Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 21 AVRIL 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00169 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC3TI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 11/12458

APPELANTE

SCI DASQ immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 508 230 620 , agissant poursuites et diligences prise n la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 14]

Représentée et assistée de Me Bernard VATIER de l’AARPI VATIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R280

INTIMÉS

Monsieur [M] [I]

[Adresse 5]

[Localité 19]

Assignation devant le cour d’appel de Paris en date du 28 janvier 2020 conformément à l’article 659 du CPC

SNC CORESI immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 380 373 035, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 16]

[Localité 11]

Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151assistée de Me François-xavier BOURDAIS de la SELEURL BOURDAIS Avocat, avocat au barreau de PARIS, toque : L0225

La Caisse d’Epargne et de Prévoyance ILE DE FRANCE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 382 900 942, agissant poursuites et diligences prise n la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par Me Lisa PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0813

S.A. Crêdit Immobilierde France Développement (CIFD) venant aux droits du Crêdit imobilier de France – Ile de France immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 379 502 644, agissant poursuites et diligences prise n la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentée par Me Henri DE LANGLE de la SELARL HENRI DE LANGLE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0663 assistée de Me Delphine DURANCEAU de la SELARL DURANCEAU – PARTENAIRES & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE, toque : 236

SCP BRANDON- LEROUX- ELLENBOGEN et LAURET anciennement dénommée SCP THERET LEROY REBERAT BRANDON LADEGAILLERIE office notarial, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 14]

SCP Fabrice LUZU, Julien TROKINER, Sébastien WOLF, Virginie JACQUET Olivier DUPARC , notaires associés, anciennement dénommée SCP JUSOT GIRAY LUZU TOKINER DUPARC, office notarial, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 24]

[Localité 13]

SCP SCREEB NOTAIRES anciennement dénomée SCP GEN-VIDALENC MARBAUD- DE BRENIGNAN- DE BROUAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 14]

Toutes trois représentées et assistées de Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par Me Marie-josé GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0211

SA BPE (Banque Privée Européenne), immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 384 282 968, agissant poursuites et diligences prise n la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentée par Me Katia SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0296

SARL VR FINANCE, immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 483 896 551, agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 18]

Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 assistée de Me Jennifer KNAFOU de la SELASU Jean-François SALPHATI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0200

SELARL DE BOIS-[B] prise en la personne de Maître [R] [B], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL MIL HOUSE

[Adresse 1]

[Localité 17]

Assignation devant la cour d’appel de Paris en date du 28 janvier 2020 PAR procés-verbal de difficultés

SAS COGEDIM immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 054 500 814, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 16]

[Localité 12]

SCI BRILLAT SAVARIN 86 [Localité 27] immatriculée au RCS de Paris sosu le numéro 487 504 300, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 16]

[Localité 11]

SCI [Localité 20] immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 484 064 134, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 16]

[Localité 11]

SCI [Localité 25] immatriculée au RCS de Paris ssous le numéro 485 387 286 , agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 16]

[Localité 11]

Toutes quatre représentées par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151assistées de Me François-xavier BOURDAIS de la SELEURL BOURDAIS Avocat, avocat au barreau de PARIS, toque : L0225

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 2 mars 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Claude CRETON, Président de chambre

Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

– par défaut,

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– signé par Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

La société Cogedim exerce une activité de promotion immobilière. Elle crée pour chacune des opérations immobilières une société civile qui revend ensuite l’immeuble par lots sous forme de vente en l’état futur d’achèvement.

La commercialisation de ces lots est confiée à la société Cogedim vente en qualité de mandataire avec faculté de délégation du mandat.

La société Mil house, dont le gérant est M. [I], qui a obtenu de la société Cogedim vente une délégation de mandat, a présenté M. [C] [G], Mme [V] [G], son épouse, et leur fils, M. [U] [G] qui ont signé le 26 juin 2008 onze contrats de réservation.

La SCI Princeps et la SCI Dasq ont été constituées pour l’acquisition des biens.

Par acte du 25 septembre 2008, la société Brillat Savarin 86 [Localité 27] a vendu à la SCI Princeps au prix de 613 000 euros, différents lots d’un immeuble en copropriété situé à [Adresse 28]. Le prix d’acquisition a été réglé sans recourir à un prêt.

Par acte du 25 septembre 2008, la société Coresi a vendu au prix de 341 000 euros à la SCI Dasq différents lots d’un immeuble situé à [Adresse 23]. Le prix d’acquisition a été réglé sans recourir à un prêt.

Par actes conclus entre le 13 février 2009 et le 9 avril 2009, la SCI Princeps a acquis :

– de la société Brillat Savarin 86 [Localité 27], au prix de 429 000 euros, différents lots d’un immeuble en copropriété situé à [Adresse 28], financé par un prêt de 445 504 euros consenti par la Caisse d’épargne et de prévoyance d’ïle-de-France avec la caution de M. [C] [G], de [V] [G] et de M. [U] [G].

– de la société [Localité 20], au prix de 390 000 euros, différents lots d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 21], financé par un prêt de 390 000 euros consenti par le Crédit immobilier de France Île-de-France avec la caution de M. [C] [G], de [V] [G] et de M. [U] [G].

– de la société [Localité 20], au prix de 380 200 euros, différents lots d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 22], financé par un prêt de 393 510 euros consenti par le Crédit immobilier de France Île-de-France avec la caution de M. [C] [G], de [V] [G] et de M. [U] [G].

– de la société [Localité 25], au prix de 541 000 euros, différents lots d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 26], financé par un prêt de 557 748 euros consenti par la BPE avec la caution de M. [C] [G], de [V] [G].

Par acte du 9 avril 2019, la SCI Dasq a acquis de la société [Localité 20] au prix de 390 000 euros différents lots de copropriété d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 21], financé par un prêt consenti par la BPE d’un montant de

390 000 euros.

Les SCI Princeps et Dasq ayant rencontré des difficultés pour régler les échéances de remboursement des prêts, la SCI Princeps, la SCI Dasq et les consorts [G] ont assigné les sociétés Cogedim, Brillat Savarin 86 [Localité 27], [Localité 20], [Localité 25], Coresi, la BPE, le Crédit immobilier de France Ile-de-France, la Caisse d’épargne, la société VR Finance, la SCP Théret-Leroy-Roberat-Brandon-Ladegaillerie, la SCP Jusot-Giray-Luzu-Trokiner-Duparc, la SCP Uguen,-Vidalenc-Marbaud de Brenignan-Bénigne de Drouas, la société Mil house, M. [I], en annulation des ventes sur le fondement du dol, en paiement de dommages-intérêts et en résolution des prêts.

Par jugement du 17 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

– déclaré irrecevable, faute de justification de la publication au service de la publicité foncière, la demande de nullité du contrat de vente conclue ente la SCI Dasq et la société [Localité 20] le 9 avril 2009 portant sur différents lots d’un immeuble en copropriété situé à [Adresse 21] ;

– annulé le contrat de prêt résultant de l’offre de prêt du 26 mars 2009 émise par la BPE au profit de la SCI Princeps ;

– débouté la SCI Princeps, la SCI Dasq et les consorts [G] de leurs autres demandes ;

– condamné solidairement la SCI Princeps et les consorts [G], en leurs qualités de caution, à payer :

– la somme de 39 205,46 euros au titre du solde débiteur du prêt n° 184052 ;

– la somme de 57 346,94 euros au titre du solde débiteur du prêt n° 184055 ;

– rejeté les autres demandes de la BPE et de la Caisse d’épargne ;

– condamné in solidum la SCI Princeps, la SCI Dasq et les consorts [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à payer diverses sommes aux défendeurs. 

Pour rejeter les demandes, fondées sur le dol, d’annulation des contrats de vente et en paiement de dommages-intérêts, le tribunal a retenu que les pièces produites sont insuffisantes pour établir la sous-évaluation des charges, la surévaluation des revenus locatifs et la surévaluation des biens, ces pièces.

Pour rejeter les demandes en paiement de dommages-intérêts formées contre la Caisse d’épargne, la BPE et le Crédit immobilier, le tribunal a retenu que compte tenu de l’importance des revenus et du patrimoine mobilier et immobilier des consorts [G] et de la dissimulation à chacune des banques des autres projets immobiliers, ces établissements n’étaient pas tenus d’un devoir de mise en garde sur un risque d’endettement excessif puisque celui-ci n’existait pas au jour de l’émission des offres de prêt compte tenu des informations transmises.

La SCI Princeps, la SCI Dasq et les consorts [G] ont interjeté appel de ce jugement.

Les instances introduites par la SCI Princeps et les consorts [G] ont été disjointes de l’instance introduite par la SCI Dasq.

Suite au décès de [V] [G], l’instance a été reprise par ses héritiers, M. [C] [G] et M. [U] [G].

La SCI Princeps, la SCI Dasq et les consorts [G] ont déclaré se désister de l’instance et de l’action contre la Caisse d’épargne et contre la BPE. Le désistement à d’instance et d’action contre la BPE a été constaté par jugement du 12 janvier 2013.

La SCI Dasq conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

– rejeté les demandes de dommages-intérêts pour dol ;

– rejeté les demandes de nullité des acte de prêts consentis par le CIF ;

– jugé que la nullité des cautionnements n’était pas sollicitée par les consorts [G] et rejeté les demandes de décharge des cautionnements ;

– les a condamnée solidairement à payer au CIF la somme de 39 205,46 euros et la somme de 57 346,94 euros ;

– rejeté les demandes indemnitaires de la SCI Princeps à l’encontre du CIF pour manquement à son devoir de mise en garde au titre de sa qualité d’emprunteur  ;

– rejeté les demandes indemnitaires des consorts [G] pour manquement à son devoir de mise en garde en leurs qualités de cautions ;

– rejeté leurs demandes à l’encontre de la société VR finance ;

– rejeté leurs demandes à l’encontre des notaires ;

– rejeté leurs demandes de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel à l’encontre de la société Cogedim, des SCI venderesses, de M. [I], de la société Mil house, de la société VR finance, de la société Cogedim, des études de notaires ;

– rejeté leurs demandes de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral à l’encontre de la société Cogedim, des SCI venderesses, de M. [I], de la société Mil house, de la société Cogedim, des études de notaires.

Elle demande à la cour de :

– condamner à titre de dommages-intérêts sur le fondement du dol, en réparation du préjudice causé par la surévaluation du prix, in solidum la société Cogedim et :

– la société Coresi à lui payer la somme de 68 000 euros ;

– la société [Localité 20] à lui payer la somme de 70 000 euros ;

A titre subsidiaire, ordonner une mesure d’instruction afin d’évaluer la valeur vénale des biens vendus au jour de la vente ;

En tout état de cause :

– condamner la société VR finance et les sociétés de notaire au titre des faute commises à son préjudice ;

– condamner in solidum la société Cogedim, les sociétés venderesses, M. [I], la société Mil house, la société VR finance, le CIF, les études notariales à payer à la SCI Dasq la somme de 181 558,57 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel ainsi que la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Cogedim et les sociétés Brillat Savarin 86 [Localité 27], [Localité 20], [Localité 25] et Coresi ont conclu à la confirmation du jugement et, à titre subsidiaire ont demandé à être garanties par M. [I], la Caisse d’épargne, le CIF, la BPE, la société VR finance, les études de notaires. Elles ont en outre réclamé la condamnation de la partie succombante à leur payer à chacune la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le CIF a conclu à la confirmation du jugement et a sollicité la condamnation de la SCI Dasq à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société VR finance a conclu à l’irrecevabilité comme nouvelle de la demande d’expertise et à la confirmation du jugement. Elle a en outre sollicité la condamnation de la SCI Princeps et des consorts [G], ou de toute partie succombante, à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Les sociétés de notaires ont conclu à l’irrecevabilité comme nouvelle de la demande d’expertise, à la confirmation du jugement et au rejet des appels en garantie formés contre elles. Elles ont en outre sollicité la condamnation de la SCI Princeps et des consorts [G] à leur payer à chacune la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

Attendu qu’il convient de constater le désistement de la SCI Princeps et des consorts [G] de l’instance et de l’action contre la BPE ;

1 – Sur les demandes principales de la SCI Dasq contre la société Cogedim et les SCI fondées sur le dol en réparation du préjudice causé à la SCI Princeps par la surévaluation du prix de vente

Attendu que pour réclamer l’indemnisation du préjudice, qu’elle fixe à des montants correspondant seulement à la surévaluation des biens alors que dans ses conclusions elle faisait également valoir que l’étude de rentabilité réalisée par la société Mil house était grossièrement fausse pour avoir sous-évalué les charges et surévalué les revenus , la SCI Dasq se fonde sur des rapports d’expertises officieuses ; que de première part, ces expertises (pièces 34 du dossier versé aux débats), qu’elle a fait réaliser de manière non contradictoire, ne permettent pas d’établir à elles seules que les biens ont été vendus à un prix excédant leur valeur, celles-ci n’étant corroborées par aucun autre élément ; qu’en effet les estimations du cabinet gestionnaire de ces biens (pièce n° 35 du dossier versé aux débats), outre qu’elles ne confirment pas ces surélévations, ont retenu une valeur au 25 octobre 2019 et ne permettent donc pas de déterminer la valeur des biens au jour de la vente ; que, de deuxième part, ne constitue pas un dol le fait de ne pas fournir à l’acquéreur les éléments lui permettant d’apprécier la valeur du bien vendu ; que, de troisième part, les estimations retenues par les experts distinguent la valeur des biens selon qu’ils sont destinés à être occupés par l’acquéreur ou à être donnés en location dans le cadre d’un investissement avec un objectif de défiscalisation alors que non seulement il n’est pas justifié que cet objectif est entré dans le champ contractuel de la vente mais qu’en outre, et en tout état de cause, il n’appartient pas au vendeur d’adapter son prix en considération des motifs qui ont conduit l’acquéreur à acquérir le bien ;

Attendu qu’en conséquence, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une expertise, la SCI Dasq, qui ne justifie pas les préjudices allégués,doit être déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts fondée sur le dol ;

2 – Sur les demandes de dommages-intérêts formées par la SCI Dasq contre la société Cogedim, les SCI venderesses, M. [I], la société Mil house, la société VR finance, le CIF et les études de notaires

Attendu que le CIF fait valoir que les demandes indemnitaires formées contre lui ne distinguent pas les deux seuls actes dans lesquels il est intervenu et les cinq autres qui n’ont pas donné lieu à la souscription d’un prêt ou qui ont été financés par la Caisse d’épargne ou la BPE et qu’ainsi ces demandes sont irrecevables faute de sa qualité à défendre à l’action en ce qu’elles portent sur l’acquisition de biens qu’il n’a pas financée ; qu’il convient de rejeter cette fin de non-recevoir, le moyen opposé par le CIF relevant du bien fondé de la demande ;

Attendu que la SCI Dasq soutient avoir subi par les fautes conjuguées de la société Cogedim, des SCI venderesses, de M. [I], de la société Mil house, de la société VR finance, du CIF et des notaires un préjudice matériel évalué à la somme de 181 558,57 euros correspondant à la perte de trésorerie qu’a entraîné l’investissement litigieux portant sur les cinq biens immobiliers acquis par la SCI Princeps ; que toutefois, si l’étude patrimoniale réalisée par la société Mil house prévoyait qu’en 2016 la trésorerie générée par l’investissement envisagé s’élèverait à 543 176 euros alors que le déficit de trésorerie s’est élevé à 93 279 euros, outre que le défaut de réalisation de cet objectif ne peut être reproché ni à la société Cogedim, ni aux vendeurs, ni à la société VR finance, ni à au CIF, ni aux notaires qui n’ont pas participé à l’élaboration de cette étude, l’existence d’un préjudice matériel n’est pas justifiée dès lors que l’opération était destinée à la création au profit des consorts [G] d’un patrimoine immobilier dont la valorisation n’est pas contestée, le déficit de trésorerie ne pouvant constituer le seul élément d’appréciation d’un éventuel préjudice ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par le Crédit immobilier de France Ile-de-France ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société VR finance, de la SCI Princeps ainsi que de MM. [C] et [U] [G] et condamne la SCI Dasq :

– à la société Cogedim la somme de 2 000 euros,

– la SCP Brandon-Leroux-Ellenbogen et Lauret, la SCP Luzu-Trokiner-Wolf-Jacquet et Duparc et la SCP Screeb notaires chacune la somme de 2 000 euros ;

Condamne in solidum la SCI Dasq, M. [C] [G] et M. [U] [G] aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Ronzeau , Maître de Langle et Maître Hatet conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT