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SECTION I – Caractéristiques techniques. (Articles 2 à 3)
Article 2
Article 3
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SECTION II – Prix de référence, prix de vente. (Articles 4 à 8)
Article 4
Article 5
Article 6
Article 7
Article 8
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Annexes (Articles Annexe I à Annexe VIII)
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Normes minimales d’habitabilité (Article Annexe I)
Annexe I
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Liste des principaux travaux d’accessibilité de l’immeuble et du logement et d’adaptation du logement aux handicapés physiques. (Article Annexe II)
Annexe II
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Coefficient de surface i (Article Annexe III)
Annexe III
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Coefficient de localisation de l’opération a et b (Article Annexe IV)
Annexe IV
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Coefficient de majoration C (Article Annexe V)
Annexe V
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Coefficient de difficulté d’exécution des travaux d (Article Annexe VI)
Annexe VI
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Coefficient de difficultés architecturales e. (Article Annexe VII)
Annexe VII
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Coefficient d’aménagement f. (Article Annexe VIII)
Annexe VIII
Vu le C.C.H., et notamment le livre III, titres III et IV, et le livre IV ;
Vu l’arrêté du 29 juillet 1977 modifié relatif aux prix témoins et aux prix de vente des logements en accession à la propriété financés au moyen de prêts aidés par l’Etat ;
Article 1
Les immeubles bâtis, acquis et améliorés avec l’aide de l’Etat pour y aménager des logements en accession à la propriété, à l’exclusion de ceux acquis et améliorés par des personnes physiques qui assurent elles-mêmes la maîtrise d’ouvrage, doivent répondre aux conditions du présent arrêté.
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SECTION I – Caractéristiques techniques. (Articles 2 à 3)
Article 2
Modifié par Arrêté 1990-03-14 annexe JORF 1er avril 1990
Les caractéristiques techniques minimales sont fixées ainsi qu’il suit :
2.1. Surfaces minimales et composition des logements.
Les surfaces habitables minimales des logements et leur composition sont fixées ainsi qu’il suit :
TYPES
de logements
COMPOSITIONS DES LOGEMENTS
SURFACES
habitables
minimales
(m²)
I
1 pièce principale avec coin cuisine,
cabinet de toilette, placard, w.-c., douche,
raccordement aux réseaux divers.
16
I bis
1 pièce principale
Voir
article 2.2
27
II
2 pièces principales
41
III
3 pièces principales
54
IV
4 pièces principales
66
V
5 pièces principales
79
VI
6 pièces principales
89
VII
7 pièces principales
103
Type > VII
Par pièce principale en plus
12
Le préfet peut accorder des dérogations aux surfaces minimales ci-dessus en fonction de la structure de l’immeuble.
2.2. Qualité
Sauf dérogations accordées par le préfet en fonction de la structure de l’immeuble, les logements doivent satisfaire, après amélioration aux normes minimales d’habitabilité définies en annexe I au présent arrêté.
Les travaux peuvent également viser l’adaptation de l’immeuble ou du logement aux besoins des personnes handicapées physiques. Ils font l’objet de l’annexe II du présent arrêté.
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Article 3
Les immeubles doivent avoir été construits depuis vingt ans au moins à la date de décision favorable.
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SECTION II – Prix de référence, prix de vente. (Articles 4 à 8)
Article 4
Modifié par Arrêté 1995-07-27 annexe JORF 20 août 1995
Le prix de référence d’une opération de logements est égal au prix Pr calculé par application de la formule ci-dessous :
Pr : ix (Cv x a + Tv (b + c + d + e + f)) + Gv
dans cette formule : Cv et Tv représentent respectivement la somme, pour l’opération, des prix cv et tv fixés comme suit pour chaque logement :
A compter du 1er septembre 1995.
VALEURS DE Cv ET DE Tv
:——————————:
: : IMMEUBLES :
: TYPE : collectifs :
: de :——————-:
:logements : Tv : Cv :
: : (en F) : (en F) :
:———-:——————-:
: I : 84.085 : 38.010 :
: I bis : 144.860 : 65.410 :
: II : 190.835 : 86.210 :
: III : 239.890 : 108.395 :
: IV : 285.205 : 128.880 :
: V : 334.270 : 151.025 :
: VI : 372.075 : 168.070 :
: VII : 424.910 : 191.970 :
: Pièce : : :
: suppl. : 45.260 : 20.440 :
:——————————:
:——————————:
: : MAISONS :
: TYPE : individuelles :
: de :——————-:
:logements : Tv : Cv :
: : (en F) : (en F) :
:———-:——————-:
: I : 0 : 0 :
: I bis : 159.370 : 91.615 :
: II : 209.965 : 120.720 :
: III : 263.885 : 151.725 :
: IV : 313.715 : 180.430 :
: V : 367.715 : 211.445 :
: VI : 409.275 : 235.395 :
: VII : 467.385 : 268.775 :
: Pièce : : :
: suppl. : 49.745 : 28.610 :
:——————————:
Les valeurs et les limites des coefficients i, a, b, c, d, e et f sont définies dans les annexes III et VII au présent arrêté.
Pour les immeubles collectifs comportant des garages couverts, Gv est égal à :
VALEURS DES GARAGES
Valeur des garages enterrés ou incorporés.
:——————–:
: ZONE : :
: DE : (1) :
: PRIX : :
:———-:———:
: I : 56.095 :
: II : 51.235 :
: III : 48.560 :
:——————–:
(1) Valeur (en francs) Valeur des garages construits en superstructure.
:——————–:
: ZONE : :
: DE : (1) :
: PRIX : :
:———-:———:
: I : 39.535 :
: II : 35.950 :
: III : 34.165 :
:———————
(1) Valeur (en francs) n1 est le nombre d’emplacements individuels de stationnement dans un garage collectif enterré ou incorporé à un bâtiment d’habitation ; n2 est le nombre d’emplacements individuels de stationnement dans un garage collectif construit en superstructure, séparé ou accolé au bâtiment d’habitation. Les zones I, II et III sont définies en annexe IV au présent arrêté. Pour les opérations de maisons individuelles ne disposant ni d’annexes ni de garages individuels mais comportant des garages collectifs, Gv est égal à la valeur fixée ci-dessus, Gv est nul dans les autres cas.
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Article 5
Pour obtenir le prix de référence, le prix Pr calculé à l’article précédent est affecté des majorations suivantes, fixées à l’article 2 de l’arrêté susvisé :
Vente par organisme d’H.L.M.
PRIX REVISABLES : Pas de majoration.
PRIX NON REVISABLES : 2 p. 100
Vente par un autre organisme
PRIX REVISABLES : 5 p. 100
PRIX NON REVISABLES : 7 p. 100.
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Article 6
Le prix de vente prévisionnel d’une opération est défini comme la somme des prix de vente prévisionnels des logements constituant l’opération, prix déterminés à la date de demande de décision favorable d’octroi du prêt.
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Article 7
Le prix de vente prévisionnel d’une opération doit être au plus égal au prix de référence de l’opération.
Toutefois, des dépassements du prix de référence peuvent faire l’objet d’une décision favorable du ministre chargé du logement pour des programmes à caractère expérimental ou soumis à des contraintes architecturales spécifiques.
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Article 8
S’il est constaté qu’à la date de la conclusion de la vente d’un logement ou de la cession des parts ou actions, si la vocation à la propriété du logement est acquise par cette voie, le dernier indice bâtiment BT01 publié est supérieur au dernier indice publié à la date de la demande de décision favorable, le prix de vente, toutes taxes comprises, à la date de la vente ou de la cession des parts ou d’actions est au plus égal au prix de vente prévisionnel du logement majoré d’un pourcentage égal aux trois quarts de la variation constatée.
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Annexes (Articles Annexe I à Annexe VIII)
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Normes minimales d’habitabilité (Article Annexe I)
Annexe I
I. – Normes générales relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement de l’immeuble
1.1. Etanchéité
Les sols, murs, seuils, plafonds, sont protégés contre les eaux de ruissellement, les infiltrations et les remontées d’eau.
1.2. Parties communes
Le gros oeuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d’entretien.
La couverture est étanche. Les souches de cheminées, les gouttières, les chéneaux, les descentes d’eau pluviale et les ouvrages accessoires sont en bon état.
Les menuiseries extérieures sont étanches et en bon état.
Les cours et courettes, les accès et les circulations en cave, ainsi que les combles sont dégagés et en bon état d’entretien.
1.3. Canalisations
Les canalisations d’eau, les appareils qui leurs sont raccordés et les réservoirs sont établis de manière à éviter la pollution du réseau de distribution, notamment par les eaux usées et les eaux vannes.
Les canalisations d’eau potable desservant les logements assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants et sont branchées au réseau public de distribution s’il existe ; en cas contraire, elles sont conformes aux règlements sanitaires en vigueur.
II. – Normes relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement des logements ou des pièces isolées
2.1. Normes dimensionnelles
Un logement comprend des pièces principales destinées au séjour et au sommeil, et des pièces de service telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.
Il comporte au moins une pièce principale et une pièce de service (soit salle d’eau, soit cabinet d’aisance), un coin cuisine pouvant éventuellement être aménagé dans la pièce principale.
Un local à usage d’habitation ne comportant pas d’équipement destiné à faire la cuisine est considéré comme une pièce isolée.
La surface habitable d’un logement est égale ou supérieure à seize mètres carrés, celle d’une pièce isolée à neuf mètres carrés.
La moyenne des surfaces habitables des pièces principales est de neuf mètres carrés au moins ; aucune de ces pièces n’ayant une surface inférieure à sept mètres carrés.
La surface habitable d’un logement ou d’une pièce est la surface de plancher construit, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escaliers, gaines, ébrasement de portes et de fenêtres.
La hauteur sous plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine est égale au moins à 2,30 mètres.
2.2. Ouverture et ventilation
Toutes les pièces principales des logements et les pièces isolées sont pourvues d’ouverture donnant à l’air libre.
La ventilation des logements et des pièces isolées est générale et permanente. Lorsqu’un local, tel que la cuisine, le cabinet d’aisance, la salle d’eau ne dispose pas de fenêtre, il doit être pourvu d’un système d’évacuation de l’air vicié débouchant à l’extérieur du bâtiment, tel que gaine de ventilation à tirage naturel (verticale) ou mécanique (horizontale ou verticale) complétée éventuellement par des dispositifs de ventilation dans les pièces principales.
2.3. Installation de la cuisine et du coin cuisine
La pièce à usage de cuisine ou le coin cuisine comporte un évier avec siphon, raccordé à une chute d’eaux usées, sur lequel est installé l’eau potable (chaude et froide).
La pièce à usage de cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à pouvoir recevoir un appareil de cuisson (à gaz ou électrique) suivant les conditions réglementaires en vigueur ou possède un conduit d’évacuation de fumée en bon état.
2.4. Installation du gaz et de l’électricité
Les nouvelles canalisations de gaz et la ventilation des pièces où le gaz est utilisé sont conformes aux textes réglementaires en vigueur.
Le logement ou la pièce isolée est pourvu d’une alimentation électrique conforme aux besoins normaux de l’utilisateur d’un local d’habitation.
2.5. Equipement sanitaire
Tout logement comporte :
– un w.-c. intérieur, avec cuvette à l’anglaise et chasse d’eau ; dans le cas d’une fosse étanche, la chasse d’eau peut être remplacée par un simple effet d’eau.
Dans les logements de plus de deux pièces principales, le w.-c. est séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas par un sas.
– une salle d’eau avec installation d’une baignoire ou d’une douche et un lavabo alimentés en eau courante chaude et froide.
Toutefois, les logements d’une ou deux pièces principales pourront ne comporter :
– qu’une pièce où est situé un w.-c. avec cuvette à l’anglaise et chasse d’eau ne communiquant pas directement avec la cuisine ainsi qu’un lavabo avec eau chaude et froide ;
– ou qu’une salle d’eau (ou un coin douche) situé dans une pièce de service, le cabinet d’aisance à usage privatif étant situé à l’étage ou à un demi-palier de distance.
La pièce isolée est équipée au minimum d’un lavabo avec eau courante chaude et froide et comporte l’usage d’un cabinet d’aisance collectif, situé à l’étage ou à un demi-palier de distance et desservant au plus cinq chambres.
2.6. Chauffage
Les équipements de chauffage, à l’exception de certains appareils dont la conception l’interdit, comportent un dispositif de réglage automatique de température.
Si le logement ou la pièce isolée n’est pas pourvu de chauffage central individuel ou collectif, il doit cependant comporter :
a) Dans les logements de moins de trois pièces principales, un dispositif en sus des appareils nécessaires à la cuisine, choisi parmi les suivants :
– poêle à charbon, mazout ou bois raccordé à un conduit d’évacuation de fumée. Si l’installation existe, son bon état de fonctionnement doit être vérifié.
– radiateur à gaz fixe avec évacuation des gaz brûlés par ventouse ou raccordement à un conduit d’évacuation des gaz brûlés,
– un appareil électrique fixe.
b) Dans les logements de trois ou quatre pièces principales, deux dispositifs au moins, si possible du même type.
c) Dans les logements de cinq pièces principales et plus, trois dispositifs au moins si possible du même type.
La pièce isolée est pourvue de l’un des dispositifs énumérés ci-dessus.
Ces dispositifs permettront d’assurer une température suffisante dans chacune des pièces.
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Liste des principaux travaux d’accessibilité de l’immeuble et du logement et d’adaptation du logement aux handicapés physiques. (Article Annexe II)
Annexe II
Compte tenu de l’intérêt porté à cette catégorie de personnes et des aménagements spécifiques qui peuvent être nécessaires à tel ou tel type de handicapés, cette liste ne doit pas être considérée comme limitative.
La plus grande attention doit être portée aux aménagements demandés par les personnes handicapées physiques.
I. – Travaux d’accessibilité de l’immeuble
A. – Cheminement extérieur :
– élargissement du cheminement, du portail d’entrée ;
– construction d’une rampe pour doubler ou remplacer un emmarchement ;
– aménagement de bateaux pour franchir des trottoirs ;
– suppression de murs, murets, de portes ou portails, de marches, seuils, ressauts ou de tout autre obstacle ;
– amélioration du revêtement de sol ou du sol lui-même en vue d’obtenir un sol ferme et non glissant par exemple ;
– installation des mains courantes.
B. – Elargissement ou aménagement de place de parking.
C. – Parties communes à l’intérieur de l’immeuble :
– élargissement de la porte d’entrée et des portes le long des parties communes conduisant aux logements, des couloirs ;
– construction d’une rampe ;
– suppression de murs, de cloisons, de portes, de marches, seuils, ressauts ou d’autres obstacles ;
– amélioration des revêtements de sol ;
– installation de mains courantes, des ascenseurs ou d’autres appareils permettant le transport de handicapés (mono-lift, monte-malades, plate-forme élévatrice par exemple) ;
– modification des boîtes aux lettres et des divers systèmes de commandes.
II. – Travaux d’accessibilité et d’adaptation du logement
– élargissement de la porte d’entrée, des portes intérieures du logement, des portes d’accès aux balcons, terrasses, loggias et jardins ;
– construction d’une rampe ;
– suppression de marches, de seuils et de ressauts ;
– suppression ou modification de murs, cloisons et placards ;
– modification de l’aménagement et de l’équipement des pièces d’eau (cuisine, w.-c., bains, douche, buanderie, etc.) : évier, lavabo, baignoire, douche, w.-c. placards, etc. ;
– amélioration des revêtements de sols ;
– installation de mains courantes, barres d’appuis, poignées de rappel de portes, protection de murs et de portes ;
– modification de la robinetterie, des divers systèmes de fermeture, d’ouverture ou des systèmes de commandes, des installations électriques, d’eau, de gaz, du chauffage ;
– modification des volets et fenêtres ;
– aménagements d’allèges vitrées sous les fenêtres.
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Coefficient de surface i (Article Annexe III)
Annexe III
Modifié par Arrêté 1981-02-20 art. 2 JORF 4 mars 1981
Le coefficient i est donné par la relation :
i = 1 + 0,75 x (Sh – Sm / Sm)
dans laquelle :
Sh est la surface habitable totale après travaux des logements constituant l’opération.
Il est rappelé que la « surface habitable » d’un logement est la surface du plancher après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, ébrasements des portes et fenêtres.
Il n’est pas tenu compte des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs aux logements, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Dans le calcul du coefficient i, la surface habitable est majorée de la surface totale pondérée des garages et annexes privatives des maisons individuelles.
La surface totale pondérée des garages et annexes privatives est égale à :
0,45 Sa en zone I ;
0,40 Sa en zone II ;
0,35 Sa en zone III.
Sa est la surface réelle des garages et annexes privatives ; Sa a pour limite supérieure 20 mètres carrés par logement.
Sm est la surface minimale des logements de l’opération, définie par l’article 2.1. du présent arrêté.
Lorsque l’opération comporte la création de locaux collectifs résidentiels, Sh est majoré de la surface de ces locaux, dans la limite de 0,75 mètre carré par logement.
i a pour limite 1,375.
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Coefficient de localisation de l’opération a et b (Article Annexe IV)
Annexe IV
Modifié par Arrêté 1993-09-20 art. 2 JORF 2 octobre 1993
Les valeurs d’application de a sont les suivantes :
a = 2,30 en zone I ;
a = 1,40 en zone II ;
a = 1,00 en zone III.
Les valeurs d’application de b sont les suivantes :
b = 1,15 en zone I ;
b = 1,10 en zone II ;
b = 1,00 en zone III.
La zone I comprend l’agglomération de Paris, les zones d’urbanisation et les villes nouvelles de la région d’Ile-de-France.
La zone II comprend le reste de la région d’Ile-de-France :
Les agglomérations ou communautés urbaines de plus de 100.000 habitants au dernier recensement connu ;
Les zones d’urbanisation et les villes nouvelles hors de la région d’Ile-de-France ;
Les îles non reliées au continent par voie routière ;
Les cantons suivants du département de l’Oise : Creil, Nogent-sur-Oise, Creil-Sud, Chantilly, Montataire, Neuilly-en-Thelle, Pont-Saint-Maxence, Senlis et Nanteuil-le-Haudoin.
La zone III comprend le reste du territoire national à l’exclusion des départements d’outre-mer.
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Coefficient de majoration C (Article Annexe V)
Annexe V
Coefficient de hauteur et de forme de l’immeuble. (On ne prendra pas en compte la surface des combles ni leur longueur de parties vues).
c = c1 + c2
1. c1 dépend de la hauteur moyenne hm, du bâtiment ou des bâtiments constituant l’opération.
Pour une opération ne comportant qu’un bâtiment, la hauteur moyenne est définie par le rapport de la surface hors oeuvre totale à la surface hors oeuvre du niveau ayant la surface hors oeuvre maximale (ces surfaces s’entendent hors combles) :
hm = S.H.O. totale / S.H.O. maximale
Pour une opération comprenant plusieurs bâtiments, la hauteur moyenne est définie par le rapport de la surface hors oeuvre totale de l’opération au total des surfaces hors oeuvres des niveaux de surface hors oeuvre maximale de chaque bâtiment (ces surfaces s’entendent hors combles) :
hm = S.H.O. totale / S.H.O. maximale
hm est arrondi au nombre inférieur ou supérieur selon que la partie décimale du quotient est inférieure (ou égale) ou supérieure à 0,5.
c1 est donné en fonction de hm par le tableau ci-dessous :
C1 (immeuble sans ascenseur)
hm = 1 : 0,075
hm = 2 : 0,050
hm = 3 : 0,025
hm = 4 : Néant
Supérieur ou égal à 5 : Néant
C1 (immeuble avec ascenseur)
hm = 1 : Sans objet
hm = 2 : 0,090
hm = 3 : 0,065
hm = 4 : 0,020 Supérieur ou égal à 5 : 0,010.
Pour les maisons individuelles isolées ou groupées c1 = 0.
2. c2 dépend du périmètre des parties vues.
On appelle parties vues d’un bâtiment, toutes les parties visibles, en contact avec l’extérieur, mitoyennes ou non.
c2 = 0,10 x (6L / S.H.O. totale – 1)
L est le linéaire des façades et pignons vus à chaque niveau, cumulé sur la totalité des niveaux. On ne prendra pas en compte la longueur des parties vues des combles.
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Coefficient de difficulté d’exécution des travaux d (Article Annexe VI)
Annexe VI
d = d1 + d2 + d3
VI-1-d1 dépend des facilités d’accès pour les camions :
Opération située en centre ville dans une agglomération de plus de 150.000 habitants : d1 = 0,050
Opération située au centre ville dans une agglomération entre 30.000 et 150.000 habitants : d1 = 0,025
Dans les autres cas : d1 = 0,000
VI-2-d2 dépend des facilités de stockage des matériaux :
Emplacement disponible de moins de 30 mètres carrés : d1 = 0,050
Emplacement disponible entre 30 et 100 mètres carrés : d2 = 0,025
Emplacement disponible supérieur à 100 mètres carrés : d2 = 0,000
VI-3-d3 dépend de la distance séparant le lieu de déchargement des matériaux et le lieu de stockage :
Aucune manutention, le camion ayant directement accès sur le lieu de stockage : d3 = 0,000
Il faut traverser l’épaisseur de l’immeuble : d3 = 0,025
Il faut faire plus d’une cinquantaine de mètres (par exemple si les camions ne peuvent se garer qu’à une certaine distance de l’immeuble, ou si l’immeuble comporte plusieurs courettes intérieures qu’il faudra traverser successivement) : d3 = 0,050.
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Coefficient de difficultés architecturales e. (Article Annexe VII)
Annexe VII
Modifié par Arrêté 1981-02-20 art. 3 JORF 4 mars 1981
Le coefficient e dépend du surcoût éventuel de l’opération lié à l’existence d’éléments architecturaux.
Par élément architectural, il faut entendre en particulier, tout élément décoratif ou de structure visible sur une façade, une toiture ou une couverture : balcons, sculptures, bandeaux saillants, linteaux et lucarnes.
e – 1,325 A / tv
A est la valeur du surcoût ;
e a pour limite supérieure 0,050.
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Coefficient d’aménagement f. (Article Annexe VIII)
Annexe VIII
Modifié par Arrêté 1981-02-20 art. 4 JORF 4 mars 1981
Le coefficient f dépend du coût des travaux d’aménagement des abords du ou des bâtiments, curetages, plantations, mobilier urbain, etc. (à l’exclusion des travaux de terrassement, de réalisation de voirie, d’aménagement d’aires de stationnement au sol et de pose de réseaux) :
f = 1,325 B / tv
B représente le coût des travaux d’aménagements réalisés sur les espaces à usage non privatif des logements ;
f a pour limite supérieure 0,040.
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Pour le ministre et par délégation :
Le secrétaire d’Etat auprès du ministre de l’environnement et du cadre de vie (Logement), MARCEL CAVAILLE.
