Dépose de panneaux publicitaires non autorisés

Les résolutions du syndic en ce qu’elles portent sur la dépose des panneaux signalétiques de parking, la dépose des enseignes, la dépose des panneaux d’affichage publicitaires, ouvrages dont l’installation n’a pas été autorisée par l’assemblée générale, ainsi que des réserves à prendre concernant des travaux de modification de façade, ne peuvent être considérées comme étant contraires à l’intérêt collectif des copropriétaires.

Il va de soi qu’en soumettant au vote de l’assemblée générale des copropriétaires ces résolutions, le syndicat des copropriétaires a agi pour le respect du règlement de copropriété et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et n’a pas entendu favoriser un copropriétaire au détriment d’un autre.

___________________________________________________________________________________________________________

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT du 06 JANVIER 2022

Rôle N° RG 18/08060 –��N° Portalis DBVB-V-B7C-BCNOF

Syndicat des copropriétaires L’IMMEUBLE LE A B

SCI Y Z

SCI LAUCAT

Sarl SOCIETE EXCELLE CUISINES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 19 Avril 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00280.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE ‘LE A B’ sis à […], pris en la personne de son syndic en exercice, la Société AZUR PROVENCE, SAS dont le siège social est à […], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me François COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON , plaidant

INTIMES SCI LAUCAT, dont le siège social est […], […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

r e p r é s e n t é e p a r M e G a e l l e R O L L A N D D E R E N G E R V É d e l a S E L A R L MAUDUIT-LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

PARTIES INTERVENANTES

Sarl SOCIETE EXCELLE CUISINES

Assignation en intervention le 14/05/2020 à personne habilitée.

dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Me Philippe MARIN de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

SCI Y Z, représentée par son gérant en exercice, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège, […]

Conclusions d’intervention volontaire du 07/05/2020

r e p r é s e n t é e p a r M e G a e l l e R O L L A N D D E R E N G E R V É d e l a S E L A R L MAUDUIT-LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Novembre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2022,

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte authentique de Maître Roquebert, notaire, en date du 27 décembre 1985, comportant un état descriptif de division et un règlement de copropriété, la SCI Gero a placé sous le régime de la copropriété l’immeuble Le A B qu’elle avait fait édifier à La Valette du Var.

Par acte authentique de Maître Massiani, notaire, en date du 27 décembre 1985, la SCI Laucat a procédé à l’acquisition d’un certain nombre de lots, ces lots ayant été donnés à bail par la SCI Laucat à la société Excelle Cuisines.

Par acte du 13 avril 2006 un modificatif à l’état descriptif de division de l’immeuble a été établi par Maître Lamy, notaire, de sorte qu’à la suite de cet acte, la SCI Gero était propriétaire des lots n°1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 8bis, 49, 50, 51, 52 constitués de locaux commerciaux et des lots n°13, 14, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 44, 45, 46 constitués de places de parking, et que la SCI Laucat était, quant à elle, propriétaire des locaux commerciaux n°7, 9, 10, 11, 12 et des parkings formant les lots, n°15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 40, 41, 42, 43, 47, 48.

Monsieur X, gérant de la SCI Gero, et Madame X, associée, exposent qu’en 2007, ils ont souhaité organiser la transmission de leur patrimoine immobilier détenu par l’intermédiaire de diverses SCI dont la SCI Gero.

En 2009, la SARL Excelle Cuisines, locataire de la SCI Laucat, a effectué des travaux de bardage du bâtiment.

Par exploits des 15 et 16 mars 2010, la SCI Gero a fait assigner la SCI Laucat et la SARL Excelle Cuisines devant le juge des référés en vue d’obtenir la condamnation de ces sociétés, sous astreinte, à supprimer les travaux réalisés.

Par ordonnance de référé du 2 juillet 2010, les sociétés défenderesses ont été condamnées à remettre les lieux en leur état d’origine.

La SARL Excelle Cuisines a relevé appel de cette ordonnance .

En vertu d’un acte du 7 juillet 2011, reçu en l’étude de Maître Ropion, notaire, la SCI Gero a conservé l’usufruit des lots de copropriété tandis que chacun des quatre enfants de Monsieur X, gérant de la SCI, s’est vu attribuer la nue-propriété de ces lots de la manière suivante:

-Monsieur C X, la nue-propriété des lots commerciaux n°3 et 4 ainsi que d’un certain nombre de parkings;

-Monsieur D X, la nue-propriété des locaux commerciaux n°51 et 52 ;

-Monsieur A-B X, la nue-propriété des locaux commerciaux 1, 2, 5, 6, 8 et 8bis ainsi que la nue-propriété d’un certain nombre de parkings;

-Madame J-I X, la nue-propriété des lots 49 et 50.

Par arrêt du 8 décembre 2011, la cour d’appel de ce siège a infirmé l’ordonnance de référé.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2015, les résolutions suivantes ont été adoptées :

-résolution n°6: décision à prendre concernant la dépose (pose sans aucune autorisation) des panneaux signalétiques de parkings Cuisines Plus posés directement sur le mur (partie commune) situé en limite de propriété ouest de la parcelle (voir constat d’huissier du 10 Février 2015 dressé à la demande de SCI Gero) ; alors que les stationnements sont indiqués par inscriptions au sol. »

-résolution n°7 :décision à prendre concernant la dépose du bardage qui empiète les parties communes situées sous les escaliers permettant d’accéder à l’étage du bâtiment côté Nord-ouest Le bardage masque l’accès des compteurs EDF et des boites aux lettres des copropriétaires (voir divers constats d’huissier en date du 11 juin 2008, 9 novembre 2009, 16 novembre 2009 et 7 Avril 2010). Ces travaux n’ayant fait l’objet d’aucune autorisation. »

-résolution n°9: décision à prendre concernant l’abaissement du bardage côté Nord-Ouest et Nord Est qui masque la visibilité du commerce Opticien mutualiste (voir PV de constat du 9 Novembre 2009) dressé à la demande de la SCI Gero) avec possibilité d’engager une procédure par le biais de la copropriété à l’encontre des parties concernées. Ces travaux n’ayant fait l’objet d’aucune autorisation.

-résolution n° 10 : autorisation à donner à Clinique du Ménager (locataire de la SCI Gero) de réaliser un bardage sur les trois façades de même hauteur que les autres commerces afin de se mettre en harmonie avec l’ensemble de la copropriété.

-résolution n°11 : décision à prendre concernant la dépose (pose sans aucune autorisation) d’une enseigne Cuisines Plus côté Sud Est ;

-résolution n°12 : décision à prendre concernant la dépose des panneaux d’affichage publicitaires relatifs à l’enseigne Cuisines Plus posés directement sur les bardages des façades Nord Est et Ouest de la copropriété. »

-résolution n°13 : de manière générale, réserves à prendre concernant d’importantes travaux de modification de façade entrepris par Cuisines Plus (société Excelle Cuisines) par la pose de bardage avec empiètement des parties communes et surélévation et ce sans aucune autorisation. Ces travaux n’ont fait l’objet d’aucune déclaration d’ouverture de chantier (doc) ni aucune déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (daact) : (voir divers PV de constat adressé par l’huissier). Décisions à prendre d’engager une procédure judiciaire pour la remise en état des parties communes.

-résolution n°15 : décision à prendre concernant l’emplacement des poubelles. Les poubelles devront être placées sous les escaliers de la copropriété, (escalier menant à l’étage de Cuisines Plus, côté Nord Est). Elles ne devront toutefois pas obstruer et gêner l’accès aux boites aux lettres des copropriétaires

Par exploit d’huissier délivré le 31 décembre 2015, la SCI Laucat a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le A B en nullité des résolutions n°6, 7, 9, 10, 11, 12, 13 et 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2015.

La SCI Laucat a soutenu que l’ensemble des lots propriété en usufruit de la SCI Gero et en nue-propriété à quatre autres personnes physiques devrait être considéré comme un seul copropriétaire et donc voir leurs voix réduites au nombre de voix de la SCI Laucat. Elle a également soutenu que le démembrement de la propriété des lots appartenant initialement à la SCI Gero entre les enfants de Monsieur E X, qui en sont devenus nus propriétaires, serait une man’uvre frauduleuse destinée à tourner la règle de limitation des voix du copropriétaire majoritaire.

Selon jugement contradictoire rendu le 19 avril 2018, le tribunal de grande instance de Toulon a statué ainsi qu’il suit :

-prononce l’annulation des résolutions n°6, 7, 9, 10, 11, 12, 13 et 15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Le A B du 6 novembre 2015,

-dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le A B est irrecevable en sa demande reconventionnelle à défaut d’habilitation lui permettant d’ester en justice,

-dit que les parties conserveront a charge des frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-ordonne l’exécution provisoire,

-déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

-condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le A B aux dépens,

-autorise leur distraction au profit de la Selarl Mauduit-Lopasso-Goirand & associés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu d’une part, qu’il y avait lieu d’annuler les résolutions sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et d’autre part, que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, consistant en une demande de remise en état des lieux, ne pouvait être reçue faute d’habilitation au syndic pour agir en justice de ce chef.

Le 11 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le A B a relevé appel de ce jugement.

La SCI 7 Y-Z a, selon acte notarié du 7 avril 2020, fait l’acquisition de l’ensemble des lots détenus jusqu’alors par la SCI Laucat.

Elle est intervenue volontairement à l’instance d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 20 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le A B demande à la cour de :

-réformer le jugement du tribunal de grande instance de Toulon en date du 19 avril 2018 en toutes ses dispositions.

-juger la SCI Laucat, la SCI 7 Y-Z et la Société Excelle Cuisines autant irrecevables qu’infondées en toutes leurs fins, demandes, moyens et conclusions et notamment en ce qu’elles ont sollicité l’annulation des résolutions 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13 et 15 de l’Assemblée Générale des copropriétaires Le A B du 6 novembre 2015.

-juger que l’article 22-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable en l’état de l’acte notarié du 7 juillet 2011.

-condamner in solidum la SCI Laucat, la SCI 7 Y-Z et la Société Excelle Cuisines sous astreinte de 500 € par jour de retard à démolir l’intégralité des travaux réalisés sur la façade du bâtiment ou empiétant sur les voies de parking ou parties communes et à remettre ces lieux dans leur état d’origine, et notamment par suppression de l’intégralité des travaux ayant fait l’objet de la facture de la Société F Aménagement du 16 décembre 2009 d’un montant de 84.035,19 €.

-condamner in solidum la SCI Laucat, la SCI 7 Y-Z et la Société Excelle Cuisines à la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu du caractère abusif de la procédure, ainsi qu’à la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

-condamner in solidum la SCI Laucat, la SCI 7 Y-Z et la Société Excelle Cuisines aux entiers dépens de première d’instance et d’appel.

-débouter la SCI Laucat, la SCI 7 Y-Z et la Société Excelle Cuisines de toutes leurs fins, demandes, moyens et conclusions.

Le syndicat des copropriétaires soutient en substance:

-que pour que l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique, les lots doivent être entre les mêmes mains d’un copropriétaire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

-que la demande en annulation de l’assemblée générale au motif qu’une fraude à l’article 22 aurait existé nécessite que le demandeur à la nullité rapporte la preuve d’une part, que l’acte soi-disant constitutif de la fraude a eu pour cause l’intention de contourner les règles de majorité et que d’autre part, les décisions prises l’aient été à l’encontre de l’intérêt collectif.

-que le premier juge, pour considérer qu’une fraude existait, a tiré cette conclusion non pas des motivations ayant amené à l’acte du 7 juillet 2011, mais des conséquences de cet acte sur la prise en compte des votes des consorts X,

-que la fraude ne se présume pas,

-que l’acte du 7 juillet 2011 a bien été pris pour des motifs indépendants de toute notion de fraude, dans le but d’une restructuration du patrimoine de la SCI Gero,

-que l’acte notarié du 7 juillet 2011 concerne également d’autres sociétés que la SCI Gero,

-que les décisions prises ne peuvent pas être considérées comme contraires à l’intérêt collectif dans la mesure où ces décisions sont destinées à faire respecter le règlement de copropriété, les parties communes et les règles de la loi du 10/07/1965 sur les travaux affectant les parties communes;

-que le fait pour le syndicat des copropriétaires de faire respecter le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965 afin d’obtenir qu’un copropriétaire qui a réalisé des travaux sans autorisation de l’assemblée générale, remette les lieux dans leur état d’origine, ne peut en aucun cas être considéré comme un abus de majorité;

Aux termes de conclusions remises au greffe le 25 octobre 2018, la SCI Laucat demande à la cour de déclarer le syndicat de copropriété Le A B mal fondé en son appel, de l’en débouter et de le condamner au paiement de la somme de 3500 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, aux motifs, pour l’essentiel, que :

-outre les motifs pertinents retenus par le tribunal, en choisissant d’épouser ouvertement la cause et les intérêts de l’un des copropriétaires, et de confier la défense de la copropriété au propre conseil de la SCI Gero, le syndic, qui a manqué à son devoir d’impartialité à l’égard de l’ensemble de la copropriété, ne peut être réputé représenter loyalement les intérêts de celle-ci.

-l’usufruitier et le nu-propriétaire ont également des droits en qualité de copropriétaires dès lors qu’ils détiennent un démembrement de la propriété d’un lot, à telle enseigne que l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 impose leur représentation conjointe par un mandataire commun. Or, au cas d’espèce, dès lors que la SCI Gero est usufruitière de la totalité des lots dont la nue-propriété a été démembrée au profit des enfants X, il en résulte une unité de possession du seul chef de l’usufruit qui rend applicable la règle d’écrêtement posée par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965;

-alors que tous les autres commerces installés dans l’immeuble en copropriété fonctionnent bien, le gérant de la SCI Gero voudrait faire procéder à la dépose des panneaux signalétiques de parking Cuisines Plus, du bardage situé sous les escaliers donnant accès à l’étage du bâtiment côté Nord-Ouest, faire déposer les panneaux d’affichage publicitaire relatifs à l’enseigne Cuisine Plus côté Sud Est, et enfin voudrait voir engager, aux frais de la copropriété, une procédure judiciaire pour la « remise en état » des parties communes.

-la résolution n°15 qui consiste à placer les poubelles sous les escaliers de la copropriété, (en fait l’escalier menant à l’étage de Cuisines Plus, côté Nord Est), revient à placer les poubelles à l’entrée des lots appartenant à la SCI Laucat dans un but discriminatoire et vexatoire évident.

-le maintien en appel de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, manifestement irrecevable faute d’habilitation régulière, relève de l’abus du droit d’ester en justice et devra être sanctionné comme tel.

Par conclusions d’intervention volontaire remises au greffe le 7 mai 2020, la SCI 7 Y Z demande à la cour, sur le fondement des articles 14, 15 et 22 de la loi du 10 juillet 1965, et 6-1 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme, de:

-dire et juger la SCI 7 Y Z, nouveau copropriétaire et bailleur en lieu de place de la société Laucat fondée à intervenir volontairement dans le cadre de la présente procédure;

-lui donner acte qu’elle reprend, réitère et soutient l’argumentation développée par la SCI Laucat en défense par ses précédentes écritures d’intimées rappelées supra ;

-confirmer en tous ses points le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Toulon en date du 19 avril 2018;

-déclarer le syndicat de copropriété Le A B mal fondé en son appel et l’en débouter.

-le condamner au paiement de la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle invoque, en substance, les mêmes moyens que la SCI Laucat tenant à la nécessaire application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, à la reconnaissance d’un abus de majorité, et à l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires.

Elle déplore une collusion entre le syndicat des copropriétaires et la SCI Gero.

Par conclusions remises au greffe le 13 août 2020, la Sarl Excelle Cuisines, assignée en intervention forcée par la SCI 7 Y Z, demande à la cour de :

A titre principal:

-déclarer inopposable à son égard le règlement de copropriété ;

-débouter purement et simplement la SCI Gero de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

-dire et juger que le règlement de copropriété autorise la mise en place d’enseignes sans restriction, et qu’ainsi, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à agir en démolition des travaux ;

-confirmer le jugement de première instance du tribunal de grande instance de Toulon du 19 avril 2018 en ce qu’il a prononcé l’annulation des résolutions n°6, 7, 9, 10, 11, 12, 13 et 15 de l’assemblée générale de la copropriété, et ce sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;

A titre infiniment subsidiaire, et si par impossible une condamnation était prononcée à l’encontre de la SCI Laucat :

-condamner à titre reconventionnel la SCI Laucat au paiement d’une provision d’un montant global de 114.035,19 € correspondant au remboursement des travaux relatifs à la mise en place des enseignes et à leur suppression ;

-condamner en outre la SCI Laucat à la relever et la garantir de toute condamnation financière pouvant être prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

-condamner tout succombant au paiement d’une somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La Sarl Excelle Cuisines expose essentiellement que :

-le contrat de bail qu’elle a signé ne précise absolument pas que les locaux pris à bail sont soumis au régime de la copropriété. Dès lors, le règlement de copropriété sera déclaré inopposable à son égard;

-la SCI Gero, qui a donné son accord, est mal fondée à solliciter la suppression des enseignes et bardages, dont une partie était déjà en place.

-le règlement de copropriété autorise la pose des enseignes;

-le premier juge a fait une juste application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965;

-la SCI Laucat ,qui ne l’a pas informée de l’existence d’une copropriété et qui a autorisé les travaux, doit être condamnée à la relever et à la garantir de toutes condamnations, ainsi qu’à lui payer une provision pour la suppression des travaux.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus développées auxquelles il est expressément renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 octobre 2021.

Motifs de la décision:

1-Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires appelant demande à la cour de « juger la SCI Laucat, la SCI 7 Y-Z et la Société Excelle Cuisines autant irrecevables qu’infondées » mais n’invoque, à l’appui de cette demande, aucune fin de non-recevoir.

Il sera, dès lors, débouté de sa demande de ce chef .

2-En application de l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

En l’espèce, la SCI 7 Y-Z, acquéreur, depuis le 6 avril 2020, des lots de copropriétés que détenait la SCI Laucat, qui n’a été ni partie ni représentée en première instance, a intérêt, en sa qualité de copropriétaire acquéreur des lots loués faisant l’objet des travaux litigieux, à intervenir en cause d’appel.

Son intervention volontaire n’est pas contestée et il y a lieu, dès lors, de la recevoir.

3- L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, applicable au présent litige, énonce que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Ces dispositions d’ordre public s’interprètent strictement et ne s’appliquent que lorsque les lots concernés sont entre les mêmes mains.

Au cas particulier, lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2015, les votes exprimés par Messieurs C X, B X, D X et Madame HSophie X, en leur qualité respective de nus-propriétaires, chacun pour les lots qui les concernent, ont tous été comptabilisés.

Or, Monsieur C X est nu-propriétaire des lots commerciaux n°3 et 4 ainsi que d’un certain nombre de parkings, Monsieur D X, nue-propriétaire des locaux commerciaux n°51 et 52, Monsieur A-B X, nue-propriétaire des locaux commerciaux 1, 2, 5, 6, 8 et 8bis ainsi que la nue-propriété d’un certain nombre de parkings et Madame J-I X, nue-propriétaire des lots 49 et 50.

Il en résulte que les lots concernés ne sont pas réunis entre les mêmes mains.

La circonstance que dans l’hypothèse d’un démembrement de propriété, une représentation par un mandataire commun est imposée par l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 est sans influence sur le nombre de tantièmes, et donc le nombre de voix, comptant pour les votes.

Par ailleurs, et contrairement à ce qui a été retenu par le jugement déféré, il n’est pas démontré que la donation de la nue-propriété de ses lots par la SCI Gero en faveur des enfants de Monsieur X, gérant de cette société, constituerait une man’uvre frauduleuse destinée à contourner la règle de limitation des voix du copropriétaire majoritaire édictée par l’article 22 précité.

En effet, il ne peut être soutenu que l’opération en cause n’aurait aucune autre justification apparente que celle de tourner la règle ci-dessus rappelée.

Il apparaît, au contraire, que l’acte du 7 juillet 2011 a été établi dans un objectif de restructuration patrimoniale.

Il en est suffisamment justifié, par les pièces versées au dossier, (attestations de la société Artem Avocats et d’experts-comptables, compte rendu de consultations, factures d’honoraires sur étude patrimoniale, échanges de mails et de courriers), que depuis l’année 2007, le gérant de la SCI Gero a consulté des cabinets d’avocats fiscalistes et comptables en vue d’opérer une restructuration complète de son patrimoine ainsi qu’une transmission de celui-ci à ses enfants, une telle opération ayant, en outre, été envisagée pour l’ensemble de ses SCI et pas uniquement pour la SCI Géro.

Du reste, l’acte notarié du 7 juillet 2011 le confirme, qui concerne, outre la SCI Géro, les sociétés Planquette, Locagim et Loustalet, et il est antérieur de plus de quatre ans à l’assemblée générale des copropriétaires contestée.

Au surplus, ainsi que le fait observer à juste titre le syndicat des copropriétaires, le fait que le résultat de cette opération de restructuration du patrimoine ait eu pour conséquence de modifier les règles de majorité applicables et d’exclure l’écrêtement des voix consacré par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas de considérer que cette opération présenterait pour autant un caractère frauduleux.

À cela s’ajoute enfin le fait qu’à la date du 7 juillet 2011, le syndicat des copropriétaires disposait d’une ordonnance de référé, rendue le 2 juillet 2010, ayant prononcé une condamnation à remettre les lieux en état.

Dès lors, l’infirmation du jugement dont appel s’impose en ce qu’il a prononcé l’annulation des résolutions contestées votées lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2015 sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

4- Une décision d’assemblée générale de copropriété ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment des copropriétaires minoritaires.

Il appartient à celui qui se prévaut d’un abus de majorité d’en rapporter la preuve.

Au cas particulier, il est constant que les travaux effectués dans le courant de l’année 2009 par la locataire commerciale de la SCI Laucat n’ont jamais été soumis à l’assemblée générale des copropriétaires, ni donc autorisés, alors même que s’agissant de travaux de bardages sur la façade et de poses d’enseignes et de panneaux publicitaires, ils ont porté, par leur nature même, atteinte aux parties communes de l’immeuble ainsi qu’à l’aspect extérieur de celui-ci, et relevaient, comme tels, de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, les résolutions en cause en ce qu’elles portent sur la dépose des panneaux signalétiques de parking, la dépose du bardage, l’abaissement du bardage, la dépose des enseignes, la dépose des panneaux d’affichage publicitaires, ouvrages dont l’installation n’a pas été autorisée par l’assemblée générale, ainsi que des réserves à prendre concernant des travaux de modification de façade, ne peuvent être considérées comme étant contraires à l’intérêt collectif des copropriétaires.

Les deux autres résolutions contestées sont :

-la résolution numéro 10, relative à l’autorisation à donner à Clinique du Ménager (locataire de la SCI Gero) , de réaliser un bardage sur les trois façades de même hauteur que les autres commerces afin de se mettre en harmonie avec l’ensemble de la copropriété.

Le vote en faveur de cette résolution ne constitue pas un abus de majorité dès lors d’une part, qu’il s’agit d’une demande d’autorisation de travaux formée par un copropriétaire conformément aux dispositions légales, d’autre part qu’il n’est pas justifié par les sociétés Laucat, 7 Y-Z et Excelle Cuisines qu’ayant sollicité une autorisation similaire, elles auraient essuyé un refus de l’assemblée générale.

Enfin, la résolution n° 15 est relative à l’emplacement des poubelles. Elle est ainsi libellée : les poubelles devront être placées sous les escaliers de la copropriété (escalier menant à l’étage de cuisine plus, coté Nord-Est). Elles ne devront toutefois pas obstruer et gêner l’accès aux boîtes aux lettres des copropriétaires. Sur ce point, il est prétendu que cette résolution présenterait un caractère vexatoire pour la SCI Laucat, dont la preuve n’est toutefois pas rapportée.

Dès lors, aucun abus de majorité n’est caractérisé, susceptible d’entraîner l’annulation des résolutions attaquées.

Enfin, est invoqué, sur le fondement de l’article 6 de la Déclaration européenne des droits de l’homme, le non-respect des règles du procès équitable.

Or, à supposer qu’un tel moyen soit de nature à entraîner la nullité d’une résolution d’assemblée générale, ce qui reste à établir, il ne peut être fait grief au syndicat des copropriétaires, défendeur à l’action en nullité, d’avoir obtenu de la SCI Gero les pièces nécessaires lui ayant permis de se défendre en répondant aux moyens soulevés, tenant, en grande partie, à l’incidence, sur la régularité des votes, de la donation consentie par le gérant de cette société à ses enfants.

Un telle situation, loin de constituer une collusion ni un manquement à la loyauté des débats, relève de la seule nécessité, pour le syndicat des copropriétaires, d’exercer ses droits de la défense.

Il s’ensuit que de ce chef la la demande en nullité des résolutions contestées sera rejetée.

5-Le syndicat des copropriétaires a formé une demande reconventionnelle tendant à obtenir la condamnation des sociétés en cause à démolir l’intégralité des travaux litigieux réalisés, sous astreinte.

Le tribunal a considéré que cette demande était irrecevable, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’une autorisation délivrée à son syndic pour ester en justice de ce chef.

Or, au cas d’espèce, l’action entreprise contre le syndicat des copropriétaires vise à obtenir l’annulation de décisions d’assemblées générales ayant voté la suppression d’ouvrages irréguliers.

Ces décisions ont été validées par la cour qui a infirmé, à ce titre, le jugement entrepris.

La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en suppression des ouvrages litigieux s’analyse en une défense à l’action principale, exclusivement fondée sur celle-ci et s’y rattachant par un lien suffisant, sans qu’il soit établi que par une telle demande, le syndicat viserait à obtenir un avantage distinct.

Dès lors, il n’était pas nécessaire de justifier d’une autorisation spéciale d’ester en justice de ce chef.

En conséquence, la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires sera déclarée recevable, par voie d’infirmation du jugement dont appel.

Le syndicat des copropriétaires Le A B poursuit la condamnation in solidum de la SCI Laucat, de la SCI 7 Y-Z et de la Sarl Excelle Cuisines à la remise en état des lieux.

La Sarl Excelle Cuisines se prévaut de l’inopposabilité, à son égard, du règlement de copropriété en l’absence, dans son contrat de bail, de toute mention de la soumission des locaux loués au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires prétend que la société Excelle Cuisines aurait reconnu que le bail contenait la clause suivante : « Le preneur devra jouir en bon père de famille des lieux loués, se conformer au règlement de copropriété et ne rien faire qui puisse en troubler la tranquillité ou apporter un trouble de jouissance aux autres occupants ».

Or, le contrat de bail contient exactement la mention suivante : « Le preneur devra jouir en bon père de famille des lieux loués, se conformer au règlement de l’immeuble et ne rien faire qui puisse en troubler la tranquillité ou apporter un trouble de jouissance aux autres occupants ».

Cette clause ne permet pas, ainsi que le soutient la Sarl Excelle Cuisines, de déterminer si le règlement invoqué est un règlement de copropriété ou un règlement intérieur.

Cependant, il n’en demeure pas moins que le règlement de copropriété est opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires à dater de sa publication au fichier immobilier.

La Sarl Excelle Cuisines était la locataire de la SCI Laucat, copropriétaire, avant que celle-ci ne cède ses lots à la SCI 7 Y-Z le 6 avril 2020.

Or, le règlement de copropriété a été publié au bureau des hypothèques de Toulon le 6 mars 1986, soit antérieurement au bail souscrit le 29 mars 2006 par la société Excelle Cuisines.

Dès lors, le règlement de copropriété lui est opposable.

En revanche, la cour ne pourra pas, contrairement à ce que demande la SARL Excelle Cuisines, « débouter purement et simplement la SCI Gero de l’ensemble de ses demandes », car celle-ci n’est pas partie à la cause.

Sur le bien-fondé de la demande en démolition des travaux formée par le syndicat des copropriétaires, la Sarl Excelle Cuisines objecte d’une part, que d’autres locataires commerciaux auraient réalisé des travaux sans pour autant avoir sollicité l’autorisation de l’assemblée générale et que, d’autre part, le règlement de copropriété autoriserait la pose d’enseignes commerciales.

Le règlement de copropriété comprend, en effet, la disposition suivante :

« Enseigne: il pourra être placé des enseignes sur les bâtiments, notamment pour les lots 1 à 6: un bandeau sur le côté nord, Est, Ouest , Feu Vert ; les magasins de la voiture atelier etc… ».

Néanmoins, le règlement de copropriété ne peut pas déposséder les pouvoirs que l’assemblée générale tient des articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.

Or, entre dans le champ d’application de l’article 25 de cette loi, l’apposition d’une enseigne sur les parties communes de l’immeuble, laquelle, en outre, affecte l’aspect extérieur de celui-ci.

Autrement dit, la disposition précitée ne dispensait de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour la pose d’une enseigne.

Par ailleurs, les travaux non autorisés dont le syndicat des copropriétaires poursuit la démolition, sont également relatifs à la pose de bardages.

La société Excelle Cuisines prétend que les bardages en cause étaient en partie existants dès l’origine de l’immeuble. Or, il ressort de la facture établie par l’entreprise F G la facturation d’une prestation au titre de la dépose du bardage existant.

Par ailleurs, la circonstance selon laquelle « la SCI Gero, via le syndicat des copropriétaires » serait mal fondée, après avoir donné son accord, à solliciter la suppression des enseignes et bardages est sans incidence sur la solution du litige dès lors :

-que la remise en état des lieux n’est pas sollicitée par la SCI Gero mais par le syndicat des copropriétaires;

-que les éventuels manquements commis par la SCI Gero, à les supposer établis, n’ont jamais été dénoncés par les autres copropriétaires au syndicat des copropriétaires,

-en toute hypothèse, de tels manquements n’autoriseraient aucunement les autres copropriétaires, et leur locataire, à ne respecter ni la loi du 10 juillet 1965 ni le règlement de copropriété.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à poursuivre la remise des lieux en leur état initial.

Pour ce faire, il sollicite que soient supprimés les travaux « réalisés sur la façade du bâtiment ou empiétant sur les voies de parking ou parties communes et à remettre ces lieux dans leur état d’origine, et notamment par suppression de l’intégralité des travaux ayant fait l’objet de la facture établie par la société F Aménagement le 16 décembre 2009 »

Compte tenu de l’imprécision de la demande tendant à voir supprimer des travaux « réalisés sur la façade du bâtiment ou empiétant sur les voies de parking ou parties communes et à remettre ces lieux dans leur état d’origine », il sera uniquement fait droit à la demande de suppression de l’intégralité des travaux ayant fait l’objet de la facture établie par la société F G le 15 décembre 2009, à l’exécution de laquelle seront condamnées in solidum la SCI Laucat, la SVI 7 Y-Z et la Sarl Excelle Cuisines, le syndicat des copropriétaires étant débouté du surplus de sa demande.

6-La société Excelle Cuisines sollicite :

-la condamnation de la SCI Laucat à lui payer la somme provisionnelle de 114,035,19 euros, dont 84035,19 euros correspondant aux travaux réalisés selon la facture produite aux débats, et 30.000 euros correspondant à leur suppression;

-d’être relevée et garantie de toutes condamnations prononcées à son encontre par la SCI Laucat, aux motifs d’une part, que sa bailleresse lui avait donné son accord pour la réalisation des travaux, d’autre part que celle-ci ne l’avait pas informée, lors de la conclusion du bail, que les locaux loués étaient soumis au statut de la copropriété.

La SCI Laucat, qui a assigné la Sarl Excelle Cuisines en intervention forcée en cause d’appel, n’a pas répondu à cette demande.

Or, s’il n’est pas contestable que le règlement de copropriété est opposable à la Sarl Excelle Cuisines, nonobstant les mentions du bail, il est également avéré qu’en sa double qualité de bailleur et de copropriétaire, la SCI Laucat a donné son accord pour les travaux réalisés.

En toute hypothèse, l’accord exprimé par des copropriétaires en faveur de la réalisation de travaux ne saurait suppléer le défaut d’autorisation de l’assemblée générale.

La SCI Laucat aurait pu solliciter l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale de la question de la ratification, a posteriori, des travaux litigieux, ce qu’elle ne justifie pas avoir fait.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de la Sarl Excelle Cuisines à être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre par la SCI Laucat.

Mais il sera tenu compte d’une part, du non-respect par la Sarl Excelle Cuisines du règlement de copropriété qui s’impose à elle, d’autre part de l’ancienneté des ouvrages en cause, les travaux facturés par la société F G ayant été réalisés il y a près de 11 ans à la date à laquelle la cour statue.

Dès lors, la SCI Laucat sera condamnée à payer à la Sarl Excelle Cuisines la somme de 26000 euros en remboursement de ces travaux.

Enfin, il n’y a pas lieu à plus ample indemnisation de la Sarl Excelle Cuisines au titre de la suppression des ouvrages, la SCI Laucat ayant été condamnée à la relever et à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, dont celle consistant à démolir les travaux réalisés.

7-L’action en justice représente l’exercice d’un droit. L’appréciation erronée qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’un abus, sauf démonstration, non rapportée au cas d’espèce, d’une faute, d’une intention malveillante ou d’une volonté de nuire.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive, par voie de confirmation du jugement entrepris, et débouté, pour les mêmes motifs, du surplus de sa demande en cause d’appel.

Vu les articles 696 et suivants, et 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour statuant par arrêt contradictoire

Reçoit la SCI 7 Y-Z en son intervention volontaire.

Déboute le syndicat des copropriétaires Le A B de sa demande tendant à déclarer irrecevables les demandes formées par la SCI Laucat, la SCI 7 Y-Z la Sarl et Excelle Cuisines.

Infirme le jugement rendu le 19 avril 2018 par le tribunal de grande instance de Toulon en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit que les parties conserveraient la charge des frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires Le A B de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit n’y avoir lieu à annulation des résolutions 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13 et 15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Le A B du 6 novembre 2015.

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le A B, représenté par son syndic en exercice, la société Azur Provence, recevable en sa demande reconventionnelle.

Déclare opposable à la société Excelle Cuisines le règlement de copropriété de l’immeuble Le A B.

Dit n’y avoir lieu à condamnation de la SCI Gero.

Condamne in solidum la SCI Laucat, la SCI 7 Y-Z et la Sarl Excelle Cuisines à supprimer l’intégralité des travaux ayant fait l’objet de la facture de la société F G du 15 décembre 2009 d’un montant de 84.035,19 €.

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le A B, représenté par son syndic en exercice, la société Azur Provence, du surplus de sa demande de remise en état.

Dit que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 3000 euros par mois de retard, à compter du quatrième mois suivant la signification du présent arrêt, et ce pendant huit mois.

Condamne la SCI Laucat à relever et garantir la Sarl Excelle Cuisines des condamnations prononcées à son encontre.

La condamne également à payer à la Sarl Excelle Cuisines la somme de 26000 euros correspondant au titre des travaux réalisés, dont la suppression a été ordonnée.

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le A B du surplus de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive en cause d’appel.

Condamne in solidum, la SCI Laucat, la SCI 7 Y-Z et la Sarl Excelle Cuisines à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le A B, représenté par son syndic en exercice, la société Azur Provence, la somme totale de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne in solidum, la SCI Laucat et la Sarl Excelle Cuisines aux dépens de première instance.

Condamne in solidum, la SCI Laucat, la SCI 7 Y-Z et la Sarl Excelle Cuisines aux dépens d’appel.

Le greffier Le président