tous. Il prétend qu’en outre les époux [E] étaient titulaires d’un véritable mandat de représentation des autres copropriétaires indivis (les parents de Mme [E]), puisqu’ils ont assisté à toutes les assemblées générales.

Il soutient avoir subi un préjudice distinct du défaut de paiement justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

La clôture de la procédure a été fixée au 9 février 2023.

Motifs de la décision

Sur la recevabilité

Le réglement de copropriété de l’immeuble ‘Le Grand Galion à [Localité 6], comporte une clause (arti
* * *
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/03725 – N° Portalis DBVH-V-B7F-IGXT

CG

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

24 août 2021 RG :1120000138

[E]

[Y]

C/

S.D.C. LE GRAND GALION

Grosse délivrée

le

à Me Lamy

Me Cauvin

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 23 MARS 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 24 Août 2021, N°1120000138

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre

Mme Laure MALLET, Conseillère

Mme Catherine GINOUX, Magistrat honoraire juridictionnel

GREFFIER :

Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Février 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Monsieur [J] [D] [E]

né le 04 Juin 1954 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par Me Clotilde LAMY de la SELEURL CABINET CLOTILDE LAMY – AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame [G] [Y] épouse [E]

née le 03 Avril 1958 à [Localité 3]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par Me Clotilde LAMY de la SELEURL CABINET CLOTILDE LAMY – AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

S.D.C. LE GRAND GALION représentée par son syndic en exercice, la SARL CITYA OCCIMO agence LA GRANDE MOTTE dont le siège social est sis [Adresse 2], inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le n°347 898 207, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège social,

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par Me Faure collaborateur de Me RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO DUBOIS/ RD ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par Me Ludivine CAUVIN, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Février 2023

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 23 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige

M. [J] [E] et Mme [G] [Y] épouse [E] (les époux [E]) sont propriétaires indivis de divers lots, un appartement constituant le lot 321, une cave constituant le lot 342 et un garage constituant le lot 379 dans la résidence le Grand Galion sise au [Adresse 5].

Par acte d’huissier délivré le 9 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Galion (le syndicat) a fait assigner les époux [E] en paiement des charges.

Par jugement rendu le 24 août 2021, le tribunal judiciaire de Nimes a :

– déclaré le syndicat recevable en ses demandes

– condamné solidairement les époux [E] à leur payer

* 4.048,46€ au titre des charges de copropriété et frais afférents tels qu’arrêtés au 19 janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2019

* 1.500€ à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier subi

* 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

– condamné les époux [E] aux dépens.

Par déclaration effectuée le 12 octobre 2021, les époux [E] ont interjeté appel.

Suivant conclusions notifiées le 2 février 2023, les époux [E] demandent à la cour de :

– réformer la décision

– déclarer irrecevable le syndicat en ses demandes

– le débouter de ses demandes

– condamner le syndicat à leur rembourser la somme de 2.040 € correspondant à un trop perçu

– condamner le syndicat à leur payer à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi 2.089,59 €

– condamner le syndicat à leur payer la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

– condamner le syndicat à leur verser la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants exposent qu’ils ne sont propriétaires indivis des lots qu’à concurrence de 35 %, la mère de Mme [E] détenant 65 % de l’indivision.

Ils prétendent que le syndicat ne pouvait l’ignorer et aurait dû demander la désignation d’un représentant pour l’indivision. Ils soutiennent qu’en l’absence de l’ autre copropriétaire de l’indivision, l’action du syndicat n’est pas recevable.

Sur le fond, ils prétendent avoir payé toutes les sommes objet du relevé de compte du 5 janvier 2023 et contestent la comptabilisation de certaines sommes (honoraires d’avocat, frais de relance et de procédure). Ils reprochent en outre au syndicat d’avoir mis en oeuvre une procédure de saisie après le jugement alors qu’ils étaient disposés à payer les sommes pour lesquelles ils étaient condamnés par le tribunal.

Suivant conclusions notifiées le 6 février 2023, le syndicat demande à la cour de :

– confirmer le jugement , sauf à le compléter en ce qu’il a omis de statuer sur la demande en recouvrement au titre des frais de recouvrement prévus à l’article10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et à actualiser la créance au 1er janvier 2023

– condamner les époux [E] à payer

* la somme de 5.792,09€ au titre des charges impayées au 1er janvier 2023

* la somme de 2.673,20 € au titre des frais de recouvrement

– subsidiairement , porter le montant des dommages et intérêts à la somme de 2.673,20 €

– condamner les époux [E] à verser la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat invoque la clause de solidarité entre les copropriétaires indivis, figurant dans le réglement de copropriété et donc opposable à tous. Il prétend qu’en outre les époux [E] étaient titulaires d’un véritable mandat de représentation des autres copropriétaires indivis (les parents de Mme [E]), puisqu’ils ont assisté à toutes les assemblées générales.

Il soutient avoir subi un préjudice distinct du défaut de paiement justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

La clôture de la procédure a été fixée au 9 février 2023.

Motifs de la décision

Sur la recevabilité

Le réglement de copropriété de l’immeuble ‘Le Grand Galion à [Localité 6], comporte une clause (article 29-III) instituant une solidarité entre les indivisaires, libellée ainsi :

‘dans le cas où un lot viendrait à appartenir à plusieurs co-propriétaires…ceux-ci sont tenus solidairement des charges vis à vis du syndicat’…

Cette clause de solidarité est licite et doit produire effet, quelle que soit l’origine de l’indivision.

Il s’en déduit que le syndic peut demander à l’un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges.

En l’espèce le syndic est donc recevable à demander aux époux [E], indivisaires à hauteur de 35 %, le paiement de la totalité des charges et ce d’autant que le relevé de propriété produit aux débats ne mentionne que leurs noms.

Il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable le syndicat des copropriétaires de la résidence le Grand Galion en ses demandes.

Sur le paiement des charges

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d’ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale.

En l’espèce, le syndic produit :

– le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 16 juillet 2016

– le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 10 décembre 2016

– le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 17 juin 2017

– le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 9 juin 2018

– le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 13 juillet 2019

– le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 19 septembre 2020

– le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 23 octobre 2021

– les appels de fonds adressés aux époux [E] concernant des provisions pour travaux et décompte de charges pour les périodes précitées

– les relevés de compte successifs adressés aux époux [E] , dont le dernier est arrêté au 19 janvier 2023 et comporte

*au débit des époux [E] les appels de fonds consécutifs aux assemblées générales précitées ainsi que des frais de contentieux

* et au crédit, les réglements comptabilisés au profit des époux [E].

Il apparait que les époux [E] ont réglé à la date du 19 janvier 2023 l’intégralité des sommes qui leur étaient réclamées, y compris les frais de contentieux représentant une somme de 2.457,20 €, au sujet desquels la cour statuera infra afin de déterminer s’ils constituent soit des frais nécessaires au sens de l’ article10-1de la loi du 10 juillet 1965, soit des frais irrépétibles ou encore des dépens.

Le litige ayant évolué depuis le jugement déféré par l’actualisation de la créance et les réglements effectués par les époux [E], le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé une condamnation à leur encontre au titre du paiement des charges, la cour constatant que les époux [E] ont réglé l’intégralité des sommes qui leur étaient réclamées.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndic justifie avoir adressé aux époux [E] une mise en demeure le 12 février 2018, de sorte que le coût de cet acte constituant un préalable nécessaire imposée par la loi rentre dans la catégorie des frais nécessaires ( 36 euros).

Il en est de même en ce qui concerne les frais de relance postérieurs effectués par le syndic au nombre de 4. Toutefois, ils ne pourront être retenus chacun qu’à hauteur de 33,60 €, conformément au stipulations contractuelles du contrat de syndic, soit pour un montant cumulé de 134,40 euros (33,60 X 4).

Parmi les frais nécessaires occasionnés par la défaillance des époux [E], doivent également figurer les frais de constitution du dossier par le syndic pour l’avocat, dont le montant contractuel est fixé à 400 €.

En définitive, les frais nécessaires liés au paiement des charges, imputables aux époux [E], sont les suivants :

mise en demeure du 12 février 2018

36 euros

frais de relance par le syndic

134,40 euros

Frais de constitution du dossier pour l’avocat

400 euros

total

570,40 €

Tous les autres frais facturés et notamment les honoraires d’avocat, doivent rentrer dans la catégorie des frais irrépétibles et ne peuvent être intégrés dans la catégorie des frais nécessaires au sens de l’article10-1a de la loi du 10 juillet 1965.

Les époux [E] ayant réglé la somme réclamée de 2.457,20 € au titre des frais nécessaires, il en résulte un trop versé de 1.886,80 euros que le syndicat sera condamné à leur rembourser.

Sur les dommages et intérêts

En s’abstenant de régler leur quote-part de charges de copropriété pendant une très longue période de presque cinq années, les époux [E] ont privé le syndicat des copropriétaires de légitimes rentrées de fonds, le contraignant en sus à engager des frais pour le recouvrement de sa créance et laissant supporter aux autres copropriétaires composant le syndicat la charge de leur dette.

Le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge sur l’ensemble des autres copropriétaires et entraînant par ailleurs un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Il s’agit d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé.

Le préjudice de trésorerie subi par le syndicat a été ainsi justement évalué par le premier juge à la somme de 1.500€.

Le jugement déféré sera donc confirmé à cet égard.

Sur les autres demandes de dommages et intérêts

En premier lieu, l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière de droit.

Or, rien de tel n’est démontré en l’espèce.

Par suite, il y a lieu de débouter les époux [E] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par ailleurs, il ne peut être reproché au syndicat bénéficiaire d’un titre exécutoire – le jugement – d’avoir mis en place rapidement une mesure d’exécution pour obtenir le paiement de sa créance, aucun texte ne subordonnant le recours à une telle mesure à une tentative amiable de recouvrement.

Il y a donc lieu de rejeter les demandes de dommages et intérêts formée par les époux [E].

S’agissant de la demande du syndicat sollicitant le montant des frais facturés à titre de dommages et intérêts, il importe de relever d’une part qu’il lui a été accordé une partie de ce montant comme frais nécessaires, et que les autres frais sont indemnisés sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les époux [E] succombant partiellement dans leur recours, seront condamnés à payer au syndicat la somme de 1.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance (1ère instance et appel).

PAR CES MOTIFS

:

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Infirmant partiellement le jugement déféré et statuant sur le tout pour une meilleure compréhension de la décision

Déclare le syndicat recevable en ses demandes

Constate que M. [J] [E] et Mme [G] [Y] épouse [E] ont réglé l’intégralité des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires de la résidence ‘Le Grand Gallion à [Localité 6]’

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence ‘Le Grand Gallion à [Localité 6]’ à rembourser à M. [J] [E] et Mme [G] [Y] épouse [E] la somme de 1.886,80 euros au titre des frais nécessaires

Condamne M. [J] [E] et Mme [G] [Y] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ‘Le Grand Gallion à [Localité 6]’ la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts

Déboute les parties de leurs autres demandes de dommages et intérêts

Condamne M. [J] [E] et Mme [G] [Y] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ‘Le Grand Gallion à [Localité 6]’ la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M. [J] [E] et Mme [G] [Y] épouse [E] aux dépens de l’instance (1ère instance et appel).

Arrêt signé par la présidente et la greffière,

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,