Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 décembre 2014), que, le 21 décembre 2004, Mme [Q] épouse [X] a signé avec le propriétaire du fonds voisin, aux droits duquel vient la société Kaufman & Broad rénovation, un protocole transactionnel aux termes duquel elle a renoncé à toute instance en contestation du permis de construire moyennant l’acquisition d’un parking dépendant de l’immeuble à construire avec une ouverture, aux frais du promoteur, d’une porte permettant d’accéder à un ascenseur ; qu’estimant l’emplacement de parking non conforme au double usage de stationnement et de passage, Mme [Q] a assigné le constructeur en indemnisation de ses préjudices ;

Attendu que Mme [Q] fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes d’indemnisation ;

Mais attendu qu’ayant retenu souverainement que le procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 28 février 2012 démontrait la possibilité de stationner dans le garage litigieux deux véhicules, dont l’un d’une largeur de plus de deux mètres, sans difficulté d’ouverture des portières et de circulation des piétons, jusqu’à la porte de communication mitoyenne et qu’à défaut de préjudice établi de ce chef, Mme [Q] n’était pas fondée à réclamer une indemnité pour la perte de jouissance ni pour l’impossibilité de modifier la configuration du parking mis à sa disposition depuis plusieurs années, la cour d’appel, abstraction faite de motifs surabondants, a pu en déduire, sans dénaturation, que ses demandes devaient être rejetées ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [Q] épouse [X] aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [Q] épouse [X] et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Kaufman & Broad rénovation ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Mme [Q] épouse [X]

Le moyen fait grief à la cour d’appel d’avoir débouté Mme [K] [X] de sa demande en dommages intérêts en réparation des préjudices nés de l’inexécution des engagements pris par la Société Kaufman & Broad Rénovation aux termes du protocole transactionnel du 21 décembre 2004 avec désistement d’instance et d’action des dames [X] et [E],

AUX MOTIFS QUE la SNC [Adresse 3] a obtenu le 15 mars 2004 la délivrance d’un permis de construire un immeuble sur un terrain situé à Beausoleil (Alpes Maritimes) voisin de la propriété de Mme [C] [E] et de Mme [K] [Q] ; que selon protocole transactionnel du 21 décembre 2004, cette dernière a renoncé à toute instance liée à cette autorisation, moyennant selon l’article 1.3 l’acquisition d’un parking dépendant de l’immeuble à construire au prix constructeur de 10 000 €, l’ouverture aux frais du promoteur d’une porte de communication permettant d’accéder à l’ascenseur ainsi que la prise en charge par le constructeur de l’achat et de l’installation du dit ascenseur devant desservir les deux étages de la copropriété [E]-[X] ; que Mme [Q] précise que le promoteur s’est ainsi engagé à créer un ascenseur sur sa propriété, dont l’accès doit se faire par un parking dans l’immeuble à édifier ; que la société Kaufman & Broad Rénovation vient aux droits de la société [Adresse 3] ; qu’estimant que l’emplacement de parking proposé par la société [Adresse 3] n’est pas conforme à son double usage de parking et de passage pour rejoindre l’ascenseur, Mme [Q] réclame des dommages intérêts pour perte de jouissance, défaut de conformité aux dimensions prévues sans possibilité de modification, absence d’établissement d’une servitude de passage, au profit du fonds [X] et [E], et non à sa seule personne, avant la constitution de la copropriété [Adresse 4] le 19 mai 2006, le coût de la réalisation d’un nouvel accès de l’ascenseur, la résistance abusive et son préjudice moral ; que si la réglementation relative à l’accessibilité des handicapés prévue par la loi du 17 mai 2006 n’est pas applicable en l’espèce, le permis de construire ayant été obtenu avant le 1er janvier 2007, l’article 1.1 du protocole d’accord précise que Mme [Q] mère éprouve des difficultés à se déplacer ; que le cabinet d’architecte [A], expert judiciaire, exposé par avis du 9 mai 2014, et rapport du 4 juillet 2014, que le parking n’est pas utilisable par une personne à mobilité réduite et précise qu’il ne permet pas une utilisation conforme à sa destination ; que ces éléments révèlent la commune intention des parties sur la destination du parking à usage de garage et de passage ; que Mme [Q] reconnaît elle-même en page 13 de ses dernières écritures communiquée le 3 septembre 2014 que la création de la porte de communication n’est pas soumise à une autorisation d’urbanisme ni un permis de construire conformément à la lettre de la mairie de [Localité 1] en date du 29 août 2011 ; que la signature de l’acte notarié de vente suppose qu’il soit donné livraison d’une construction conforme aux stipulations de la convention du 21 décembre 2004 et qu’il y a lieu d’appliquer en l’espèce les dispositions des articles 1617 et s. du code civil ;

que le plan annexé au certificat de superficie réalisé le 22 septembre 2009 par la société Azur Diagnostics à la demande du promoteur montre que le garage litigieux est un parallélépipède comportant des côtés mesurant 9,60 mètres, 10,06 mètres, 3 mètres et 2,72 mètres ; que le procès verbal de constat d’huissier dressé le 17 décembre 2009 révèle que la largeur du garage est de 2,72 à 2,73 mètres réduite à 2,53 mètres à hauteur d’une colonne maçonnée et que sa longueur est de 9,60 mètres alors que selon les termes du protocole d’accord il devait être profond de 10 mètres et large de 2,90 mètres au minimum ; qu’il permet de constater l’existence d’une colonne maçonnée au fond, réduisant sur quelques centimètres la largeur 2,53 mètres ; que la possibilité pour le propriétaire du lot n° 23 litigieux de rejoindre un ascenseur privé via un couloir d’accès sur les parties communes rend nécessaire la constitution d’une servitude de passage, au profit du fonds [X] [E] ; que l’attestation établie le 8 novembre 2011 par M. [S] promoteur initial confirme la volonté d’établir une servitude de passage au profit de ses propriétaires en qualité de personnes physiques ; que tel est le cas de la proposition de résolution soumise à l’assemblée générale de la copropriété, laquelle n’a pas été adoptée à ce jour, à la majorité requise ; que la clause figurant en page 19 du règlement de propriété mentionnant le passage de Mme [X] n’est pas suffisante à ce titre ; que l’usage du parking objet de l’acquisition doit en effet être effectif et juridiquement protégé ; que la société [Adresse 3] n’a déposé une déclaration d’intention d’aliéner nécessaire pour l’exercice d’une vente d’un éventuel droit de préemption que le 4 janvier 2010 ; que le constat d’huissier démontrant qu’il est praticable et utilisable pour deux véhicules et l’attestation de conformité délivrée le 1er décembre 2008 par la commune n’ont pas d’incidence directe sur l’exécution des travaux conformément aux termes du protocole d’accord signé entre les parties ; que dans ces conditions, il ne peut être reproché à Mme [Q] qui a fait part de ses réserves au notaire du vendeur par courrier recommandé avec avis de réception du 7 octobre 2009 de ne pas avoir accepté de régulariser l’acte authentique ; qu’il ne peut donc être fait droit à la demande de résolution de la vente formée par la société Kaufman & Broad Rénovation, étant observé que Mme [Q] n’a formé aucune demande en ce sens ; que le procès verbal de constat d’huissier de justice dressé le 28 février 2012 à la demande de la société Kaufman & Broad Rénovation démontre la possibilité de stationner dans le garage litigieux deux véhicules dont l’un d’une largeur de plus de deux mètres ce, sans difficulté d’ouverture des portières et de circulation des piétons, jusqu’à la porte de communication mitoyenne ; que dans ces conditions, à défaut de préjudice établi de ce chef, Mme [K] [Q] n’est pas fondée à réclamer une indemnisation pour la perte de jouissance, ni pour l’impossibilité de modifier la configuration du parking qui a été mis à disposition par le constructeur depuis plusieurs années ; que sur l’absence de servitude au profit du fonds indivis avec sa mère que si elle ne démontre pas de préjudice fonctionnel caractérisé, par le refus de la copropriété de la laisser accéder alors qu’une décision de l’assemblée générale a expressément prévu son passage, ainsi que le règlement de copropriété, l’insécurité juridique créée par cette carence doit être indemnisée par la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts ; que la question de la conformité de l’ascenseur fait l’objet d’une procédure distincte, au cours de laquelle a été réalisé un rapport d’expertise judiciaire ; que la demande de ce chef apparaît prématurée ; que la résistance abusive du promoteur n’est pas établie en l’état des demandes renouvelées et parfois contradictoires de l’appelante ; que Mme [Q] ne fournissant aucun élément à l’appui de sa demande en dommages intérêts pour préjudice moral, celle-ci ne peut prospérer ;

1) ALORS QUE statuant sur la demande de résolution de la vente résultant du protocole transactionnel du 21 décembre 2004 puis sur celle aux fins d’indemnisation des préjudices subis par Mme [K] [X], faute pour la société Kaufman & Broad Rénovation d’avoir respecté ses engagements conclus dans le cadre du protocole transactionnel, la cour d’appel a statué par des motifs inconciliables entre eux et contradictoires ; qu’ainsi, statuant sur le refus de réalisation de la vente, la cour d’appel a relevé qu’il était établi, par avis et rapport de l’expert judiciaire des 9 mai, 4 juillet 2014 que le parking n’est pas utilisable par une personne à mobilité réduite, et ne permet pas une utilisation conforme à sa destination, soit un usage de parking et de garage ; qu’en outre, la cour d’appel a constaté qu’il était établi que le garage litigieux, ne présente pas les dimensions prévues par le protocole et qu’en l’état, son usage n’est pas effectif et juridiquement protégé à défaut de constitution de la servitude de passage prévue ; qu’en revanche, statuant sur la demande d’indemnisation des préjudices résultant du défaut de délivrance d’une chose conforme aux prévisions du protocole transactionnel, la cour d’appel a retenu que le garage permettait de garer deux voitures ou que le passage avait été autorisé par les copropriétaires et qu’en conséquence, la demande d’indemnisation pour perte de jouissance n’était pas fondée ; qu’en statuant ainsi par des motifs qui ne sont pas conciliables entre eux, les engagements pris n’ayant pas été exécutés, ce qui fondait l’indemnisation des préjudices en résultant, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

2) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu’aux termes de l’article 1.2 du protocole transactionnel du 21 décembre 2004, « l’accès [à l’ascenseur] ayant été étudié par les parties ensemble, avec monsieur [D] [T], architecte de M. [S], il a été décidé que le meilleur accès devait se faire via un emplacement de parkings dans l’ensemble immobilier projeté » ; qu’en énonçant, pour statuer comme elle l’a fait, que « Mme [K] [X] précise que le promoteur s’est ainsi engagé à créer un ascenseur sur sa propriété dont l’accès doit se faire par un parking dans l’immeuble à édifier », quand cet engagement résultait des dispositions claires et précises de l’article 1.2 du protocole transactionnel, la cour d’appel a méconnu le principe faisant interdiction aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause, ensemble l’article 1134 du code civil ;

3) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu’aux termes des articles 1.1, 1.2 et 1.3 du protocole transactionnel du 21 décembre 2004, M. [S] s’est engagé à faire installer à ses frais un ascenseur qui « permettra [à Mme [E] et Mme [X]] d’accéder plus facilement à leurs logements respectifs, via une liaison en limite mitoyenne des deux propriétés, à partir du niveau des parkings de l’immeuble à édifier », à faire « dans le mur du côté mitoyen des propriétés des soussignées, ouvrir une porte de communication permettant de rejoindre l’ascenseur, privé ci-après décrit, via un couloir d’accès situé en sous-sol de la propriété de Mesdames [E] et [X], et menant à l’emplacement convenu pour installer cet ascenseur, conformément au descriptif ci-joint, ainsi qu’à prendre « à sa charge l’achat et l’installation dudit ascenseur ainsi que l’intégralité des travaux de gros oeuvre et de second oeuvre en découlant, de manière à livrer un ouvrage fini »; qu’en énonçant, pour statuer comme elle l’a fait, que le promoteur s’est engagé à créer un ascenseur sur la propriété de Mme [X], quand il résultait des articles 1.1, 1.2 et 1.3 susvisés que l’ascenseur devait être créé sur la propriété de mesdames [X] et [E] et pas seulement sur la propriété de Mme [X], la cour d’appel a méconnu le principe faisant interdiction aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause, ensemble l’article 1134 du code civil ;

4) ALORS QUE la cour d’appel ayant relevé que la commune intention des parties était de mettre à la disposition de Mme [K] [X] un parking utilisable par une personne à mobilité réduite, celui-ci devant avoir un double usage de garage et de passage, ce que ses dimensions, notamment, ne permettaient pas en l’état ; qu’il s’en déduisait que le garage, tel que mis à la disposition de Mme [K] [X], générait un préjudice de jouissance dont la réparation s’imposait ; qu’en refusant de l’indemniser, la cour d’appel qui n’a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui s’en déduisaient a violé les articles 1142 et 1147 du code civil ;

5) ALORS QUE l’expert judiciaire a conclu aux termes de son rapport du 9 mai 2014 que « – les dimensions de l’emplacement livré sont inférieures à celle convenues dans le protocole transactionnel, – les emplacements prévus pour deux roues et l’automobile sont tous les deux inutilisables, – l’aire de manoeuvre nécessaire à l’accessibilité au parking est loin d’être réglementaire et opérationnelle, – la configuration de la circulation verticale donnant accès à la propriété [X]/[Q] n’est pas conforme au plan annexé au protocole d’accord, – le SAS d’accès ne respecte pas les normes de sécurité, il est défavorable à la bonne utilisation du passage par la personne à la mobilité réduire devant l’emprunter, – la position de l’ascenseur ne peut en aucun cas desservir directement les deux appartements conformément au protocole transactionnel, – ainsi, cet emplacement prévu originellement pour les deux roues a été transformé en aire de stationnement pour automobile pour les besoins de la cause, – il est inutilisable pour une personne à mobilité réduite » ; ainsi qu’aux termes de son rapport du 4 juillet 2014, qu’ « à la demande de notre requérante, madame [X], propriétaire de la parcelle cadastrée Al numéro [Cadastre 1], sise [Adresse 5], j’ai examiné le document appelé « rapport d’examen de documents’ en date du 9 mai dernier rédigé par Mr [I] [A] Conclusion: A la lecture de ce rapport, il me semble utile de préciser que l’emplacement objet du litige est inutilisable au vu de ses dimensions, pour une personne à mobilité réduite. De plus, il ne correspond pas aux normes en vigueur à la date du dépôt de la Déclaration Préalable n° DP 00601213 H 00063 en régularisation d’une situation consécutive à l’annulation des permis modifiant l’autorisation initiale et ne permet donc pas une utilisation conforme à sa destination » ; qu’en retenant, pour dire que l’exposante n’avait subi aucun préjudice de jouissance, qu’un parking permettant le stationnement de deux véhicules sans difficulté avait été mis à sa disposition, la cour d’appel a méconnu le principe faisant interdiction aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause, ensemble l’article 1134 du code civil ;

6) ALORS QUE les parties étant convenues de la constitution d’une servitude de passage au profit du fonds [X] [E] afin de permettre l’utilisation de l’ascenseur contrepartie du désistement d’instance des dames [X] et [E], la défaillance du promoteur sur ce point avait généré un préjudice de jouissance dont la réparation ne pouvait pas être limitée en considération du « passage » uniquement à Mme [K] [X] qu’une assemblée générale ou le règlement de copropriété aurait consenti à Mme [K] [X], tout en refusant la constitution d’une servitude de passage, la servitude de passage devant servir un fonds ; qu’en énonçant tout à la fois que l’assemblée générale avait refusé la constitution d’une servitude et qu’elle avait consenti un « passage » sans préciser les conditions du « passage » consenti à Mme [K] [X], personne physique, la cour d’appel qui a indemnisé la carence de la servitude en allouant la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts, a statué par des motifs inconciliables et n’a pas en conséquence satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

ECLI:FR:CCASS:2017:C300357