Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU
NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la requête, enregistrée le 13 mai 2011, présentée pour la SOCIETE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS INDUSTRIELLES dont le siège est situé 6 avenue d’Iéna à Paris (75116), par Me Dircks-Dilly ; la SOCIETE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS INDUSTRIELLES (EPI) demande à la Cour :

1°) d’annuler le jugement n° 1008331 en date du 17 mars 2011 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté du maire de Paris du 17 mars 2010 délivrant à la compagnie française d’exploitation industrielle et commerciale un permis de construire n° 07511609V0060 sur un terrain situé 8 avenue d’Iéna et 12 rue Fresnel à Paris 16ème arrondissement ;

2°) d’annuler, pour excès de pouvoir, cet arrêté ;

3°) de mettre à la charge de la ville de Paris la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

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Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de la construction et de l’habitation ;

Vu le code de l’urbanisme ;

Vu le plan local d’urbanisme de la ville de Paris ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 31 mai 2012 :

– le rapport de Mme Briançon, rapporteur,

– les conclusions de Mme Vidal, rapporteur public,

– les observations Me Goirand pour la SOCIETE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS INDUSTRIELLES et celles de Me Sagalovitsch pour la ville de Paris,

– et avoir pris connaissance de la note en délibéré enregistrée le 12 juin 2012, présentée pour la SOCIETE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS INDUSTRIELLES par Me Dircks-Dilly ;

Considérant que, le 13 juin 2007, un permis de construire a été délivré à la Sarl Shangri-La en vue de la restructuration d’un ensemble immobilier et la création d’un hôtel de tourisme sur un terrain de 2 705m² sis 10 rue Fresnel et 10 avenue d’Iéna, cadastré sous le numéro FQ 21 ; que le 6 décembre 2007, un permis de construire a été délivré à la Compagnie Française d’Exploitation Industrielle et Commerciale (CIFREX) en vue de la construction d’un triplex d’habitation sur le terrain sis 8 avenue d’Iéna et 12 rue Fresnel, cadastré sous le numéro FQ 23 ; que l’immeuble sis 8 avenue d’Iéna et 12 rue Fresnel a fait l’objet d’une division en deux volumes par acte du 17 juillet 2008 ; que, dans le même temps, la Sarl Shangri-La est devenue l’unique actionnaire de la CIFREX ; que, le 19 août 2009, un permis de construire a été délivré à la CIFREX pour la construction d’un bâtiment R+2 sur deux niveaux de sous-sol à usage d’hôtel de tourisme et le changement de destination partiel du bâtiment côté avenue d’Iéna destiné à l’habitation en hôtel de tourisme ; qu’elle a déposé, le 24 septembre 2009, une nouvelle demande de permis de construire portant sur le même bâtiment en vue de l’extension du projet hôtelier situé au 10 avenue d’Iéna, l’aménagement des jardins, le remplacement des menuiseries extérieures et la modification du portail d’entrée sur l’avenue d’Iéna ; que, par arrêté du 17 mars 2010, le maire de Paris lui a délivré le permis de construire sollicité ; que la SOCIETE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS INDUSTRIELLES relève appel du jugement du 17 mars 2011 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à l’annulation dudit arrêté ;

Considérant, en premier lieu, qu’aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :  » La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. / […]  » ; qu’aux termes de l’article L. 425-9 du code de l’urbanisme :  » Lorsque le projet porte sur des travaux ayant pour objet un changement d’usage de locaux destinés à l’habitation, soumis à autorisation préalable en application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, ces travaux ne peuvent être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation mentionnée à cet article  » ; qu’aux termes de l’article R. 424-6 du même code :  » Lorsque la réalisation des travaux est différée dans l’attente de formalités prévues par une autre législation, la décision en fait expressément la réserve  » ;

Considérant que les dispositions précitées ne subordonnent pas la délivrance d’un permis de construire, portant sur des travaux ayant pour objet un changement d’usage de locaux destinés à l’habitation, à la délivrance préalable de l’autorisation mentionnée à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ; que ces dispositions imposent seulement que de tels travaux ne peuvent être exécutés qu’après la délivrance de l’autorisation mentionnée à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et que le permis de construire doit mentionner expressément cette réserve ; qu’en l’espèce, l’article 2 de l’arrêté attaqué dispose expressément que le projet, qui porte sur des travaux ayant pour objet un changement d’usage de locaux destinés à l’habitation, est soumis à autorisation préalable en application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et précise qu’en application de l’article L. 425-9 du code de l’urbanisme, les travaux autorisés ne peuvent être exécutés qu’après obtention de l’autorisation mentionnée à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ; que, par suite, la SOCIETE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS INDUSTRIELLES n’est, en tout état de cause, pas fondée à soutenir que l’arrêté du 17 mars 2010 méconnaît les dispositions précitées de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et les articles L. 425-9 et R. 424-6 du code de l’urbanisme ;

Considérant, en deuxième lieu, qu’aux termes de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation :  » L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. / […]  » ;

Considérant que l’arrêté attaqué, délivrant un permis de construire à la CIFREX, ne constitue pas une autorisation préalable au changement d’usage, au sens des dispositions précitées de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance desdites dispositions est sans incidence sur la légalité de l’arrêté attaqué ; que, pour les mêmes motifs, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 2 du règlement de la ville de Paris relatif à l’application de la règle de compensation dans le secteur de compensation renforcée est inopérant ;

Considérant, en troisième lieu, qu’aux termes de l’article R. 123-9 du code de l’urbanisme :  » Le règlement peut comprendre tout ou partie des règles suivantes : / […] / 14° Le coefficient d’occupation du sol défini par l’article R. 123-10 et, le cas échéant, dans les zones d’aménagement concerté, la surface de plancher développée hors oeuvre nette dont la construction est autorisée dans chaque îlot. / […] / Les règles édictées dans le présent article peuvent être différentes, dans une même zone, selon que les constructions sont destinées à l’habitation, à l’hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l’artisanat, à l’industrie, à l’exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d’entrepôt. En outre, des règles particulières peuvent être applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. / […]  » ; qu’aux termes de l’article UG.14.3.1.2°, du plan local d’urbanisme (P.L.U.) de la ville de Paris :  » Secteur de protection de l’habitation : Le total des S.H.O.N. des destinations liées à l’emploi (bureau, commerce, artisanat, industrie, entrepôt) ne doit pas excéder un C.O.S. de 1. / […]  » ;

Considérant que si la SOCIETE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS INDUSTRIELLES invoque la méconnaissance de l’article UG.14.3.3 du P.L.U., cet article a été supprimé et remplacé par l’article UG.14.3.1.2°, que la société requérante doit dès lors être regardée comme ayant invoqué l’article UG.14.3.1.2°,

Considérant que l’article UG.14.3.1.2° précité du P.L.U. fixe des règles spécifiques en matière de coefficient d’occupation des sols (C.O.S.) pour les destinations liées à l’emploi situées dans le secteur de protection de l’habitation et énumère, de manière exhaustive, les destinations liées à l’emploi ; que le VIII intitulé  » Définitions des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme de la ville de Paris  » distingue expressément la destination d’hébergement hôtelier de la destination de commerce ; qu’il ressort des pièces du dossier que les bâtiments sis 8 avenue d’Iéna et 12 rue Fresnel sont situés dans le secteur de protection de l’habitation ; que toutefois, le permis de construire attaqué supprime la totalité des surfaces hors oeuvre nette (S.H.O.N.) à destination de bureaux, existantes avant travaux, maintient une S.H.O.N. à destination d’habitation et crée une S.H.O.N. à destination d’hébergement hôtelier ; que l’hébergement hôtelier ne constitue pas une destination liée à l’emploi, au sens des dispositions précitées de l’article UG.14.3.1.2° ; que, par suite, la SOCIETE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS INDUSTRIELLES n’est pas fondée à soutenir que le permis de construire contesté méconnaît les dispositions précitées de l’article UG.14.3.1.2° du P.L.U. ;

Considérant, en quatrième lieu, qu’aux termes de l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme, alors en vigueur :  » […] / Les plans locaux d’urbanisme comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols permettant d’atteindre les objectifs mentionnés à l’article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l’interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l’implantation des constructions. / A ce titre, ils peuvent : / […] / 7° Identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou écologique et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur protection  » ; qu’aux termes de l’article UG.13.3 du plan local d’urbanisme de la ville de Paris :  » Prescriptions localisées : / 1°- Espace vert protégé* (E.V.P.) : / La prescription d’Espace vert protégé (E.V.P.) protège, en application de l’article L. 123-1 § 7° du code de l’urbanisme, un ensemble paysager existant sur un ou plusieurs terrains, pour son rôle dans le maintien des équilibres écologiques, sa qualité végétale ou arboricole. Les E.V.P. sont répertoriés en annexe au présent règlement, avec l’indication de leurs superficies réglementaires, totales et par terrain. Les emprises végétalisées existant sur les terrains concernés sont localisées à titre indicatif sur les documents graphiques du règlement par une trame verte. / La modification de l’état d’un terrain soumis à une prescription d’E.V.P. n’est admise qu’aux conditions suivantes : / 1 – Elle restitue sur le terrain la superficie réglementaire d’E.V.P. indiquée en annexe ; / 2 – Elle ne diminue pas la surface d’E.V.P. en pleine terre ; / 3 – Elle maintient ou améliore l’unité générale de l’E.V.P. ; / 4 – Elle maintient ou améliore la qualité de l’E.V.P. et met en valeur ses plantations, qu’elles soient conservées ou remplacées. Notamment, le réaménagement des surfaces existantes d’E.V.P. sur dalle ne doit pas conduire à diminuer l’épaisseur de terre sur la dalle ; / Pour l’application des conditions 1 et 2 : / – certains éléments minéraux ou à dominante minérale peuvent être considérés comme partie intégrante de l’E.V.P. s’ils participent, par leur nature, leur caractère ou leur traitement, à l’aménagement paysager de l’espace (allées piétonnières, voies d’accès aux services de secours, éléments décoratifs, emmarchements, etc.). De même, le revêtement de surfaces d’E.V.P. est admis s’il est nécessité par la fonction des espaces concernés (cours d’école…) et s’il ne porte pas atteinte au développement des plantations existantes. / […]  » ;

Considérant qu’il ressort de l’annexe VII du règlement du P.L.U. de la ville de Paris que la parcelle d’assiette du projet, située aux 8 avenue d’Iéna et 12 rue Fresnel, supporte une servitude d’espace vert protégé (E.V.P.) d’une superficie de 600 m² ; que la SOCIETE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS INDUSTRIELLES soutient que le permis de construire attaqué, qui autorise l’aménagement des jardins soumis à une prescription d’E.V.P., méconnaît les dispositions de l’article UG.13.3 du P.L.U., et plus particulièrement les conditions 1, 2 et 4 permettant la modification de l’état d’un terrain soumis à une prescription d’E.V.P. que le permis de construire attaqué ne restituerait pas la superficie de 600 m² de la servitude d’E.V.P. et diminuerait la surface d’E.V.P. en pleine terre, la faisant passer de 600 m² à 354 m²; qu’il ressort toutefois des pièces du dossier, et notamment de la notice paysagère jointe au dossier de demande, d’une part, que l’E.V.P. conserve la même superficie de 600 m² comprenant un bassin d’agrément d’une superficie de 5 m², qui participe à l’aménagement paysager de l’espace et qui constitue ainsi un élément décoratif faisant partie intégrante de l’E.V.P. au sens des dispositions précitées ; que, d’autre part, la surface d’E.V.P. en pleine terre qui est en réalité de 436 m² demeure également inchangée ; qu’enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier que le permis de construire attaqué diminuerait l’épaisseur de terre sur la dalle ; que, par suite, la SOCIETE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS INDUSTRIELLES n’est pas fondée à soutenir que le permis de construire attaqué méconnaitrait les dispositions de l’article UG.13.3 du P.L.U. ;

Considérant, en cinquième lieu, qu’aux termes de l’article UG.14.2 du P.L.U. :  » Coefficient d’occupation du sol* (C.O.S.) global : / Le C.O.S. global applicable à un terrain est de 3. / Les règles de densité à respecter sont énoncées dans l’article UG.14.3. Toutefois lorsque la densité des constructions existantes, calculée le cas échéant avant mise en oeuvre d’un permis de démolir, dépasse le C.O.S. global, il peut être fait application de l’article UG.14.4 si le pétitionnaire invoque le bénéfice de ses dispositions.  » ; qu’aux termes de l’article UG.14.4 du plan local d’urbanisme de la ville de Paris, dans sa rédaction alors en vigueur :  » Dans [le secteur de protection de l’habitation] s’appliquent les dispositions de l’article L.123-1 § 5° du Code de l’urbanisme (règle dite  » du C.O.S. de fait « ). / Lorsque les S.H.O.N. de planchers dépassent sur le terrain la limite qu’autorise le C.O.S. global, l’aménagement ou la reconstruction de bâtiments ou de corps de bâtiments peut être autorisé nonobstant les dispositions de l’article UG.14.3. Cette faculté doit être justifiée par l’un au moins des motifs énumérés en UG.14.4.1 ci-après. Les conditions et limites que doivent respecter ces projets sont énoncées en UG.14.4.2 ci-après.  » ; qu’aux termes de l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur :  » […] / Les plans locaux d’urbanisme comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols permettant d’atteindre les objectifs mentionnés à l’article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l’interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l’implantation des constructions. / A ce titre, ils peuvent : / […] / 5° Délimiter les zones ou parties de zones dans lesquelles la reconstruction ou l’aménagement de bâtiments existants pourrait, pour des motifs d’urbanisme ou d’architecture, être imposé ou autorisé avec une densité au plus égale à celle qui était initialement bâtie, nonobstant les règles fixées au 13° ci-dessous, et fixer la destination principale des îlots ou immeubles à restaurer ou à réhabiliter ; / […]  » ;

Considérant que la SOCIETE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS INDUSTRIELLES soutient que la parcelle située au 10 avenue d’Iéna, cadastrée sous le numéro FQ 21, d’une superficie de 2 705 m², appartenant à la Sarl Shangri-La et la parcelle située au 8 avenue d’Iéna, cadastrée sous le numéro FQ 23, d’une superficie de 1 257 m², appartenant à la CIFREX, société détenue en intégralité par la Sarl Shangri-La, constituent une seule unité foncière et qu’une seule demande de permis de construire aurait dû être déposée pour ces deux parcelles ; que le pétitionnaire aurait choisi de déposer deux demandes distinctes dans le but de déroger à la règle dite du C.O.S. de fait prévue par le 5° de l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur ;

Considérant, d’une part, qu’il ressort toutefois des pièces du dossier que la parcelle située au 10 avenue d’Iéna et celle située au 8 avenue d’Iéna constituent chacune l’assiette de deux projets initialement distincts ; que, contrairement à ce que soutient la requérante, à la date de la délivrance du premier permis de construire, la Sarl Shangri-La n’était pas propriétaire des deux parcelles en cause dès lors que la division en un volume d’habitation et un volume affecté à l’extension du projet hôtelier résulte de l’acte du 17 juillet 2008, date à laquelle la Sarl Shangri-La est devenue l’unique actionnaire de la CIFREX ; que si le permis de construire délivré le 17 mars 2010 permet la réalisation d’un ensemble immobilier indivisible en créant le lien physique de contigüité qui les unit, cette circonstance ne suffit pas à établir que ce second permis, malgré l’acte de division et l’existence de servitudes de vue consenties les 3 août et 30 novembre 2007, aurait été obtenu par fraude et que la Sarl Shangri-La était tenue de déposer une seule demande de permis de construire pour les deux parcelles ;

Considérant, d’autre part, qu’en vertu des dispositions précitées, la règle dite du C.O.S. de fait ne peut être appliquée qu’aux terrains sur lesquels la densité des constructions existantes dépasse le C.O.S. global ; qu’il ressort des pièces du dossier qu’à la date de la demande de permis de construire déposée par la CIFREX, la surface du terrain situé au 8 avenue d’Iéna était de 1 257 m² et que la S.H.O.N. existante était de 2 936 m² ; que le C.O.S. global de 3 prévu par l’article UG.14.2 du P.L.U. de la ville de Paris n’était donc pas dépassé par la densité des constructions existantes de sorte que l’article UG.14.4, qui renvoie au 5° de l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme, était inapplicable ; que, par suite, la règle du C.O.S. de fait n’était pas applicable au terrain du 8 avenue d’Iéna et 12 rue Fresnel ; que, dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du 5° de l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme et de l’article UG.14.4 du P.L.U. est inopérant ; que, pour les mêmes motifs, le moyen tiré de la méconnaissance des points 4 et 5 de l’article UG.14.4.2 du même plan est également inopérant ;

Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que la SOCIETE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS INDUSTRIELLES n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence ses conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées ; qu’il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SOCIETE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS INDUSTRIELLES une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la ville de Paris ;

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SOCIETE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS INDUSTRIELLES est rejetée.

Article 2 : La SOCIETE EUROPEENNE DE PARTICIPATIONS INDUSTRIELLES versera une somme de 2 000 euros à la ville de Paris au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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N° 11PA02282