31 janvier 2023
Cour d’appel de Metz
RG n°
21/00055

Entête

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/00055 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FM7R

Minute n° 23/00028

Syndicat SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 5]

C/

[V]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 07 Décembre 2020, enregistrée sous le n° 20/00566

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 31 JANVIER 2023

APPELANTE :

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 5] représenté par son syndic la SARL LA MAISON DU SYNDIC, représentée par son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Gilles ROZENEK, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame [O] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 27 Octobre 2022 tenue par Madame Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 31 Janvier 2023, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme BIRONNEAU, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [O] [V] est copropriétaire d’un appartement dans une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 3].

Lors de l’assemblée générale du 09 octobre 2019, Mme [V] s’est opposée à une résolution aux termes de laquelle l’assemblée générale des copropriétaires entendait donner autorisation à M. [Y], copropriétaire, d’installer un panneau publicitaire sur son parking privatif au sein de la copropriété et le vote étant soumis à l’unanimité des copropriétaires, la résolution a été rejetée.

À l’occasion d’une nouvelle assemblée générale du 26 février 2020, la même résolution a été mise à l’ordre du jour, si ce n’est que la condition de l’unanimité n’était plus requise, avec une résolution proposant l’affectation des loyers pour trois quarts à la copropriétaire et un quart à M. [Y]. Les deux résolutions ont été adoptées à la majorité absolue.

Par acte d’huissier du 14 mai 2020, Mme [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par son syndic « La maison du syndic», devant le tribunal judiciaire de Thionville afin d’obtenir l’annulation des deux résolutions autorisant l’installation d’un panneau publicitaire sur le parking privatif de M. [Y] moyennant rémunération au profit de ce dernier et de la copropriété.

Le syndicat a constitué avocat et contesté les prétentions de Mme [V].

Par jugement du 07 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Thionville a :

prononcé l’annulation des résolutions numérotées 3 et 4 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] le 26 février 2020 par lesquelles était autorisée l’installation d’un panneau publicitaire sur le parking privatif de M. [Y] et les modalités d’imputation du loyer du bail du panneau publicitaire dans le budget de la copropriété ;

condamné le syndicat à payer à Mme [V] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné le syndicat en tous les frais et dépens d’instance.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu dans un premier temps que la réinscription du même projet de résolution à la seconde assemblée générale, cette fois avec des règles de majorité différentes, pouvait être considérée comme une violation des règles de majorité caractérisant un véritable détournement de la procédure d’approbation, destinée à surmonter l’opposition de Mme [V] à l’installation d’un panneau publicitaire.

Dans un second temps, le tribunal a retenu que cette violation des règles de la majorité était destinée à passer outre l’interdiction figurant dans le règlement de copropriété, que ce soit dans la lettre de l’article 7 du règlement intérieur ou dans son esprit, alors qu’il eût fallu pour ce faire une approbation à l’unanimité parce que cette installation ne touchait pas qu’à l’aspect esthétique de l’immeuble.

Enfin, le tribunal a retenu que même si le contrat de louage d’emplacement destinée à l’installation du panneau publicitaire, pour une durée de 6 ans à compter de la mise en service du matériel, renouvelable chaque année par tacite reconduction pour une durée maximale d’un an, prévoyait le respect nécessaire d’obligations définies par le preneur et le bailleur, l’approbation par la majorité des copropriétaires de l’installation de ce matériel et la conclusion même de ce contrat n’étaient pas destinées à satisfaire l’intérêt de la copropriété.

Par déclaration enregistrée auprès du greffe de la cour en date le 7 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision du tribunal judiciaire de Thionville aux fins d’annulation, subsidiairement d’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé l’annulation des résolutions numérotées 3 et 4 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] le 26 février 2020, condamné le syndicat à payer à Mme [V] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné le syndicat en tous les frais et dépens de l’instance.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Moyens

Par conclusions déposées le 11 octobre 2021, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5] demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

– infirmer le jugement rendu le 07 décembre 2020 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes ;

condamner Mme [V] à payer au syndicat une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [V] aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Sur la motivation du jugement de première instance, le syndicat considère qu’en se bornant à déduire du fait que la résolution avait initialement été soumise à un vote à l’unanimité qu’un vote à l’unanimité était forcément nécessaire, le tribunal n’a pas donné de fondement juridique à sa décision.

Le syndicat fait également grief au premier juge d’avoir motivé sa décision sur l’article 7 du règlement de copropriété qui prohibe l’implantation d’affiches ou d’enseignes sur la façade de l’immeuble, alors qu’aucune des parties n’avait invoqué cette disposition, laquelle d’ailleurs ne pouvait pas s’appliquer en l’espèce s’agissant d’un panneau fixé au sol et non sur la façade.

Le syndicat soutient que la juridiction doit déterminer si l’implantation d’un panneau publicitaire nécessitait un vote à l’unanimité.

S’agissant du motif tiré de l’absence d’intérêt collectif, le syndicat des copropriétaires estime que rien ne permet de comprendre sur quelle règle de droit le tribunal s’est fondé pour estimer qu’un intérêt collectif pouvait faire obstacle à ce qu’un copropriétaire soit autorisé à réaliser des travaux sur son lot privatif.

L’appelant observe que le tribunal a considéré que les travaux allaient conduire à une perte ou à une diminution de l’attractivité de l’immeuble, sans en expliquer les raisons.

Sur l’absence de nécessité de voter la résolution à l’unanimité, le syndicat des copropriétaires expose que l’implantation d’un panneau publicitaire scellé au sol sur le lot privatif de M. [Y] ne conduit pas à une modification unilatérale de l’usage des parties privatives telle que définie dans le règlement de copropriété et que l’emplacement prévu pour l’installation du panneau se situe en bordure de la dernière place de stationnement, ce qui est tout à fait possible au regard du règlement de copropriété lequel stipule que l’affectation des emprises aux parkings ne sont pas « exclusives » mais uniquement « principales ». L’appelant fait donc valoir que l’implantation d’un dispositif publicitaire en bordure du parking, sur une parcelle comprise dans le lot de M. [Y], ne nécessite aucun vote à l’unanimité.

Sur l’absence de prohibition des résolutions votées dans l’intérêt d’un copropriétaire, l’appelant rappelle que le copropriétaire peut user librement de son lot dans la mesure où cela ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble et que le syndicat des copropriétaires peut, à la majorité des voix des copropriétaires, autoriser l’un d’entre eux à entreprendre des travaux de nature à affecter l’aspect extérieur de l’immeuble sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un quelconque « intérêt collectif ».

Sur la destination du lot, l’appelant précise que les parkings appartenant à M. [Y] ne vont pas perdre leur affectation dans la mesure où le panneau publicitaire doit s’implanter à l’extrémité des parkings laissant parfaitement accessibles l’ensemble des places de stationnement.

Le syndicat fait aussi valoir que les travaux projetés ne portent nullement atteinte à la destination de l’immeuble au sens de l’article 9.I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ni aux droits des autres copropriétaires, puisqu’ils ne sont pas de nature à modifier l’affectation des locaux ou appartements, mais portent sur les parkings extérieurs au bâtiment et consistent uniquement en l’implantation d’un panneau publicitaire à l’extrémité du parking.

S’agissant de l’abus de majorité, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les travaux projetés sont sur une partie privative, de sorte qu’il n’y a rien d’anormal à ce que ces travaux bénéficient à titre principal au propriétaire de cette partie privative, sans que l’on puisse pour autant évoquer un abus de majorité.

L’appelant estime que Mme [V] se prévaut du trouble anormal de voisinage qui serait causé par ce projet sans aucune considération pour le fait que ce panneau serait perpendiculaire au bâtiment et orienté vers la chaussée donc sans nuisance pour les copropriétaires.

Enfin, le syndicat expose que l’intimée se borne à spéculer sur une perte de valeur de l’immeuble, sans apporter aucun élément probant en ce sens.

Par conclusions déposées le 07 juillet 2021, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, l’intimée Mme [V] demande à la cour de :

– dire et juger l’appel interjeté par le syndicat recevable en la forme, mais non fondé ;

En conséquence, le rejeter,

– débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes ;

confirmer le jugement est toutes ses dispositions ;

condamner le syndicat au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le syndicat aux frais et dépens de la procédure d’appel.

Sur la violation des règles de majorité, Mme [V] fait valoir qu’il ressort de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 que c’est le règlement conventionnel de copropriété qui détermine la destination des parties tant privatives que communes, que par définition la destination et l’usage d’un parking est d’y garer un véhicule à l’exclusion de toute autre utilisation de sorte que le changement de destination ou d’usage revient à modifier le règlement de copropriété et son état descriptif de division et que par conséquent, cette modification requiert un vote à l’unanimité.

S’agissant de la destination du lot, Mme [V] expose que le règlement modificatif de copropriété du 01 juin 2004 énonce que le lot querellé est un emplacement de parking et que le terme « principalement » a été supprimé par rapport au règlement de 1973. Elle en déduit que le lot de M. [Y] sur lequel il entend installer un panneau publicitaire est exclusivement destiné à usage de parking et que dans ces conditions, le projet d’y implanter un panneau publicitaire doit être considéré comme une modification de la destination du lot nécessitant de recueillir le consentement unanime de l’ensemble des autres membres de la copropriété.

S’agissant de la destination de l’immeuble, l’intimée fait valoir que le règlement de copropriété révèle que l’immeuble est affecté à l’usage d’habitation sauf un lot qui est affecté à l’usage de l’exercice d’une profession libérale, de sorte que l’immeuble ou une partie de celui-ci qu’elle soit commune ou privative ne peuvent être affectés à l’usage d’une activité commerciale sauf à obtenir l’accord unanime des copropriétaires.

Sur l’abus de majorité, Mme [V] estime qu’il est de jurisprudence constante que les décisions prises en assemblée générale de copropriétaires doivent l’être dans l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires. Mme [V] expose que toute décision prise au profit exclusif d’un copropriétaire constitue un abus de majorité, que la copropriété n’a aucun intérêt à la présence d’un panneau publicitaire aux dimensions d’envergure ruinant l’esthétique de l’ensemble immobilier, ayant pour unique bénéficiaire M. [Y] pour sa communication professionnelle, de sorte que la décision ne peut être prise dans l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires.

L’intimée fait valoir que le panneau publicitaire numérique lumineux et contigu à l’immeuble, de près de 20 m2, comportant un éclairage non-stop, constitue à l’évidence un trouble de voisinage et une atteinte aux droits des copropriétaires. Mme [V] ajoute que l’installation de ce panneau publicitaire de grande taille est de nature à dévaluer la valeur de l’immeuble et donc de chaque appartement s’opposant ainsi à l’intérêt collectif des copropriétaires.

Enfin, sur le vice du consentement des copropriétaires, l’intimée fait valoir que les copropriétaires ont accepté en assemblée générale du 06 janvier 2021 que la procédure d’appel soit financée intégralement par la société Oxialive (future locataire du panneau). Elle en déduit que cet arrangement est constitutif d’un dol car sans cette offre les copropriétaires n’auraient pas sollicité la réformation du jugement rendu.

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les règles de majorité applicables aux deux résolutions en litige

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose en son alinéa I que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles restreignant les droits des copropriétaires sur les parties privatives doivent être strictement interprétées. Ainsi une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée, dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

L’article 25b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Il résulte aussi de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le règlement du 10 novembre 1972 concernant la copropriété en litige dispose en son article 7 que chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et disposer de choses comme lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres locaux, et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination et sauf l’effet des réserves ci-après formulées.

Il est précisé dans le paragraphe ‘occupations’: les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l’exception du lot n°1 conçu pour une utilisation professionnelle.

L’état descriptif de division originaire décrit ainsi le lot n°1 : un local à usage professionnel composé notamment d’un bureau de réception et de la partie ouest de la parcelle affectée au présent lot pour servir principalement de parking.

Dans le règlement de copropriété modificatif du 1er juin 2004, ce descriptif est légèrement modifié, puisqu’il est question pour le lot n°1 (référencé H dans l’esquisse de division) d’une division en trois nouveaux lots dont le lot AC comprenant notamment un local à usage professionnel avec trois bureaux, un espace vert et le sol à usage privatif avec parkings.

A titre liminaire, il sera relevé que le simple fait que le syndic se soit éventuellement trompé sur les règles de vote applicables lors de la première assemblée générale et qu’il ait fait voter les résolutions en litige à la majorité absolue lors de la deuxième assemblée générale ne vaut pas reconnaissance de ce que la destination de l’immeuble aurait été modifiée et ne fait pas la preuve d’une volonté de priver indûment Mme [V] de ses droits en sa qualité de copropriétaire.

Il se déduit des différents documents précités, règlements de copropriété et état descriptif de division, que la copropriété en question constitue un immeuble à destination mixte, principalement d’habitation mais aussi un immeuble à usage professionnel.

Les parties admettent que les locaux professionnels sont destinés à une fonction strictement professionnelle c’est-à-dire non-commerciale, du type étude notariale, cabinet d’avocats ou de médecins.

La notion de destination de l’immeuble s’entend bien pour l’ensemble de la copropriété, et non exclusivement pour son bâti. En effet, le règlement de copropriété porte non seulement sur les locaux mais également sur les espaces extérieurs. Dès lors, le syndicat ne peut soutenir que la destination de l’immeuble telle que définie par le règlement de copropriété ne concernerait que les appartements ou locaux et non les extérieurs.

Ainsi et même en vertu du principe de l’interprétation stricte des clauses contractuelles, la destination de la copropriété en litige ne permet pas l’exercice d’une activité commerciale.

Or, il résulte des pièces produites aux débats, notamment le projet de contrat de louage d’emplacement entre le syndicat (et non M. [Y] lui-même) et la société Oxialive que le panneau publicitaire dont l’implantation est aujourd’hui discutée est destiné à être donné à bail à la société Oxialive, non seulement afin DE diffuser des messages relatifs aux activités exercées au sein de l’immeuble (cabinet d’architecte et société d’événementiel) mais également afin d’y diffuser d’autres publicités.

Ainsi l’implantation de ce panneau doit permettre à la société Oxialive d’exercer à cet emplacement une activité commerciale, à savoir la vente d’espaces publicitaires.

Mais cette activité commerciale n’est pas permise par la destination de l’immeuble, indépendamment de la destination du lot (n°1 ou H et sa subdivision AC) sur lequel il est implanté.

Par voie de conséquence et dans la mesure où il s’agissait de modifier la destination de l’immeuble, ce n’était pas la majorité mais l’unanimité des voix des copropriétaires qui était nécessaire pour autoriser l’implantation d’un panneau publicitaire sur ledit emplacement extérieur et pour déterminer l’affectation des sommes ainsi perçues.

Ainsi les conditions de vote des résolutions n°3 et n°4 lors de l’assemblée générale du 6 février 2020 apparaissent irrégulières et ces résolutions doivent être annulées, sans qu’il soit nécessaire de s’interroger sur la question de l’éventuel abus de majorité.

La cour confirme donc le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé l’annulation des résolutions 3 et 4 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] le 26 février 2020 par lesquelles était autorisée l’installation d’un panneau publicitaire sur le parking privatif de M. [Y] et les modalités d’imputation du loyer du panneau publicitaire dans le budget de la copropriété.

II- Sur les dépens et les frais irrépétibles

La cour confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat à payer à Mme [V] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a condamné le syndicat en tous les frais et dépens d’instance.

Il résulte de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En conséquence et y ajoutant, la cour dispense Mme [V] de toute participation aux dépens de première instance et au paiement des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat qui succombe sera condamné aux dépens de l’appel.

Pour des considérations d’équité le syndicat sera condamné à payer à Mme [V] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, la cour dispense Mme [V] de toute participation aux dépens d’appel et au paiement des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du 7 décembre 2020 du tribunal judiciaire de Thionville en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dispense Mme [O] [V] de toute participation aux dépens de première instance et au paiement des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la première instance;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice en tous les frais et dépens de l’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [O] [V] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispense Mme [O] [V] de toute participation aux dépens d’appel et au paiement des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d’appel;

La Greffière La Présidente de chambre