26 janvier 2023
Cour d’appel de Montpellier
RG n°
19/03166

Entête

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 26 JANVIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/03166 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OERR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 13 DECEMBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 15/00850

APPELANTS :

Monsieur [T] [G] [N]

né le 10 Septembre 1964 à [Localité 10] (GRANDE BRETAGNE)

de nationalité Britannique

[Adresse 5]

GRANDE BRETAGNE

et

Madame [U] [D] [L] épouse [N]

née le 15 Avril 1955 à [Localité 9] (GRANDE BRETAGNE)

de nationalité Britannique

[Adresse 5]

GRANDE BRETAGNE

Représentés par Me Karen FAUQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER

et assistés à l’instance par Me Indra BALASSOUPRAMANIANE avocat au barreau de PARIS substitué sur l’audience par Me Arnaud DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

SA CREDIT FONCIER DE FRANCE représentée par son représentant légal en exercice domicilié au siège social

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

(ordonnance du 17/03/22 constatant le désistement partiel)

SCP BENEDETTI-[B] GALLY-DARISCON

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL HPA HOLDING anciennement dénommée GROUPE GARRIGAE dont le nom commercial est ‘ PROPRIETES ET CO’ prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 11]

[Adresse 11]

et

SCI LES JARDINS DE SAINT BENOIT représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentées par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 02 Novembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 NOVEMBRE 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Fabrice DURAND, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL

ARRET :

– contradictoire,

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.

Exposé du litige

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Les Jardins de Saint Benoît a fait construire une résidence de tourisme « Les Jardins de Saint Benoît » comprenant 171 appartements et maisons individuelles sur un terrain situé [Adresse 12] sur la commune de [Localité 14].

Ce programme immobilier, initié en 2007 par la société Garrigae Investissements (devenue SARL HPA Holding) et commercialisé notamment auprès d’une clientèle britannique, était encouragé par le régime fiscal de la loi Demessine s’agissant de biens situés en zone de revitalisation rurale (ZRR).

M. [T] [N] et Mme [U] [L] épouse [N], ressortissants britanniques résidant à [Localité 7] en Grande Bretagne, ont réservé le 2 août 2007 auprès de la SCI Les Jardins de Saint Benoît la maison n°51 type P3 bis de 66,26 m² habitables construite sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 6].

Ce contrat de réservation était accompagné d’une promesse de bail commercial du lot réservé donnée le même jour par M. et Mme [N] à la SARL Garrigae Hotels & Resorts.

Lors de la phase de commercialisation de ce bien immobilier, la SARL HPA Holding est intervenue auprès de M. et Mme [N] selon des modalités et un cadre juridique présentement discutés entre les parties.

Par acte authentique reçu par la SCP Benedetti-[B] le 9 novembre 2007, M. et Mme [N] ont acheté en état futur d’achèvement à la SCI Les Jardins de Saint Benoît le lot n°51 réservé au prix de 273 000 euros HT, soit 326 508 euros TTC dont :

‘ 111 012,72 euros payé comptant ;

‘ 215 495,28 euros payé ultérieurement en fonction de l’avancement des travaux conformément aux dispositions de l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation.

M. et Mme [N] étaient représentés à cet acte par Mme [V] [R], clerc de notaire, en vertu de la procuration établie le 12 octobre 2007 par Me [W] C. [P], notary public exerçant à [Localité 8] (Grande Bretagne).

Le prix a été partiellement financé par un prêt consenti par le Crédit Foncier de France d’un montant de 236 000 euros d’une durée de 26 ans au taux nominal révisable de 4.10% garanti par une hypothèque conventionnelle.

Ce prêt a été contracté par l’intermédiaire de la société Assetz France Limited, courtier en prêt immobilier.

Le contrat de bail commercial a été signé le 2 septembre 2007 entre M. et Mme [N] et la SARL Garrigae Hotels & Resorts avec prise d’effet le 29 mai 2009 pour une durée de 9 ans et un loyer de 14 042 euros TTC par an.

Par avenant à ce bail signé le 24 février 2012, M. et Mme [N] ont accepté que la SARL Les Jardins de Saint Benoît se substitue à la SAS Garrigae Hotels & Resorts et que le loyer annuel soit réduit de 14 042 euros à 7 322,88 euros TTC avec clause de révision annuelle en fonction de la situation financière du preneur et abandon des loyers pour la période du 1er juillet 2011 au 31 décembre 2011.

La SARL Garrigae Hotels & Resorts a été placée en redressement judiciaire par jugement du 30 janvier 2013 du tribunal de commerce de Béziers, puis en liquidation judiciaire par jugement du 12 février 2014.

Faisant valoir que la rentabilité locative de l’opération immobilière constituait une condition essentielle de leur engagement contractuel, M. et Mme [N] ont fait assigner, par actes d’huissier signifiés les 21 et 23 avril 2015, la SA Crédit Foncier de France, la SCP de notaires Benedetti-[B]-Gally-Dariscon, la SARL HPA Holding, la SCI Les Jardins de Saint Benoît, la société Assetz Finance Limited et Me [W] C. [P] devant le tribunal de grande instance de Narbonne aux fins de solliciter l’annulation de la vente pour dol et du prêt immobilier ainsi que l’indemnisation du préjudice subi.

Par ordonnance du 28 avril 2016, le juge de la mise en état :

‘ a déclaré le tribunal incompétent pour statuer à l’égard de Me [P] et invité les demandeurs à se mieux pourvoir devant une juridiction britannique ;

‘ a retenu la compétence de ce tribunal pour statuer à l’égard de la société Assetz Finance Limited.

Cette ordonnance a été confirmée en toutes ses dispositions par arrêt du 2 février 2017 de la cour d’appel de Montpellier devenu définitif après rejet du pourvoi par arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2018.

Par jugement du 13 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Narbonne a :

Moyens

‘ déclaré sans objet la demande en sursis à statuer en l’état de l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 4 juillet 2018 ;

‘ constaté le dessaisissement du tribunal concernant les demandes formées à l’encontre de Me [P] en l’état de l’arrêt définitif de la cour d’appel de Montpellier du 2 février 2017 confirmant l’ordonnance d’incompétence rendue par le juge de la mise en état de ce tribunal le 28 avril 2016 ;

‘ déclaré recevables car non prescrites les demandes formées par M. et Mme [N] contre la SA Crédit Foncier de France ;

‘ déclaré irrecevables car prescrites les demandes formées par M. et Mme [N] contre la société Assetz Finance Limited en application du droit anglais applicable ;

‘ débouté M. et Mme [N] de leurs demandes de nullité pour dol des contrats de vente et de prêt conclus et les demandes subséquentes en restitution, en mainlevée de sûretés et en dommages-intérêts ;

‘ débouté M. et Mme [N] de leurs demandes subsidiaires en responsabilité contractuelle formées contre la SCI Les Jardins de Saint Benoît et la SARL HPA Holding ;

‘ débouté M. et Mme [N] de leurs demandes formées contre la SCP Benedetti-[B]-Gally-Dariscon ;

‘ débouté M. et Mme [N] de leurs demandes subsidiaires en responsabilité délictuelle formées contre la SA Crédit Foncier de France ;

‘ débouté la société Assetz Finance Limited de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ;

‘ dit n’y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

‘ laissé les dépens de l’action à la charge des demandeurs et autorisé les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Le 6 mai 2019, M. et Mme [N] ont relevé appel du jugement à l’encontre seulement de la SCP Benedetti-[B]-Gally-Dariscon, de la SARL HPA Holding, de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SA Crédit Foncier de France.

Par ordonnance du 17 mars 2022, le conseiller de la mise en état a constaté l’extinction partielle de l’instance entre M. et Mme [N] et la SA Crédit Foncier de France et le désistement de la SA Crédit Foncier de France de toutes ses demandes incidentes.

Vu les dernières conclusions de M. et Mme [N] remises au greffe le 27 octobre 2022 ;

Vu les dernières conclusions de la SARL HPA Holding et de la SCI Les jardins de Saint Benoit remises au greffe le 4 février 2020;

Vu les dernières conclusions de la SCP Benedetti-[B]-Gally-Dariscon remises au greffe le 4 décembre 2019 ;

La clôture de la procédure a été prononcée le 2 novembre 2022.

Motivation

MOTIFS DE L’ARRÊT

I/ Sur l’action en nullité de la vente pour dol

M. et Mme [N] concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté leur demande d’annulation de la vente conclue le 9 novembre 2007 pour dol.

En conséquence de la nullité du contrat de vente conclu avec la SCI Les jardins de Saint Benoit le 9 novembre 2007, M. et Mme [N] acceptent de restituer le bien immobilier à la SCI Les Jardins de Saint Benoit qui doit corrélativement leur restituer le prix de la vente d’un montant de 326 508 euros TTC.

M. et Mme [N] sollicitent la condamnation in solidum de la SCI Les jardins de Saint Benoit, de la SARL HPA Holding et de la SCP Benedetti-[B] à les indemniser de l’intégralité de leur préjudice spécial non couvert par les restitutions :

‘ 72 527 euros en restitution de leur apport personnel avec intérêts au taux légal à partir du 9 novembre 2007 ;

‘ 280 840 euros de ‘ gain manqué correspondant à la perte de loyer   ;

‘ 42 126 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assorti de l’intérêt aux taux légal à compter du 9 novembre 2007 ;

‘ 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

A titre infiniment subsidiaire, M. et Mme [N] soulèvent la faute contractuelle de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la société HPA Holding et la faute délictuelle du notaire pour manquement à son obligation d’information et de conseil pour conclure à leur condamnation in solidum à les indemniser à hauteur de 280 840 euros représentant la perte de loyer et 50 000 euros en réparation du préjudice moral.

La SCI Les Jardins de Saint Benoît et la SARL HPA Holding concluent à la confirmation du jugement.

La SARL HPA Holding sollicite sa mise hors de cause en faisant valoir qu’elle n’a signé ni l’acte de vente, ni le bail.

La SCI Les Jardins de Saint Benoît soutient que M. et Mme [N] ne démontrent l’existence d’aucune man’uvre ni intention dolosive. Elle soutient n’avoir commis aucune faute en vendant un bien en état futur d’achèvement qui a été achevé et livré. Selon elle, aucun document contractuel ne garantissait la rentabilité locative de l’opération et les difficultés d’exécution d’un bail commercial constituaient un risque prévisible lors de la signature du contrat. Elle considère que l’élément essentiel du contrat était l’avantage fiscal et la jouissance des lieux à titre gratuit sur certaines périodes et non la garantie des loyers.

La SCI Les Jardins de Saint Benoît sollicite donc le rejet de la demande en réparation des divers préjudices, notamment celui résultant de la perte de loyers. Elle soutient qu’elle ne peut être tenue en tant que vendeur à garantir le paiement des loyers, que le défaut de paiement était un risque prévisible lors de la signature du bail qui pouvait être couvert par une assurance de garantie des loyers impayés non souscrite par M. et Mme [N].

1) Sur la demande de mise hors de cause de la société HPA Holding,

Il ressort de l’examen des documents versés aux débats :

‘ que la documentation commerciale est établie sous la double référence en haut de page «’Les Jardins de Saint-Benoît – Vineyard Estate & Spa » et en bas de page «’Garrigae Investissements’» comportant le numéro d’immatriculation de la SARL HPA Holding au RCS 447 690 660 et l’adresse de cette même société [Adresse 2]’;

‘ que l’acte de réservation conclu le 2 août 2007 entre M. et Mme [N] et la SCI Les Jardins de Saint-Benoît représentée par son gérant la société Garrigae Développement, devenue SARL HPA Holding, comporte le même logo en bas de page «’Garrigae Investissements’» que celui figurant sur le document commercial précité’;

‘ que l’acte de bail commercial a été signé le 2 septembre 2007 avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts représentée par son gérant M. [C] [H] ;

‘ que la vente de l’immeuble a été conclue par la SCI Les Jardins de Saint-Benoît domiciliée [Adresse 2], représentée par la SARL Garrigae Développement devenue SARL HPA Holding et la vente du mobilier par la société Garrigae Hotels & Resorts représentée M. [C] [H]’;

‘ que l’avenant au bail commercial du 24 février 2012 a été conclu entre M. et Mme [N], la SARL Les Jardins de Saint Benoit représentée par son gérant M. [C] [H] et la SAS Garrigae Hotels & Resorts représentée par la société Groupe Garrigae.

La SARL HPA Holding (anciennement dénommée SARL Garrigae Développement) intervenant comme holding du groupe Garrigae n’a signé l’acte de réservation du 2 août 2007 et l’avenant au bail du 24 février 2012 avec M. et Mme [N] qu’en qualité de gérante de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SAS Garrigae Hotels & Resorts, et non en qualité de cocontractant direct.

Mais la cour relève que la plaquette publicitaire décrivant le projet d’investissement incluant une garantie des loyers est établie sous le logo de la SARL HPA Holding accompagné de son propre numéro d’immatriculation au RCS 447 690 660 et non de celui de la SCI Les Jardins de Saint Benoit.

Il en résulte qu’en sa qualité de rédacteur de la plaquette publicitaire remise directement aux investisseurs, dans laquelle elle est identifiée sous son numéro RCS, la SARL HPA Holding a contrôlé directement le contenu de ce document et qu’elle en a ensuite fait le plus large usage pour promouvoir programme d’investissement «’Les Jardins de Saint Benoît » et procéder à la commercialisation des lots auprès des particuliers investisseurs.

Elle est donc intervenue en qualité de gérante de la société venderesse mais aussi comme représentante indépendante assurant la promotion du projet et agissant pour le compte de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SARL Garrigae Hotels & Resorts qui devait ensuite assurer l’exploitation du complexe immobilier.

La SARL HPA Holding doit donc répondre d’éventuels agissements de dol aux côtés de la SCI Les Jardins de Saint Benoît.

2) Sur le dol de la SCI Les jardins de Saint Benoit et de la SARL HPA Holding,

En application de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Il ne peut être invoqué que dans le cas où les man’uvres émanent de l’une des parties contractantes ou de leur représentant ou gérant d’affaire.

Les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant.

En l’espèce, la plaquette de commercialisation rédigée en anglais et comportant l’en-tête «’Les jardins de St Benoît» avec le logo « Garrigae Investissements » et le numéro RCS 447’690’660 a présenté ce projet immobilier à [Localité 14] comme un investissement dans une résidence de tourisme située dans une région décrite «’comme la plus dynamique en France’». Elle précise que «’le Languedoc connaît une rapide croissance dans le tourisme international’» et que la résidence sera gérée par une société dirigée par l’ancien «’directeur commercial du Club Méditerranée et PDG du Club Med Australie et USA’».

Il a ainsi été proposé à M. et Mme [N] différentes modalités d’investissement dans l’achat d’un bien immobilier en état futur d’achèvement selon différents intitulés tels que «’option de leaseback’» ou «’achat pur et simple’» prévoyant pour les options en «’leaseback’» une garantie de «’ rendement financier net’» obtenue par la conclusion d’un bail commercial.

Cette plaquette commerciale vante «’une variété d’option offrant une garantie de rentabilité locative et des options fiscales attractives en cas de non utilisation’». Le document précise «’le gouvernement français accepte de rembourser la TVA à l’achat, ce qui représente une remise effective de 19,6%’».

Ce document met en exergue que «’le propriétaire a l’avantage de bénéficier d’un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et incertitudes qui vont avec la location et l’entretien du bien. Le revenu garanti est de l’ordre de 2,5% à 4,5% par an »».

Le projet de bail commercial meublé, annexé à l’acte de réservation précise concernant le loyer garanti qu’il représente «’un loyer en numéraire TTC fixé à 4,76 % du prix d’acquisition HT (ce qui correspond à 4,50% HT) » et le bail signé le 2 septembre 2007 avant la signature de l’acte authentique de vente du 9 novembre 2007 stipule un loyer annuel de 14 042 euros TTC.

Il ressort de ces documents, que contrairement à ce que soutiennent la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding, l’élément essentiel qui a permis de convaincre M. et Mme [N] est la certitude d’un rendement financier garanti tel qu’il était présenté dans la documentation commerciale de l’investissement immobilier et non la seule économie fiscale consistant en la récupération de TVA du fait de l’activité de location en meublé touristique.

Non seulement la documentation commerciale «’Les jardins de St Benoît» mentionne dans son dernier paragraphe « résumé et points clés » que cette opération constitue une « opportunité unique d’acquérir une belle maison de vacances dans un complexe de luxe entièrement géré avec un revenu locatif garanti disponible » mais encore la mention expresse de’« revenu garanti’sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l’entretien du bien » située dans le corps du texte achève de tromper l’investisseur étranger sur la réalité de la garantie promise.

A la lecture de ces documents commerciaux, du bilan prévisionnel financier et du bail signé dès la réservation avec la précision apportée concernant le montant du loyer représentant « 4,76 % du prix d’acquisition HT du montant de l’investissement », mention inhabituelle dans la rédaction des baux commerciaux, M. et Mme [N] pouvaient légitiment croire à une véritable garantie de paiement de ces loyers et non à la garantie d’une seule rentabilité théorique.

En présentant à M. et Mme [N] un revenu et une rentabilité garantis, «’sans les ennuis et les incertitudes de la location’» tant sur la durée que dans son montant, les sociétés intimées ont induit M. et Mme [N] en erreur et les ont déterminés à acheter le bien immobilier litigieux.

M. et Mme [N] n’auraient pas acheté ce bien à ce prix et dans ces conditions s’ils n’avaient pas été assurés de cette garantie de paiement des loyers. La seule défiscalisation, bien qu’elle ait pu contribuer à leur décision, était insuffisante à elle seule au regard des risques importants inhérents à une opération réalisée à l’étranger portant sur une maison d’habitation située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 14], lieu inconnu pour eux et au prix de 326 508 euros.

En vendant à un investisseur étranger, éloigné géographiquement, une maison en VEFA louée en meublé dans une résidence para-hôtelière, située dans un secteur éloigné des sites touristiques réellement attractifs, le promoteur en sa qualité de vendeur professionnel devait informer ses acquéreurs, qui sont de simples consommateurs, de ce que la garantie annoncée concernait exclusivement la conclusion d’un bail commercial et non la perception effective des loyers.

Il devait également l’avertir des risques éventuels d’impayés ou de révision à la baisse des loyers en cas de conjoncture défavorable et de la nécessité de couverture du risque par une assurance des loyers impayés si elle était possible, s’agissant d’une location commerciale.

La volonté de tromper les acquéreurs est d’autant plus établie qu’au même moment, la société Garrigae Investissement justifiait par courrier du 27 octobre 2008 le licenciement économique de leur juriste par les difficultés que le groupe rencontrait ou craignait de rencontrer, du fait de la crise financière et des problèmes de commercialisation de leurs programmes, qui ont entraîné, directement ou indirectement, le défaut de paiement des loyers du second semestre 2011, après seulement deux années d’exploitation.

Le promoteur n’a donné aucune information loyale sur les risques réels de l’opération immobilière à M. et Mme [N] lors de la signature de l’acte sous seing privé du 2 août 2007 et de l’acte authentique du 9 novembre 2007. Cette dissimulation des risques encourus a déterminé M. et Mme [N] à contracter et les a conduits à acheter le bien immobilier avec la croyance erronée qu’ils disposeraient d’un loyer garanti à hauteur de 14 042 euros TTC par an.

Contrairement à ce qu’a retenu le jugement et à ce que soutiennent la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding, ces dernières n’ont pas clairement expliqué aux acquéreurs la nature exacte de la garantie des loyers mise en exergue par le promoteur.

Cette garantie constituait un élément déterminant de l’opération, la conclusion du bail commercial avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts constituant une obligation essentielle du contrat mentionnée dans le contrat de réservation, sans disponibilité du bien, qui se situait dans la résidence para-hôtelière du groupe et ne pouvait pas être géré seul.

Cette attitude du promoteur est à l’origine de l’erreur de M. et Mme [N], erreur toujours excusable en matière de dol, sur la garantie des loyers permettant de financer l’opération.

Cette erreur n’a pas été couverte par la signature de l’acte de vente ainsi que le soutient la SCI Les Jardins de Saint Benoit. En effet, le dol résulte des argumentaires commerciaux précis et détaillés s’appuyant sur des documents à caractère contractuel qui ont servi de base à l’établissement des actes préalables à l’acte de vente et de l’acte de vente lui-même.

Il se déduit des précédents développements que la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding ont sciemment provoqué l’erreur de M. et Mme [N] sur la garantie des loyers annoncée et commis un dol.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement qui a rejeté la demande de nullité de la vente pour dol et de prononcer la nullité pour dol de l’acte authentique reçu le 9 novembre 2007 par Me [M] [B] aux termes duquel la SCI Les Jardins de Saint Benoît, ayant pour représentant légal la SARL Garrigae Développement, a vendu en état futur d’achèvement à M. et Mme [N] une maison d’habitation située à [Localité 14] au prix de 326 508 euros TTC.

II – Sur les conséquences de l’annulation de la vente,

La nullité de la vente a pour conséquence l’anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties en l’état où elles se trouvaient avant la passation du contrat.

1 )Sur les restitutions à opérer,

En conséquence de l’annulation de la vente :

‘ La SCI Les Jardins de Saint Benoît devra restituer à M. et Mme [N] le prix de la vente de 326 508 euros TTC ;

‘ M. et Mme [N] devront restituer à la SCI Les Jardins de Saint Benoît la maison n°51 type P3 bis de 66,26 m² de ce programme construite sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 14]

La SCI Les Jardins de Saint Benoît ne demande pas la restitution des fruits perçus par M. et Mme [N] qui conservent donc la totalité des loyers perçus depuis l’acquisition de l’immeuble.

En application des articles 1153 et 1304 du code civil, dans leur version antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce, il convient d’assortir la créance de restitution du prix par la SCI Les Jardins de Saint Benoît de l’intérêt au taux légal à compter de la date de la demande en justice formée le 21 avril 2015.

2) Sur les dommages-intérêts demandés par M. et Mme [N],

En application de l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Seules les parties au contrat de vente annulé qui sont de bonne foi sont fondées à demander la condamnation d’une autre partie fautive à réparer le préjudice subi en raison de la conclusion du contrat annulé.

– Sur la restitution de la somme de 72 527 euros,

M. et Mme [N] sollicitent la restitution de la somme de 72 527 euros représentant le montant de leur apport personnel pour le paiement du prix de l’immeuble.

Cette somme est englobée dans le prix de 326 508 euros TTC dont le présent arrêt ordonne la restitution totale aux acquéreurs par la SCI Les Jardins de Saint Benoît.

Cette demande de restitution supplémentaire de 72 527 euros formée par M. et Mme [N] ne correspond à aucun préjudice subi par ces derniers et ne peut donc qu’être rejetée.

– Sur le gain manqué correspondant à la perte de loyers,

M. et Mme [N] sollicitent l’octroi de dommages-intérêts à hauteur de 280 840 euros représentant la totalité des loyers qu’ils espéraient percevoir durant vingt années (14 042 euros x 20 ans).

N’étant plus propriétaires de l’immeuble du fait de l’anéantissement rétroactif de la vente, M. et Mme [N] n’ont plus vocation à revendiquer la perception de loyers perçus issus de la location de cet immeuble. Tout au plus, M. et Mme [N] sont-ils autorisés à conserver les loyers perçus durant la période de possession du bien immobilier dont le vendeur ne sollicite pas la restitution.

La cour relève que M. et Mme [N] déclarent expressément dans leurs écritures (page 12) qu’ils « n’auraient jamais contracté si la rentabilité locative du bien n’avait pas été garantie par leur vendeur. »

Pour autant, M. et Mme [N] ne justifient pas l’existence d’un préjudice causé par la perte de chance de réaliser un investissement de meilleure rentabilité.

En conséquence, M. et Mme [N] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts de 280 840 euros représentant un gain manqué de perte des loyers ou une perte de chance de réaliser un investissement de meilleure rentabilité.

-Sur les frais de notaire,

Les demandeurs soutiennent avoir supporté en pure perte 13 527 euros de frais de notaire.

Au soutien de leur demande, M. Et Mme [N] produisent un seul document intitulé « décompte acquéreur » (pièce n°13) traduit en anglais. Ce document ne précise pas la nature précise de ces frais de 13 527 euros.

Les taxes de publicité foncière seront restituées par l’administration fiscale à M. et Mme [N] suite à l’annulation judiciaire de la vente de l’immeuble conformément aux dispositions de l’article 1961 alinéa 2 du code général des impôts.

M. et Mme [N] ne justifient pas avoir supporté de quelconques frais, débours et émoluments du notaire qui seraient seuls susceptibles de constituer un chef de préjudice pour avoir été définitivement supportés en pure perte par les acquéreurs.

A défaut de preuve apportée du préjudice subi, la demande d’indemnisation formée par M. et Mme [N] à hauteur de 13 527 euros sera donc rejetée.

– Sur les autres frais,

M. et Mme [N] soutiennent avoir supporté en pure perte 22 000 euros de frais de mobilier. Ils sollicitent également le remboursement de taxes foncières, de frais d’agence immobilière et de diverses factures liés à l’occupation de l’immeuble pour un montant total de 7 564,64 euros supporté entre 2008 et 2014.

Il convient de rappeler que M. et Mme [N] conservent les fruits perçus de l’immeuble depuis le 29 mai 2009 dont la SCI Les Jardins de Saint Benoît ne demande pas la restitution suite à l’anéantissement du contrat de vente.

Ces fruits de l’immeuble s’entendent de tous les loyers de l’immeuble perçus par M. et Mme [N] (à hauteur de 14 042 euros TTC/an du 29 mai 2009 au 1er juillet 2011 et de 7 322,88 euros TTC/an depuis le 31 décembre 2011) dont il convient de déduire les charges qui se déduisent des loyers bruts pour obtenir le revenu foncier net.

Les frais de 7 564,64 euros dont M. et Mme [N] demandent le remboursement par la SCI Les Jardins de Saint Benoît ne constituent pas un dommage subi par eux, mais sont de simples charges à déduire de leurs revenus fonciers bruts. En effet, pendant la période de possession de l’immeuble, M. et Mme [N] ont bénéficié depuis le 29 mai 2009 d’un revenu foncier largement supérieur à ces charges, et ce en dépit du fait que ce gain ait été inférieur aux promesses du promoteur.

Les appelants sont demeurés propriétaires des meubles achetés au prix de 22 000 euros et ils ne démontrent pas avoir subi un préjudice du fait de l’acquisition de ces meubles.

Par ailleurs, ces frais d’ameublement ont été largement amortis depuis le 29 mai 2009, ces amortissements constituant une charge d’exploitation qui se déduit également des loyers bruts perçus avant d’obtenir le revenu foncier net.

Il n’est donc pas démontré par M. et Mme [N] que l’acquisition des meubles à hauteur de 22 000 euros a généré un quelconque dommage à indemniser à hauteur de cette somme, ni même d’un montant inférieur.

Il résulte de ces développements que les demandes d’indemnisation à hauteur de 22 000 euros et 7 564,64 euros formées par M. et Mme [N] ne peuvent qu’être rejetées.

M. et Mme [N] sont cependant fondés à solliciter le paiement in solidum par la SCI les Jardins de Saint Benoît et la SARL HPA Holding des frais de mainlevée d’inscriptions de privilèges et hypothèques prises sur le bien immobilier objet de la vente annulée.

– Sur le préjudice moral,

La faute de la SCI Les Jardins de Saint Benoit et de la SARL HPA Holding a occasionné un préjudice moral à M. et Mme [N] qui ont dû engager une longue procédure judiciaire en France et en subir les tracasseries inhérentes.

Il leur sera donc alloué une indemnité de 5’000 euros en réparation de ce préjudice moral, aucun justificatif ni démonstration n’étant par ailleurs produit à l’appui de leur demande formée à hauteur de 50 000 euros.

III – Sur l’action en responsabilité délictuelle dirigée contre le notaire,

M. et Mme [N] soutiennent que la SCP Alain Benedetti, [M] [B] a engagé sa responsabilité civile professionnelle en ne les informant pas des risques inhérents aux actes de son ministère. Ils demandent sa condamnation in solidum avec les autres intimés à les indemniser de tous leurs chefs de préjudice non couverts par les restitutions.

La SCP Benedetti-[B]-Gally-Dariscon sollicite la confirmation du jugement. Elle conclut que le notaire n’a commis aucune faute et que les appelants ne justifient pas d’un préjudice en lien de causalité directe avec la prétendue faute.

En application de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Les obligations du notaire tendant à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et constituant le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent aussi de sa responsabilité délictuelle.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours y compris quant à ses incidences fiscales. Le notaire doit le cas échéant déconseiller aux parties de s’engager, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leur côté ne le dispensent de ce devoir de conseil.

Le contrat de réservation signé le 2 et le 9 août 2007 prévoit que l’Office Notarial du Palais représenté par Me [M] [B] devra recevoir l’acte authentique de vente et que le dépôt de garantie de 7 056 euros TTC sera réglé par virement sur le compte de la SCP Alain Benedetti et [M] [B] ouvert à la trésorerie générale de Carcassonne.

La plaquette publicitaire mentionnait également que la SCP Benedetti [B] était le notaire chargé de recevoir les actes authentiques de vente en état futur d’achèvement.

L’acte de vente reçu le 9 novembre 2007 par la SCP Benedetti [B] Gally Dariscon stipule notamment :

‘ que les acquéreurs sont représentés à l’acte par Mme [V] [R], clerc de notaire en vertu de la procuration reçue par elle par acte authentique du 12 octobre 2007 ;

‘ que l’immeuble vendu se trouve au stade d’avancement « ouverture de chantier » ;

‘ que la banque SA Calyon domiciliée [Adresse 1] a garanti l’achèvement de l’immeuble conformément à l’article R.261-17 du code de la construction et de l’habitation ;

‘ que le remboursement de la TVA à hauteur de 16,39% du prix TTC, conséquence de la location commerciale consentie, sera affectée au paiement des trois derniers stades d’avancement des travaux.

Il n’est pas contesté par M. et Mme [N] que la construction a été achevée, que le contrat de vente en état futur d’achèvement a été entièrement exécuté, que l’avantage fiscal concernant la TVA a été appliqué et que le notaire a fait figurer dans son acte toutes les informations nécessaires à la mise en oeuvre des avantages fiscaux liés à l’opération.

Si l’acte précise que le vendeur déclare donner son accord à l’acquéreur pour la conclusion de tout contrat de location au profit de la SARL Garrigae Hotels & Resorts et rappelle l’obligation pour l’acquéreur d’assujettir les loyers à TVA pour bénéficier de la récupération de cette taxe, il n’est nullement démontré par M. et Mme [N] que le contrat de réservation signé le 2 août 2007 et le bail commercial signé le 2 septembre 2007 ont été rédigés par le notaire alors que l’acte authentique de vente est intervenu plus tard le 9 novembre 2007.

Le seul fait que les coordonnées du notaire chargé de l’établissement des actes notariés soit mentionnées sur la plaquette commerciale et sur l’acte de réservation avec versement du dépôt de garantie sur le compte séquestre de l’étude notariale conformément à la loi ne suffit pas à démontrer, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [N], que le notaire est intervenu lors des phases de négociation et de signature de l’avant-contrat, ni qu’il était informé de la garantie de loyers annoncée dans les documents publicitaires diffusés pour la commercialisation en Angleterre.

Aucun élément ne démontre donc que le notaire est intervenu durant la phase pré-contractuelle.

En particulier, M. et Mme [N] ne sont pas fondés à lui reprocher d’avoir omis de les informer :

‘ de l’absence de garantie des loyers annoncée dans la plaquette publicitaire, dans la mesure où ces éléments n’ont pas été portés à la connaissance du notaire et que ces éléments n’étaient pas nécessaires à l’établissement de l’acte authentique ;

‘ des risques inhérents au bail commercial auquel le notaire était étranger, ces actes n’étant pas annexés à l’acte authentique ;

‘ de l’insolvabilité future du preneur, dont il n’est pas démontré que le notaire pouvait en avoir connaissance le jour de la signature de l’acte ni même soupçonner un tel risque alors qu’en octobre 2008 l’essentiel des logements construits lors de cette opération de promotion immobilière avaient déjà été vendues pour un montant évalué à plus de 50 millions d’euros par les appelants ;

‘ d’un conseil concernant l’équilibre financier et l’opportunité économique de l’opération immobilière à défaut de mission particulière confiée sur ce point et en l’absence d’éléments financiers d’appréciation non remis par les parties à l’acte et qu’il n’avait pas à rechercher d’office dans le cadre de sa stricte mission de notaire rédacteur d’acte.

M. et Mme [N] n’apportent donc pas la preuve d’une quelconque faute délictuelle commise par la SCP Benedetti-[B]-Gally-Dariscon.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes dirigées contre le notaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de réparation formulées à l’encontre de la SA Crédit Foncier de France et de la SCP Benedetti-[B]-Gally-Dariscon et en ce qu’il a déclaré irrecevable les demandes formées contre la société Assetz Finance Limited et débouté cette dernière de ses demandes reconventionnelles ;

Statuant à nouveau’sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce la nullité du contrat de vente en état futur d’achèvement conclu entre la SCI Les jardins de Saint Benoit et M. [T] [N] et Mme [U] [L] épouse [N] portant sur la maison formant le lot n°51 du programme immobilier Les Jardins de Saint Benoît construite sur la parcelle cadastrée lieudit [Localité 13] section [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 14], contrat reçu en la forme authentique le 9 novembre 2007 par Me [M] [B], notaire associé de la SCP  Benedetti-[B]-Gally-Dariscon pour dol ;

Condamne la SCI Les Jardins de Saint Benoit à restituer à M. [T] [N] et à Mme [U] [L] épouse [N] la somme de 326 508 euros TTC assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 21 avril 2015 ;

Dit que lorsque le prix leur aura été effectivement restitué, M. [T] [N] et Mme [U] [L] épouse [N] seront tenus de restituer à la SCI Les Jardins de Saint Benoit le bien immobilier objet de la vente du 9 novembre 2007 annulée;

Condamne in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding à payer à M. [T] [N] et à Mme [U] [L] épouse [N] :

‘ la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral’;

‘ les frais de mainlevée d’inscriptions de privilèges et hypothèques prises sur le bien immobilier objet de la vente présentement annulée ;

Déboute M. [T] [N] et Mme [U] [L] épouse [N] de leurs demandes indemnitaires à hauteur de 72 527 euros d’apport personnel, 280 840 euros de perte de loyers et 42 126 euros de frais exposés lors de la vente ;

Condamne in solidum la SCI Les jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, sauf ceux avancés par la SCP Benedetti-[B]-Gally-Dariscon qui seront mis à la charge in solidum de M. [T] [N] et de Mme [U] [L] épouse [N] ;

Condamne in solidum M. [T] [N] et Mme [U] [L] épouse [N] à payer à la SCP Benedetti-[B]-Gally-Dariscon une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel ;

Condamne in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoit et la SARL HPA Holding à payer 8 000 euros à M. [T] [N] et à Mme [U] [L] épouse [N]  sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d’appel ;

Dit que les dépens pourront être recouvrés par les avocats en la cause conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ordonne la publication du présent arrêt au service chargé de la publicité foncière de la situation de l’immeuble à la diligence des demandeurs ;

Dit qu’une copie du présent arrêt sera transmis, à la diligence du greffe, à la direction départementales des finances publiques de l’Aude en application des dispositions de l’article L.101 du livre des procédures fiscales.

Le greffier, Le président,