Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 25 mars 2014), que, par actes des 1er janvier 2001 et 1er juin 2008, la société civile immobilière (SCI) Verci a donné à bail à la société Acor inter un immeuble à usage de bureaux ; que la SCI Verci a assigné la société Acor inter afin de voir fixer le loyer du bail du 1er juin 2008 à 8 144, 24 euros par mois et non par an comme mentionné dans l’acte et en paiement d’un arriéré de loyers calculé sur cette base ; que le mandataire liquidateur de la société Acor inter, placée en liquidation judiciaire le 12 juin 2012, a sollicité reconventionnellement le remboursement de la somme de 8 144, 24 euros au titre de loyers versés à tort mensuellement de juin 2008 à février 2009 et d’une certaine somme payée au titre des révisions de loyers du 1er juin 2001 au 31 mai 2008 ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu que le mandataire liquidateur de la société Acor inter fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en remboursement des loyers indûment payés du 1er juin 2001 au 31 mai 2008 ;

Mais attendu qu’ayant retenu que la gestion du groupe avait été entérinée à l’occasion des approbations des comptes sociaux et, pour ce qui concerne la fixation des augmentations de loyers, avec l’accord de la société Acor inter qui ne les avait jamais contestées, la cour d’appel a pu en déduire, abstraction faite d’un motif surabondant relatif à la qualification du bail dès lors que l’article L. 145-15 du code de commerce n’interdit pas aux parties, en cours de bail, de procéder à la révision du loyer sans tenir compte des règles de l’article L. 145-38 de ce code, que la demande de remboursement de la société Acor inter devait être rejetée ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la première branche du moyen unique du pourvoi principal qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa deuxième branche :

Vu l’article 1134 du code civil ;

Attendu que, pour dire que le loyer du bail du 1er juin 2008 est de 8 144, 24 euros par an et rejeter les demandes de la SCI Verci, l’arrêt retient que le bail signé le 1er juin 2008 stipule que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de huit mille cent quarante-quatre euros vingt-quatre centimes (8 144, 24 euros) », que ce montant apparaît encore dans le texte de la convention de garantie d’actif et de passif signé par M. X… en son nom personnel au mois de juillet 2008, où il est écrit que « le bail a été conclu à compter du 1er juin 2008 pour une durée de neuf ans pour un loyer annuel hors taxes de 8 144, 24 euros, que le rapport d’audit établi au mois d’octobre 2007 et remis aux cessionnaires ne remet pas en cause les termes du bail litigieux dès lors qu’il est antérieur à sa signature et ne fait que décrire le bail en cours à cette date, tout en précisant que le « bail d’Acor inter est en cours de rédaction », et que, dans ces circonstances, la SCI Verci ne démontre pas l’erreur matérielle alléguée ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le versement d’un loyer mensuel par le preneur de juin 2008 à février 2009 ne démontrait pas que l’accord des parties avait porté sur un loyer de 8 144, 24 euros par mois et que le contrat de bail était affecté d’une erreur matérielle, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a dit que le loyer du bail du 1er juin 2008 était de 8 144, 24 euros hors taxes et hors charges par an, débouté la SCI Verci de ses demandes et condamné la société Verci à payer à la société Acor inter la somme de 65 153, 92 euros en remboursement des sommes indûment versées au titre des loyers de juin 2008 à février 2009 et les intérêts au taux légal à compter du jour où les versements indus ont été effectués, l’arrêt rendu le 25 mars 2014, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne Mme Y…, ès qualités de mandataire liquidateur de la société Acor inter, aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y…, ès qualités de mandataire liquidateur de la société Acor inter, et la condamner à payer à la SCI Verci la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit, au pourvoi principal, par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour la société Verci

Le moyen reproche à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR dit que le loyer du bail entre les parties du 1er juin 2008 est de 8. 144, 24 € hors taxes et hors charges par an ; débouté la SCI VERCI de ses demandes ; condamné la SCI VERCI à payer à Maître Y…ès-qualités de liquidateur de la Société ACOR INTER la somme de 65. 153, 92 € en remboursement des sommes indûment versées au titre des loyers de juin 2008 à février 2009, somme augmentée des intérêts légaux à compter du jour où les versements indus ont été effectués et dit que les condamnations prononcées par le premier juge porteront intérêts au taux légal majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de première instance est devenue exécutoire ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la période postérieure au 1er juin 2008 : la société Verci soutient que le loyer du bail était au 1er mai 2008 de 8. 144, 24 euros par mois et que par une erreur de plume, à l’occasion de l’établissement du nouveau bail le 1er juin 2008, il a été stipulé que ce loyer était mensuel ; qu’elle expose qu’il s’agit d’une erreur d’inattention du bailleur s’agissant de remplir un formulaire pré-établi mais que dans l’esprit des parties, il n’existait aucun doute quant au fait que ce loyer était convenu à titre mensuel ; qu’elle relève que la société Acor Inter a effectivement acquitté mensuellement un loyer de 8. 144, 24 euros pendant plusieurs mois, ainsi qu’en attestent les chèques versés aux débats et que ce n’est qu’en s’avisant de l’erreur de plume affectant le bail que cette société a cessé de régler les loyers ; qu’elle invoque un rapport d’audit réalisé par la société Fimecor Baker Tilly au mois d’octobre 2007, énonçant en page 31 que la société Acor Inter louait à cette date les locaux à la Sci Verci pour une somme de 7. 831 euros par mois hors taxe ; qu’elle sollicite en conséquence son admission au passif de la société Acor Inter pour la somme de 146. 536, 32 euros ; que maître Y…ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Acor Inter conteste toute erreur matérielle affectant le bail du 1er juin 2008 et fait valoir qu’en raison d’une restructuration du service comptable de cette société, décidée par ses nouveaux actionnaires, une somme de 65. 153, 92 euros a été trop versée à la Sci Verci laquelle s’est abstenue de le signaler ; qu’ainsi que le relève maître Y…ès-qualités de liquidateur de la société Acor Inter, que le bail signé le 1er juin 2008, stipule sans ambiguïté et en toutes lettres que le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de huit mille cent quarante-quatre euros 24c (8. 144, 24 €) ; que ce montant apparaît encore dans le texte de la convention de garantie d’actif et de passif signé par M. X… en son nom personnel au mois de juillet 2008, où il est écrit que le bail a été conclu à compter du 1er juin 2008 pour une durée de neuf ans pour un loyer annuel hors taxes de 8. 144, 24 €, une copie du bail figure en annexe 8 ; que maître Y…ès-qualités ne prétend nullement que cette convention serait opposable à la société Acor Inter, mais observe justement qu’il convient d’apprécier au vu du contexte général, si le bail comporte ou non une erreur de plume, dont la preuve incombe à la Sci Verci ; qu’à cet égard, le rapport d’audit établi au mois d’octobre 2007, remis aux cessionnaires ne remet pas en cause les termes du bail litigieux, dès lors qu’il est antérieur à sa signature et ne fait que décrire le bail encours à cette date, tout en précisant que le bail d’Acor Inter est en cours de rédaction ; que dans ces circonstances, la Sci Verci manque à démontrer l’erreur matérielle alléguée, de sorte que confirmant la décision déférée, la Sci Verci sera déboutée de ses demandes afférentes à la période postérieure au 1er juin 2008 et condamnée à payer à maître Y…ès qualités la somme de 65. 153, 92 euros en remboursement des sommes indûment versées du 1er juin 2008 au mois de février 2009 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jour où les versements ont été effectués, intérêts qui seront majorés de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de première instance est devenue exécutoire conformément aux dispositions de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier »

ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « Sur la période postérieure à la prise d’effet du bail du 1er juin 2008 : le contrat de bail entre les parties du 1er juin 2008 à effet à cette date dispose que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel HT en principal de 8. 144, 24 € auquel s’ajoute une provision sur charges trimestrielles de 1. 200 € et assorti d’une clause d’indexation ; que la SCI VERCI ne démontre pas que le montant du loyer ainsi défini au contrat qui fait la loi des parties ne correspond pas à la volonté de celles-ci et qu’en réalité ce loyer était mensuel ; qu’en conséquence, le montant du loyer au 1er juin 2008 est de 8. 144, 24 € hors taxes et hors charges par an, montant qui est mentionné dans l’acte de garantie d’actif et de passif passé le 11 juillet 2008 lors de la cession des parts de la société ACOR INTER ; que la SCI VERCI indique que la société ACOR INTER a versé un loyer de 8. 144, 24 € par mois de juin 2008 à février 2009 ; qu’elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 65. 153, 92 € en remboursement des sommes indûment versées par la société ACOR INTER ainsi que des intérêts au taux légal à compter du jour où les versements indus ont été effectués ; que la SCI VERCI prétend que la société ACOR INTER n’a versé aucun loyer depuis le mois de février 2009 mais ne produit aucun décompte ou document justificatif permettant de fixer le montant de l’arriéré locatif ; qu’elle sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement à ce titre »

ALORS QUE 1°) c’est au demandeur en restitution des sommes qu’il prétend avoir indûment payées qu’il incombe de prouver le caractère indu du paiement ; qu’il est constant que la Société ACOR INTER a, à compter de la conclusion du bail du 1er juin 2008 jusqu’au mois de février 2009, versé spontanément la somme de 8. 144, 24 € à titre de loyer mensuel pour les locaux à usage de bureau loués par la SCI VERCI ; que Maître Y…ès-qualités de liquidateur judiciaire de la Société ACOR INTER était demanderesse à la demande de remboursement du prétendu trop versé de loyer pour la partie des sommes versées excédant la somme annuelle de 8. 144, 29 € dont il était argué qu’elle aurait correspondu au montant annuel du loyer ; que Maître Y…ès-qualités de liquidateur judiciaire de la Société ACOR INTER devait rapporter la preuve du caractère indu du paiement ; qu’en statuant en sens contraire en disant que la SCI VERCI supportait la charge de la preuve de l’erreur de plume du contrat de bail s’agissant de la stipulation du montant du loyer au contrat de bail (v. arrêt d’appel, p. 5, alinéa 3 et alinéa 3, p. 3 des motifs du jugement) et qu’il convenait à défaut de preuve d’une telle erreur de condamner la SCI VERCI au paiement de la somme en principal de 65. 153, 92 € en remboursement des sommes indûment versées au titre des loyers de juin 2008 à février 2009, la Cour d’appel a inversé la charge de la preuve, partant a violé ensemble l’article 1315 et l’article 1376 du Code civil ;

ALORS QUE 2°) l’accord sur la chose et sur le prix du bien loué s’évince tant des stipulations contractuelles que de la pratique suivie par les parties ; qu’il était fait valoir par la Société VERCI que (conclusions p. 6 in fine) « postérieurement à la cession le Société ACOR INTER a effectivement payé un loyer mensuel de 8. 144, 24 euros durant de nombreux mois ainsi qu’en attestent les copies de chèques versées aux débats et ce n’est qu’en s’avisant de l’erreur de plume affectant le bail du 1er juin qu’elle a cessé de régler les loyers ; or il est constant que la pratique d’un contrat peut en avérer le contenu » ; qu’effectivement l’invraisemblance de la mention résultait de ce que le contrat de bail du 1er janvier 2001 prévoyait un loyer mensuel hors taxes de 21. 850 francs (3. 331, 01 €), si bien que rien ne justifierait qu’il ait été, 8 ans plus tard, diminué à la somme de 8. 144, 24 € par an, soit un loyer mensuel de 678, 69 € pour la location de 300 m ² de locaux à usage de bureau se présentant sur deux niveaux, située à MALAKOFF, propriété de la SCI VERCI ; qu’en refusant de rechercher, comme il lui était demandé, si la seule pratique du versement d’un loyer mensuel par le preneur ne démontrait pas l’accord de celui-ci sur le prix mensuel pour s’arrêter à la lettre du contrat, la Cour d’appel a manqué de base légale au regard des articles 1134, 1716 et 1728 du Code civil.

Moyen produit, au pourvoi incident, par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour Mme Y…, ès qualités

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir débouté Maître Y…, ès qualité, de liquidateur de la société Acor Inter, de sa demande en remboursement de loyers indûment payés du 1er juin 2001 au 31 mai 2008, à hauteur de 207. 845, 59 € à titre principal et de 175. 436, 73 € à titre subsidiaire ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE considérant que maître Y…ès qualités de liquidateur de la société Acor Inter, formant appel incident, prétend au remboursement de loyers qui auraient été indûment payés du 1er juin 2001 au 31 mai 2008 ; qu’elle sollicite en conséquence la condamnation de la Sci Verci au paiement de la somme de 207. 845, 59 euros, subsidiairement de la somme de 175. 436, 73 euros ; qu’elle expose que le bail du 1er janvier 2001 portait sur un loyer annuel de 39. 972 euros révisable annuellement ; qu’elle observe qu’il est impossible de déceler sur quels éléments légaux ou contractuels des augmentations de loyers ont été décidées, sans justification économique, clause d’échelle mobile, demande de révision triennale ; qu’elle en déduit à la restitution d’une somme égale à la différence entre ce que la société Acor Inter aurait dû payer sur la base du loyer initial qui n’a jamais été révisé et les sommes effectivement payées ; que considérant toutefois, ainsi que l’a relevé le premier juge, que le contrat de bail du 1er janvier est très succinct, n’est pas qualifié de bail commercial, a été signé par la même personne alors gérante de la société Verci et de la société Acor Inter ; que force est de constater que la gestion du groupe a été entérinée à l’occasion des approbations des comptes sociaux, et pour ce qui concerne la fixation des augmentations de loyers avec l’accord de la société Acor Inter qui ne les jamais contestées ; que maître Y…n’est pas davantage fondée à soutenir l’indexation des loyers sur la base de l’indice du coût de la construction, dès lors que le bail très succinct ne précise pas les modalités de sa révision et notamment un quelconque indice de référence ; que le grand livre général, les extraits de comptes bancaires produits aux débats ne donnent pas le détail des loyers et n’apportent pas la preuve de tous leurs versements ; que dans ces circonstances, il n’est aucunement établi au visa de l’article 1376 du code civil, qui dispose que celui qui a reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu, que la Sci Verci aurait reçu des sommes totalement injustifiées ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la société ACOR INTER invoque également un trop versé sur les loyers pour la période antérieure au bail du 1er juin 2008 ; que s’agissant des relations entre les parties dans le cadre de la location des mêmes locaux cette demande se rattache par un lien suffisant avec les demandes principales de la SCI VERCI et en conséquence est recevable ; qu’au soutien de sa demande, la société ACOR INTER produit le bail signé entre les parties le 1er janvier 2001 et la copie de son grand livre général pour la période considérée ; que le contrat de bail très succinct signé par la même personne, alors gérante des deux sociétés, dit que la société VERCI loue à la société ACOR INTER un ensemble immobilier à usage de bureau au 57 avenue Augustin Dumont pour un montant mensuel de 21 850 F hors taxes de droit au bail et que le montant est révisable annuellement ; que le grand livre général fait apparaître le versement de loyers par trimestre de 10 542, 09 € en 2003, de 17 841, 15 € en 2004, de 21 825, 13 € en 2005, puis par mois de 7 600, 38 € en 2006, de 7 831 € en 2007 et de 8 144, 24 € en 2008 ; que le bail ne précise pas les modalités de la révision annuelle du montant du loyer, notamment s’il existe un indice de référence ; que d’autre part le grand livre général ne donne pas le détail des loyers et n’apporte pas la preuve de leurs versements ; que ces documents sont insuffisants à établir que les loyers payés ne correspondent pas au montant prévu au bail ; que la société ACOR INTER sera donc déboutée de sa demande en répétition de l’indu pour cette période ;

1°) ALORS QUE le statut des baux commerciaux s’applique en présence d’un bail portant sur un immeuble ou sur un local utilisé pour l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale légale par une personne inscrite au registre du commerce et des sociétés ; qu’en refusant d’appliquer le statut des baux commerciaux au bail couvrant la période du 1er janvier 2001 au 31 mai 2008, motif pris que le bail « n’est pas qualifié de bail commercial », sans rechercher si les conditions légales étaient réunies pour appliquer à ce bail le bénéfice des dispositions relatives aux baux commerciaux, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l’article L145-1 du code de commerce ;

2°) ALORS QUE le statut des baux commerciaux n’est pas subordonné à l’existence d’un bail écrit ; qu’en considérant que le bail couvrant la période allant du 1er janvier 2001 au 31 mai 2008 n’était pas un bail commercial, motif pris « que le contrat de bail du 1er janvier est très succinct, n’est pas qualifié de bail commercial », la cour d’appel a violé les dispositions de l’article L 145-1 du code de commerce.

ECLI:FR:CCASS:2016:C300650