Le droit d’affichage publicitaire sur le mur d’un fonds de commerce n’est pas assimilable au droit d’enseigne (attribut du fonds de commerce), il peut être donné par un acte distinct du bail. Si ce droit n’est pas repris dans le nouveau bail, le preneur ne peut revendiquer un droit d’enseigne sur le local autre que celui qu’il loue. En l’espèce, le droit d’affichage consenti n’était pas un élément du bail, de sorte que sa résiliation par le bailleur était régulière.
L’article 1719 du code civil indique notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L’article 1725 prévoit que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
Le bailleur est tenu de réparer le dommage résultant de troubles de jouissance, pour un locataire, du fait pour un autre locataire d’excéder ses droits, ce locataire ne pouvant être considéré comme un tiers au sens de l’article 1725.
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE VERSAILLES
12e chambre
ARRET DU 31 MARS 2022
N° RG 20/02700 –��N° Portalis DBV3-V-B7E-T4UO
AFFAIRE :
S.A.R.L. HOMSO CONFORT
C/
SCI LES PIVOINES
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 18 Mai 2020 par le Tribunal judiciaire de PONTOISE
N° RG : 16/04605
LE TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :
S.A.R.L. […]
N° SIRET : 532 432 580
[…]
[…]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2063862
Représentant : Me Jean-marie GILLES de la SELEURL CABINET GILLES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0024
APPELANTE
****************
Monsieur Y Z (déclaration d’appel et conclusions signifiées le 14 août 2020 PV 659 CPC)
né le […]
[…]
[…]
SCI LES PIVOINES
N° SIRET : 450 188 461
[…]
[…]
Représentant : Me Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189 – N° du dossier S200146
Représentant : Me Y VILCHIEN de l’AARPI MERIDIAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R120
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Décembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur François THOMAS, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François THOMAS, Président, Mme Véronique MULLER, Conseiller,
Monsieur A B, Magistrat C,
Greffier f.f., lors des débats : Madame Patricia GERARD,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 avril 2011, la SCI Les Pivoines a donné à bail commercial à la société Homso confort, anciennement dénommée société RB confort, un local situé […]
(95).
Précédemment, par courriel du 15 avril 2011, la société Les Pivoines a autorisé la société Homso confort à installer des panneaux publicitaires sur la façade, côté rue, du local loué ainsi que sur celle du local adjacent à celui qu’elle exploite, le locataire dudit local, la société Staff parisien ayant donné son accord.
Par acte du 26 avril 2016, la SCI Les Pivoines a donné à bail les locaux précédemment occupés par la société Staff parisien, à la société Plate-forme automobile, représentée par M. Y Z.
Dès avant la conclusion de ce bail, le nouveau preneur a pris l’attache de la société Homso confort en sollicitant le retrait des panneaux installés sur la façade extérieure de son local, afin de pouvoir y mettre les siens, et s’est vu opposer un refus.
Par courrier du 20 avril 2016, la société Les Pivoines a résilié le droit d’affichage précédemment octroyé à la société Homso confort sollicitant que cette dernière retire, sous huitaine, ses panneaux publicitaires pour permettre au nouveau locataire d’apposer sa propre publicité.
Par courrier du 26 avril 2016, la société Homso Confort a refusé.
Par assignation du 13 juin 2016, la société Homso Confort, indiquant que ses panneaux avaient été volés et d’autres installés, a fait citer la SCI les Pivoines et la société ADA devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise aux fins d’ordonner le démontage des panneaux litigieux, et de voir remonter les siens.
Par ordonnance du 1er février 2017, le juge des référés a condamné les sociétés Club Auto 95 et La Plate-forme Auto à remettre à leurs frais les panneaux de la société Homso Confort, sous astreinte.
Par assignation à jour fixe du 17 juin 2016, la SCI Les Pivoines a assigné la société Homso confort et M. Y Z, président de la société Plate-forme automobile, devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir ordonner la dépose des panneaux publicitaires de la société Homso confort.
Par acte du 31 août 2016, la société Homso confort a assigné en intervention forcée la société Club-Auto 95 et la société Plate-forme Auto afin de les voir condamner in solidum avec la société Les Pivoines au paiement de la somme de 5.000 € de dommages et intérêts pour préjudice commercial et que soit ordonnée la jonction des procédures.
Par ordonnance du 12 janvier 2017, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires.
Par acte du 14 avril 2017, la société Homso confort a assigné en déclaration de jugement commun la société Loiselet père et fils et X aux fins de voir déclarer recevable la demande en déclaration de jugement commun et que soit ordonnée la jonction des procédures.
Par ordonnance du 1er juin 2017, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des dossiers.
La société Homso Confort ayant introduit par acte du 14 juin 2017 une procédure afin de contester les loyers appelés mensuellement par la société Les Pivoines, le tribunal de grande instance de Pontoise l’a, par jugement du 16 septembre 2019, condamnée au règlement de la somme de 28.321,23€ TTC au titre des loyers impayés au 7 novembre 2018.
Par jugement du 18 mai 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a :
– Déclaré régulière la résiliation du droit d’affichage consenti par la société Les Pivoines à la société Homso confort le 15 avril 2011,
– Condamné in solidum la société Club-Auto 95 et la société Plate-forme Auto à verser à la société Homso confort la somme de 5.000 € en réparation du préjudice commercial subi,
– Condamné la société Les Pivoines à verser à la société Homso confort la somme de 10.000€ en réparation des troubles de jouissance subis,
– Condamné la société Loiselet père et fils et X, en sa qualité de syndic du syndicat de copropriétaires de la société Diapason à verser à la société Homso confort la somme de 2.000 € de dommages et intérêts,
– Condamné la société Homso confort à verser à la société Les Pivoines les sommes de :
– 3.001,25 € toutes taxes comprises au titre du loyer du mois de décembre 2018,
– 2.000 € en réparation du préjudice moral subi,
– Rejeté le surplus des demandes,
– Condamné la société Homso confort à verser à M. Y Z la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamné les sociétés Les Pivoines et Homso confort par moitié aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,
– Ordonné l’exécution provisoire.
Par déclaration du 22 juin 2020, la société Homso confort a interjeté appel du jugement à l’encontre de M. Z et de la SCI les Pivoines.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 31 août 2021, la société Homso confort demande à la cour de :
Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :
– Déclaré régulière la résiliation du droit d’affichage consenti par la société Les Pivoines à la société RB confort le 15 avril 2011 ;
– Fixé à 10.000 € le quantum de la condamnation de la société Les Pivoines au profit de la société RB confort, en réparation des troubles de jouissance subis ;
– Condamné la société RB confort à verser à M. Y Z la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
– Condamné la société RB confort à verser à la société Les Pivoines la somme de 2.000 € en réparation du prétendu préjudice moral subi;
Débouté la société RB confort de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamné la société RB confort au paiement de la moitié des dépens de l’instance ;
Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :
– Condamné la société Les Pivoines au profit de la société Homso confort, au titre des troubles de jouissance subis ;
– Débouté la société Les Pivoines de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Et statuant à nouveau,
– Déclarer recevables l’intégralité des prétentions de la société Homso confort à l’encontre de la société Les Pivoines ;
– Constater que la société Plate-forme Auto était dépourvue de personnalité juridique avant le 17 juin 2016, seulement représentée par M. Y Z;
– Déclarer irrégulière la résiliation par la société Les Pivoines le 20 avril 2016 du droit d’affichage consenti par celle-ci à la société RB confort le 15 avril 2011 ;
– Dire et juger que la société Les Pivoines a manqué gravement à ses obligations en tant que bailleur et a notamment manqué à son devoir d’assurer la jouissance paisible des locaux loués ;
– Condamner la société Les Pivoines à payer à la société Homso confort la somme de 50.000€ de dommages-intérêts au titre du retrait des panneaux litigieux et des nuisances de tous ordres (sonores, olfactives et occupations sauvages de ses places de parking) subies de manière quasi-continue du mois de mai
2016 jusqu’au 23 avril 2018, date de départ effectif des locaux de la société Homso confort ;
– Déclarer mal fondé l’appel incident de la société Les Pivoines, l’en débouter et, plus largement, la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– Condamner M. Y Z et la société Les Pivoines, pris in solidum, à verser à la société Homso confort la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner solidairement M. Y Z et la société Les Pivoines aux entiers dépens de première instance et d’appel.
Par dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2021, la société Les Pivoines demande à la cour de :
– Déclarer recevable la société Les Pivoines en son appel incident et y faisant droit ;
– Débouter la société Homso confort de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :
– Débouté la société Homso confort de ses demandes concernant la prétendue responsabilité de la société Les
Pivoines relative à la dépose des panneaux publicitaires litigieux ;
– Jugé régulière la résiliation du droit d’affichage consenti par la société Les Pivoines à la société Homso confort le 15 avril 2011 ;
– Déclaré que la responsabilité de la société Les Pivoines ne saurait être engagée au titre des nuisances sonores et du dégât des eaux ;
– Condamné la société Homso confort à verser à la société Les Pivoines les sommes de 3.001,25€ toutes taxes comprises au titre du loyer du mois de décembre 2018 et 2.000 € en réparation du préjudice moral subi, ces points étant définitivement tranchés en l’absence de critique de ces chefs du jugement entrepris par la société
Homso confort ;
– Débouté la société Homso confort de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :
– Déclaré la société Les Pivoines responsable pour les prétendues nuisances olfactives et l’occupation prétendue de places de parking par les sociétés Club Auto 95 et Plate-forme Auto ;
– Condamné la société Les Pivoines à verser à la société Homso confort la somme de 10.000€ en réparation des troubles de jouissance résultant des prétendues nuisances olfactives et l’occupation prétendue de places de parking par les sociétés Club Auto 95 et Plate-forme Auto ;
– Débouté la société Les Pivoines de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Limité la condamnation de Homso confort au paiement de la moitié des dépens de première instance ;
Et, statuant à nouveau, de :
A titre liminaire,
– A titre principal, juger irrecevable l’intégralité des prétentions de la société Homso confort à l’encontre de la société Les Pivoines ;
– A titre subsidiaire, juger irrecevables les prétentions de la société Homso confort concernant la prétendue responsabilité de la société Les Pivoines relative à la dépose des panneaux publicitaires litigieux ;
– A titre très subsidiaire, juger irrecevables les prétentions de la société Homso confort concernant la prétendue responsabilité de la société Les Pivoines relative à la dépose des panneaux publicitaires litigieux ;
Au fond,
1/ S’agissant des panneaux publicitaires :
– A titre principal, débouter la société Homso confort de ses demandes au titre du prétendu trouble de jouissance résultant de la dépose des panneaux publicitaires ;
– A titre subsidiaire :
– Juger que RB confort ne justifie en rien du quantum de son prétendu préjudice ;
– Juger que RB confort a concouru au préjudice ;
– Par conséquent, débouter la société Homso confort de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la société
Les Pivoines ;
2/ S’agissant des prétendues nuisances olfactives, nuisances sonores, du non-respect d’emplacement de parking par un tiers, de tests d’échappement à l’intérieur du local voisin et du dégât des eaux :
– A titre principal, débouter Homso confort de ses demandes au titre des prétendus troubles de jouissance résultant de nuisances olfactives, de nuisances sonores, de l’occupation de places de parking et du dégât des
eaux ;
– A titre subsidiaire :
– Juger que RB confort ne justifie en rien du quantum de son prétendu préjudice ;
– Juger que RB confort a concouru au préjudice qu’elle allègue ;
– Par conséquent, débouter la société Homso confort de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la société
Les Pivoines ;
3/ S’agissant des propos portant atteinte à l’honneur et à la considération de la société Les Pivoines au sein des conclusions de Homso confort en appel :
– Juger fautifs, au visa de l’article 41 de la loi sur la liberté de la presse du 29 juillet 1881, les propos de la société Homso confort au sein des conclusions signifiées par ses soins le 10 août 2020, le 3 février 2021 et le 31 août 2021 dans le cadre de la présente procédure, alléguant que :
– La société Les Pivoines serait « à l’évidence, co-auteur du vol de ces panneaux commis 29 mai 2016 » (cf. conclusions de la société Homso confort du 10 août 2020, p.10) ;
– « La société Les Pivoines, en sa qualité de bailleur, s’est rendue complice du préjudice subi par la requérante en ayant failli à son obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux loués » (cf. conclusions de la société Homso confort du 10 août 2020, p.10) ;
– « La société Les Pivoines a pour le moins couvert et toléré cette voie de fait de ses deux autres locataires »
(cf. conclusions de la société Homso confort du 10 août 2020, p.10) ;
– « Si le bailleur n’a pas lui-même organisé la dépose des panneaux, il a manifestement encouragé les entreprises tierces à le faire, ou à tout le moins toléré et laissé faire » (cf. conclusions de la société Homso
Confort du 10 août 2020, p.10) ;
– La société Les Pivoines « avait annoncé par le truchement de son Conseil, un mois avant le vol des panneaux, qu’il procéderait lui-même à la dépose de ces derniers au besoin ! » (cf. conclusions de la société
Homso confort du 3 février 2021, p.21) ;
– Condamner en conséquence la société Homso confort à verser à la société Les Pivoines la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral résultant des propos de la société Homso confort ;
4/ En tout état de cause :
– Condamner la société Homso confort à payer à la société Les Pivoines la somme de 20.000€
par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner la société Homso confort aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société Sillard
Cordier & associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
M. Y Z n’ayant pas constitué avocat, la déclaration d’appel ainsi que les conclusions de l’appelant, la société Homso confort lui ont été signifiées le 14 août 2020 et les conclusions de la société Les Pivoines le 6 juillet 2021 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la décision sera rendue par défaut.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 octobre 2021.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION
Sur les fins de non-recevoir
Sur l’irrecevabilité des demandes de la société Homso Confort au titre des préjudices de jouissance
La SCI les Pivoines soutient que les prétendus troubles de jouissance invoqués par la société Homso Confort étant le fait des autres locataires, elle ne peut voir sa responsabilité engagée, quand bien même il s’agirait de locataires de la SCI les Pivoines, au vu des articles 1725 du code civil et 6 du contrat de bail.
L’article 1719 du code civil indique notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.
L’article 1725 prévoit que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
En l’espèce, les autres sociétés mises en cause par la société Homso Confort au titre de ses préjudices de jouissance sont locataires et sous-locataires de la SCI les Pivoines, au titre de l’occupation des locaux adjacents à ceux loués par la société Homso Confort.
Le bailleur est tenu de réparer le dommage résultant de troubles de jouissance, pour un locataire, du fait pour un autre locataire d’excéder ses droits, ce locataire ne pouvant être considéré comme un tiers au sens de l’article 1725.
En conséquence, et l’article 6 du contrat de bail ne pouvant déroger à cette règle s’agissant des dommages causés à ses autres locataires, la société Homso Confort sera recevable à agir à l’encontre de la SCI les Pivoines à ce titre.
Sur l’irrecevabilité des demandes de la société Homso Confort résultant de la force jugée
La SCI les Pivoines soutient que le jugement ayant retenu la seule responsabilité des sociétés Club Auto 95 et Plate-forme Auto au titre des préjudices découlant de la dépose des panneaux, et que ces sociétés n’ayant pas été mises en cause devant la cour d’appel, le jugement est définitif sur ce point et a force de chose jugée. Aussi les demandes de la société Homso Confort à son encontre sont irrecevables au sens de l’article 122 du code de procédure civile.
Cependant, l’autorité de la chose jugée est attachée au dispositif de la décision, et non à la motivation.
La société Homso Confort ayant fait appel du jugement à l’encontre de la SCI les Pivoines, ce jugement n’a pas autorité de chose jugée à son égard, de sorte qu’il peut être contesté en cause d’appel en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes, en ce compris celles portant sur l’engagement de la responsabilité de la SCI les
Pivoines à la suite de la dépose des panneaux de la société Homso Confort.
Par conséquent, si la condamnation des sociétés Club Auto et la Plate-forme Auto est définitive, la SCI les
Pivoines ne saurait en déduire que sa responsabilité pour ces faits ne peut plus être engagée, étant relevé qu’elle n’a pas appelé en garantie ces sociétés au cours de la présente procédure.
En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par la SCI les Pivoines ne sera pas retenue.
Sur l’irrecevabilité de la demande indemnitaire à l’encontre de la SCI les Pivoines au titre de la dépose des panneaux
La SCI les Pivoines soutient que les premières conclusions d’appel de la société Homso Confort ne comportaient pas de demande d’indemnisation au titre de la dépose des panneaux, de sorte qu’à défaut de présentation d’une telle demande dès ses premières conclusions, cette prétention est irrecevable.
Il ressort de l’article 910-4 qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties doivent présenter, dès leurs premières conclusions, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond.
En l’espèce, par ses premières conclusions signifiées le 10 août 2020, la société Homso Confort demandait notamment à la cour de
‘Condamner la SCI LES PIVOINES à payer à la SARL HOMSO CONFORT la somme de 50.000 euros de dommages-intérêts au titre des nuisances de tous ordres (sonores, olfactives et occupations sauvages de ses places de parking) subies de manière quasi-continue du mois de mai 2016 jusqu’au 23 avril 2018, date de départ effectif des locaux de la SARL HOMSO CONFORT ;’
Si la société Homso Confort n’y demandait pas une somme spécifique pour la dépose des panneaux, la demande de 50.000 € était présentée ‘au titre des nuisances de tous ordres’, lesquelles pouvaient couvrir le retrait des panneaux, quand bien même ils ne figuraient pas expressément parmi les préjudices listés par cette demande.
Elle y présentait le retrait des panneaux comme un trouble de jouissance, et sollicitait l’infirmation du jugement en ce qu’il a ‘fixé à 10.000 euros le quantum de la condamnation de la SCI LES PIVOINES au profit de la SARL RB CONFORT, en réparation des troubles de jouissance subis’.
Au surplus, elle précise dans ses dernières conclusions que la condamnation de la société Les Pivoines à payer
à la société Homso confort la somme de 50.000€ est présentée à titre de dommages-intérêts au titre du retrait des panneaux litigieux et des nuisances de tous ordres (sonores, olfactives et occupations sauvages de ses places de parking).
En conséquence, il apparaît que la société Homso Confort n’a pas omis de solliciter, dans ses premières conclusions, une demande indemnitaire à l’encontre de la SCI les Pivoines au titre de la dépose des panneaux.
La SCI les Pivoines verra par conséquent ses fins de non-recevoir rejetées.
Sur la résiliation du droit d’affichage
Le jugement a relevé que le droit d’affichage était donné par un acte distinct du bail, n’était pas repris dans celui-ci, et que le preneur ne pouvait revendiquer un droit d’enseigne sur un local autre que celui qu’il loue, que ce droit d’affichage n’était pas un élément du bail, de sorte que sa résiliation par courrier du 26 avril 2016 est régulière.
La société Homso Confort soutient que l’autorisation d’apposer en façade des panneaux publicitaires est un élément du bail, sans lequel elle ne se serait pas engagée, et qu’elle ne peut être remise en cause sans remettre en cause le bail. Elle souligne que le droit à l’enseigne est un attribut du fonds de commerce, de sorte que la SCI les Pivoines ne pouvait le résilier unilatéralement, et que son droit à l’enseigne incluait le droit d’apposer des panneaux sur la façade visible de la rue.
La SCI les Pivoines soutient que l’autorisation d’affichage sur le local voisin n’était pas une annexe du bail, mais une convention distincte, dont la résiliation est régulière. Elle précise avoir demandé à la société Homso Confort de retirer ses panneaux de la façade du local voisin, loué par une autre entreprise, mais pas de la façade des locaux qu’elle loue. Elle revendique la régularité de sa résiliation de l’autorisation du droit d’affichage donnée à la société Homso Confort.
***
Comme précédemment indiqué, l’article 1719 du code civil indique notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Le 15 avril 2011, le gérant de la SCI les Pivoines a donné autorisation à la société Homso Confort, ‘dont le siège se situera au […], de mettre des panneaux publicitaires sur la façade du local loué par ladite société ainsi que sur la partie appartenant au staff parisien’ (sic).
Le 28 avril 2011, les sociétés Homso Confort et les Pivoines ont conclu un contrat de bail commercial sur un local se situant dans un immeuble au […] (95).
Le jugement a relevé que l’autorisation d’affichage consentie par la SCI les Pivoines sur la partie de la façade du local occupé par la société staff parisien n’était ni reprise ni évoquée dans le contrat de bail, pourtant conclu postérieurement, et il n’est pas contesté sur ce point.
Aussi, la société Homso Confort ne peut soutenir que cette autorisation est un élément du bail.
Par courrier du 20 avril 2016, la SCI les Pivoines a résilié ce droit d’affichage, le nouveau locataire du local sur la façade duquel était posé le panneau de la société Homso Confort souhaitant pouvoir utiliser la façade du local par lui loué pour y installer des panneaux publicitaires liés à son activité.
Le fait que le courrier de réponse du 26 avril 2011 de la société Homso Confort contestant cette résiliation vise la loi SRU car elle ‘ne vous permet nullement de résilier une convention déjà ancienne sans respecter un préavis d’usage’ révèle que cette autorisation constituait une convention particulière, distincte du contrat de bail.
Par ailleurs, si l’enseigne est un attribut du fonds de commerce, la résiliation du 20 avril 2016 porte sur l’autorisation de disposer d’une enseigne sur le local voisin de celui objet du bail du 28 avril 2011, loué par une autre société, et ne porte pas sur la possibilité pour la société Homso Confort d’apposer son enseigne sur le local qu’elle louait.
C’est à raison que le jugement a retenu que la société Homso Confort ne pouvait se prévaloir d’un droit d’enseigne sur le local adjacent à celui qu’elle exploite, quand bien même il se trouve dans le même immeuble.
La société Homso Confort disposait de la possibilité de poser son enseigne sur la façade du lot dont elle était locataire, ce qu’elle ne conteste pas ; il sera au surplus relevé que le bailleur avait aussi proposé un nouvel emplacement pour les panneaux publicitaires de la société Homso Confort, plus visibles puisque sur la rue, proposition qu’elle n’a pas acceptée.
Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a retenu que le droit d’affichage n’était pas un élément du bail et pouvait être résilié indépendamment de celui-ci, de sorte qu’il a retenu la régularité de la résiliation faite par courrier du 20 avril 2016 par la SCI les Pivoines.
Sur la dépose des panneaux publicitaires
La société Homso Confort soutient que les sociétés Club-auto 95 et La Plate-forme Auto, locataires de la SCI les Pivoines, ont déposé les panneaux litigieux et que leur responsabilité a été retenue par les premiers juges, mais que la SCI les Pivoines s’est rendue complice en tant que bailleur de son préjudice, et a failli dans son obligation de lui assurer une jouissance paisible des locaux. Elle rappelle que la SCI les Pivoines lui avait indiqué qu’à défaut de retrait volontaire des panneaux, elle y procéderait elle-même. Elle fait état de son préjudice en résultant.
La SCI les Pivoines déclare n’être pas responsable du démontage des panneaux, que la société Homso Confort ne démontre pas le préjudice de jouissance dont elle souffrirait résultant de leur dépose, les panneaux n’ayant pas été réinstallés du fait de la société Homso Confort. Elle ajoute que celle-ci ne démontre pas en quoi elle aurait été complice des sociétés Club-auto 95 et La Plate-forme Auto, ni en quoi elle les aurait encouragées à démonter les panneaux.
***
Par procès-verbal du 31 mai 2016, il a été constaté que les panneaux publicitaires de la société Homso Confort, antérieurement installés sur la façade donnant sur rue, étaient absents et avaient été remplacés par un bandeau ADA.
Par procès-verbal de constat du 19 septembre 2016, un huissier de justice a constaté, au […]
à Franconville, dans les locaux exploités par les sociétés Club-auto 95 et La Plate-forme Auto, qu’étaient entreposés plusieurs panneaux relatifs à la société Iso France Fenêtres, soit les panneaux litigieux.
Il n’est pas contesté, et il ressort du procès-verbal d’huissier du 26 avril 2016, que ces panneaux étaient précédemment sur la façade donnant sur rue, dont le démontage a été constaté par procès-verbal du 31 mai 2016.
Le jugement a relevé que les sociétés Club-auto 95 et La Plate-forme Auto n’avaient fourni, devant le juge des référés qui leur a enjoint de remettre les panneaux, aucune explication de nature à expliquer leur présence dans leur local, de sorte qu’il a retenu leur responsabilité dans le démontage.
S’agissant de la responsabilité de la SCI les Pivoines, le jugement a retenu qu’il n’était pas démontré qu’elle avait encouragé les sociétés précitées à démonter les panneaux, et si la société Homso Confort soutient que la SCI les Pivoines est co-auteur du vol des panneaux et s’est en sa qualité de bailleur rendue complice du préjudice dont elle a souffert, il n’est pas justifié par les pièces de la participation de la SCI les Pivoines à ce démontage, ou qu’elle l’aurait encouragé. Son courrier du 20 avril 2016 résiliant l’autorisation donnée à la présence de ces panneaux sur la façade du local adjacent, et demandant à la société Homso Confort de les retirer sous huitaine en précisant ‘à défaut il serait procédé à la dépose de vos panneaux publicitaires, aux frais avancés de la SCI les Pivoines’, visait comme l’a indiqué le jugement à inciter la société Homso Confort à les retirer elle-même, et il ne peut en être déduit que la SCI les Pivoines a demandé aux sociétés Club-auto 95 et La Plate-forme Auto de procéder à leur démontage.
Aussi, la société Homso Confort ne bénéficiant pas d’un droit d’enseigne sur les locaux adjacents à ceux qu’elle a loués, et n’ayant pas fait exécuter l’ordonnance de référé du 1er février 2017 condamnant les sociétés Club Auto 95 et La Plate-forme Auto à remettre à leurs frais les panneaux de la société Homso Confort, elle ne peut solliciter la condamnation de la SCI les Pivoines au titre du préjudice de jouissance dont elle aurait souffert du fait du démontage des panneaux.
Sur les nuisances dénoncées par la société Homso Confort
Après avoir relevé que la SCI les Pivoines devait garantir la société Homso Confort de tout trouble de jouissance causé par les sociétés Club Auto 95 et La Plate-forme Auto qui lui louaient un lot voisin, le jugement a relevé que les nuisances olfactives excédaient les inconvénients normaux de voisinage, que l’exploitation de ces deux sociétés générait des troubles de voisinage excessifs, justifiant la condamnation de la SCI les Pivoines au paiement de dommages-intérêts.
La société Homso Confort dénonce la propagation de fortes odeurs provenant des sociétés Club Auto 95 et La Plate-forme Auto, constituant un danger pour la santé de ses employés, de nuisances sonores, et du non-respect par ses sociétés des emplacements de parking et du fonctionnement du portail. Elle fait état d’une intervention des pompiers du fait de la présence de gaz d’échappement et d’un dégât des eaux du fait des interventions réalisées par ces sociétés dans leurs locaux. Elle souligne l’inaction du bailleur, au vu de la poursuite des nuisances, et soutient que le quantum des dommages-intérêts alloué est insuffisant.
La SCI les Pivoines conteste la réalité des nuisances dénoncées et non prouvées par la société Homso Confort, ce alors qu’elle a proposé de se rendre sur place pour les constater, et que la société Homso Confort a refusé toutes ses propositions, de sorte que ses demandes indemnitaires ne sont pas justifiées. Elle avance que les nuisances sonores alléguées ne sont pas excessives, que la société Homso Confort a refusé toute visite contradictoire en vue d’effectuer les travaux éventuellement nécessaires. Elle conteste la réalité et l’imputabilité des stationnements intempestifs, d’un dégât des eaux allégué, ou que la saturation d’une fosse
d’évacuation d’eaux pluviales puisse lui être reprochée
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La SCI les Pivoines a donné, par acte du 26 avril 2016, à bail commercial à la société Plate-forme Automobile des locaux situés au […], soit à la même adresse que les locaux loués par la société Homso Confort. Son K-Bis établit que la société preneuse a finalement été enregistrée sous la dénomination la Plate-forme Auto.
L’article 18 de ce contrat prévoit que la société preneuse était autorisée à sous-louer aux sociétés Atelier Auto de Franconville, pour les activités exercées sous les enseignes Point S et A+Glass, et Club Auto 95 pour l’activité exercée sous l’enseigne ADA.
Le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail et, ainsi qu’indiqué précédemment, le bailleur peut voir sa responsabilité engagée en cas de trouble de jouissance subi par un locataire, causé par d’autres locataires. La SCI les Pivoines doit ainsi répondre des troubles de jouissance subis par la société Homso Confort du fait des agissements de ces sociétés.
S’agissant des nuisances olfactives, le procès-verbal dressé le 10 janvier 2017 révèle que l’huissier a constaté la présence d’une odeur de peinture dans les locaux de la société Homso Confort, qu’il a qualifiée de forte dans l’entrepôt et dans la mezzanine. Son procès-verbal contient aussi quatre déclarations écrites d’employés portant sur cette odeur, qualifiée de forte à très forte par trois d’entre eux, révélant une dégradation de leurs conditions de travail, l’un des employés évoquant des maux de tête et crises d’asthme provoqués par l’odeur.
Aussi, ce procès-verbal et ces déclarations écrites suffisent à établir la réalité des nuisances olfactives dénoncées par la société Homso Confort ; le fait que la SCI les Pivoines n’ait pas pu les constater d’elle-même n’est pas de nature à mettre en cause leur réalité, et il ne peut être déduit du fait que la société Homso Confort n’aurait pas donné suite à la proposition de son bailleur d’organiser une visite contradictoire qu’elle a concouru à la survenance de son propre préjudice.
Il sera relevé que le service départemental d’incendie et de secours (SDIS) a attesté d’une intervention le 14 novembre 2016 ‘pour le motif suivant : Odeur suspecte – il s’agissait de fumée et de gaz d’échappement provenant d’un garage automobile et qui se sont infiltrés dans les locaux de la société Isofrance Fenêtres par les interstices situés entre le mur mitoyen et la toiture. Les secours ont procédé à la ventilation des lieux’ (note de la cour : il n’est pas contesté qu’Isofrance Fenêtres est le nom sous laquelle est exploitée la société Homso
Confort).
La cour relève que la présence du brouillard dans l’entrepôt de la société Homso Confort et dans la mezzanine est aussi relevée dans son procès-verbal par l’huissier, qui a noté que le directeur de cette société lui avait indiqué qu’elle provenait du garage attenant.
Au vu de ce qui précède, c’est à raison que le jugement a retenu que les nuisances olfactives excédaient les inconvénients normaux du voisinage.
S’agissant des nuisances sonores dénoncées par la société Homso Confort, dans son procès-verbal du 10 janvier 2017 l’huissier a indiqué entendre des voix venant du local situé à côté, le directeur commercial de la société Homso Confort lui indiquant que les locaux ne bénéficiaient pas d’isolation phonique. Cependant ce procès-verbal ne permet pas d’apprécier si les nuisances sonores dépassent les inconvénients normaux du voisinage, même si l’un des quatre employés évoque dans sa déclaration écrite ‘le bruit venant du local d’à côté’.
S’agissant du non-respect des emplacements de parking et du fonctionnement du portail, le procès-verbal d’huissier du 10 janvier 2017 montre, devant le bâtiment dont proviennent les odeurs, la présence de véhicules dont deux sont garés sur la voie de circulation.
L’encombrement du parking par les véhicules ADA, leur stationnement anarchique a aussi été dénoncé par la directrice de la société Storat, faisant état de la difficulté à utiliser ses propres places de parking, cette société s’étant également plainte de ces agissements auprès du syndic de gestion. De son côté, la SCI les Pivoines ne conteste pas avoir disposé des arceaux de sécurité sur les places de parking, ce qui est de nature à permettre une utilisation encadrée des places de parking.
Le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 23 janvier 2018 contient notamment une indication ‘information sur les nuisances provoquées par le locataire de la SCI les Pivoines’ avec un rappel des règles concernant la copropriété, parmi lesquelles ‘ne pas stationner sur les parkings des voisins ni sur les parties communes, ni en dehors des stationnements’, et donnant mandat au syndic pour mettre en place une procédure à l’encontre de la SCI les Pivoines en vu de faire respecter le règlement de copropriété, participe aussi à établir qu’elle ou ses locataires ne respectait pas les emplacements de parking.
Le fait que les difficultés concernent ‘vraisemblablement des périodes très courtes’, selon la SCI les Pivoines, n’est en rien établi, et le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que l’utilisation par les sociétés Auto 95 et
La Plate-forme Auto du parking était de nature à générer des troubles de voisinage.
Pour autant, la cour ne retiendra pas les faits dénoncés d’entrave à la fermeture du portail, les pièces versées ne permettant pas d’établir quelle société en était à l’origine.
De même, les seules photographies versées par la société Homso Confort ne permettent pas d’appréhender l’origine et l’importance du dégât des eaux que la société Homso Confort dénonce. Enfin, cette société ne peut utilement invoquer des faits survenus après son départ des locaux, pour établir la réalité et l’importance du préjudice qu’elle allègue.
En conséquence, les nuisances subies par la société Homso Confort du fait des locataires de la SCI les Pivoines lui ont nécessairement causé un préjudice, et son évaluation à 10.000 € par la décision de 1ère instance sera confirmée.
Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI les Pivoines
Le jugement a retenu qu’en accusant la SCI les Pivoines d’avoir commis le vol de ses panneaux ou d’en avoir été complice, la société Homso Confort a tenu dans un écrit judiciaire des propos outrageants, justifiant qu’elle soit condamnée au paiement de 2000 € à titre de dommages-intérêts.
La société Homso Confort précise le contenu de ses écritures, fait état de la mauvaise foi de la SCI les Pivoines, qui n’explique pas en quoi son honneur et sa réputation seraient atteinte.
La SCI les Pivoines fait état des propos inacceptables tenus dans les écritures judiciaires de la société Homso Confort, l’accusant d’être auteur d’infractions pénales, propos qu’elle réitère dans ses écritures devant la cour d’appel.
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L’article 41 al 4 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse, prévoit notamment que ‘ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux’.
Si l’immunité interdit toute action en diffamation, injure ou outrage, sauf exception prévue par l’alinéa 5 de l’article 41, le juge saisi de la cause et statuant sur le fond a toujours le pouvoir, sans y porter atteinte, d’ordonner la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires et de condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts.
En l’espèce, la SCI les Pivoines soutient que dans les conclusions prises en première instance la société Homso Confort tenait des propos inacceptables, mais ne produit pas ces écritures. Il ressort néanmoins que dans ses conclusions d’appel la société Homso Confort indique que la société Homso Confort serait ‘à l’évidence, co-auteur du vol de ces panneaux’, ‘s’est rendue complice du préjudice subi…’, ‘a pour le moins couvert cette voie de fait’…, ou encore a encouragé les autres sociétés à déposer les panneaux.
Aussi, la société Homso Confort a tenu dans des écrits judiciaires des propos outrageants pour la SCI les Pivoines, sans démontrer la réalité de ces allégations.
La condamnation prononcée à son encontre sera donc confirmée, sauf à la réduire à 1 euro à titre de dommages-intérêts.
Sur les autres demandes
Le jugement sera confirmé s’agissant des condamnations aux dépens et frais irrépétibles.
Succombant au principal, la SCI les Pivoines sera seule condamnée au paiement des dépens, ainsi qu’au versement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
statuant dans les limites de l’appel, par défaut,
Rejette les fins de non-recevoir soulevées par la SCI les Pivoines,
Confirme le jugement, sauf s’agissant du montant des dommages-intérêts attribués à la SCI les Pivoines,
statuant de nouveau sur ce point,
Condamne la société Homso Confort à verser à la SCI les Pivoines la somme de 1 euro,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne la société Les Pivoines à verser à la société Homso confort la somme de 1.500 € au titre de l’article
700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur BELLANCOURT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
