PhD/ND

Numéro 23/1330

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 11/04/2023

Dossier : N° RG 21/01864 – N° Portalis DBVV-V-B7F-H4NJ

Nature affaire :

Demande en nullité du bail commercial

Affaire :

[G] [Z]

[P] [J]

S.A.R.L. R2SF

C/

S.C.I. SUDLAND

S.A.S.U. B & CO

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 11 avril 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 Février 2023, devant :

Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [G] [Z]

née le 29 Mars 1963 à [Localité 4] (13)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Monsieur [P] [J]

né le 08 Août 1947 à [Localité 4] (13)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

S.A.R.L. R2SF

immatriculée au RCS de Dax sous le n° 799 361 720, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentés par Me Myriam KERNEIS, avocat au barreau de DAX

INTIMEES :

S.C.I. SUDLAND

immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 381 067 198, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Adresse 1]

S.A.S.U. B & CO

immatriculée au RCS de Dax sous le n° 328 506 399, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentées par Me Cédric REMBLIERE de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 28 AVRIL 2021

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE DAX

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2013, à effet au 15 décembre 2013, la SCI Sudland (le bailleur), représentée par M. [N], a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée R2SF (le locataire) divers locaux lui appartenant sis à Dax moyennant un loyer mensuel de 600 euros HT.

Par deux actes séparés du même jour, Madame [G] [Z] et M. [P] [J], co-gérants du locataire, se sont portés cautions solidaires dans la limite des sommes dues pour la durée totale du bail.

Par lettre du 20 mars 2015, le locataire a informé le bailleur de sa décision de fermer son commerce de vente de cigarettes électroniques en lui proposant une résiliation anticipée amiable du bail.

Par lettre du 31 mars 2015, le bailleur au rappelé au locataire ses obligations contractuelles et la faculté de résiliation à la fin de chaque période triennale, tout en laissant ouverte une possible issue transactionnelle en facilitant une cession du droit au bail à un preneur sérieux y compris dans un autre commerce que celui exploité, précision faite in fine, que tant qu’un accord n’était pas trouvé, le locataire et les cautions devaient respecter leurs engagements.

Le 18 mai 2015, le locataire a restitué les clés et donné mandat de vente sans exclusivité, d’une durée d’un an, à la société en nom collectif [N] & cie, agent immobilier, représentée par M. [N], aux fins de cession du droit au bail pour zéro euro.

Le 1er juin 2016, le locataire a renouvelé le mandat de vente.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 juin 2016, le locataire a notifié au bailleur la résiliation du bail à l’expiration de la prochaine période triennale au 14 décembre 2016.

Le locataire ayant cessé de régler les loyers depuis le mois d’avril 2015, malgré les mises en demeure successives, et suivant exploit du 22 juin 2016, la SCI Sudland a fait assigner la société R2SF, Mme [Z] et M. [J] par devant le tribunal de grande instance de Dax en paiement des sommes dues en exécution du bail et des cautionnements.

Suivant exploit du 10 janvier 2017, la société R2SF a appelé en intervention forcée la société par actions simplifiée unipersonnelle B & Co, anciennement SNC [N] & cie, aux fins de mise en jeu de sa responsabilité civile contractuelle.

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement du 28 avril 2021, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal judiciaire de Dax a :

– débouté la société R2SF, Mme [Z] et M. [J] de leur demande de nullité du contrat de bail conclu le 9 décembre 2013 entre les parties

– débouté la société R2SF, Mme [Z] et M. [J] de leur demande de caducité du contrat de bail commercial au 18 mai 2015

– constaté la résiliation du bail commercial au 14 décembre 2016,

– condamné solidairement la société R2SF, Mme [Z] et M. [J] à verser à la SCI Sudland la somme de 16.966,62 euros augmentée des intérêts courus au taux légal et trimestriellement capitalisés à compter du 1er décembre 2016

– débouté les demandeurs de leur demande de délai de paiement

– débouté la société R2SF, Mme [Z] et M. [J] de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre la SASU B & CO

– condamné solidairement la société R2SF, Mme [Z] et M. [J] à payer à la SCI Sudland la somme de 3.000 euros et à la SASU B & CO celle de 1.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

– condamné solidairement la société R2SF, Mme [Z] et M. [J] aux entiers dépens

– ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 4 juin 2021, la société R2SF, Mme [Z] et M. [J] ont relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 janvier 2023.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2022 par la société R2SF, Mme [Z] et M. [J] qui ont demandé à la cour :

A titre principal, au visa de l’article 1137 du code civil, de :

– prononcer la nullité du bail pour dol

– condamner la SCI Sudland au paiement de la somme de 3.200 euros HT correspondant à la différence entre le loyer encaissé et le montant de l’indemnité d’occupation sur 16 mois, soit jusqu’au 18 mai 2015 où la société R2SF a quitté les locaux et restitué les clefs ainsi qu’au paiement de la somme de 350 euros versée à titre de provision sur charges

– condamner la SCI Sudland au remboursement des travaux engagés par elle pour un montant de 3.988,23 euros

– condamner la même au paiement de la restitution du dépôt de garantie, soit la somme de 1.436 euros, avec intérêts sur la somme de 236 euros depuis le 9 décembre 2013, date de la conclusion du bail.

A titre subsidiaire :

– constater la résiliation amiable intervenue le 18 mai 2015

– juger que la société R2SF n’est tenue qu’au paiement des loyers d’avril et mai 2015, soit qu’au paiement de la somme de 1.200 euros HT

– réduire à néant le montant de la clause pénale conformément aux dispositions de l’article 1235-1 du code civil et en toute hypothèse la réduire dans de larges proportions

– condamner la SCI Sudland à restituer le dépôt de garantie, soit la somme de 1.436 euros avec intérêts sur la somme de 236 euros depuis le 9 décembre 2013, date de la conclusion du bail ainsi que le remboursement des honoraires d’agence pour un montant de 861 euros.

En toute hypothèse :

Au visa de l’article L. 341-4 du code de la consommation dans sa version applicable jusqu’en mars 2016, devenu L. 332-1 du code de la consommation :

– juger que la SCI Sudland ne peut manifestement pas se prévaloir des engagements de caution et demander la condamnation solidaire de Mme [Z] et de M. [J]

– réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement Mme [Z] et M. [J] avec la société R2SF au paiement de la somme de 16.966,62 euros au titre des loyers dus et de la clause pénale ainsi qu’au paiement des frais irrépétibles.

Au visa de l’article 1231-1 du code civil :

– juger que la SASU B & CO a failli à l’obligation d’information et de conseil ainsi qu’à l’ensemble de ses obligations à l’égard de la société R2SF engageant sa responsabilité civile contractuelle

– la voir condamner au paiement de la somme de 17.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la société R2SF

– la voir condamnée à la restitution des honoraires versés par les concluants soit la somme de 1.722 euros.

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a solidairement condamné la société R2SF, Mme [Z] et M. [J] à payer les sommes de 3.000 euros et [1.500 euros] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner solidairement la SCI Sudland et la SASU B & CO à payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Débouter la SCI Sudland et la SASU B & CO de leurs prétentions, fins et conclusions.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2023 par la SCI Sudland et la SASU B & CO qui ont demandé à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et de condamner solidairement la société R2SF, Mme [Z] et M. [J] à leur payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1 – sur les prétentions des appelants dont la cour est saisie

L’article 542 du code de procédure civile dispose que l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 954 alinéa 3 du même code dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il résulte des textes précités que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement.

En l’espèce, aux termes du dispositif de leurs conclusions, les appelants ont demandé l’infirmation du jugement exclusivement en ce qu’il a condamné solidairement les cautions à payer les sommes dues par le locataire et en ce qu’il a condamné solidairement le locataire et les cautions à payer diverses sommes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, la cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu’il a :

– débouté la société R2SF, Mme [Z] et M. [J] de leur demande de nullité du bail commercial pour dol

– débouté les mêmes de leur demande de caducité du contrat du bail au 18 mai 2015, étant observé que la demande subsidiaire, formée en appel, tendant à voir constater la résiliation amiable du bail au 18 mai 2015 est fondée sur les mêmes faits que ceux qui avaient été invoqués au soutien de la demande de caducité

– condamné la société R2SF à payer à la SCI Sudland la somme de 16.966,62 euros augmentée des intérêts courus au taux légal et trimestriellement capitalisés à compter du 1er décembre 2016

– débouté les demandeurs de leur demande de délais de paiement

– débouté la société R2SF, Mme [Z] et M. [J] de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de la SASU B & CO

Cette confirmation entraîne le rejet nécessaire de la demande, nouvelle à hauteur d’appel, de la restitution des honoraires d’agence et rend sans objet la demande de restitution du dépôt de garantie.

2 – sur la disproportion manifeste des cautionnements

A hauteur d’appel, Mme [Z] et M. [J] opposent à la SCI Sudland la disproportion manifeste de leur cautionnement du bail commercial au visa des textes du code de la consommation, en faisant valoir qu’ils ne disposaient, à la date du cautionnement, comme actuellement, d’aucun revenu ni patrimoine.

En droit, le moyen tiré de la perte du droit du créancier de se prévaloir d’un cautionnement manifestement disproportionné aux biens et revenus de la caution constitue une défense au fond pouvant être proposée en tout état de cause, et pour la première fois en appel.

Aux termes de l’article L. 341-3 ancien, devenu les articles L. 332-1 et L. 343-4 du même code, un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci appelée, ne lui permette de faire face à son obligation.

Il incombe à la caution, qui supporte la charge de la preuve, de démontrer que son engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus.

En l’espèce, Mme [Z] et M. [J] se sont bornés à produire un avis d’imposition indiquant qu’ils n’étaient redevables d’aucun impôt sur le revenu en 2013, ce qui est impropre à établir leur situation exacte au regard de leurs revenus, et le cas échéant de leurs biens, en l’absence de production, notamment, des déclarations d’impôt et du détail de l’avis de non-imposition.

Par conséquent, faute de démontrer le caractère manifestement disproportionné de leurs engagements respectifs, le jugement sera confirmé de ce chef.

Le jugement sera également confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les appelants seront condamnés solidairement aux dépens d’appel et à payer aux intimées une indemnité complémentaire, globale, de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

y ajoutant,

CONDAMNE solidairement la société R2SF, Mme [Z] et M. [J] aux dépens d’appel,

CONDAMNE solidairement la société R2SF, Mme [Z] et M. [J] à payer aux intimés une indemnité complémentaire globale de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, Conseiller, suite à l’empêchement de Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente