Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 20 juin 2012, 17 février 2016 et 22 février 2017), qu’un arrêt du 6 avril 1994 a déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété d’un groupe d’immeubles stipulant que le droit d’accès de certains lots de l’immeuble n° 1 à l’ascenseur principal, partie commune spéciale de l’immeuble n° 3, a pour contrepartie une participation de ces lots aux charges de l’immeuble n° 3 ; qu’aucune nouvelle répartition des charges n’a toutefois été établie ; que M. X…, propriétaire de lots dans l’immeuble n° 3, a assigné le syndicat des copropriétaires du […] d'[…] (le syndicat) en annulation de plusieurs résolutions relatives à la rénovation et à l’entretien de l’ascenseur principal de l’immeuble n° 3 adoptées lors de l’assemblée générale spéciale du 13 novembre 2009 des copropriétaires de cet immeuble et en reconnaissance du caractère non écrit de la répartition des charges des ascenseurs, principal et de service, de ce même immeuble ; qu’un arrêt avant-dire droit a ordonné une expertise afin de dire si cette répartition était conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et, éventuellement, de proposer une nouvelle grille de répartition ;
Sur le pourvoi, en ce qu’il est dirigé contre l’arrêt rendu le 17 février 2016 :
Vu l’article 978 du code de procédure civile ;
Attendu que, les moyens n’étant pas dirigés contre cet arrêt, il y a lieu de constater la déchéance du pourvoi en ce qu’il est formé contre cette décision ;
Sur le pourvoi, en ce qu’il est dirigé contre l’arrêt rendu le 20 juin 2012 :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de rejeter la demande en annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale spéciale de l’immeuble n° 3 du 13 novembre 2009 relative à la rénovation de l’ascenseur principal ;
Mais attendu qu’ayant souverainement relevé, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, qu’étaient joints à la convocation de l’assemblée générale le devis de la société Schindler, le bordereau de prix de la société JBT et une note établie par le syndic faisant état des points devant être traités suivant un audit réalisé en 2009, des consultations réalisées avec le conseil syndical auprès des entreprises et présentant un tableau comparatif des propositions des sociétés Schindler et JBT, la cour d’appel a pu retenir que les conditions essentielles des contrats avaient été notifiées aux copropriétaires et en a souverainement déduit que ceux-ci avaient bénéficié d’une information suffisante pour valablement décider de la nature et de la description des travaux à réaliser, voter le budget correspondant et mandater le conseil syndical pour arrêter le coût définitif des travaux et choisir l’entreprise ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de rejeter la demande en annulation de la résolution n° 7 de la même assemblée relative à la base de répartition, ainsi qu’aux dates et montants des appels de fonds ;
Mais attendu, d’une part, que, la cassation n’étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief pris d’une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu que cette résolution faisait la synthèse sur le budget alloué aux travaux de l’ascenseur, incluant les honoraires du syndic votés par la résolution n° 6 et ceux du bureau de contrôle votés par la résolution n° 5, et indiquait la clé de répartition prévue par le règlement de copropriété, la cour d’appel a pu en déduire qu’elle ne décidait que de l’échéancier des appels de fonds en fonction du planning des travaux ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de rejeter la demande en annulation de la résolution n° 8 de la même assemblée relative à l’entretien de l’ascenseur principal ;
Mais attendu, d’une part, que, la cassation n’étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief pris d’une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Attendu, d’autre part, que les articles 17 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoient pas que le coût du contrat d’entretien soit déterminé en fonction de la durée totale du contrat incluant ses renouvellements ; qu’ayant souverainement retenu, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que le contrat d’entretien voté pour un budget de 2 200 euros TTC était inférieur au montant de 3 800 euros fixé par l’assemblée générale du 11 avril 2002 pour une mise en concurrence obligatoire, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche sur l’omission dans la résolution de la mention de la durée dudit contrat que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;
Sur le pourvoi, en ce qu’il est dirigé contre l’arrêt rendu le 22 février 2017 :
Sur les deuxième, troisième et quatrième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l’article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour dire que la grille de répartition des charges de l’ascenseur principal de l’immeuble n° 3 établie par l’expert judiciaire est conforme aux dispositions légales et l’entériner, l’arrêt retient que la participation des copropriétaires de l’immeuble n° 1 aux dépenses de l’immeuble n° 3 ne fait pas partie du litige qui lui est soumis, lequel ne concerne que la grille de répartition des charges de l’ascenseur principal entre les copropriétaires de l’immeuble n° 3 ;
Qu’en statuant ainsi, alors que M. X… se prévalait de l’illégalité de la clause de répartition des charges de l’ascenseur principal de l’immeuble n° 3 en raison de l’absence de participation des copropriétaires de l’immeuble n° 1 titulaires du droit d’usage de cet ascenseur, la cour d’appel, qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
Constate la déchéance du pourvoi en ce qu’il est dirigé contre l’arrêt rendu le 17 février 2016 par la cour d’appel de Paris ;
Rejette le pourvoi en ce qu’il est dirigé contre l’arrêt rendu le 20 juin 2012 par la cour d’appel de Paris ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il dit que la grille de répartition des charges de l’ascenseur principal de l’immeuble n° 3 établie par Mme B… Z… en page 15 de son rapport du 12 juin 2014 est conforme aux dispositions légales et l’entérine, l’arrêt rendu le 22 février 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du […] d'[…] aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du […] d'[…] et le condamne à payer à M. X… la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X…
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté M. X… de sa demande d’annulation de la 4ème résolution de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’immeuble sis […] arrondissement) du 13 novembre 2009.
AUX MOTIFS QUE sur la résolution n°4 de l’assemblée générale spéciale du 13 novembre 2009, M. X… ne peut pas valablement soutenir que la résolution n° 4 de l’assemblée générale spéciale du 13 novembre 2009, votant les travaux de rénovation de l’ascenseur principal dans le cadre d’une enveloppe budgétaire de 91.000 euros TTC et mandatant le conseil syndical pour arrêter le coût définitif des travaux et choisir l’entreprise dont le rapport qualité /prix / prestation sera le plus compétitif, devrait être annulée au motif que les dispositions de l’article 11-1 3° du décret du 17 mars 1967 n’auraient pas été respectées alors qu’étaient joints à la convocation le devis de la société Schindler, le bordereau de prix de la société JT sise à Goussainville et une note établie ,par le syndic faisant état des points devant être traités suivant un audit réalisé en 2009, des consultations réalisées avec le conseil syndical auprès des entreprises et présentant un tableau comparatif des propositions des sociétés Schindler et J8T, de telle sorte que les copropriétaires, au vu des conditions essentielles des contrats qui leur étaient soumises, bénéficiaient d’une information suffisante pour valablement décider de la nature et de la description des travaux à réaliser voter le budget correspondant et mandater le conseil syndical pour arrêter le coût définitif des travaux et choisir l’entreprise ; qu’en conséquence, par infirmation, il sera dit n’y avoir lieu d’annuler la résolution n° 4 de l’assemblée générale spéciale du 13 novembre 2009;
1) ALORS QU’aux termes de l’article 11-1, 3°, du décret du 17 mars 1967, le syndic doit notifier aux copropriétaires, avec l’ordre du jour, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ; que l’absence de notification d’un devis de travaux joint à la convocation à une assemblée générale affecte la validité de la décision votée relative à ces travaux ; qu’en l’espèce, il résulte des constatations mêmes de l’arrêt attaqué (p.3) que si le devis de la société Schindler avait été joint à l’ordre du jour de la convocation adressée aux copropriétaires pour l’assemblée générale spéciale du 13 novembre 2009, amenée à voter les travaux de rénovation de l’ascenseur principal de l’immeuble sis […] , seul un simple bordereau de prix, et non un devis, de la société JBT était également joint à cette convocation, lequel ne comportait aucun détail des prestations fournies par cette société mais uniquement leur prix et ne permettait donc pas une comparaison avec celles de la société Schindler de sorte que les copropriétaires n’avaient pu disposer d’une information suffisante pour se prononcer valablement, au regard des prix indiqués, sur les prestations fournies par les sociétés Schindler et JBT et le choix de l’entreprise à retenir ; qu’en refusant néanmoins d’annuler la résolution n° 4 de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires dudit immeuble, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l’article 11-1, 3°, du décret du 17 mars 1967.
2) ALORS QU’en tout état de cause un tableau comparatif des propositions de différentes entreprises en vue de réaliser des travaux dans les parties communes d’un immeuble en copropriété ne peut apporter aux copropriétaires une information suffisante pour leur permettre de se décider en pleine connaissance de cause qu’autant qu’ils détaillent, poste par poste, les conditions essentielles des devis de travaux et prestations annexes des entreprises consultées ; que, pour dire qu’en l’espèce, les copropriétaires avaient bénéficié d’une information suffisante pour valablement décider, lors de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 13 novembre 2009, de la nature et de la description des travaux de rénovation de l’ascenseur principal de l’immeuble sis […] , la cour d’appel s’est contentée de viser, comme ayant été joints à la convocation à cette assemblée générale, une note établie par le syndic faisant état des points devant être traités suivant un audit réalisé en 2009 et des consultations réalisées avec le conseil syndical auprès des entreprises ainsi que d’un tableau comparatif des propositions des sociétés Schindler et JBT ; qu’en ne justifiant pas en quoi ce tableau comparatif aurait mis à même les copropriétaires de connaître poste par poste le détail des prestations offertes par les sociétés Schindler et JBT en vue de la rénovation de cet ascenseur, quand ce tableau comparatif se bornait pourtant à viser, au titre des travaux de modernisation de cet ascenseur, le seul montant des propositions des sociétés Schindler et JBT sans apporter aucune autre précision sur les éléments des devis de ces sociétés, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 11-1, 3°, du décret du 17 mars 1967 ainsi que de l’article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable au litige.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté M. X… de sa demande d’annulation de la 7ème résolution de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’immeuble sis […] arrondissement) du 13 novembre 2009.
AUX MOTIFS QUE sur la résolution n° 7 de l’assemblée générale spéciale du 13 novembre 2009, la résolution n° 7 querellée est rédigée ainsi que suit « l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide : De fixer le montant du budget à la somme de 96.250 euros TTC incluant les honoraires du syndic et du bureau de contrôle, Répartir cette dépense selon les millièmes des charges spéciales d’ascenseur principal n° 3, Fixer le planning des travaux de la façon suivante : – Début du chantier: f » juin 2010, – Durée du chantier; 4 mois, – Fin du chantier: 30 septembre 2010, Autoriser le syndic à procéder 3 appels de fonds nécessaires aux paiements selon l’échéancier financier suivant… » ; que M. X… ne peut pas valablement soutenir que la résolution n° 7 précitée devrait être annulée au motif qu’elle regrouperait quatre questions pour un vote unique alors que la résolution querellée fait la synthèse sur le budget alloué aux travaux de l’ascenseur incluant les honoraires du syndic votés par la résolution précédente n° 6 et ceux du bureau de contrôle votés par la résolution précédente n° 5, indique la clé de répartition prévue par le règlement de copropriété et ne décide en réalité que sur l’échéancier des appels de fonds en fonction du planning des travaux, de telle sorte qu’il n’y a en l’espèce de « vote bloqué » prohibé comme l’allègue M. X… ; que ce moyen d’annulation ne peut donc prospérer ; que M. X… ne peut pas non plus valablement soutenir que la résolution querellée devrait être annulée au motif que les travaux auraient été votés sur une enveloppe budgétaire de 91.000 euros TTC et que la résolution n° 7 fixerait un montant de 96.250 euros TTC alors que le budget retenu par la résolution n° 7 querellée n’est que l’addition des budgets votés par les résolutions n° 4, 5 et 6, étant observé que s’agissant de budgets, il feront nécessairement l’objet de régularisation ultérieure en plus ou en moins; que ce moyen sera donc rejeté ; qu’en conséquence, par infirmation, il sera dit n’y avoir lieu d’annuler la résolution n° 7 de l’assemblée générale spéciale du 13 novembre 2009.
1) ALORS QUE la cassation de l’arrêt attaqué en ce qu’il a débouté M. X… de sa demande d’annulation de la 4ème résolution de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’immeuble sis […] arrondissement) du 13 novembre 2009, ayant, notamment, voté les travaux de rénovation de l’ascenseur principal de cet immeuble dans le cadre d’une enveloppe budgétaire de 91 000 euros TTC ne pourra qu’entraîner par voie de conséquence la cassation de ce même arrêt en ce qu’il a également débouté M. X… de sa demande d’annulation de la 7ème résolution de cette l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de cet immeuble portant sur le budget total de ces travaux, sur la clé de répartition du montant des travaux de rénovation de cet ascenseur, le planning des travaux ainsi que sur les appels de fonds correspondants, et ce en application de l’article 625, alinéa 2, du code de procédure civile.
2) ALORS QUE chaque résolution d’une assemblée générale des copropriétaires ne peut avoir qu’un seul objet ; qu’en l’espèce, il résulte des termes de la résolution n° 7 de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’immeuble sis […] arrondissement) du 13 novembre 2009 que les copropriétaires avaient émis un vote à la fois sur le montant total du budget des travaux de rénovation de l’ascenseur principal de cet immeuble, quand bien même cette partie de la résolution ferait-elle la synthèse sur le budget alloué à ces travaux en incluant le montant des honoraires du syndic et ceux du bureau de contrôle votés lors de la résolution précédente, sur la clé de répartition du montant de ce budget prévue par le règlement de copropriété, sur le planning des travaux ainsi que sur l’échéancier des appels de fonds en fonction de ce planning afin que le syndic soit en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans son marché ; que la résolution litigieuse emportait donc un vote global sur des questions distinctes ; qu’en disant néanmoins n’y avoir lieu à annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’immeuble sis […] arrondissement) du 13 novembre 2009, la cour d’appel a violé l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les articles 9 et 17 du décret du 17 mars 1967 dans leur version applicable au litige.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté M. X… de sa demande d’annulation de la 8ème résolution de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’immeuble sis […] arrondissement) du 13 novembre 2009.
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la résolution n° 8 de l’assemblée générale spéciale du 13 novembre 2009, M. X… ne peut pas valablement soutenir que la résolution n° 8 de l’assemblée générale spéciale du 13 novembre 2009, qui décide de souscrire un contrat d’entretien pour l’ascenseur principal dans le cadre d’une enveloppe budgétaire de 2.200 euros TTC et mandate le conseil syndical pour arrêter le coût définitif du contrat et choisir l’entreprise, devrait être annulée au motif que la dite résolution ne fixerait pas la durée du contrat d’entretien et que le seul devis joint à la convocation prévoyant une période de cinq ans, la mise en concurrence de deux entreprises au moins aurait été nécessaire alors qu’il ressort des pièces produites que le contrat d’entretien voté pour un budget de 2.200 euros TTC est inférieur au montant de 3.800 euros fixé par l’assemblée générale du 1l avril 2002 pour une mise en concurrence obligatoire, étant observé que par la résolution querellée les copropriétaires ont mandaté le conseil syndical pour choisir l’entreprise dans le cadre de l’enveloppe budgétaire arrêtée ; que ce moyen ne peut donc prospérer ; qu’en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. X… de sa demande d’annulation de ce chef.
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE contrairement aux observations de M. X…, qui n’invoque que l’obligation d’information des copropriétaires qui découle de l’article 11-1 3° du décret précité, l’entier projet, précisant les conditions essentielles du contrat, a été joint à la convocation ; qu’ainsi, ces dispositions réglementaires ont été respectées ; que M. X… sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 13 novembre 2009.
1) ALORS QUE la cassation de l’arrêt attaqué en ce qu’il a débouté M. X… de sa demande d’annulation de la 4ème résolution de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’immeuble sis […] arrondissement) du 13 novembre 2009, ayant, notamment, voté les travaux de rénovation de l’ascenseur principal dans le cadre d’une enveloppe budgétaire de 91 000 euros TTC ne pourra qu’entraîner par voie de conséquence la cassation de ce même arrêt en ce qu’il a également débouté M. X… de sa demande d’annulation de la 8ème résolution de cette l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de cet immeuble, portant sur la souscription d’un contrat d’entretien de l’ascenseur, et ce en application de l’article 625, alinéa 2, du Code de procédure civile.
2) ALORS QUE dans ses conclusions d’appel (p. 6), M. X… avait fait valoir que le seul contrat d’entretien de l’ascenseur versé aux débats, celui de la société Schindler, prévoyant une durée de cinq ans, le montant des marchés pour lesquels une mise en concurrence n’était pas obligatoire était, en considération de cette durée, largement dépassé, de sorte qu’une mise en concurrence de cette société avec une autre société aurait dû avoir lieu ; qu’en se contentant de relever, pour valider la 8ème résolution de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’immeuble sis […] du 13 novembre 2009, que le contrat d’entretien, voté pour un budget de 2 200 €, était inférieur au montant de 3 800 € annuels, fixé par l’assemblée générale du 11 avril 2002 pour une mise en concurrence obligatoire, sans répondre à ce chef des conclusions de l’exposant d’où il résultait que, pour l’appréciation de la nécessité d’une mise en concurrence des entreprises chargées de l’entretien de l’ascenseur, il convenait de prendre en considération le montant du contrat d’entretien en fonction de la durée totale de ce contrat, soit en l’espèce, le coût total du contrat d’entretien de la société Schindler pendant une durée de cinq ans, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.
3) ALORS QUE la résolution d’une assemblée générale des copropriétaires par laquelle ces derniers décident de souscrire un contrat d’entretien d’un ascenseur doit indiquer la durée du contrat d’entretien ; que, dans ses écritures d’appel (p. 6, al. 3), M. X… avait soutenu que la résolution n° 8 de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’immeuble sis […] du 13 novembre 2009 aux termes de laquelle les copropriétaires avaient décidé de souscrire un contrat d’entretien pour l’ascenseur principal de cet immeuble ne prévoyait pas la durée du contrat d’entretien ; qu’en ne recherchant si cette absence de mention de la durée du contrat d’entretien dans cette résolution n’était pas de nature à entacher de nullité ladite résolution, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article17 du décret du 17 mars 1967 dans leur version applicable au litige.
ARRET DU 22 FEVRIER 2017
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR dit que les grilles de répartition des charges de l’ascenseur principal et de l’ascenseur de service de l’immeuble sis […] arrondissement) établies par Mme B… Z… en page 15 de son rapport du 12 juin 2014 sont conformes aux dispositions légales ainsi que D’AVOIR entériné ces grilles.
AUX MOTIFS QUE sur la répartition des charges d’ascenseur de l’immeuble n° 3 ; que sur légalité de la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges d’ascenseur ; que les parties s’accordent pour considérer, comme l’expert judiciaire, que la grille de répartition des charges de l’ascenseur principal et de l’ascenseur de service (ou monte-charges) de l’immeuble n° 3 prévue par le règlement de copropriété au prorata de la quote-part de copropriété des parties communes, n’est pas conforme au critère d’utilité imposé par l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré illicite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges d’ascenseur de l’immeuble n° 3 de l’ensemble immobilier à […] ; que sur la nouvelle répartition des charges d’ascenseur, Mme B… Z… propose deux grilles de répartition pour l’immeuble n°3, l’une pour la répartition des charges de l’ascenseur principal et l’autre pour la répartition des charges de l’ascenseur de service, compte tenu de la présence de ces deux appareils mais, du fait que cela n’entrait pas dans sa mission, elle n’a pas pris en compte l’utilisation par certains lots du bâtiment I de l’ascenseur principal du bâtiment 3 alors que la clause du règlement de copropriété relative à la participation des lots du bâtiment 1 aux charges de l’ascenseur principal du bâtiment 3 (article 2) a été réputée non écrite par un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 6 avril 1994 ; que des réponses aux questions posées par la cour dans son arrêt précédent, il apparaît que : – les charges de l’ascenseur principal et de l’ascenseur de service du bâtiment 3 font parties des parties communes spéciales aux seuls copropriétaires de ce bâtiment, – les copropriétaires des appartements de l’immeuble n°1 ouvrant sur la cage d’escalier principal de l’immeuble n° 3 ont un droit permanent d’entrée et de sortie par cet escalier principal et son vestibule d’accès ainsi que le droit d’usage de l’ascenseur principal qui s’y trouve ; ce droit d’usage des copropriétaires de l’immeuble n°1 ne concerne pas l’escalier et l’ascenseur de service de l’immeuble n° 3, – l’ascenseur de service de l’immeuble n° 3, dessert uniquement les lots de cet immeuble qui sont situés entre le sous-sol et le 7ème étage, l’accès au 8ème étage se fait par escalier; les copropriétaires de l’immeuble n°1 dont les appartements ouvrent sur l’immeuble n° 3 n’ont pas matériellement accès à cet ascenseur de service , – le droit d’usage de l’ascenseur principal de l’immeuble n° 3 est, selon le syndicat, le même pour les copropriétaires de cet immeuble et pour ceux des appartements de l’immeuble n°1 ouvrant sur l’immeuble n° 3, en revanche, M. X… précise que, si ce droit d’usage est le même, les copropriétaires du bâtiment I n’ont pas de droit de vote attaché à ce droit d’usage et ne sont pas convoqués aux assemblées générales de l’immeuble n° 3 ; que – selon le syndicat, les droits des copropriétaires de l’immeuble n° 1 ouvrant sur la cage d’escalier et l’ascenseur principal de l’immeuble n° 3 étant identiques à ceux des copropriétaires de l’immeuble n° 3, il ne devrait pas être nécessaire de créer des grilles différentes et il suffirait d’attribuer des millièmes de charges d’ascenseur aux copropriétaires concernés de l’immeuble n°1 et de compléter en conséquence les calculs de Mme B…
Z… ; que pour M. X…, il est au contraire important de créer deux catégories de grille compte tenu de la spécificité quant à la nature juridique du droit d’usage de l’ascenseur du bâtiment 3 au regard de celle du bâtiment 1 ; qu’actuellement, les copropriétaires de l’immeuble n° 1 dont les appartements ouvrent sur l’immeuble n° 3 participent à toutes les charges communes de l’immeuble n° 3, sauf à celles relatives aux grosses réparations, à concurrence de 1/5Oeme par appartement, et ce, bien que la clause soit réputée non écrite, car aucune nouvelle répartition de charges n’a pu être établie à ce jour, faute de consensus ; qu’une divergence persiste entre le syndicat et M. X…, à savoir que ce dernier soutient que les propriétaires des appartements de l’immeuble n°1 ayant un accès dans l’immeuble n° 3, n’ont plus aucun accès l’immeuble n° 1; que selon lui, ces copropriétaires devraient également participer aux charges d’escalier du bâtiment 3, au salaire de la gardienne du bâtiment 3, et, en fait, être inclus dans l’immeuble n° 3 ; que le syndicat réplique que ces copropriétaires ont toujours un accès à l’ascenseur et l’escalier de service du bâtiment 1, raison pour laquelle ils ne doivent pas participer aux charges de l’ascenseur et de l’escalier de service du bâtiment 3 auxquels il n’ont pas matériellement accès ; que sur la participation des propriétaires de lots de l’immeuble n°1 ayant accès à l’ascenseur de l’immeuble n° 3, M. X… fait valoir que compte tenu de l’annulation de la clause du règlement de copropriété relative aux charges particulières de l’immeuble n° 1, Mme B… Z… aurait dû tenir compte dans ses grilles de répartition des charges d’ascenseurs, de la participation des copropriétaires de l’immeuble n° I et que faute de l’avoir fait, ces grilles ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’il est acquis aux débats, d’une part que les copropriétaires des lots de l’immeuble n° 1 ouvrant sur la cage d’escalier principal de l’immeuble n° 3 ont un droit permanent d’entrée et de sortie par cet escalier principal et son vestibule d’accès ainsi que le droit d’usage de l’ascenseur principal qui s’y trouve, d’autre part que ces mêmes copropriétaires participent à toutes les charges communes de l’immeuble n° 3, sauf à celles relatives aux grosses réparations, à concurrence de I /50erne par appartement, et ce, bien que la clause soit réputée non écrite ; que cela étant, le syndicat n’est pas contredit par M. X… lorsqu’il indique, dans ses conclusions du 5 avril 2016, que la participation des copropriétaires de l’immeuble n° 1 aux dépenses de l’immeuble n° 3 excède actuellement largement les dépenses qui auraient dû leur incomber en contrepartie du droit d’usage de l’ascenseur principal et de l’escalier principal il appartient à ces copropriétaires de tirer, le cas échéant, les conséquences de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 6 avril 1994 qui a jugé non écrites la clause du règlement de copropriété intitulée « charges particulières de l’immeuble n° 1 » ainsi que la résolution adoptée par l’assemblée générale du 23 février 1983 définissant l’assiette de la contribution forfaitaire, en soumettant à l’assemblée générale une proposition de nouvelle contribution ; mais que tel n’est pas le litige soumis à cette cour qui ne concerne que la grille de répartition des charges de l’ascenseur principal et de l’ascenseur de service entre les copropriétaires de l’immeuble n° 3, étant précisé que le montant des charges incombant à ces copropriétaires est diminué de la participation (excessive d’après le syndicat) des copropriétaires de l’immeuble n° I ayant le droit d’usage de l’ascenseur principal du bâtiment n° 3 ; que c’est donc à juste titre que le syndicat fait valoir que le fait que Mme B… Z… n’ait pas calculé la contribution des lots de l’immeuble n° 1 aux charges des ascenseurs de l’immeuble n° 3 n’a d’incidence que sur le quantum de ces charges devant être supporté par les lots de l’immeuble n° 3, lequel est sans conséquence sur les tantièmes de ces charges que l’expert judiciaire propose de leur attribuer ; que sur les grilles de répartition proposées par l’expert, ; que conformément à la mission qui lui a été confiée, l’expert judiciaire propose deux grilles de répartition pour l’immeuble n°3, l’une pour la répartition des charges de l’ascenseur principal et l’autre pour la répartition des charges de l’ascenseur de service, compte tenu de la présence de ces deux appareils ; que M. X… reproche à Mme B… Z… de ne pas avoir tenu compte du critère de l’utilité subjective, comme le préconise M. A… et demande à la cour de retenir les coefficients proposés par ce dernier ; qu’il fait valoir qu’un ascenseur est d’autant plus utile aux copropriétaires qu’il leur assure un gain de temps (les propriétaires du premier étage n’en bénéficient absolument pas puisque il est plus rapide de monter l’escalier que de prendre l’ascenseur alors même qu’il est déjà au rez de chaussée) et la diminution des efforts physiques ; que selon l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ; que seule doit être prise en considération, l’utilité objective, c’est-à-dire virtuelle (ou potentielle), et non pas l’utilisation effective que les copropriétaires font de ces services ou éléments, en fonction de leurs convenances ; que par ailleurs, l’expert judiciaire a justement répondu aux dires de M. X…, qui lui soumettait le projet de M. A…, que « l’échelle de progressivité, déterminée par ce dernier, combine de nombreux facteurs et un dosage subjectif de sous-coefficients qui ne garantit aucune supériorité à cette échelle au motif que les facteurs pris en compte ne sont pas mesurables scientifiquement (sauf la consommation d’énergie) et que le pourcentage donné à chaque facteur est inévitablement arbitraire »; de plus, l’expert, non contesté sur ce point, a écar
