Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ la société civile immobilière Beta, dont le siège social est à Biarritz (Pyrénées-Atlantiques), résidence Sunset, boulevard du Prince de Galles,

2°/ la société à responsabilité limitée hôtel Sunset, dont le siège social est à Biarritz (Pyrénées-Atlantiques), résidence Sunset,

3°/ la société à responsabilité limitée Sunset, dont le siège social est à Biarritz (Pyrénées-Atlantiques), résidence Sunset, hôtel Carlina, boulevard du Prince de Galles,

4°/ la société civile des motels Le Sunset, dont le siège social est à Biarritz (Pyrénées-Atlantiques), résidence Sunset, hôtel Carlina, boulevard du Prince de Galles,

5°/ la société civile immobilière Sunset, dont le siège social est à Biarritz (Pyrénées-Atlantiques), résidence Sunset, boulevard du Prince de Galles,

6°/ la société coopérative des Garages Sunset, dont le siège social est à Biarritz (Pyrénées-Atlantiques), résidence Sunset, boulevard du Prince de Galles,

en cassation d’un arrêt rendu le 3 mai 1989 par la cour d’appel d’Agen (1re chambre), au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, dont le siège social est à Biarritz (Pyrénées-Atlantique), boulevard du Prince de Galles, pris en la personne de son syndic la société à responsabilité limitée Immobilier Service Aquitaine (ISA), dont le siège social est à Biarritz (Pyrénées-Atlantique), au …,

défendeur à la cassation ;

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l’audience publique du 26 novembre 1990, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Chevreau, rapporteur, MM. Paulot, Cathala, Valdès, Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, M. Chemin, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chevreau, les observations de Me Copper-Royer, avocat de la société civile immobilière Beta, la société hôtel Sunset, la société Sunset, la société civile des motels Le Sunset, la société civile immobilière Sunset et de la société coopérative des Garages Sunset, de la SCP Boré et Xavier, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les quatre moyens réunis :

Attendu que la société civile immobilière Sunset, la société civile immobilière Beta, la société coopérative des garages Sunset, la société civile immobilière des motels le Sunset, propriétaires de lots dans un immeuble dénommé « résidence Sunset », édifié par M. X…, promoteur et dirigeant desdites sociétés, ainsi que la société hôtel Sunset-Carlina,

locataire de la SCI des motels Le Sunset (ciaprès : les sociétés)

font grief à l’arrêt attaqué (Agen, 3 mai 1989), statuant sur renvoi après cassation, d’avoir, d’une part, décidé que l’amortissement de l’installation de chauffage collectif, réalisée dans le lot n° 153, appartenant privativement à l’une des sociétés, ne serait pas inclus dans les charges de chauffage, et que le syndicat des copropriétaires ne devait aucune redevance aux sociétés, ni pour l’occupation dudit lot ni pour celle du local à usage de conciergerie, rejeté, d’autre part, les décomptes de charges de copropriété afférentes aux ascenseurs, à l’escalier et à la femme de ménage, présentés par les sociétés, ainsi que leur demande de rembousement des frais d’entretien de la chaufferie, alors, selon le moyen « 1°/ que dans un arrêt définitif du 26 février 1986 la cour d’appel de Pau avait admis que les chaudières appartenaient non pas au syndicat des copropriétaires mais à la société à responsabilité limitée hôtel Sunset ; que la cour d’appel d’Agen a méconnu la chose jugée et violé les articles 1350 et 1351 du Code civil ; 2°/ que dans leurs conclusions d’appel, les sociétés avaient montré que les résolutions des assemblées générales des 8 octobre 1973, 20 juin 1975, 28 octobre 1977, le rapport de l’expert Y… du 2 février 1978, l’arrêt de la cour d’appel de Pau du 26 janvier 1987, consacraient le principe de l’amortissement des chaudières par le syndicat des copropriétaires ; que la cour d’appel d’Agen n’a pas répondu à ces conclusions ni satisfait aux exigences de l’article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3°/ que l’expert Y… avait constaté l’existence d’un servitude pesant sur le local de la chaudière ; que la cour d’appel de Pau a admis que l’usage de ce local entraînait une contrepartie à la charge du syndicat des copropriétaires ; qu’il en allait de même pour la conciergerie ; que la cour d’appel d’Agen, en niant la réalité du principe des loyers, a méconnu les termes du rapport de l’expert Y…, de l’arrêt du 28 février 1986, ainsi que des résolutions des assemblées générales (notamment celle du 8 octobre 1973) qui le consacraient ; qu’elle a violé les articles 1134, 1350, 1351 du Code civil et 4 du nouveau Code de procédure civile ; 4°/ que les décomptes des charges présentés par les sociétés, notamment dans leurs conclusions, se fondaient sur l’utilité qu’offraient pour les lots de copropriété les services en cause ; que la cour d’appel, en les écartant sans motif, n’a pas satisfait aux exigences de

l’article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 5°/ que le lot n° 153, expressément visé par l’arrêt attaqué, correspond à un local où se trouve installé une chaufferie ; qu’il ne s’agit nullement, en particulier, d’un parking ou d’une cave ; que les services d’ascenseur, d’escalier ou de femme de ménage sont, pour le lot, sans utilité ; que la cour d’appel d’Agen n’a pas justifié sur ce point sa décision vis-à-vis des articles 10 du règlement de copropriété et l0 de la loi du l0 juillet 1965 ; 6°/ que dans leurs conclusions les sociétés avaient nettement distingué la maintenance technique réalisée et facturée par des entreprises extérieures, des frais du service de la chaufferie, assurés par un employé et supportés par l’hôtel Carlina ; que la cour d’appel d’Agen a dénaturé ces conclusions et violé les articles 4 du nouveau Code de procédure civile et 1134 du Code civil ; 7°/ qu’elle n’a pas, dans le même temps, satisfait aux prescriptions de l’article 455 du nouveau Code de procédure civile » ;

Mais attendu, d’une part, que l’arrêt du 26 février 1986 ayant statué en référé, n’a pas,

au principal, autorité de chose jugée ;

Attendu, d’autre part, que par une appréciation souveraine des éléments de preuve, la cour d’appel a adopté les conclusions d’un rapport

d’expertise ayant procédé à la ventilation des charges d’ascenseur, d’escalier et de femme de ménage, entre les lots pour lesquels ces charges avaient une utilité, et retenu que les appartements devant être équipés d’un chauffage individuel, dont le coût était inclus dans le prix, l’adoption d’un système collectif décidé par le promoteur ne l’autorisait pas à obtenir un second paiement de ce chef par le biais d’un amortissement, qu’aucune assemblée générale n’avait pris d’engagement quant à une redevance, non prévue dans le réglement de copropriété, relative aux locaux à usage de chaufferie et de conciergerie et qu’il convenait, enfin, de rejeter la demande concernant l’entretien de la chaufferie, la somme réclamée de ce chef constituant un double emploi ; que, par ces motifs, qui répondent aux conclusions, sans les dénaturer, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les sociétés demanderesses, envers le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, aux dépens et aux frais d’exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatre janvier mil neuf cent quatre vingt onze.