‘appelant.

Le 1er juge pour déclarer irrecevables les demandes du syndicat a retenu qu’aux termes de l’article 31 du cahier des charges, le syndic qui assure l’exécution des décisions de l’assemblée générale, du comité de gestion est choisi parmi des administrateurs de biens titulaires d’une carte professionnelle de gestion … son mandat ne peut excéder trois ans et est renouvelable, de telle sorte que son dernier mandat de novembre 2014 ne permettait pas d’en justifier.

En cause d’appel, le syndicat fait valoir que le procès verbal de l’assemblée géné
* * *
COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

16e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 JANVIER 2023

N° RG 22/00687 – N° Portalis DBV3-V-B7G-U7OA

AFFAIRE :

SYNDICAT D’ADMINISTRATION DE [11]

C/

[G] [H]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Janvier 2022 par le Juge de l’exécution de VERSAILLES

N° RG : 21/00445

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 12.01.2023

à :

Me Bertrand LISSARRAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES

Me Betty WOLFF, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT D’ADMINISTRATION DE [11]

Association syndicale libre, prise en la personne de son représentant légal, la société le Cabinet HABRIAL, S.A.S.U. ayant son siège social [Adresse 1], représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

N° Siret : 315 562 934

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentant : Me Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0154 – Représentant : Me Bertrand LISSARRAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2268031

APPELANTE

****************

Monsieur [G] [H]

né le 26 Février 1974 à [Localité 10] (Italie)

de nationalité Italienne

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentant : Me Betty WOLFF, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 604

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001846 du 10/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Décembre 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Président chargé du rapport et Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Président,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,

Madame Florence MICHON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Le domaine de [11] est un domaine privé d’activités de détente, loisirs et sports, composé de diverses parcelles de terrains sur le territoire des communes de [Localité 7] et [Localité 12], représentant une superficie de 110 420 m2.

Selon actes de vente en date du 28 janvier 2010, M [H] a acquis trois parcelles cadastrées section [Cadastre 5] à [Cadastre 2], formant les lots privatifs [Cadastre 8] à [Cadastre 3] au sein du domaine de [11] et selon acte de vente du 30 janvier 2012, la parcelle cadastrée [Cadastre 4] formant le lot [Cadastre 9] au sein du même domaine.

En septembre 2013, M [H] a installé une palissade en bois devant sa propriété.

Reprochant à M [H] l’édification de cette clôture sur une partie commune, le syndicat d’administration de [11] a saisi le juge des référés de Versailles et par ordonnance du 7 janvier 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles a désigné M [I] en qualité d’expert. Ce dernier a déposé son rapport le 14 décembre 2016.

Sur assignation du syndicat d’administration de [11], le jugement en date du 4 juillet 2019 du tribunal de grande instance de Versailles, rectifié le 26 septembre 2019, a notamment,

condamné M [G] [H] à enlever la clôture de palissade en bois disposée sur le terrain à usage de passage commun du domaine de [11] dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement

condamné M [G] [H] à reconstituer une clôture d’une hauteur maximum d’un mètre, le long de la limite entre sa propriété et le terrain à usage de passage commun, telle que fixée par M [I] dans son rapport d’expertise du 14 septembre 2016, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte,

condamné M [H] à payer au Syndicat d’Administration de [11] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamné M [H] à payer au Syndicat d’Administration de [11] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Faisant valoir que M [H] ne s’était pas conformé aux obligations de faire résultant du jugement susvisé, par acte d’huissier en date du 22 janvier 2021, le syndicat d’administration de [11] l’a fait assigner devant le juge de l’exécution aux fins de voir notamment assortir l’exécution des condamnations fixées par le jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 4 juillet 2019, d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Le jugement contradictoire du juge de l’exécution de Versailles en date du 19 janvier 2022 a :

Déclaré les demandes du syndicat d’administration de [11] irrecevables

Condamné le syndicat d’administration de [11] aux dépens

Débouté le syndicat d’administration de [11] de sa demande d’indemnité de procédure

Rappelé que les décisions du juge de l’exécution sont exécutoires de plein droit

Ordonné la notification du présent jugement aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception et par lettre simple.

Le syndicat d’administration de [11] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe de la cour en date du 3 février 2022.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 7 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, le syndicat d’administration de [11], appelant, demande à la cour de :

Débouter M [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions

Et statuant à nouveau de :

Assortir l’exécution des condamnations fixées par le jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 4 juillet 2019 qui a :

Condamné M [G] [H] à enlever la clôture de palissade en bois déposée sur le terrain à usage de passage commun du domaine de [11] dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

Condamné M [G] [H] à reconstituer une clôture d’une hauteur maximum d’un mètre, le long de la limite entre sa propriété et le terrain à usage de passage commun, telle que fixée par M [I] dans son rapport d’expertise du 14 décembre 2016, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir

Condamner M [G] [H] à payer au syndicat d’administration de [11], la somme de 5.000 euros à titre de résistance abusive ;

En tout état de cause,

Condamner M [G] [H] à régler au syndicat d’administration de [11], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner M [G] [H] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Lexavoue Paris-Versailles, en application de l’article 699 du code de procédure civile .

Dans ses dernières conclusions signifiées le 7 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M [G] [H], intimé demande à la cour de :

confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 19 janvier 2022

par conséquent,

Prononcer la nullité de l’assignation du 22 janvier 2021 délivrée à M [G] [H] à la requête du syndicat

Débouter le syndicat de l’intégralité de ses demandes.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 8 novembre 2022, fixée à l’audience du 7 décembre suivant et mise en délibéré au 12 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le syndicat d’administration de [11] fait valoir dans ses dernières conclusions devant la cour, le non respect du principe du contradictoire par le 1er juge au motif qu’il a relevé d’office et retenu le moyen d’irrecevabilité en ce que le syndicat ne justifiait pas de son mandat électif depuis moins de trois ans, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations.

Le non respect du contradictoire par le premier juge comme prétendu par l’appelant ne peut être sanctionné que par la nullité de la décision rendue en violation de ce principe, comme le précise d’ailleurs lui même ce dernier dans ses conclusions en page 8 mentionnant que la décision qui se fonde sur un moyen soulevé d’office n’ayant pas été présenté aux parties pour recueillir leurs observations doit être annulée.

Or, force est de constater que dans le dispositif des dernières conclusions de l’appelant, qui seul saisit la cour, en application de l’article 954 al 4 du code de procédure civile, le syndicat d’administration de [11] sollicite la seule infirmation de la décision contestée et non pas sa nullité.

Il ne sera donc pas répondu au moyen soulevé par l’appelant relatif au non respect du principe du contradictoire par le premier juge.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat d’administration de [11] au motif de l’absence de mandat du syndic

Comme préalablement rappelé, en application de l’article 954 al 4 du code de procédure civile, seul le dispositif des dernières concluions saisit la cour. L’appelant ayant demandé dans le dispositif de ses dernières conclusions l’infirmation du jugement contesté en ce qu’il a déclaré les demandes du syndicat d’administration de [11] irrecevables, il sera dès lors statué sur la recevabilité des demandes de l’appelant.

Le 1er juge pour déclarer irrecevables les demandes du syndicat a retenu qu’aux termes de l’article 31 du cahier des charges, le syndic qui assure l’exécution des décisions de l’assemblée générale, du comité de gestion est choisi parmi des administrateurs de biens titulaires d’une carte professionnelle de gestion … son mandat ne peut excéder trois ans et est renouvelable, de telle sorte que son dernier mandat de novembre 2014 ne permettait pas d’en justifier.

En cause d’appel, le syndicat fait valoir que le procès verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2022 justifie de ce mandat électif.

Au soutien de sa demande de confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a retenu l’irrecevabilité des demandes du syndicat, M [G] [H] répond que l’assignation délivrée à son encontre devant le premier juge est nulle en l’absence de pouvoir de la partie adverse, faute de justificatif du renouvellement du mandat électif du syndic et en l’absence d’autorisation de ce dernier à agir à la présente procédure au nom du syndicat, l’assemblée générale du 14 novembre 2014 ayant habilité le comité de gestion et l’assemblée générale du 18 juin 2022 ayant fait l’objet d’une contestation.

Il convient de relever que le syndicat verse aux débats le procès verbal de l’ assemblée générale du 18 juin 2022 qui en sa résolution n°10 adoptée à la majorité et intitulée : renouvellement du mandat du cabinet Habrial Bauer et associés, syndic pour une durée d’un an :

après avoir constaté que, selon la consultation écrite du 30 juin 2021, la durée du mandat du syndic, cabinet Habrial Bauer et associés, ayant son siège social [Adresse 1], titulaire de la carte professionnelle n° CPI 7501 2017 000 0208339, délivrée par la CCI Paris île de France, arrivera à expiration le 30 septembre 2022,

l’assemblée générale décide de reconduire dans ses fonctions de syndic pour une période d’un an à compter du 1er octobre 2022 jusqu’au 30 septembre 2023 au plus tard, et approuve son contrat joint aux convocations (M [H] ayant voté contre cette résolution).

Force est de constater qu’il est justifié par le syndicat du mandat électif de son syndic le cabinet Habrial Bauer et associés, d’une part à la date de l’assignation de M [H] par le syndicat représenté par ce syndic par acte du 22 janvier 2021 devant le juge de l’exécution ayant rendu la décision dont l’appel et soumise à la présente cour et d’autre part au cours de la présente procédure en appel.

La demande d’annulation de l’assignation susvisée au motif de l’absence de mandat électif du syndic à sa date devra être rejetée ainsi que l’irrecevabilité des demandes du syndicat pour ce même motif .

Sur la recevabilité des demandes du syndicat d’administration de [11] au motif de l’absence d’habilitation du syndic

Le syndicat d’administration de [11], fait également valoir en cause d’appel, qu’il est établi par le procès verbal de l’assemblée générale susvisé du 18 juin 2022 non seulement le mandat électif du syndic mais aussi l’ habilitation du syndic à agir pour le présent syndicat.

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 9 juin 1986, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale à peine d’irrecevabilité.

Il convient de relever, que le procès verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2022, en sa résolution n° 17 mentionne que le syndicat habilite le syndic à agir en justice devant le juge de l’exécution et la présente cour en appel de sa décision dans le litige l’opposant M [H] et précise que l’assemblée générale autorise le syndic cabinet Habrial Bauer et associés à former toute demande connexe ou accessoire aux demandes précédentes qui seraient rendues nécessaires par l’évolution du litige. Cette habilitation vaudra, le cas échéant, en appel et en cassation.

Force est de constater que le syndic, cabinet Habrial Bauer et associés établit par la production du procès verbal susvisé, l’habilitation contestée puisqu’il pouvait régulariser ce manquement y compris en cause d’appel et que les décisions adoptées par l’assemblée générale susvisée en ses résolutions 10 et 17 doivent être considérées comme valable tant qu’elles n’ont pas été annulées rendant l’existence du seul recours en annulation inopérant pour remettre en cause ces résolutions, ce qui au demeurant n’est pas justifié par M [H].

La demande d’annulation de l’assignation susvisée au motif de l’absence d’habilitation du syndic à sa date devra également être rejetée ainsi que l’irrecevabilité des demandes du syndicat pour ce même motif.

Les demandes du syndicat seront par conséquent déclarées recevables par voie d’infirmation et la demande d’annulation de l’assignation rejetée.

Sur la demande de prononcé d’ une astreinte du syndicat

Il sera rappelé que le jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 4 juillet 2019 rendu au vu du rapport d’expertise de M [I] désigné à la demande du syndicat a

condamné M [G] [H] à enlever la clôture de palissade en bois disposée sur le terrain à usage de passage commun du domaine de [11] dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement

condamné M [G] [H] à reconstituer une clôture d’une hauteur maximum d’un mètre, le long de la limite entre sa propriété et le terrain à usage de passage commun, telle que fixée par M [I] dans son rapport d’expertise du 14 septembre 2016, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement.

La demande tendant à assortir d’une astreinte les obligations de faire susvisées avait été rejetée par le jugement du 4 juillet 2019 au motif qu’il n’était pas justifié de ce que M [G] [H] ne se conformerait pas à ces obligations de faire dans le délai imparti.

Il sera précisé que cette décision a été assortie du bénéfice de l’exécution provisoire, que M [G] [H] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 16 janvier 2020 ; appel qui a fait l’objet d’une caducité par ordonnance du 1er octobre 2020.

Aux termes de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité, permettant ainsi de contraindre le débiteur défaillant à exécuter ses obligations.

Au soutien de sa demande d’astreinte, le syndicat d’administration de [11] fait valoir que la clôture telle que réinstallée par M [G] [H] en 2016 empiète toujours sur la partie commune, qu’elle est par conséquent toujours non conforme à ce qui a été ordonné par le jugement du 4 juillet 2019.

M [H] répond qu’il a déplacé la clôture, qu’il ne peut désormais lui être reproché un quelconque défaut, sauf à lui porter gravement préjudice.

Il est constant que la palissade en bois litigieuse installée par M [H] en 2013 a été modifiée par ce dernier en 2016.

Il sera relevé qu’il n’est pas utilement contesté par la partie appelante que la réalisation de la demande d’implantation en exécution du rapport d’expertise reviendrait, à diminuer la propriété de M [H] de 86 m2, sans redéfinir en conséquence les tantièmes de copropriété attachés à ses lots, à empêcher la circulation autour de son chalet, à rendre difficile l’ouverture de la porte d’entrée de l’habitation de ce dernier et à rendre impossible l’ouverture du regard de la fosse, alors que la clôture telle que déplacée en 2016 par M [H] est désormais, comme constaté par le procès verbal d’huissier du 22 décembre 2020 versé aux débats en pièce 11 par le syndicat d’une hauteur de 1 m, 1,10m donc conforme quant à sa hauteur, dans l’alignement de la limite de propriété des parcelles voisines et limite l’empiétement résultant de l’emplacement de la précédente clôture.

Force est de constater que cette nouvelle configuration, en exécution de la décision susvisée ne rend pas nécessaire l’astreinte sollicitée par le syndicat de nature à contraindre M [H] à procéder à l’implantation en exécution du rapport d’expertise.

La demande de prononcé d’une astreinte par le syndicat d’administration de [11] sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat

Au soutien de sa demande en dommages et intérêts, le syndicat fait valoir la résistance abusive de la partie adverse.

Le syndicat se contente de solliciter une indemnisation en réparation de cette inexécution fautive de la partie adverse mais ne justifie ni même ne prétend à un quelconque préjudice.

Sa demande de dommages et intérêts sera par conséquent rejetée en totalité.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.

PAR CES MOTIFS

,

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Déclare le syndicat d’administration de [11] recevable en ses demandes ;

Y ajoutant,

Statuant à nouveau,

Rejette la demande d’annulation de l’assignation du 22 janvier 2021 de M [G] [H] devant le juge de l’exécution ;

Rejette la demande d’une astreinte du syndicat d’administration de [11] ;

Déboute le syndicat d’administration de [11] de sa demande en dommages et intérêts ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M [G] [H] aux entiers dépens.

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,