Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 9 mai 2016), que M. et Mme X…, propriétaires de divers lots dans une résidence placée sous le régime de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic, la société Sagil-Idf, en annulation de six résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011, déclaration d’illicéité de la répartition de certaines charges et condamnation au paiement de dommages-intérêts ;
Sur le septième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X…font grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à voir déclarer irrégulières les répartitions de charges, ordonner au syndic de rectifier leur compte individuel et leur restituer une certaine somme au titre ses charges indues ;
Mais attendu que, sous le couvert du grief non fondé de violation de la loi, le moyen ne vise qu’une omission de statuer sur la demande de rectification des comptes pour les exercices antérieurs aux l’exercices 2009 et 2010 qui peut être réparée selon la procédure prévue à l’article 463 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’est pas recevable ;
Sur le huitième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X…font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en condamnation du syndic au paiement de dommages-intérêts ;
Mais attendu qu’ayant relevé que le manque à gagner allégué en raison des délais dans l’exécution des travaux des sanitaires dans les chambres de service trouvait sa cause dans le comportement de M. et Mme X…, qui avaient refusé d’accepter la répartition du coût des travaux conformément aux stipulations du règlement de copropriété, la cour d’appel en a souverainement déduit l’absence de préjudice imputable à une faute du syndic ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ;
Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme X…en annulation des résolutions n° 4 et 4-1, l’arrêt retient que les paliers et les cages d’escaliers ne sont pas des parties communes générales à l’ensemble de la copropriété, mais des parties communes spéciales à certains copropriétaires des bâtiments concernés, lorsque seuls certains lotis en bénéficient, ou des parties communes spéciales à chaque bâtiment, lorsque l’ensemble des lotis constituant un bâtiment en bénéficient, et qu’il est légitime et régulier, au vu des dispositions du règlement de copropriété, que ces lots ne participent pas aux charges d’électricité, nettoyage, entretien et petites réparations de ces bâtiments ;
Qu’en statuant ainsi, alors que l’article 4 du règlement de copropriété énumère au titre des parties communes générales les vestibules et couloirs d’entrée, les escaliers, leurs cages et paliers, la cour d’appel, qui a dénaturé le règlement de copropriété, a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen et sur les deuxième, troisième, quatrième, cinquième et sixième moyens :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il limite l’annulation des résolutions n° 4 et 4-1 de l’assemblée générale du 23 mai 2011 et l’injonction faite au syndicat des copropriétaires de fournir les pièces permettant à M. et Mme X…de déterminer le montant des charges indues et de rectifier le compte individuel de charges M. et Mme X…aux charges d’eau froide et d’eau chaude, l’arrêt rendu le 9 mai 2016, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Verrières joli mai aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Verrières joli mai et le condamne à payer à M. et Mme X…la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X….
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt attaqué de n’avoir annulé que les comptes charges d’eau chaude et eau froide adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011 aux termes des résolutions n° 4 et 4. 1 et d’avoir rejeté les demandes d’annulation de ces résolutions pour le surplus en raison des clés de répartition illégales et des charges indues, ainsi que de rectification du compte individuel des époux X…et de restitution des sommes payées au titre des charges payées et non dues ;
AUX MOTIFS QUE « Les clés de répartition illégales au regard des dispositions du règlement de copropriété
M. et Mme X…affirment que les articles 4, 10 et 12 du règlement de copropriété précisent que les halls d’entrée et paliers d’une cage d’escalier sont des parties communes générales dont la jouissance n’est pas réservée aux seuls lots habitation de cette cage d’escalier mais profitent à tous les lots d’un même bâtiment qui ont le droit de circuler et d’accéder à toutes les cages d’escalier d’un même bâtiment ; dès lors, selon eux, les charges d’usage définies à l’article 16 (nettoyage, électricité et gardiennage) doivent être réparties entre tous les copropriétaires du bâtiment en proportion des tantièmes attachés à chaque lot dudit bâtiment en application de l’article 17, alinéa 1, du règlement de copropriété.
Selon eux, les charges d’électricité, de nettoyage, d’entretien et petites réparations visées par la clé CHARGES HABITATION BÂTIMENT A, B,… G de l’annexe 3 sont réparties uniquement entre les lots Habitation d’un bâtiment à l’exclusion des lots’COMMERCE’en contravention avec les termes du règlement et en particulier ses articles 16 et 18.
Cependant, contrairement à ce que les appelants soutiennent, l’article 4 du règlement de copropriété définit les parties communes comme celles qui ne sont pas affectées à l’usage ou l’utilité d’un copropriétaire déterminé. Selon cet article, elles peuvent être’communes généralement à tous les copropriétaires ou être communes spécialement à certains copropriétaires’. Suit l’énumération, non limitative, des’parties communes générales’qui comprennent effectivement’les vestibules et couloirs d’entrée, les escaliers, leurs cages et paliers’. En revanche, l’article 4 n’énumère pas les’parties communes spéciales’pas plus qu’il ne les définit clairement. L’article 4, in fine, précise toutefois (souligné par la cour) que’L’énonciation ci-dessus étant indicative, purement énonciative et non limitative, mais est exclusive de tout ce qui est affecté à un bâtiment ou groupe de bâtiments en particulier, ou à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire, et se trouvant à l’intérieur des parties privatives, ainsi que les installations particulières, et constituant des parties communes spéciales ou des parties privatives’.
Il faut donc en conclure qu’une partie commune générale ne se confond pas avec une partie commune spéciale ou une partie privative.
Compte tenu des termes de l’article 4 et d’autres dispositions du règlement, dont son article 17, il faut entendre par parties communes spéciales, des parties qui sont communes spécialement à certains copropriétaires d’un même bâtiment, en d’autres termes à certains’lotis’, ou des parties qui sont spécialement communes à certains bâtiments, en d’autres termes à tous les’lotis’de ces bâtiments.
Une telle lecture est en effet confirmée et illustrée par les dispositions de l’article 17 du règlement de copropriété qui énoncent (souligné par la cour) que’Les charges des services communs spéciales à chaque bâtiment seront réparties entre les propriétaires des lots composant chaque bâtiment dans la proportion des parties communes attachées à chaque lot.
Les charges spéciales à certains lots seulement telles que celles… seront réparties, à part égale entre les lots en bénéficiant’.
Une telle distinction opérée par le règlement de copropriété litigieux s’explique par la particularité de cet ensemble immobilier qui comprend 2. 155 lots répartis dans 17 bâtiments sur plus de 65. 000 m ² (6, 5 hectares) et, c’est en conformité avec les termes du règlement que le syndicat des copropriétaires a retenu que les halls d’entrée, les paliers d’une cage d’escalier ainsi que les cages d’escaliers d’un des bâtiments constituant cet ensemble ne sont pas des parties communes générales à l’ensemble de cette copropriété, mais des parties communes spéciales à certains copropriétaires des bâtiments concernés, lorsque seuls certains lotis en bénéficient, ou des parties communes spéciales à chaque bâtiment lorsque l’ensemble des lotis constituant un bâtiment en bénéficient.
En l’espèce, c’est sans être contredit que le syndicat des copropriétaires rappelle que les locaux commerciaux litigieux n’ont pas accès aux halls d’entrée et aux cages d’escaliers des bâtiments A, B et G. C’est donc dans le respect des termes du règlement qu’il a procédé à la répartition des charges de copropriété relatives à l’électricité, le nettoyage, l’entretien, les petites réparations relatives aux bâtiments A, B et G entre les copropriétaires de lots d’habitation, à l’exclusion des lots’commerces’, selon les clés de répartitions 450, 451 et 456. Les lots commerciaux compris dans ces bâtiments ne tirant aucune’utilité’de ces services et de ces éléments d’équipement, ce que ne contestent pas M. et Mme X…, il est légitime et régulier au regard des dispositions du règlement de copropriété, qu’ils ne soient pas pris en compte dans la base de répartition des charges d’électricité, de nettoyage, des petites réparations y afférents.
De telles dispositions conventionnelles sont en outre parfaitement conformes avec les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Le moyen n’est donc pas fondé
* Les clés de répartition CHARGES ESCALIER …(lot 156) et CHARGES ESCALIER …(lot 450)
M. et Mme X…prétendent que les clés de répartition’CHARGES ESCALIER …'(lot 156) et’CHARGES ESCALIER …'(lot 450) ne respectent pas les dispositions des articles 16 ou 18 du règlement puisque, bien que ces charges ne relèvent pas de l’article 21 du règlement relatif aux charges d’entretien des escaliers, tapis et ascenseurs, par le biais d’une clé’cage d’escalier dans un même bâtiment’, inexistante dans le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires a favorisé de nouveau les commerces qui se trouvent encore une fois excluent de la répartition.
De même, selon M. et Mme X…, le syndicat des copropriétaires fait payer aux chambres des charges de débouchage de vide-ordure alors que ces chambres ne sont pas équipées de vide-ordures.
Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X…, les charges’escalier …'(Bâtiment A) sont réparties conformément à la clé 22 et ne favorisent ni les’COMMERCES’ni ne les obligent à régler des charges de débouchage de vide-ordure.
Il résulte des pièces produites que les charges’escalier …’
concernent les services de maintenance de la colonne montante de gaz et d’entretien de l’interphonie, d’une part, et d’entretien et de petites réparations, telles que, en particulier, l’électricité et la plomberie.
Cette clé de répartition 22 définit des charges spéciales’bâtiment’et regroupe l’ensemble des lots qui sont desservis par une même cage d’escalier dans le bâtiment A. Ce bâtiment A, dans lequel est situé le lot 156 appartenant à M. et Mme X…, constituant une chambre, est composée de cinq cages d’escaliers. Le lot 156 est accessible par la cage d’escalier située …, laquelle dessert 24 lots, soit 20 appartements et 4 chambres de service. Aucuns commerces n’étant desservis par cette cage d’escalier, c’est régulièrement qu’ils ne sont pas concernés par cette clé de répartition.
Le syndicat des copropriétaires justifie par les pièces qu’il produit que M. et Mme X…participent uniquement aux frais générés par l’utilisation et l’entretien d’éléments d’équipements propres à la cage d’escalier dont dépend leur lot 156 et non ceux générés par l’utilisation et l’entretien d’éléments d’équipements dépendant des quatre autres cages d’escalier du bâtiment A dont ils n’ont pas l’utilité.
De même, il est démontré par les productions que les frais de’débouchage’ne concernent pas le débouchage d’un vide-ordure, mais d’un’dégorgement de la colonne montante’de sorte que la facturation de ces frais à M. et Mme X…, en leur qualité de copropriétaires du lot 156, est régulière et fondée.
Le syndicat des copropriétaires établit que le bâtiment B est situé …, comprend cinq cages d’escaliers. Le lot 450, constitué d’une chambre de service, appartenant à M. et Mme X…, se situe au …dans la 3ème cage d’escalier.
De la même façon que ce qui a été exposé précédemment, le syndicat des copropriétaires démontre que les charges’escalier …'(Bâtiment B) sont réparties conformément à la clé 64 et ne favorisent ni les’COMMERCES’ni ne les obligent à régler des charges indues.
Il résulte en effet des pièces produites que les charges’escalier …’
concernent des dépenses qui n’entrent pas dans l’énumération de l’article 21 du règlement, ce qui n’est plus contesté par M. et Mme X…, mais correspondent à des frais entraînés par les services collectifs et l’entretien d’équipement communs qui profitent exclusivement aux lots desservis par une même cage d’escalier pour les mêmes rubriques que celles visées précédemment au titre du lot 156. Il est également justifié que la clé de répartition 64 a été établie sur la base des millièmes généraux de tous les lots desservis par cette même cage d’escalier faisant apparaître, pour ceux qui sont accessibles par l’entrée se trouvant …, un total de 2. 220, la quote part du lot 450 étant de 22.
Le moyen n’est donc pas fondé.
* Les charges ESCALIER 1-…et …
M. et Mme X…critiquent encore le syndicat des copropriétaires qui leur a facturé des charges à hauteur de la somme de 1. 471, 65 € au titre de l’exercice 2009 sur une ligne’ESCALIERS 1, …’pour leur lot 1208 et à hauteur de la somme de-864, 68 € au titre de l’exercice 2010 sur une ligne’négative »ESCALIER 1, …’, leur compte individuel ayant ainsi été imputé d’une somme de 606, 97 € (1. 471, 65 €-864, 68 €).
Selon eux, ils ne possèdent pas de lot au …, mais au …et contestent donc formellement devoir les sommes qui leur ont été réclamées. Ils soutiennent que les’charges escalier 1 » constituent en réalité des charges relatives aux services communs spéciales à chaque bâtiment relevant de l’article 16 du règlement et doivent en conséquence être réparties entre tous les lots du bâtiment G, conformément à l’article 17, et la répartition en 105 tantièmes représentant les lots 1205 à 1208 indiquée sur ces appels de fonds est illégale.
Cependant, comme indiqué précédemment, l’article 17 du règlement comporte deux alinéas qui stipulent’Les charges des services communs spéciales à chaque bâtiment seront réparties entre les propriétaires des lots composant chaque bâtiment dans la proportion des parties communes attachées à chaque lot.
Les charges spéciales à certains lots seulement telles que celles… seront réparties, à part égale entre les lots en bénéficiant’.
Dès lors, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X…, le règlement de copropriété ne s’oppose pas à ce que les charges spéciales à certains lots d’un même bâtiment soient réparties à part égale entre les seuls propriétaires ou occupants des lots en bénéficiant.
En outre, il résulte des productions que M. et Mme X…sont propriétaires du lot n° 1208, dépendant du bâtiment 7 (G), escalier 1, au 2ème étage, constitué par une chambre de service, situé au …et que le libellé’charges escalier 1, …’est l’ancien libellé de la clé 44 qui s’appelle depuis l’exercice 2010’clé escalier 1, …’. Cette clé de répartition 44 concerne uniquement les quatre lots figurant sous la désignation’chambre’dépendant de la cage d’escalier 1 située ….
Le syndicat des copropriétaires démontre que seul l’intitulé de cette clé a été modifié, la base de répartition (donc la liste des lots concernés) étant demeurée identique. Il est établi par les productions que les trois postes inclus dans cette clé de répartition n° 44 (dont la base de répartition se fait sur 105 tantièmes) pour l’exercice 2009 pour un montant total de 5. 723, 10 € concernent les travaux d’entretien et d’intervention électricité pour un montant de 5. 458, 57 € et des travaux de même nature pour la plomberie pour un montant de 264, 53 €.
Le devis et la facture consécutive de la société AACF en date du 22 juin 2009, pour les travaux d’électricité, enseignent que leur objet concernait le remplacement d’une armoire de contrôle d’accès à la suite d’un dégât des eaux. Selon les productions, ces dépenses ont été imputées à la cage d’escalier du …à hauteur de 20 % seulement et à une autre cage d’escalier du bâtiment F à hauteur de 80 %.
Le syndicat des copropriétaires justifie que cette armoire de contrôle permettait le fonctionnement de deux systèmes de vidéo-surveillance, dont un concernait la cage d’escalier du …et trois contrôles d’accès du bâtiment F.
C’est donc légitimement que le syndicat des copropriétaires a pu imputer les dépenses afférentes à ces travaux selon le pourcentage qu’il a retenu soit 80 % à la charge des lots concernés dans le bâtiment F et 20 % à la charge des lots figurant sous la dénomination’chambre’dépendant de la cage d’escalier 1 située au ….
Il s’ensuit que le moyen n’est pas fondé.
* L’illégalité des charges ENSEMBLE DES BÂTIMENTS
M. et Mme X…prétendent que les charges’ENSEMBLE DES BÂTIMENTS’sont réparties en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété.
Selon eux, pour les exercices 2005 à 2010, ces charges ont été réparties selon la clé 460’ENSEMBLE DES BÂTIMENTS’alors qu’elles auraient dû être réparties selon la clé 6’CHARGES COMMUNES GÉNÉRALES’de façon à ne pas exclure une fois encore les commerces et faire peser de nouveau sur les seuls lots’habitations’
des dépenses qui regroupent le nettoyage des locaux et de maintenance.
Ils ajoutent que cette clé présente en outre le désavantage de faire peser sur les chambres qui ne sont pas équipées de vide-ordures des charges de nettoyage et désinfection de gaine vide-ordures, prévues au contrat entretien 3D alors que l’article 17, alinéa 2, du règlement dispense de charges d’usage, les lots ne pouvant pas jouir de parties communes réservées à d’autres lots. Les commerces, non équipés de videordures, sont exclus du paiement de ces charges. Les chambres devraient également bénéficier du même traitement.
M. et Mme X…indiquent que l’application en l’espèce de cette clé de répartition est d’autant moins justifiée que cette copropriété se voit appliquer des clés de répartition spécifiques pour les charges vide-ordures (clés 480 à 488) de sorte que les propriétaires des lots’chambres’ne devraient pas payer les dépenses relatives à l’entretien des vide-ordures.
Cependant, le syndicat des copropriétaires démontre par ses productions que les charges ENSEMBLE DES BÂTIMENTS (clé 460) concernent les charges de nettoyage et de gestion des encombrants suivant un contrat CLEANSYSTEM, des charges d’entretien 3D (désinsectisation et nettoyage, dératisation et, enfin, désinfection et nettoyage des gaines de vide-ordures) suivant un contrat ECOLAB, ainsi que des charges d’entretien et de maintenance du réseau de distribution de télévision et de radiodiffusion suivant un contrat DANELEC SATELLITE. Le contrat 3D établie par ECOLAB est un contrat global de sorte que les lots’HABITATIONS’qui ne sont pas dotés de vide-ordures, telles que les chambres de services, bénéficient toutefois des prestations de dératisation et de désinsectisation.
Il est également démontré, par les productions et ce n’est pas sérieusement contesté par M. et Mme X…, que les bâtiments’garages’et les lots’commerces’ne profitent d’aucunes des prestations regroupées sous la clé 460 de sorte que c’est légitimement qu’ils sont exclus des charges y afférents. Dès lors, contrairement à ce qu’affirment les appelants, les commerces ne sont pas favorisés.
Bénéficiant d’une grande partie des prestations fournies par le contrat ECOLAB, M. et Mme X…ne peuvent pas être exonérés, sous prétexte qu’ils ne disposent pas de vide-ordures, du paiement de leur quote-part de ce contrat qui est un contrat global.
Le moyen n’est donc pas fondé.
* L’illégalité de la clé de répartition CHARGES COMMERCES
M. et Mme X…soutiennent que la clé de répartition COMMERCES est illégale dès lors que, grâce à cette clé, les commerces sont une fois encore très avantagés par rapport aux lots HABITATIONS puisque, curieusement, leurs charges d’électricité est dérisoire par rapport aux charges d’électricité imputées aux lots HABITATION.
Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien-fondé de cette répartition ni ne fournit des pièces comptables leur permettant de déterminer la consommation électrique par bâtiments.
Toutefois, force est de constater que les allégations de M. et Mme X…ne sont pas étayées par des éléments probants et contrairement à leurs affirmations le règlement de copropriété litigieux autorise le syndicat des copropriétaires à répartir les charges d’électricité en fonction du critère d’utilité pour le lot considéré ou le bâtiment concerné.
En l’espèce, les productions ne confirment pas les allégations de M. et Mme X…selon lesquelles les lots commerces n’auraient pas régler des charges d’électricité correspondant à leur consommation.
Le moyen n’est pas fondé ».
1°/ ALORS QUE tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s’ils ont été publiés dans les conditions prévues par l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ont modifié ; que le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, s’ils n’ont pas été publiés au fichier immobilier, ne s’imposent à l’acquéreur ou au titulaire du droit que s’il est expressément constaté par les actes de propriété qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent ; que les époux X…faisaient valoir dans leurs conclusions que la modification du règlement intervenue le 18 avril 2005 n’avait pas été publiée avant une résolution prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 16 juin 2014 et que la version du règlement qui leur était opposable était par conséquent celle qui avait été publiée le 12 septembre 1966 ; qu’en se fondant, pour le calcul des charges des années 2009 et 2010, sur la version modifiée en 2005 du règlement de copropriété, sans constater que les modifications auraient été publiées au fichier immobilier ou expressément mentionnées dans les actes d’achat des 29 juillet 2005 et 29 mai 2008 par lesquels les époux X…ont acquis leurs parts de la SCI Meudon La Forêt Verrières, ou directement dans l’acte d’acquisition des lots par les époux X…du 13 septembre 2010, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 13 de la loi du 10 juillet 1965 et 4, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967 ;
2° ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE la répartition des charges doit être conforme aux dispositions du règlement de copropriété ; que la Cour d’appel a constaté que l’article 4 du règlement énumère au titre des parties communes générales « les vestibules et couloirs d’entrée, les escaliers, leurs cages et palier » (cf. arrêt p. 11 al. 3) ; qu’en décidant que seraient des parties communes spéciales les halls d’entrée, les paliers d’une cage d’escalier ou les cages d’escalier, la Cour d’appel a dénaturé les termes du règlement de copropriété en violation de l’article 1134 du Code civil ;
3° ALORS QUE la répartition des charges doit être conforme aux dispositions du règlement de copropriété ; qu’au titre des charges le règlement prévoit seulement des charges communes générales et des charges spéciales à chaque bâtiment ; qu’en validant néanmoins une répartition des charges par halls d’entrée, paliers d’une cage d’escalier ou encore cages d’escalier, non expressément prévue par le règlement de copropriété, la Cour d’appel a violé les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° ALORS QUE la répartition des charges doit être conforme aux dispositions du règlement de copropriété ; que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ; qu’aucune disposition du règlement ne dissocie les lots dans lesquels sont exercées des activités commerciales des autres lots des différents bâtiments ; qu’en jugeant que les lots « commerces » n’auraient pas à supporter les charges de copropriété relatives à l’électricité, au nettoyage, à l’entretien et aux petites réparations relatives aux bâtiments A, B et G, la Cour d’appel a violé les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5° ALORS QUE la répartition des charges doit être conforme aux dispositions du règlement de copropriété ; que la Cour d’appel a constaté que l’article 4 du règlement énumère au titre des parties communes générales « les vestibules et couloirs d’entrée, les escaliers, leurs cages et palier » (cf. arrêt p. 11 al. 3) ; que la Cour d’appel a également constaté que les locaux commerciaux doivent supporter une consommation « majorée forfaitairement de 10 % à titre de participation à dépense d’eau nécessitée pour l’entretien des parties communes » ; qu’en retenant néanmoins que les commerces ne tireraient aucune utilité de ces parties communes, de sorte qu’ils n’auraient pas à contribuer aux charges de copropriété relatives à l’électricité, au nettoyage, à l’entretien et aux petites réparations relatives aux bâtiments A, B et G, la Cour d’appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 5 et 10 de la loi 10 juillet 1965 ;
6° ALORS QUE les époux X…exposaient que les propriétaires de tous les lots d’un même bâtiment « ont le droit de circuler et d’accéder à toutes les cages d’escalier d’un même bâtiment » ; qu’en retenant que « c’est sans être contredit que le syndicat des copropriétaires rappelle que les locaux commerciaux litigieux n’ont pas accès aux halls d’entrée et aux cages d’escalier des bâtiments A, B et G », la Cour d’appel a méconnu les termes du litige, en violation de l’article 4 du Code de procédure civile ;
7° ALORS TRES SUBSIDIAIREMENT QUE la répartition des charges doit être conforme aux dispositions du règlement de copropriété, et ce jusqu’à ce que prenne effet la décision qui ordonne une nouvelle répartition des charges ; que la nouvelle répartition des charges ne prend effet qu’à compter de la décision qui l’ordonne ; qu’à supposer même que la répartition des charges ait pour conséquence de faire peser sur certains copropriétaires la charge de services ou d’éléments d’équipement dont ils ne tirent aucun bénéfice, la Cour d’appel ne pouvait retenir que l’exonération de fait des charges au bénéfice de certains copropriétaires aurait été justifiée cependant qu’aucune modification des dispositions du règlement n’était intervenue ; qu’en validant une réparation des charges non conforme au règlement de copropriété en retenant qu’elle aurait été conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, cependant qu’une nouvelle répartition des charges ne pouvait prendre effet qu’à compter de la décision l’ordonnant, la Cour d’appel a violé l’article 43, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
Il est fait grief à l’arrêt attaqué de n’avoir annulé que les comptes charges d’eau chaude et eau froide adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011 aux termes des résolutions n° 4 et 4. 1 et d’avoir rejeté les demandes d’annulation de ces résolutions pour le surplus en raison des clés de répartition illégales et des charges indues, ainsi que de rectification du compte individuel des époux X…et de restitution des sommes payées au titre des charges payées et non dues ;
AUX MOTIFS QUE « * Les charges de chauffage
L’article 24 du règlement de copropriété stipule que’Le prix de revient de la production d’eau chaude sera déterminé par les dépenses effectives. Si ce calcul s’avère impossible, l’eau chaude sera forfaitairement réputée coûter le prix indiqué pour la période correspondante par le journal’La Chambre Des Propriétaires’. Au cas où cette publication ne continuerait pas à paraître, l’assemblée générale désignerait une autre publication de référence. Le prix total de l’eau chaude calculé sur la base forfaitaire ci-dessus établie, sera déduit des dépenses afférentes à la fois à l’eau chaude et au chauffage central et le solde sera considéré comme dépense de chauffage central.’
L’article 26, paragraphes 1 à 4, de ce règlement précise que’Les charges de chauffage seront réparties entre les utilisateurs selon la surface habitable en ce qui concerne les appartements, logements et chambres, et selon la surface utile, en ce qui concerne les locaux commerciaux.
Ces surfaces, qui seront arrondies à l’unité supérieure ou inférieure la plus proche, seront dès mise en marche du chauffage, arrêtées par le syndic et résumées dans un tableau qui sera tenu à la disposition de la copropriété.
Ce tableau sera révisé, chaque fois qu’il y aura lieu, pour tenir compte des changements éventuellement intervenus en application du paragraphe’chauffage’de l’article 9-3° ci-dessus.
Les charges de chauffage central seront acquittées par tous les copropriétaires à la seule exception des propriétaires des locaux commerciaux qui auront usé de la faculté qui leur est réservée par le paragraphe’chauffage’de l’article 9-3° ci-dessus.’
L’article 9-3°, rubrique’chauffage’, précise que le chauffage central mis en oeuvre par la copropriété est obligatoire pour tous les lots sauf pour les lots commerciaux. Ceux-ci se voient accorder la faculté d’utiliser ou non ce moyen de chauffage collectif à charge d’en aviser le syndic et d’en supporter tous les frais afférents au branchement ou au débranchement. Cet article précise que le chauffage mis en oeuvre par la copropriété s’effectue par les planchers, hauts et bas, non par radiateur.
Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X…, l’irrégularité de la répartition des charges de copropriété EAU CHAUDE et EAU FROIDE détectée précédemment n’entraîne pas nécessairement l’irrégularité des comptes charges de CHAUFFAGE. En effet, il convient de rappeler qu’aucune irrégularité sur le montant des dépenses de la copropriété afférentes aux charges d’eau n’a été décelée de sorte que la base du calcul des dépenses de chauffage central n’apparaît pas erronée.
Le règlement litigieux ne prévoit pas des règles de répartition identiques s’agissant des comptes’EAU’et des comptes’CHAUFFAGE’puisque, s’agissant des règles de répartition des charges de CHAUFFAGE, il précise que ces charges sont calculées en fonction des dépenses effectives, pas en fonction de la consommation, et que ces dépenses seront ensuite réparties entre les’utilisateurs’du chauffage.
De plus, les critiques relatives à l’absence de mention des dépenses d’eau chaude à l’annexe 3 de l’exercice 2010 ne sont pas justifiées. En effet, il résulte des productions, et cela a été très justement retenu par les premiers juges, qu’à la suite d’un dysfonctionnement informatique, les charges d’eau chaude sanitaire de l’exercice 2010 n’apparaissaient pas dans les comptes de cet exercice. La régularisation est intervenue au cours du 4ème trimestre 2011. Cette régularisation a été approuvée par l
