COUR D’APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 4 avril 2023
N° RG 22/00551 – N° Portalis DBVU-V-B7G-FYZG
-PV- Arrêt n° 171
[I] [L], [P] [B] [G] épouse [L] / [K] [H], [A] [D], S.C.P. [R] [H] ET ISABELLE DECRON-LAFAYE, CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORM ANDIE, S.A.R.L. INTERCONTINENTALE PATRIMOINE, Monsieur [N] [V], S.A.R.L. SLM PATRIMOINE
Ordonnance au fond, origine Juge de la mise en état de CUSSET, décision attaquée en date du 02 Mars 2022, enregistrée sous le n° 20/01183
Arrêt rendu le MARDI QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé
ENTRE :
M. [I] [L]
et
Mme [P] [B] [G] épouse [L]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentés par Maître Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et Maître Virginie LARCHERON de la SELEURL LARCHERON LAW, avocat au barreau de PARIS
Timbre fiscal acquitté
APPELANTS
ET :
Me [K] JONOUX
[Adresse 1]
[Adresse 1]
et
S.C.P. ANNE JONOUX ET ISABELLE DECRON-LAFAYE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentés par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et Maître Nicolas BRIAND de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat au barreau de POITIERS
Timbre fiscal acquitté
Me [A] [D] Es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL I.P.F
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Non représenté
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Maître Isabelle PRESLE de la SELARL CAP AVOCATS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY
Timbre fiscal acquitté
S.A.R.L. INTERCONTINENTALE PATRIMOINE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
et
S.A.R.L. SLM PATRIMOINE
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Représentées par Maître Luc MEUNIER, avocat au barreau de CUSSET/VICHY et Maître Carlo BRUSA de la SELAS CAB ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS :
L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 novembre 2022, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.
ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 4 avril 2023, après prorogés du délibéré initialement prévu le 24 janvier 2023 puis le 28 février 2023, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Après avoir été démarchés courant 2008 par la société INTERCONTINENTALE PATRIMOINE, conseil en gestion de patrimoine, M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] ont, suivant un contrat conclu sous seing privé le 12 novembre 2007 avec la SARL IPF, réservé l’acquisition sur plans du lot n° 22 du programme de réhabilitation d’un ancien hôtel dénommé Hôtel Le Londres, situé [Adresse 8] (Allier). Ces travaux avaient pour objet la transformation de cet ancien hôtel composé de trois bâtiments et classé aux Monuments historiques en résidence d’habitation locative divisée en 22 lots et dénommée Résidence Le Londres. Cette réhabilitation devait être opérée dans les volumes existants et dans un souci de valorisation architecturale extérieure et intérieure. Cette offre d’achat présentée au nom du Groupe Strada était proposée dans le cadre d’un investissement immobilier bénéficiant du régime fiscal des monuments historiques de la loi Malraux (défiscalisation).
Le prix convenu à hauteur d’un montant total de 210.000,00 € dans cette opération d’acquisition immobilière incluait l’acquisition du foncier à concurrence de 46.200,00 € et le financement de l’ensemble des travaux de rénovation à concurrence de 163.900,00 €. Le document descriptif sommaire des travaux annexé à cet acte de réserva vous vous tion permet de déterminer qu’il s’agissait d’un appartement d’une superficie habitable de 55 m².
Par acte authentique conclu le 27 décembre 2007 auprès de Me [K] [H], notaire associé au sein de la SCP Bernard FAUCHER – [K] [H] – Isabelle DECRON-LAFAYE, notaires associés à [Localité 9] (Deux-Sèvres), la SARL IPF a vendu à M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] le lot n° 29 [et non n° 22] de l’ensemble immobilier susmentionné, constitutif d’un appartement à aménager pour une superficie privative de 53,20 m², moyennant le prix de 46.200,00 €. Cet acte de vente mentionnait par ailleurs l’adhésion de l’acheteur à une Association foncière urbaine libre (AFUL) dédiée à cet immeuble.
Le marché de travaux relatif au programme de réhabilitation générale de cet ensemble immobilier a été conclu le 12 décembre 2008 entre l’AFUL susmentionnée, dont les statuts ont été enregistrés en préfecture le 28 février 2008, et la SARL TPF, dépendant du GROUPE TRADA comme la SARL IPF. Conformément aux demandes de l’AFUL, M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] ont procédé au paiement des appels de fonds à concurrence de l’intégralité du prix de réservation et afin de permettre l’accomplissement des travaux de rénovation. Le financement de la réservation foncière et du prix des travaux immobiliers a été au moins en partie obtenu dans le cadre d’un concours bancaire de la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE.
La présidence de l’AFUL, initialement constituée par le Groupe Strada, a été ensuite confiée à M. [N] [V], professionnel du conseil en gestion de patrimoine, dans un contexte de blocages et de prises de décisions d’actions judiciaires pénales contre le vendeur le 6 février 2014 ainsi que de résiliation du contrat de maîtrise d »uvre des travaux de l’immeuble le 30 avril 2015. Il convient ici de rappeler que ce programme immobilier devait être livré courant 2011 puis au cours du premier semestre 2012. M. [N] [V] a été révoqué de ses fonctions par une assemblée générale extraordinaire du 8 octobre 2021 de l’AFUL, sur des griefs exprimés de « fautes graves et délictuelles » dans le procès-verbal de séance.
Désigné dans le cadre d’une mesure d’expertise amiable, M. [W] [U], architecte- expert près la cour d’appel de Riom, a notamment indiqué dans un rapport établi le 11 septembre 2013 que :
– concernant le bâtiment donnant sur le boulevard de Russie, seule une partie de la reprise des structures (poteaux verticaux du sous-sol au 3ème étage, renforcement d’une partie des planchers bois, réalisation partielle de chapes) ainsi que la charpente des lucarnes et une grande partie de la couverture ont été réalisées, à l’exception donc d’ouvrages importants tels les planchers des 4ème et 5ème étages, l’escalier principal, les escaliers des duplex entre les 4ème et 5ème étages, les menuiseries extérieures et intérieures, les réseaux intérieurs, les doublages et cloisonnements, les ravalements de façades, l’ensemble des travaux réalisés sur ce bâtiment étant estimé à environ 15 % du programme ;
– concernant le bâtiment de liaison (comportant une couverture apparemment en bon état), seul un plancher sur vide sanitaire au rez-de-chaussée a été réalisé, à l’exception donc d’ouvrages importants tels l’escalier d’accès, le renforcement de la structure des planchers, les menuiseries extérieures et intérieures, les réseaux intérieurs, les doublages et cloisonnements, l’ensemble des travaux réalisés sur ce bâtiment étant estimé à environ 5 % du programme ;
– concernant le bâtiment qui donne sur la rue Batillat, seuls les renforts de structures des plancher bas et le renforcement partiel de la charpente ont été réalisés, à l’exception donc d’ouvrages importants tels la couverture (l’écran sous toiture étant posé mais étant très dégradé par les intempéries), les fermes qui ont besoin de renforcements, le plancher du dernier niveau en état de ruine, la reprise des structures nécessaires au plancher devenu dangereux et interdit d’accès, les menuiseries extérieures et intérieures, les réseaux intérieurs, les doublages et cloisonnements ;
– en conclusion, ce programme de promotion immobilière a seulement été commencé au niveau du gros-‘uvre et de quelques renforcements des planchers et de la couverture, alors que d’importants travaux de structures et d’aménagements restent à effectuer, que l’estimation de l’avancement des travaux est faite à moins de 10 % du programme de réhabilitation générale et que le chantier apparaît en définitive abandonné depuis plusieurs mois, ce site témoin de l’architecture hôtelière et thermale de [Localité 10] abritant désormais une importante colonie de pigeons ayant maculé de leurs fientes l’ensemble des planchers de l’immeuble laissé aux intempéries’
Suite à une plainte pénale adressée le 6 février 2014 notamment par l’AFUL au Procureur de la république près le tribunal de grande instance de Cusset, une information judiciaire contre X est actuellement en cours devant un juge d’instruction du tribunal judiciaire de Montpellier en allégation de délits d’abus de confiance ainsi que de faux et usages de faux.
Suivant un jugement rendu le 19 septembre 2015, le tribunal de commerce de Montpellier a placé la SARL IPF en liquidation judiciaire, désignant Me [A] [D] en qualité de liquidateur judiciaire, après avoir placé la société GROUPE STRADA en liquidation judiciaire par jugement du 10 avril 2015. La société TPF a elle-même fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire prononcée par jugement du 15 octobre 2015 du tribunal de commerce de Paris, la date de cessation des paiements ayant été fixée au 9 octobre 2014.
Compte tenu notamment des planchers fragilisés par les intempéries, des toitures non réalisées ou sans sécurité, du risque sanitaire important, des risques de chute de matériaux, des éléments de charpente en très mauvais état et des infiltrations importantes par la toiture et les ouvertures en façade, des travaux de mise en sécurité du site ont été réalisés entre juillet et décembre 2019, l’état de délabrement général imposant visiblement un lourd et important programme de réhabilitation.
C’est dans ces conditions que M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] ont, par actes d’huissier de justice signifiés le 10 novembre 2020, assigné Me [K] [H], la SCP Anne JONOUX & Isabelle DECRON-LAFAYE, Me [A] [D] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL IPF et la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE, afin notamment de :
– prononcer l’annulation du contrat de réservation susmentionné du 12 novembre 2007 pour défaut de capacité et de l’acte authentique de vente susmentionné du 11 décembre 2008 pour défaut d’accord sur la chose vendue et non-respect de la faculté de rétractation de l’acquéreur ;
– prononcer l’annulation de l’acte authentique de vente susmentionné du 11 décembre 2008 pour vice du consentement en raison du dol des acquéreurs ;
– prononcer la résolution des actes de prêt immobilier n° 00130993684 et n° 00130993693 conclus le 23 novembre 2007, entre eux-mêmes et la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE à titre de concours bancaire sur cette opération de promotion immobilière ;
– enjoindre à Me [K] [H] et à la SCP JONOUX – DECRON-LAFAYE de notifier la faculté de rétractation de M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] au titre du lot n° 16, en application des dispositions de l’article L.1271-1 du code de la construction et de l’habitation ;
– condamner solidairement Me [K] [H], la SCP JONOUX – DECRON-LAFAYE et la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE à leur payer :
* la somme totale de 230.827,72 € en réparation de leur préjudice financier ;
* la somme de 50.916,94 € au titre de la perte de chance des loyers non perçus, sauf à parfaire jusqu’au jour du jugement à intervenir ;
– condamner la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE à leur payer la somme de 125.366,33 € au titre des intérêts conventionnels dont ils se sont acquittés du fait de leurs crédits immobiliers ;
– à titre subsidiaire, condamner [solidairement] Me [K] [H], la SCP [H] – DECRON-LAFAYE et la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE à leur payer la somme de 176.867,41 € pour manquement à l’obligation d’information et de conseil en réparation de leur préjudice de perte de chance de n’avoir pu renoncer au projet d’acquisition litigieux ou de n’avoir pu le conduire dans des conditions plus avantageuses ;
– condamner les mêmes défendeurs à leur payer une indemnité de 7.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.
La SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE et la SARL SLM PATRIMOINE ont été assignées en intervention forcée par M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] par actes d’huissier de justice du 2 septembre 2021, ces procédures d’assignation initiale et en intervention forcée ayant fait l’objet d’une jonction en première instance.
Suivant une ordonnance n° RG-20/01183 rendue le 2 mars 2022, le Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Cusset a :
‘ jugé irrecevables en raison de la prescription :
*les demandes d’annulation contrat de réservation du 12 novembre 2007 et de l’acte authentique de vente du 11 décembre 2007 ;
* la demande d’injonction aux fins de notification du délai de rétractation ;
* l’action en responsabilité dirigée à l’encontre de Me [K] [H], de la SCP JONOUX – DECRON-LAFAYE et de la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL [DE NORMANDIE] ;
‘ condamné M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] à payer au profit de Me [K] [H] et la SCP JONOUX – DECRON-LAFAYE une indemnité de 3.000,00 € et au profit de la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE une indemnité de 2.000,00 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
‘ condamné M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] aux entiers dépens de l’instance.
Par déclaration formalisée par le RPVA le 14 mars 2022, le conseil de M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] a interjeté appel de la décision susmentionnée, l’appel portant sur l’intégralité de la décision.
‘ Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 7 novembre 2022, M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] ont demandé de :
‘ au visa des articles 564 et 331 et suivants du code de procédure civile, de l’article 4 du code de procédure pénale, des articles L.262-1 et L.271-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, des articles 1145, 1163, 1167, 1231-1, 1104, 1319 et 1116 du Code civil [ancien], des articles 2224 et 2941 du Code civil et des ordonnances n° 2020-290 du 23 mars 2020 et n° 2020-560 du 13 mai 2020 ;
‘ infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 2 mars 2022 du Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Cusset et statuer à nouveau ;
‘ déclarer recevable l’ensemble de leurs demandes en nullité du contrat de réservation, de l’acte de vente et du contrat de crédit immobilier susmentionnés ainsi que de notification du délai de rétractation et de leur action en responsabilité civile dirigée contre Me [K] [H], la SCP JONOUX – DECRON-LAFAYE et la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE ;
‘ à titre liminaire, surseoir à statuer sur la présente instance jusqu’à l’obtention de décisions définitives dans trois procédures pénales Parquet n° 22042000246 / Instruction n° 22/140 et Parquet n° 22042000242 / Instruction n° 22/138 ouvertes au tribunal judiciaire de Paris à l’encontre de M. [N] [V] ainsi que dans une plainte collective devant le tribunal judiciaire de Paris, jointes aux deux premières procédures pénales, après avoir jugé que ces procédures pénales sont déterminantes quant à la date de découverte de leur droit à agir, pour justifier du caractère faux des documents établis par M. [N] [V] et pour établir l’abus de confiance par abus de qualité dont ils disent avoir été victime de la part de M. [N] [V] dans le cadre de ses fonctions de président de l’AFUL ;
‘ à défaut ;
‘ débouter la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE et la SARL SLM PATRIMOINE de leur exception sur la mise en cause qu’ils ont faite à leur égard après avoir jugé qu’ils justifient d’un intérêt à les mettre en cause, compte tenu des fausses déclarations faites dans la livraison du bien dont ils se sont portés acquéreurs et de leur maintien dans l’ignorance de la réalité de la situation jusqu’en juin 2019 ;
‘ rejeter l’exception de nullité soulevée par Me [K] [H] et la SCP JONOUX – DECRON-LAFAYE au sujet de l’assignation après avoir déclaré celle-ci valable et régulière pour avoir justifié de la publication de l’assignation au Centre foncier compétent en application des articles 28-4 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;
‘ rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Me [K] [H], la SCP JONOUX – DECRON-LAFAYE, la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE et M. [N] [V] au titre de la prescription de cinq ans de leur action en nullité du contrat de réservation, de l’acte de vente et des contrats de crédit immobilier leur étant affectés et juger recevable leur action en nullité de ces contrats, après avoir jugé qu’ils justifient de leur ignorance de l’absence de livraison de l’ouvrage et de la défaillance dans la réalisation des travaux par le vendeur en raison des informations mensongères données par la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE entre 2014 et mai 2019, que la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE et la SARL SLM PATRIMOINE leur ont versé entre le 7 novembre 2014 et le 17 mai 2019 des loyers manifestement fictifs leur laissant croire que le bien avait été livré et mis en location pendant toutes ces années, qu’ils justifient de leur ignorance de la réalité de la situation jusqu’à leur dépôt de plainte des 7 septembre et 26 octobre 2021, avec constitution de partie civile le 4 février 2022 contre la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE et la SARL SLM PATRIMOINE ainsi que M. [N] [V], leur représentant légal, pour faux, usage de faux, usurpation d’identité et identité imaginaire, que le point de départ de la prescription de leurs actions en nullité des contrats de réservation et de vente pour vice du consentement par dol et non-respect de la faculté de rétractation est nécessairement postérieur au dernier loyer fictif versé par la SARL SLM PATRIMOINE pour le compte de la SARL INTERNATIONALE PATRIMOINE, soit uniquement à compter de la date du 17 mai 2019 rendant ainsi parfaitement recevable l’assignation du 10 novembre 2020, à défaut, qu’ils ont bénéficié en tant que membre de l’AFUL des effets interruptif du délai de prescription du fait de la plainte déposée le 17 février 2014, de l’assignation en résiliation du contrat de marché de travaux du 25 juin 2015 ayant donné lieu à un arrêt du 28 février 2020 de la cour d’appel de Paris et de la déclaration de créance du 5 janvier 2016 par l’AFUL dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société TPF, que les délais de prescription ont fait l’objet d’une suspension entre le 12 mars 2020 et le 23 août 2020 en application des ordonnances précitées du 23 mars 2020 et du 13 mai 2020 consécutives à l’épidémie de covid-19 et que le délai de prescription de l’action en nullité du contrat de réservation du 12 novembre 2007 et de l’acte de vente du 27 décembre 2007 avec la société IPF a fait l’objet de causes d’interruption entre le 17 février 2014 et le 28 février 2020 puis d’une suspension entre le 12 mars 2020 et le 23 août 2020 ;
‘ rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Me [K] [H], la SCP JONOUX – DECRON-LAFAYE et la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE au titre de la prescription de cinq ans de leur action en responsabilité et juger recevable cette même action en responsabilité dirigée contre Me [K] [H], la SCP JONOUX – DECRON-LAFAYE et la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE après avoir jugé qu’ils justifient de leur ignorance des droits et actions nés du contrat de vente du 27 décembre 2007 jusqu’à la date du 17 mai 2019 du dernier virement du loyer susmentionné de la part de la SARL SLM PATRIMOINE agissant pour le compte de la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE et qu’ils ont bénéficié en tant que membres de l’AFUL des effets interruptif du délai de prescription quant à leur action en responsabilité entre le 17 février 2014 et le 28 février 2020 puis d’une suspension entre le 12 mars 2020 et le 23 août 2020 ;
‘ déclarer irrecevable l’exception de prescription de responsabilité civile soulevée à leur encontre par la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE et la SARL SLM PATRIMOINE après avoir jugé en application de l’article 564 du code de procédure civile que celle-ci constitue une demande nouvelle en cause d’appel, et rejeter la prescription soulevée à leur encontre par la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE et la SARL SLM PATRIMOINE ;
‘ en tout état de cause ;
‘ condamner solidairement Me [K] [H], la SCP JONOUX – DECRON-LAFAYE, la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE, la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE et la SARL SLM PATRIMOINE à leur payer à chacun une indemnité de 5.000,00 €, soit au total 10.000,00 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
‘ condamner solidairement Me [K] [H], la SCP JONOUX – DECRON-LAFAYE, la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE, la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE et la SARL SLM PATRIMOINE aux entiers dépens de l’instance, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Sébastien Rahon, avocat au barreau de Clermont-Ferrand.
‘ Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 10 novembre 2022, Me [K] [H] et la SCP Anne JONOUX & Isabelle DECRON-LAFAYE ont demandé de :
‘ au visa des articles 954 et 789 du code de procédure civile ;
‘ juger irrecevable et, surabondamment, débouter M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] de leur demande de sursis à statuer après l’avoir déclarée mal fondée ;
‘ confirmer la décision entreprise en ses dispositions d’irrecevabilité des demandes de M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] et de condamnation de ces derniers au titre des frais irrépétibles et aux dépens de l’instance ;
‘ juger irrecevable la demande formée par M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] aux fins :
* d’annulation du contrat de réservation du 12 novembre 2007 en allégation d’incapacité de son signataire, eu égard à l’absence de qualité pour invoquer cette cause de nullité et à la prescription ;
* d’annulation de l’acte de vente du 27 novembre 2007 faute de justification de publication de cette demande au service de la publicité foncière compétent ;
* d’annulation de l’acte de vente du 27 novembre 2007 en raison de la prescription ;
* de notification du délai de rétractation au visa de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation en raison de la prescription ;
*de recherche de responsabilité à leur encontre par M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] en raison de la prescription ;
‘ condamner M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] à leur payer une indemnité de 4.000,00 € en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
‘ débouter M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] de l’ensemble de leurs demandes ;
‘ condamner M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] aux entiers dépens et frais de l’instance.
‘ Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 24 mai 2022, la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE a demandé de :
‘ confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
‘ condamner M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] à lui payer une indemnité de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
‘ condamner M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] aux dépens d’appel.
‘ Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 13 mai 2022, la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE et la SARL SLM PATRIMOINE ont demandé de :
‘ au visa des dispositions de l’article 331 du code de procédure civile et de l’article 2244 du Code civil ;
‘ débouter M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] de l’intégralité de leurs demandes ;
‘ in limine litis, déclarer irrecevable la mise en cause dont il a fait l’objet ;
‘ confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
‘ condamner M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] à leur payer une indemnité de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
‘ condamner M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] aux entiers dépens de l’instance.
‘ Me [A] [D], liquidateur judiciaire de la SARL IPF, n’a pas constitué avocat et n’a fait valoir aucun moyen de défense à cette instance. La déclaration d’appel lui a été signifiée le 5 avril 2022 à personne habilitée tandis que les conclusions d’appelant lui ont été signifiées le 20 mai 2022 dans les mêmes conditions. La présente décision sera en conséquence rendue de manière réputée contradictoire.
Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l’appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.
Après évocation de cette affaire et clôture des débats lors de l’audience civile en conseiller-rapporteur du 24 janvier 2023 à 14h00, au cours de laquelle chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision suivante a été mise en délibéré au 24 janvier 2023, prorogée au 4 avril 2023, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1/ Sur la demande de sursis à statuer
L’article 378 du code de procédure civile dispose que « La décision de sursis [à statuer] suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. » tandis l’article 379 du code de procédure civile dispose que « Le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. À l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis. / Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abrégé le délai. ».
L’article 4 du code de procédure pénale dispose que « L’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction prévue par l’article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l’action publique. / Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement. / La mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil. ».
Pour la première fois en cause d’appel, M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] demandent une mesure de sursis à statuer sur l’ensemble de leurs demandes au fond, dans l’attente des décisions définitives à intervenir au titre des trois procédures pénales susmentionnées, actuellement en cours devant des magistrats instructeurs de la cour d’appel de Paris. Ils font valoir à ce sujet que l’issue de cette procédure pénale leur permettra de déterminer la date de découverte de leur droit à agir et de justifier du caractère faux de documents établis par M. [N] [V].
En l’occurrence, il importe ici de rappeler les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile suivant lesquelles « À peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. ». Me [K] [H] et la SCP JONOUX – DECRON-LAFAYE soulèvent donc à juste titre l’irrecevabilité de cette demande de sursis à statuer en ce qu’elle est nouvellement formulée en cause d’appel. C’est également à juste titre qu’ils opposent les dispositions de l’article 74 alinéa 1er du code de procédure civile, suivant lesquelles « Les exceptions [de procédure] doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public. ». Or, une demande de sursis à statuer est par nature une exception de procédure, ce qui constitue un second motif d’irrecevabilité dans la mesure où celle-ci n’a été formulée qu’en cause d’appel, soit après que M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] aient développé leurs moyens au fond dans le cadre de leur assignation de première instance et des moyens de défense aux fins de non-recevoir qui leur étaient objectés en première instance.
La demande de sursis à statuer formée à titre liminaire par M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] sera en conséquence jugée irrecevable.
2/ Sur la régularité de l’assignation
Au visa des articles 28/4° et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] justifient de leur obligation de publication de l’acte d’assignation du 10 novembre 2020 au Service de la publicité foncière de Cusset, cette diligence ayant été effectuée le 18 décembre 2020 avec la référence Volume 0304P02 2020 P n° 4190.
La demande d’annulation de cette assignation, formée sur ce chef par Me [K] [H] et la SCP JONOUX – DECRON-LAFAYE et sur laquelle le premier juge a omis de statuer, sera en conséquence écartée.
3/ Sur la recevabilité des demandes au regard de la prescription
Il convient préalablement de rappeler les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile suivant lesquelles « À peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. ».
En l’occurrence, la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE et la SARL SLM PATRIMOINE sont parfaitement habilitées à faire valoir, le cas échéant pour la première fois en cause d’appel, les demandes d’irrecevabilité qu’elles invoquent, s’agissant de moyens qu’elles entendent destiner à faire écarter l’ensemble des prétentions formé à leur encontre.
L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».
L’article 2219 du Code civil dispose de manière générale que « La prescription extinctive est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps. » tandis que l’article 2224 du Code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. ».
Toutes les parties au litige conviennent de l’applicabilité des dispositions précitées de l’article 2224 du Code civil concernant le régime de la prescription extinctive quinquennale pouvant être opposé à M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L], concernant d’une part ses actions en nullité du contrat de réservation du 12 novembre 2007 et du contrat de vente authentique du 27 novembre 2007 ainsi que des contrats de crédit immobilier dédiés à cette acquisition immobilière, et d’autre part ses recherches de responsabilité civile engagées à l’encontre de Me [K] [H], de la SCP JONOUX – DECRON-LAFAYE, de Me [A] [D] en qualité de liquidateur judiciaire de la société IPF, de la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE, de la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE et de la SARL SLM PATRIMOINE.
En l’occurrence, concernant l’ensemble de ces actions, il importe en définitive de considérer que le point de départ du délai de la prescription quinquennale antérieurement à la date du 10 novembre 2020 d’assignation en première instance puis du 2 septembre 2021 d’appels en cause délivrés à l’initiative de M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] doit être fixée au plus tard le 27 novembre 2014, correspondant à une assemblée générale ordinaire de l’AFUL ayant porté à la connaissance de l’ensemble de ses adhérents l’intégralité des conclusions résultant du rapport d’expertise amiable du 11 septembre 2013 de M. [W] [U]. Le compte rendu de cette assemblée avait largement informé ses membres des conclusions de ce rapport d’expertise amiable de M. [W] [U], leur permettant ainsi de bénéficier de tous renseignements utiles et d’envisager convenablement toutes éventuelles actions judiciaires dans le délai de cinq ans expirant le 27 novembre 2019, soit antérieurement à l’assignation du 10 novembre 2020 mais également à la mise en place du dispositif exceptionnel de suspension des délais de prescription et de forclusion par les ordonnances n° 2020-290 du 23 mars 2020 et n° 2020-560 du 13 mai 2020 adoptées dans l’urgence du fait de l’épidémie de covid-19. Il est en effet indéniable que la teneur de ces conclusions d’expert est dépourvue de toute ambiguïté et de toute possibilité de méprise sur le déplorable état d’avancement des travaux litigieux, à hauteur seulement de 10 % du programme général de construction, et sur la situation d’abandon pur et simple de ce chantier depuis plusieurs mois.
Le fait que tous les membres de l’AFUL n’étaient pas nécessairement présents ou représentés à cette assemblée générale du 27 novembre 2014 ne peut constituer un motif individuel d’inopposabilité de toutes les informations essentielles ayant été annoncées lors de cette réunion à propos de la situation de l’immeuble ou qui sont contenues dans le compte rendu de cette réunion, directement ou par prise de connaissance du rapport du 11 septembre 2013 de M. [W] [U]. Il n’est en effet pas démontré que toutes les convocations préalables à cette réunion n’auraient pas été dûment et correctement effectuées, que le compte rendu de ce rapport d’expertise amiable n’aurait pas été pleinement disponible à compter de cette assemblée générale et que l’ensemble des envois du compte rendu de cette assemblée générale n’aurait pas été dûment effectué à l’ensemble des copropriétaires concernés.
En tout état de cause, la prise de connaissance par M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] de l’ensemble des éléments utiles leur permettant d’envisager toutes actions en responsabilité contractuelle ou extra-contractuelle apparaît d’autant plus devoir être fixée à la date maximale de l’assemblée générale précitée du 27 novembre 2014 qu’il leur était aisément loisible de constater par eux-mêmes très largement avant cette date que les travaux litigieux, qui auraient dû être contractuellement achevés au plus tard en fin d’année 2010 ou avant le dernier trimestre 2011, n’avaient fait l’objet d’aucune livraison d’ouvrage à l’échéance prévue alors qu’ils avaient versé la totalité des fonds destinés à la réalisation des travaux et qu’ils ne pouvaient ignorer que la garantie d’achèvement n’était pas mobilisable en raison du fait qu’il s’agissait d’une vente simple et non d’une vente d’immeuble à rénover.
De même, le fait que M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] aient pu percevoir des sommes équivalentes à des loyers entre le 7 novembre 2014 et le 17 mai 2019 de la part de la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE et de la SARL SLM PATRIMOINE ne pouvait pour autant raisonnablement leur faire croire que l’ouvrage était livré et que le bien objet de leur investissement était mis en location jusqu’à la date précitée du 17 mai 2019, compte tenu d’une part des motifs précédemment énoncés sur le contenu particulièrement alarmiste des informations diffusées lors de l’assemblée générale de l’AFUL du 27 novembre 2014, et du fait qu’ils n’avaient pour autant signé aucun procès-verbal de réception ni aucun bail avec un quelconque locataire.
Le fait que M. [N] [V] ait dans un courriel adressé le 7 janvier 2015 à l’avocat de l’AFUL et à certains propriétaires affirmé de manière erronée que les propriétaires impliqués dans ce projet n’étaient pas concernés par le délai de prescription quinquennale demeure sans incidence quant à une quelconque interruption de ce délai de prescription ou à la mise en ‘uvre du délai de cinq ans qui n’aurait dans cette hypothèse commencé à courir qu’à compter de cette date. En effet, seule importe, quant à l’application de la prescription extinctive, la prise de connaissance utile de tous les éléments factuels susceptibles de permettre aux personnes concernées d’avoir conscience des faits considérés comme dommageables et d’agir en conséquence au mieux de la défense de leurs intérêts. Or, cette prise de connaissance factuelle permettant d’en tirer toutes conséquences juridiques est intervenue pour les motifs précédemment énoncés au plus tard à la date précitée du 27 novembre 2014.
M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] font état d’une plainte pénale par l’AFUL devant le Procureur de la république près le tribunal de grande instance de Cusset pour abus de confiance et faux et usage de faux, cette plainte réceptionnée le 17 février 2014 ayant été jointe à une procédure d’information pénale actuellement en cours devant le juge d’instruction du tribunal judiciaire de Montpellier. Cette information pénale met en cause divers intervenants de cette opération de promotion immobilière arguée de montages frauduleux. C’est à juste titre que le premier juge a répondu à ce sujet qu’une plainte entre les mains du Procureur de la république ne peut être considérée comme une cause d’interruption de la prescription. Le cours de cette information pénale, traitant également de plaintes d’autres victimes, ne peut davantage être considéré comme étant suspensif de prescription.
La date du 25 juin 2015 d’assignation de la société TPF par l’AFUL devant le tribunal de grande instance de Paris est inefficace pour interrompre ce délai de prescription, s’agissant d’une action engagée uniquement en résiliation du marchés de travaux du 12 décembre 2008 à l’encontre et aux torts exclusifs de la société TPF et non pour une cause commune à la présente instance à l’encontre de l’une quelconque des parties intimées. Il en est en conséquence de même pour la date du 28 février 2020 à laquelle la cour d’appel de Paris a prononcé la résiliation de ce marché de travaux aux torts exclusifs de la société TPF. Le fait que les copropriétaires aient été alors invités à diligenter individuellement une procédure en indemnisation de leur préjudice personnel ne concerne que la société TPF et non l’une quelconque des parties intimées.
Enfin, la déclaration le 5 janvier 2016 de la créance de l’AFUL à la procédure de liquidation judiciaire de la société TPF ne peut avoir d’effet interruptif de prescription.
Il n’apparaît donc pas sérieusement contestable que toutes les demandes en responsabilité contractuelle ou extra-contractuelle à propos du projet immobilier litigieux étaient en tout état de cause prescrites par cinq ans au plus tard depuis le 27 novembre 2019 aux dates des 10 novembre 2020 et 2 septembre 2021 d’assignations initiales et d’appels en cause, que ce soit en lecture des contenus contractuels d’acquisition et de financement ainsi que des éléments de forme authentique des notaires instrumentaires ou en recherche de responsabilité civile à des fins d’annulation de vente et de recherche de responsabilité civile à l’encontre de la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE PREMIUM en qualité de démarcheur, de la liquidation judiciaire de la SARL IPF en qualité de promoteur et vendeur, de Me [K] [H] et la SCP [H] en qualité de notaires instrumentaires, de la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE en qualité de prêteur de deniers ainsi que de la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE et de la SARL SLM PATRIMOINE en tant que conseils en gestion de patrimoine.
Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en ce qu’il a jugé irrecevable en raison de la prescription quinquennale l’ensemble des demandes formé par M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] à l’encontre de Me [K] [H], de la SCP JONOUX – DECRON-LAFAYE, de Me [A] [D] en qualité de liquidateur judiciaire de la société IPF et de la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE ainsi que de la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE et de la SARL SLM PATRIMOINE.
4/ Sur les autres demandes
Il ne paraît pas inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont été amenées à engager à l’occasion de cette instance tant en première instance qu’en cause d’appel, ce qui amène à infirmer la décision de première instance en ce qui concerne les condamnations pécuniaires prononcées à ce titre à l’encontre de M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] et à rejeter toutes demandes de ce chef en cause d’appel.
Enfin, succombant à l’instance, M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] en supporteront les entiers dépens, tant en première instance par confirmation de la décision de première instance qu’en cause d’appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et de manière réputée contradictoire,
REJETTE la demande de sursis à statuer formée par M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L].
REJETTE la demande formée aux fins d’annulation de l’assignation du 10 novembre 2020.
CONFIRME l’ordonnance n° RG-20/01183 rendue le 2 mars 2022 par le Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Cusset en ce qu’elle a jugé irrecevable pour cause de prescription quinquennale l’ensemble des demandes formé par M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] à l’encontre de Me [A] [D] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL IPF, de Me [K] [H], de la SCP Anne JONOUX & Isabelle DECRON-LAFAYE et de la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE, ainsi que de la SARL INTERCONTINENTALE PATRIMOINE et de la SARL SLM PATRIMOINE et en ce qu’elle a condamné M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] aux entiers dépens de première instance.
INFIRME cette même décision en ce qu’elle a condamné M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 3.000,00 € au profit de Me [K] [H] et la SCP Anne JONOUX & Isabelle DECRON-LAFAYE et une indemnité de 2.000,00 € au profit de la société CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE.
Y ajoutant.
REJETTE les demandes de défraiement formées par chacune des parties en cause d’appel au visa de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE M. [I] [L] et Mme [P] [G] épouse [L] aux entiers dépens de l’instance en cause d’appel.
Le greffier Le président
