meuble en copropriété [Adresse 1] (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Bonneville aux fins notamment de voir annuler l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires dudit immeuble du 3 août 2018.

Par jugement rendu le 7 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Bonneville :

– déboutait Mme [J] [C] de l’ensemble de ses demandes,

– rejetait la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété [Adresse 1] situé [Adresse 1] sur la commu
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COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 13 Décembre 2022

N° RG 20/01218 – N° Portalis DBVY-V-B7E-GRHE

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 07 Juillet 2020

Appelante

Mme [J] [C]

née le 11 Décembre 1939 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL BASTID ARNAUD, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

Intimé

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 1] – [Localité 4]

Représenté par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats plaidants au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 26 Septembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 octobre 2022

Date de mise à disposition : 13 décembre 2022

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Composition de la cour lors des débats et du délibéré :

– Mme Hélène PIRAT, Présidente,

– Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

– Mme Claire STEYER, Vice-présidente placée Vice-présidente placée,

avec l’assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et Procédure

Mme [J] [C] est propriétaire des lots numéros 123, 132 et 348 (un studio, une cave et une place de parking) de l’immeuble en copropriété [Adresse 1] situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 4] 74.

Par acte en date du 3 décembre 2018, Mme [J] [C] assignait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété [Adresse 1] (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Bonneville aux fins notamment de voir annuler l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires dudit immeuble du 3 août 2018.

Par jugement rendu le 7 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Bonneville :

– déboutait Mme [J] [C] de l’ensemble de ses demandes,

– rejetait la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété [Adresse 1] situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 4],

– condamnait Mme [J] [C] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3’000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamnait Mme [J] [C] aux dépens avec distraction au profit de Me Emilie Burnier-Framboret,

– disait n’y avoir lieu à exécution provisoire.

En retenant notamment que :

‘ Mme [J] [C] ne démontrait pas, comme elle le soutenait, que la réunion de l’assemblée générale ne s’était pas tenue sur la commune de [Localité 4], comme mentionné dans la convocation,

‘ les résolutions n°3 et n°5 de l’assemblée générale du 3 août 2018 répondaient aux exigences du décret du 17 mars 1967, de même que le contrat de syndic en ce qu’il fixait une durée inférieure à trois années et précisait ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance,

‘ le point numéro 6 de l’assemblée générale ne constituait pas une résolution dès lors qu’aucune décision n’avait été prise par l’assemblée.

Par déclaration au Greffe en date du 21 octobre 2020, Mme [J] [C] interjetait appel de ce jugement dans toutes ses dispositions.

Prétentions des parties

Par dernières écritures en date du 12 septembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [J] [C] demandait à la cour de réformer partiellement le jugement en ce qu’il l’avait déboutée de ses prétentions et condamnée à payer une indemnité procédurale et les dépens de l’instance et statuant à nouveau, de :

‘ annuler l’assemblée générale et l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 3 août 2018 ;

‘ annuler les résolutions 3, 5 et 6 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 3 août 2018, ‘entraînant la non validité de l’élection’ ;

‘ condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 5’000’euros à titre de dommages-intérêts du fait des fautes commise à son préjudice ;

‘ condamner enfin le syndicat des copropriétaires au paiement des sommes de 2’000’euros au titre de l’indemnité procédurale en première instance, 5’000’euros au titre de l’indemnité procédurale en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront distraits au profit de la Selarl Arnaud Bastid, société d’avocat sur son affirmation et au profit de la Selurl Bollonjeon, avocat associé, pour ceux d’appel.

Au soutien de ses prétentions sur les annulations sollicitées, Mme [J] [C] faisait valoir notamment que :

‘ aucun élément ne permettait d’avoir la certitude que l’assemblée générale s’était tenue dans la commune de [Localité 4], alors qu’il était d’usage que le procès-verbal mentionnât le lieu précis de la réunion ;

‘ les résolutions n°3 et 5 ne mentionnaient pas l’approbation du contrat de syndic et la résolution n°5 autorisant la signature du contrat ne mentionnait pas le vote ;

Par dernières écritures en date du 29 décembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] demandait à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il avait débouté Mme [J] [C] de ses prétentions et l’avait condamnée à payer une indemnité procédurale et les dépens de l’instance, de l’infirmer en ce qu’il l’avait débouté de sa propre demande de dommages-intérêts et statuant à nouveau,

‘ condamner Mme [J] [C] à titre reconventionnel, au titre de ses demandes abusives et téméraires, au paiement de la somme de 20’000’euros à titre de dommages et intérêts,

‘ la condamner au paiement de la somme de 10’000’euros en cause d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

‘ la condamner aux entiers dépens qui seront distraits au profit de Me Michel Fillard, avocat sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires faisait valoir notamment que :

‘ le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 août 2018 n’avait pas à mentionner le lieu où s’était tenue l’assemblée, faute d’une disposition légale ou réglementaire d’ordre public en ce sens, et Mme [J] [C] ne rapportait pas la preuve de la tenue de l’assemblée générale ailleurs que dans celui mentionné dans la convocation ;

‘ le contrat de syndic avait bien une durée des faits précisée quant au début et à la fin de la mission confiée à la société de gestion immobilière des Alpes,

‘ la résolution n°5 était régulière en ce qu’aucune personne ne s’y était opposée,

‘ la résolution n°6 était purement informative, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas le pouvoir de procéder à l’évaluation et à la taxation des honoraires de Me'[P], ès qualités d’administrateur provisoire en vertu de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

Une ordonnance en date du 26 septembre 2022 clôturait l’instruction de la procédure et l’affaire était appelée à l’audience du 11 octobre 2022.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

MOTIFS ET DÉCISION

I – sur les demandes d’annulation présentées par Mme [J] [C]

Mme [J] [C] sollicite d’une part, l’annulation totale de l’assemblée générale du 3 août 2018, d’autre part, l’annulation des résolutions 3, 5 et 6 du procès-verbal d’assemblée générale du 3 août 2018.

‘ sur la demande d’annulation de l’assemblée générale

Mme [J] [C] fonde sa demande d’annulation au motif que le procès-verbal ne mentionne pas précisément le lieu où s’est tenue l’assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires soutient que seule la convocation doit mentionner le lieu exact de la réunion.

Sur ce,

Aux termes de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, alinéa 1, ‘La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée‘ tandis que l’article 17 du même décret relatif aux mentions du procès-verbal d’assemblée générale ne contient aucune disposition relative au lieu où l’assemblée générale s’est tenue. Enfin, l’article 55 du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] prévoit que l’assemblée générale se tienne dans la commune du lieu de situation de l’immeuble en l’espèce [Localité 4] ou dans une commune limitrophe.

La convocation à l’assemblée générale adressée à Mme [J] [C] par l’administrateur provisoire de la copropriété mentionne que l’assemblée générale ‘aura lieu le 3 août 2018 à 14 heures à la copropriété [Adresse 1] [Localité 4] (74).

C’est donc pas de justes motifs que le premier juge a indiqué que, quand bien même le projet de contrat de syndic soit prérempli à l’adresse de [Localité 5], ceci était sans conséquence et qu’il appartenait à Mme [J] [C] de démontrer que l’assemblée générale ne s’était pas tenue effectivement dans les locaux de la copropriété à [Localité 4], ce qu’elle n’a pas fait en première instance et pas plus en cause d’appel.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 août 2018 formée par Mme [J] [C].

‘ sur les demandes d’annulation des résolutions 3 et 5 du procès-verbal d’assemblée générale du 3 août 2018

Mme [J] [C] soutient que ces résolutions concernant le nouveau syndic ne mentionnent pas l’approbation du contrat de syndic, alors même que le contrat communiqué n’était qu’un projet sans date et sans durée et, qu’en outre, la résolution n°5 ne contient pas la mention des votes comme l’impose l’article 17 du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir le projet du contrat de mandat avait été envoyé avec la convocation à l’assemblée générale et que la désignation s’est faite au vu du projet, que par ailleurs,le contrat concerné et signé était daté et comprenait une date de prise d’effet et une durée de 2 ans. Enfin, il précisait pour la résolution n°5 que la délégation de signature n’était pas prescrite et qu’il n’y avait eu aucune opposition des copropriétaires présents.

sur ce,

Aux termes de l’article 29 du décret précité dans sa version alors applicable, ‘la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965″, l’article 28 du même décret dans sa version alors applicable fixant la durée du mandat à 3 ans maximum sauf dans certains cas. Par ailleurs, l’article 17 al 3 du décret dans sa version alors applicable prévoit que ‘Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix’.

La résolution n°3 était la suivante : ‘désignation d’un nouveau syndic’. Le procès verbal mentionne les quatre propositions de contrat reçues et le résultat des votes, l’assemblée générale ayant voté en faveur de la candidature de la société ‘Sociétés de gestion Immobilière des Alpes’ à la majorité de l’article 25, étant ajouté la phrase ‘en conséquence, la SAS Sociétés de Gestion Immobilière des Alpes représentée par M. [V] [S] est élue en qualité de syndic pour une durée de deux années et jusqu’au 2 août 2020 à la majorité de l’article 25″.

La résolution n°5 s’intitulait ‘pouvoir à donner pour signer le contrat de syndic’ et mentionnait ‘l’assemble général donne tous pouvoirs au président de l’assemblée pour signer le contrat de syndic ce qui est fait à l’assemblée‘.

Les projets de contrat de syndic avaient été adressés aux copropriétaires en même temps que la convocation à l’assemblée générale. Les copropriétaires ont eu le choix entre quatre propositions et se sont évidemment prononcés en fonction des projets de contrat, de sorte que le contrat du syndic choisi a été en conséquence approuvé, la durée du mandat et sa date de prise d’effet étant mentionnée dans la résolution n°3 et étant fixée au contrat, sans que celle-ci n’excède la durée légale de trois ans imposée par le décret du 17 mars 1967. Ainsi, la résolution n°3 n’est pas entachée de nullité ni la résolution n°5 de ce fait.

S’agissant cependant pour celle-ci de l’absence de mention de vote, en premier lieu, il s’agissait d’une décision explicite, c’est à dire, une ‘disposition adoptée par l’assemblée générale qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolutions de principe’ (nota Cass. 3e civ., 28 avr. 1993) et pas uniquement une simple information. Cette résolution n’a d’ailleurs reçu, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, aucune opposition ce qui signifie qu’elle a été soumise au vote.

Or, après avoir approuvé le contrat de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires doit désigner une personne chargée de signer le contrat de syndic au nom du syndicat des copropriétaires. En effet, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 impose que le contrat mentionne M. ou Mme, le nom de famille ainsi que le prénom de la personne tenue d’exécuter la décision de l’assemblée générale des copropriétaires. La désignation par l’assemblée générale peut concerner le président de l’assemblée générale, mais aussi souvent le président du conseil syndical, voire même une autre personne. Cette désignation qui habilite la personne désignée à engager le syndicat est une décision.

S’agissant d’une décision de l’assemblée générale, les votes devaient donc figurer dans la résolution ce qui n’est pas le cas en l’espèce

L’inaccomplissement des formalités prescrites dans l’intérêt de tous doit être sanctionné par la nullité des décisions d’assemblée, sans avoir à se préoccuper de savoir si l’irrégularité relevée a ou non causé un préjudice personnel au copropriétaire demandeur (Cass. 3e civ., 28 avr. 2011, n° 10-15.264 ‘ Cass. 3e civ., 11 avr. 2012).

En conséquence, quand bien même cette résolution ne cause aucun grief à Mme [J] [C], il y a de prononcer son annulation.

‘ sur la demande d’annulation de la résolution n° 6

Mme [J] [C] estimait qu’il s’agissait d’une décision et que dès lors, la mention des votes aurait dû être portée sous cette résolution.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les honoraires du syndic provisoire n’ont pas à être approuvés par l’assemblée générale dès lors que ces honoraires sont soumis à la taxation et qu’aucune décision n’a pas été prise de sorte qu’il n’y a pas eu de vote. Selon lui, en l’absence de vote, il n’y a pas eu de décision susceptible d’annulation.

Sur ce,

La résolution n°6 intitulé ‘approbation des frais et honoraires de l’administrateur provisoire’ mentionne : ‘les frais et honoraires de l’administrateur provisoire sont présentés à l’assemblée et s’élèvent à 6 883,91 euros HT, outre coût des convocations par LRAR, frais de notification du présent procès-verbal et TVA à 20 % et approuvés’.

Au vu de cette mention, bien que maladroitement rédigée, il n’apparaît pas que cette résolution ait été soumise au vote et Mme [J] [C] n’en rapporte pas la preuve contraire. Aucune décision n’a donc été prise par l’assemblée générale qui au demeurant n’a pas à approuver les honoraires de l’administrateur provisoire qui, s’ils constituent une charge commune, doivent être taxés selon la procédure visée aux articles 704 à 719 du code de procédure civile par ordonnance laquelle peut éventuellement faire l’objet d’un appel par le syndicat des copropriétaires devant la juridiction du premier président.

Ainsi, en l’absence de décision prise par l’assemblée générale, Mme [J] [C] est irrecevable à poursuivre la annulation de la résolution n°5, qui n’était qu’une information des copropriétaires et non une décision.

II – Sur la demande de dommages-intérêts formée par chacune des parties

Chacune des parties sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts en l’absence de faute et de préjudice démontré, étant précisé s’agissant de Mme [J] [C] qu’elle échoue à titre principal dans ses prétentions dont une concerne l’administrateur provisoire qui a dû être nommé compte tenu de son attitude systématique d’opposition et que la résolution annulée ne lui a causé aucun grief, puisqu’il était nécessaire que le contrat du syndic soit effectivement signé. Pour autant, le syndicat des copropriétaires échoue à démonter l’existence d’un abus dans l’exercice de l’action de Mme [J] [C] qui a obtenu une annulation de résolution.

III – Sur les demandes accessoires

Mme [J] [C], qui échoue à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel et la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens.

L’équité commande de débouter Mme [J] [C] de sa demande d’indemnité procédurale tant en première instance qu’en appel, de confirmer l’indemnité procédurale allouée au syndicat des copropriétaires en première instance et de rejeter sa demande d’indemnité procédurale en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement entrepris uniquement en ce qu’il a débouté Mme [J] [C] de sa demande tendant à la nullité de la résolution n° 5 du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété ‘[Adresse 1]’, sise à [Localité 4] 74 en date du 3 août 2018,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Prononce l’annulation de la résolution n° 5 du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété ‘[Adresse 1]’, sise à [Localité 4] 74 en date du 3 août 2018,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Mme [J] [C] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes d’indemnité procédurale en cause d’appel,

Condamne Mme [J] [C] aux entiers dépens d’appel distraits au profit de Me Michel Fillard, avocat sur son affirmation de droit.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le

à

la SELARL BOLLONJEON

Me Michel FILLARD

Copie exécutoire délivrée le

à

Me Michel FILLARD