Moulins Immobilier n’est intervenue dans ces nouvelles négociations, la vente s’étant régularisée à des conditions totalement différentes avec une réduction plus que significative du prix de vente.

Le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas font aussi valoir que dans la mesure où le compromis de vente initialement résilié était caduc et puisque le mandat de vente du 27 novembre 2014 était expiré et régulièrement résilié, les parties n’avaient aucune raison d’inviter la société Moulins Immobilier à participer à de nouvelles négociations, s’ajoutant aux 21 000 euros facturés par la SAFER en contrepartie de son intervention.

Sur la régularité de la procédure d’appel, les appelants font valoir que dans ses dernières conclusions, la société Moulins Immobilier modifie ses demandes initialement formées dans ses «conclusions avec appel incident » du 05 septembre 2019 et qui ne tendaient en réalité qu’à la confirmation du jugement assortie d’une demande subsidiaire.

Ils en déduisent que les prétentions aux fins d’infirmation du jugement et de modification du quantum de la condamnation pour le majorer violent le principe de concentration de l’article 910-4 du code de procédure civile et doivent être déclarées irrecevables.

Les appelants font aussi valoir qu’en sa qualité d’intermédiaire, la société Moulins Immobilier n’ignorait pas que la perfection de la vente dépendait de l’exercice du droit de préemption légal de sorte que le compromis signé par les parties ne pouvait être parfait qu’après purge du droit de préemption. Ils rappellent, comme indiqué dans le compromis, qu’à partir du moment où la SAFER de Lorraine avait décidé d’exercer son droit de préemption avec révision du prix, l’absence de la réalisation d’une des conditions suspensives faisait obstacle à la perfection de la vente et par conséquent au droit contractuel à commission.

Le GFA et l’EARL des Lilas estiment que si la société Moulins Immobilier s’estimait éligible au paiement d’une commission il lui appartenait d’en réclamer le montant à la SAFER qui a perçu des honoraires de négociation. Les appelants soutiennent que l’exercice du droit de préemption s’est révélé déterminant puisque le prix de vente a été très inférieur au prix initial accepté par les époux [S].

Les appelants concluent qu’aucune commission n’est contractuellement due et qu’aucune fraude n’est imputable aux vendeurs qui n’ont pu que se conformer à des dispositions légales parfaitement connues de l’intermédiaire.

Par conclusions déposées le 11 janvier 2023, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SARL Moulins Immobilier demande à la cour de :

rejeter l’appel ;

faire droit à l’appel incident ;

juger que la cour n’a pas été valablement saisie de la demande d’infirmation du jugement qui ne figurait pas au sein de la déclaration d’appel ;

Vu l’ordonnance OR 22/54 du 14 avril 2022 rendue par le tribunal judiciaire de Metz désignant M. [I] comme mandataire ad’hoc de la société Moulins Immobilier ;

infirmer le jugement du 19 décembre 2018 en ce qu’il a condamné in solidum le GFA du Lilas et l’EARL les Lilas et le GFR GEMMH à verser à la SARL Moulins Immobilier la somme de 29 940 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement et débouté la SARL Moulins Immobilier du surplus de ses demandes ;

Et statuant à nouveau,

juger que M. [I] es-qualités de mandataire d’hoc de la société Moulins Immobilier intervient dans la procédure d’appel ès qualités de représentant judiciairement désigné de la société Moulins Immobilier ;

Vu ensemble l’article 1382 ancien du code civil aujourd’hui 1240 du code civil et le principe fraus omnia corrumpit,

débouter le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas de l’ensemble de leurs moyens, fins, conclusions et demandes, en ce compris de leur demande tendant à voir « déclarer irrecevables les nouvelles demandes de la société Moulins Immobilier sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile » ;

déclarer au besoin d’office le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas irrecevables en leurs demandes de restitution en tant que de besoin par la société Moulin Immobilier représentée par son mandataire ad hoc, de toute somme en principal, intérêts et frais versée au titre de l’exécution provisoire et de l’article 700 du jugement dont appel à savoir la somme de 34 583,48 euros et de confirmation du jugement en ce qu’il aurait constaté que le compromis du 23 décembre 2015 était caduc en raison de l’exercice par la SAFER de son droit de préemption ;

confirmer le jugement du 19 décembre 2018 et l’infirmer en son quantum et juger que les condamnations au profit de la société Moulins Immobilier le seront au profit de la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire d’hoc M. [I] ;

En conséquence,

Et par voie d’infirmation,

condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [I] la somme de 31 656 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016;

subsidiairement, confirmer le jugement quant au quantum des condamnations et l’infirmer quant au point de départ des intérêts au taux légal et condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [I] la somme de 29 940 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016 ;

Subsidiairement, statuant sur la demande fondée sur la responsabilité contractuelle,

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil dans la rédaction antérieure à la réforme du code civil et applicable au litige,

condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire d’hoc judiciairement désigné M. [I] la somme de 31 656 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016;

subsidiairement, confirmer le jugement quant au quantum des condamnations et l’infirmer quant au point de départ des intérêts au taux légal et condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [I] la somme de 29 940 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016 ;

en tout état de cause,

déclarer le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas irrecevables et subsidiairement mal fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions et les rejeter ;

confirmer le jugement entrepris pour le surplus à l’exception des points faisant l’objet de l’appel incident ;

condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et subsidiairement majorer la somme de 2 000 euros allouée par le tribunal de grande instance de Metz ;

condamner in solidum le GFA des Lilas et l’EARL les Lilas aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SARL Moulins Immobilier la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre liminaire, la SARL Moulins Immobilier fait valoir qu’il n’existe aucune demande nouvelle au sein des conclusions du 20 décembre 2022, que la désignation d’un mandataire ad hoc en cours d’instance constitue une évolution du litige permettant la reprise des demandes pour son compte de sorte que le moyen soulevé par l’appelante par conclusions du 05 janvier 2023 sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile n’est ni sérieux ni fondé.

Elle considère que la cour n’a pas été valablement saisie de la demande d’infirmation du jugement qui ne figurait pas dans sa déclaration d’appel.

Sur la responsabilité délictuelle et la fraude, l’intimée sollicite la confirmation du jugement par addition et/ou adjonction de motifs puisqu’elle estime qu’il y a non seulement une faute mais une fraude caractérisée des appelants qui ont man’uvré pour tenter d’échapper au paiement de la commission de l’agent immobilier. La SARL Moulins Immobilier expose qu’en vertu du principe fraus omnia corrumpit qui est d’application autonome, cette fraude subsidiairement cette faute ont un lien de causalité directe avec les préjudices subis par la société Moulins Immobilier qui n’a pas perçu la commission contractuelle liée à la vente, alors qu’elle avait réalisé toutes les diligences pour présenter l’acquéreur au vendeur.

La SARL Moulins Immobilier fait valoir qu’après une période de dix-huit mois de mandat de vente confiée à la société Moulins Immobilier, les deux appelants ont résilié les contrats neuf jours après l’exercice du droit de préemption de la SAFER pour signer sept mois plus tard des actes authentiques de vente avec l’acquéreur que leur avait présenté l’agence immobilière. Elle expose par ailleurs qu’il résulte clairement du bon de visite du 23 mars 2015 et du compromis notarié signé le 23 décembre 2015 que l’acquéreur, le GFA du Lilas et l’EURL des Lilas ont reconnu avoir été mis en relation par l’intermédiaire de la SARL Moulins Immobilier.

La SARL Moulins Immobilier soutient que l’exercice par la SAFER de son droit de préemption n’a aucune incidence sur le litige, puisque c’est le GFR GEMMH qui s’est finalement substitué à la SAFER dans la vente des biens litigieux suite à l’exercice du droit de préemption consécutif au compromis de vente du 23 novembre 2015, ledit compromis prévoyant une rémunération de 6% de l’agent immobilier à hauteur de 43 500 euros.

La SARL Moulins Immobilier fait valoir que les conditions dans lesquelles les appelants se sont engagés dans le cadre de la vente finalement conclue à l’insu de la société Moulins Immobilier ne sont pas opposables à cette dernière et que l’existence ou non d’une commission qui aurait été versée à la SAFER est sans incidence.

Subsidiairement sur la responsabilité contractuelle, l’intimée estime, sur la base du mandat du 27 novembre 2014, de l’article 6 de la loi du 02 janvier 1970, de l’article 73 du décret d’application et de la jurisprudence de la cour de cassation que la commission est due puisque l’intermédiation est prouvée.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la régularité de la déclaration d’appel

L’article 901 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er septembre 2017 au 1er janvier 2020 dispose que :

« La déclaration d’appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l’article 58, et à peine de nullité :

1° La constitution de l’avocat de l’appelant ;

2° L’indication de la décision attaquée ;

3° L’indication de la cour devant laquelle l’appel est porté ;

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Elle est signée par l’avocat constitué. Elle est accompagnée d’une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d’inscription au rôle ».

L’article 908 du code de procédure civile dispose que : « A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dispose d’un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel pour remettre ses conclusions au greffe ».

La déclaration d’appel déposée par le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas le 12 février 2019 comportait les mentions suivantes : « appel à l’encontre du jugement en ce qu’il a condamné in solidum le groupement foncier agricole du Lilas, l’exploitation agricole à responsabilité limitée les Lilas et le groupement foncier rural GEMMH à verser à la SARL Moulins Immobilier la somme de 29 940 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, débouté la SARL Moulins Immobilier du surplus de ses demandes, débouté le groupement foncier agricole du Lilas et l’EARL les Lilas de l’intégralité de leurs demandes, condamné in solidum le groupement foncier agricole du Lilas et l’EARL les Lilas et le GFR GEMMH à verser la SARL Moulins Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné in solidum le groupement foncier agricole du Lilas, l’EARL les Lilas et le GFR GEMMH aux dépens ».

Il est exact que l’expression « infirmation du jugement » ne figurait pas dans cette déclaration d’appel.

Mais l’article 901 précité n’indique pas expressément que la déclaration d’appel doit comprendre la mention « infirmation du jugement » de sorte qu’il ne s’agit pas d’une mention dont l’absence dans la déclaration d’appel est susceptible d’entraîner la nullité de cette dernière.

En outre, dans leurs conclusions déposées le 7 mai 2019 conformément à l’article 908 précité, les appelants faisaient bien mention du fait qu’ils sollicitaient « l’infirmation du jugement ».

En conséquence la déclaration d’appel apparaît régulière et la présente cour est valablement saisie.

II- Sur la recevabilité des demandes de la SARL Moulins Immobilier concernant l’infirmation quant au quantum de la condamnation du GFA du Lilas et de l’EARL des Lilas et concernant la condamnation de ces dernières à lui payer la somme de 31 656 euros

L’article 910-4 du code de procédure civile dispose que :

« A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

Le dispositif des premières conclusions en réplique de la SARL Moulins Immobilier, déposées le 5 septembre 2019 et intitulées « conclusions avec appel incident », était le suivant :

« – Donner acte à la SARL Moulins Immobilier qu’elle conclut au fond sous les plus expresses réserves de la demande de radiation de l’appel fondé sur l’article 526 du code de procédure civile actuellement pendante devant le conseiller de la mise en état ;

rejeter l’appel et faire droit à l’appel incident,

au visa de l’article 1382 ancien du Code Civil aujourd’hui 1240 du Code Civil et le principe fraus omnia corrumpit,

débouter le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas de l’ensemble de leurs moyens, fins, conclusions et demandes ;

confirmer le jugement du 19 décembre 2018

Subsidiairement, Statuant sur la demande fondée sur la responsabilité contractuelle

Vu les articles 1134 et 1147 du Code Civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du Code Civil et applicable au litige

Condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la Société Moulins Immobilier la somme de 31 656 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016

confirmer le jugement entrepris pour le surplus à l’exception des points faisant l’objet de l’appel incident ;

condamner in solidum la GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et subsidiairement majorer la somme de 2 000 euros allouée par le Tribunal de Grande Instance de METZ ;

condamner in solidum le GFA du Lilas et EARL des Lilas aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SARL Moulins la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ».

Il résulte de l’examen de ce dispositif qu’en dépit de l’intitulé donné à ces conclusions, celles-ci ne comportaient pas d’appel incident, la SARL Moulins Immobilier se contentant de demander la confirmation du jugement notamment en ce qu’il a condamné les intimés à lui payer la somme de 29 940 euros.

La demande de condamnation in solidum du GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la SARL Moulins Immobilier la somme de 31 656 euros au titre de la commission constitue manifestement un moyen subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour ne retiendrait pas la responsabilité délictuelle du GFA du Lilas et de l’EARL des Lilas.

Le corps des écritures ne comprend d’ailleurs aucune référence à un quelconque appel incident et n’expose pas la raison pour laquelle il conviendrait d’augmenter le montant des condamnations prononcées à hauteur de 31 656 euros et de modifier le point de départ des intérêts au taux légal.

Le simple fait que la SARL Moulins Immobilier ait fait l’objet d’une procédure de liquidation amiable et qu’un mandataire ad hoc ait été désigné en cours de procédure d’appel constitue un événement procédural et non un fait autorisant la formulation de nouvelles prétentions.

Par ailleurs, la demande d’infirmation omise dans les premières conclusions de l’intimée ne peut pas être confondue avec un moyen de défense susceptible d’être soulevé à tout moment.

De même, puisque l’intimée entendait présenter une élévation du montant de sa réclamation, elle devait solliciter dès ses premières écritures l’infirmation du jugement et non sa confirmation.

Dans ses conditions, constituent des demandes nouvelles les prétentions suivantes qui figurent dans le dispositif des dernières écritures de la SARL Moulins Immobilier:

« l’infirmation de son quantum, en conséquence et par voie d’infirmation condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [I] la somme de 31 656 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016; subsidiairement, l’infirmer quant au point de départ des intérêts au taux légal et condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [I] la somme de 29 940 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016; sur la responsabilité contractuelle, condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire d’hoc judiciairement désigné M. [I] la somme de 31 656 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016 ; subsidiairement, l’infirmer quant au point de départ des intérêts au taux légal et condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [I] la somme de 29 940 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016 ».

La cour déclare donc ces prétentions irrecevables sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile.

Il en résulte que même si la présente juridiction devait considérer l’action contractuelle et/ou délictuelle de la SARL Moulins Immobilier comme étant bien fondée, le quantum de la condamnation ne pourra pas dépasser 29 940 euros à l’égard du GFA du Lilas et de l’EARL des Lilas et le point de départ des intérêts ne pourra pas être fixé antérieurement à la date du jugement de première instance.

III- Sur le constat de la caducité du compromis de vente du 23 décembre 2015

Le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que le compromis du 23 décembre 2015 était caduc en raison de l’exercice par la SAFER de Lorraine de son droit de préemption.

Mais le dispositif de la décision contestée ne comprend aucun chef sur ce point car la caducité du compromis de vente du 23 décembre 2015 constitue un moyen et non une prétention. De plus, ce fait n’est pas contesté par l’une ou l’autre partie.

La cour ne statuera donc pas sur ce point.

IV- Sur la responsabilité délictuelle du GFA du Lilas et de l’EARL des Lilas

Il se déduit de l’article 1382 du code civil devenu article 1240 du code civil que la constatation de manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d’un agent immobilier n’ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l’allocation de dommages-intérêts (sur ce point, voir par exemple Cass. 3e civ., 8 juin 2010, n° 09-14.949).

Il est exact qu’il est bien mentionné dans l’acte de vente du GFA du Lilas au profit du GFR GEMMH que « les présentes conventions ont été négociées directement entre les parties sans le concours ni la participation d’un intermédiaire et que si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge de l’auteur de la déclaration inexacte ».

Mais il ne s’agit manifestement que d’une clause de style, dans la mesure où il est également mentionné dans cet acte authentique que l’acquéreur versera à la SAFER la somme de 21 000 euros « en contrepartie de sa mission », laquelle mission a précisément consisté à servir d’intermédiaire entre les parties à l’acte de vente.

En tout état de cause, cette mention est absente de l’acte de vente signé le même jour entre l’EARL des Lilas et le GFR GEMMH.

Il est également constant que les deux mandats de vente en litige avaient été dénoncés dès le 16 avril 2016 et qu’ils ne comportaient aucune stipulation contractuelle interdisant au mandant, après l’expiration de ces mandats, de traiter directement avec un acquéreur présenté par la SARL Moulins Immobilier.

En outre, ces deux mandats de vente ne comportaient aucune stipulation contractuelle obligeant le mandant à informer l’agent immobilier, après l’expiration de ces mandats, de la réalisation effective de la vente.

Dans ces conditions, l’insertion de la mention «les présentes conventions ont été négociées directement entre les parties sans le concours ni la participation d’un intermédiaire » dans un des actes authentiques de vente, fût-elle erronée, ne peut pas constituer une man’uvre frauduleuse, les vendeurs n’ayant aucun intérêt à dissimuler l’intervention passée de la SARL Moulins Immobilier puisqu’ils n’avaient plus aucune obligation contractuelle à l’égard de cet agent immobilier.

En outre, c’est bien la SAFER qui a décidé d’exercer son droit de préemption suite à la notification du compromis de vente du 23 décembre 2015 et les deux compromis de vente du 2 août 2016 désignaient la SAFER comme acquéreur avec faculté de substitution.

Enfin, il sera relevé que les actes de vente du 16 novembre 2016 se sont conclus à un prix très inférieur à celui prévu dans le premier compromis du 23 décembre 2015 et que les vendeurs auraient eu intérêt, s’ils en avaient eu la possibilité, à réitérer le compromis signé le 23 décembre 2015, même en considération de la commission à verser à la SARL Moulins Immobilier.

Ainsi la SARL Moulins Immobilier ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de man’uvres frauduleuses imputables aux vendeurs ou même à l’acquéreur.

Par voie de conséquence, la cour infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le GFA du Lilas, l’EARL les Lilas à verser à la SARL Moulins Immobilier la somme de 29 940 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et statuant à nouveau, rejette les prétentions de la SARL Moulins Immobilier à l’encontre du GFA du Lilas et de l’EARL des Lilas sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

V- Sur la responsabilité contractuelle du GFA du Lilas et de l’EARL des Lilas

L’article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur du 17 février 1804 au 1er octobre 2016, applicable au présent litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

De plus, lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou des fautes de l’agent immobilier.

En l’espèce et comme cela a été rappelé dans le paragraphe précédent, les époux [S] ont bien visité le bien par l’intermédiaire de la SARL Moulins Immobilier (bon de visite du 25 mars 2015) et le compromis de vente du 23 décembre 2015 a été signé par M. [S] agissant au nom et pour le compte du groupement GEMMH alors en formation. Ce fait n’est pas contesté par les vendeurs.

Néanmoins, les deux mandats de vente en litige ont été régulièrement dénoncés le 7 avril 2016 et en l’absence de toute stipulation contractuelle interdisant au mandant, après l’expiration de ces mandats, de traiter directement avec un acquéreur présenté par la SARL Moulins Immobilier, il ne peut être considéré que l’EARL des Lilas et le GFA du Lilas auraient commis une faute contractuelle en vendant directement les biens en cause le 16 novembre 2016 au GFR GEMMH et ce, après que la SAFER ait fait valoir sa faculté de substitution.

En conséquence, la responsabilité contractuelle de l’EARL des Lilas ou du GFA du Lilas ne peut pas davantage être engagée et les prétentions de la SARL Moulins Immobilier sur ce fondement seront également rejetées.

VI- Sur les dépens et les frais irrépétibles

La cour infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum le groupement foncier agricole du Lilas et l’EARL les Lilas à verser à la SARL Moulins Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a condamné in solidum le groupement foncier agricole du Lilas et l’EARL les Lilas aux dépens.

Il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance dans la mesure où le GFR GEMMH qui n’a pas interjeté appel, a également été condamné aux dépens et à régler la somme de 2 000 euros à la SARL Moulins Immobilier en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, il n’est pas nécessaire de condamner la SARL Moulins Immobilier à restituer les sommes qu’elle a reçues en exécution de la décision de première instance puisque le présent arrêt constitue à lui seul un titre exécutoire.

La SARL Moulins Immobilier qui succombe sera condamnée aux dépens de l’appel.

Pour des considérations d’équité elle devra aussi payer à l’EARL des Lilas et au GFA du Lilas la somme de 3 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare régulière la déclaration d’appel et se déclare valablement saisie;

Déclare irrecevables sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile les prétentions suivantes de la SARL Moulins Immobilier : « l’infirmation de son quantum, en conséquence et par voie d’infirmation condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [I] la somme de 31 656 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016; subsidiairement, l’infirmer quant au point de départ des intérêts au taux légal et condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [I] la somme de 29 940 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016; sur la responsabilité contractuelle, condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire d’hoc judiciairement désigné M. [I] la somme de 31 656 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016 ; subsidiairement, l’infirmer quant au point de départ des intérêts au taux légal et condamner in solidum le GFA du Lilas et l’EARL des Lilas à payer à la société Moulins Immobilier représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [I] la somme de 29 940 euros au titre de la commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’acte de vente du 16 novembre 2016 » ;

Infirme le jugement rendu le 19 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Metz en ce qu’il a condamné in solidum le groupement foncier agricole du Lilas et l’exploitation agricole à responsabilité limitée les Lilas à verser à la SARL Moulins Immobilier la somme de 29 940 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en ce qu’il a condamné in solidum le groupement foncier agricole du Lilas et l’EARL les Lilas à verser la SARL Moulins Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a condamné in solidum le groupement foncier agricole du Lilas et l’EARL les Lilas aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Rejette toutes les prétentions de la SARL Moulins Immobilier représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [E] [I] à l’encontre du groupement foncier agricole du Lilas et de l’exploitation agricole à responsabilité limitée les Lilas ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de première instance ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution par la SARL Moulins Immobilier de toute somme en principal, intérêts et frais versée au titre de l’exécution provisoire et de l’article 700 du jugement dont appel ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de confirmation du jugement en ce qu’il aurait constaté que le compromis du 23 décembre 2015 était caduc;

Condamne la SARL Moulins Immobilier représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [E] [I] aux dépens de l’appel ;

Condamne la SARL Moulins Immobilier représentée par son mandataire ad’hoc judiciairement désigné M. [V] à payer au groupement foncier agricole du Lilas et à l’exploitation agricole à responsabilité limitée les Lilas la somme de 3 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La Greffière La Présidente de chambre